فنر تقاضا در بازار مسکن
فنر تقاضا در بازار مسکن تا حد هشدارآمیز، فشرده شده و با تاخیر مکرر سیاست‌گذار در انجام تکلیف اصلی، انباشت نیروی این فنر می‌تواند برای آینده بازار ملک مشکل‌آفرین شود.
تاخیر مکرر سیاست‌گذار مسکن در انجام تکلیف اصلی مربوط به پاسخ به نیاز مسکن منجر به فشردگی حداکثری فنر تقاضا در این بازار به‌خصوص در مصرفی‌ترین بخش بازار ملک شده است. بررسی‌ها بر پایه آخرین وضعیت بازار مسکن و همچنین تازه‌ترین سطح پاسخگویی بازار به تقاضای مصرفی نشان می‌دهد هم‌اکنون فنر تقاضا در بازار مسکن به‌شدت فشرده شده است و بخش زیادی از خانوارهای متقاضی خرید مسکن به‌خصوص خانه‌اولی‌ها در پشت بازار در انتظار بازشدن گیت‌های ورود به بازار هستند. این تجمع و فشردگی به‌دنبال سرکوب چندساله و پیاپی تقاضای مصرفی در بازار و تضعیف قدرت خرید متقاضیان به‌دنبال سه عامل مهم یعنی جهش‌های مکرر قیمت مسکن، کمبود عرضه ورکود ساختمانی و همچنین عدم تناسب سطح تسهیلات خرید مسکن با تحولات قیمتی بازار ملک ایجاد شده است. به‌گونه‌ای‌که برآوردها نشان می‌دهد هم‌اکنون ۴۰ تا ۷۰ درصد زوج‌های فاقد مسکن در پشت گیت‌های بازار تجمع کرده‌اند و به محض مهیا شدن شرایط برای ورود به بازار برای خرید آپارتمان به بازار هجوم خواهند برد. بررسی‌ها نشان می‌دهد فشردگی فنر تقاضای مصرفی بازار مسکن وتجمع متقاضیان مصرفی در پشت گیت‌های بسته بازار هم‌اکنون به میزانی رسیده است که در صورتی که تحت‌تاثیر یک یا چند عامل محرک تقاضا، همه این متقاضیان یا بخشی از آنها شرایط را برای ورود به بازار مهیا ببینند انرژی پتانسیلی این گروه متقاضیان به انرژی جنبشی تبدیل شده و هجوم گسترده به بازار مسکن آغاز می‌شود.
وقوع این رویداد که در سال‌های آینده چندان دور از انتظار نیست، می‌تواند منجر به تشدید التهاب در بازار مسکن شود. به‌خصوص آنکه بازار ساخت‌وساز و عرضه مسکن از حدود ۵ سال گذشته در شرایط رکودی قرار گرفته و حجم عرضه جدید به بازار حتی از کف بحرانی پایین‌تر است. درحالی‌که مطابق مطالعات و نیازسنجی‌های صورت گرفته از سوی کارشناسان، سالانه به عرضه حدود ۹۰۰ هزار واحد مسکونی جدید به بازار نیاز است، اما طی سال‌های اخیر این میزان به‌طور متوسط کمتر از ۴۰۰ هزار واحد مسکونی بوده است. این درحالی است که کف بحرانی عرضه جدید به بازار مسکن نیز عددی حول و حوش ۵۶۰ هزار واحد است. بررسی‌ها درخصوص وضعیت معاملات مسکن در کشور با استناد به میزان ورود تقاضای جدید به بازار مسکن نشان می‌دهد معاملات مسکن صورت گرفته در کشور در سال ۹۷ معادل ۸۰ درصد تقاضای جدید، سال ۹۸ معادل ۶۰ درصد تقاضای جدید و در نیمه اول سال ۹۹ معادل ۶۵ درصد تقاضای جدید بوده است.
خانه‌اولی‌ها پشت گیت بازار
البته این آمارها مربوط به فرض انجام همه معاملات مسکن در سمت تقاضای مصرفی خانه‌اولی (مصرفی‌ترین شکل تقاضای مسکن) است. این درحالی است که در این سه سال عمده معاملات خرید مسکن ناشی از ورود متقاضیان سرمایه‌ای، سفته‌بازی و تقاضای مصرفی تبدیل به احسن واحدهای مسکونی بوده است و تعداد خانه‌اولی‌ها از هر سه گروه یاد شده کمتر بوده است. این درحالی است که در سه سال اخیر سالانه به‌طور متوسط ۵۰۰ هزار ازدواج در کشور صورت گرفته است. مطابق با آنچه گفته شد، در بهترین حالت و با فرض اینکه تمام معاملات مسکن طی سه سال اخیر مربوط به تقاضای مصرفی جدید(مسکن‌اولی) بوده که چنین نیز نبوده است به ترتیب ۸۰، ۶۰ و ۶۵ درصد از معاملات صورت گرفته در بازار مسکن مربوط به تقاضای مصرفی خانه‌اولی بوده است. این موضوع به این معناست که در بهترین حالت وحتی در صورتی که به فرض محال همه معاملات صورت گرفته در بازار معاملات مسکن کل کشور طی سه سال اخیر از سوی خریداران مصرفی خانه‌اولی صورت گرفته باشد هنوز در هر کدام از این سه سال به‌طور متوسط ۴۰ درصد از این متقاضیان توان ورود به بازار را پیدا نکرده و به اجبار در پشت درهای بسته بازار به انتظار مهیا شدن شرایط ورود به بازار مسکن نشسته‌اند.
این آمارها خود گویای آن است که هم‌اکنون بخش زیادی از تقاضای مصرفی وخانه‌اولی پشت گیت‌های بسته بازار ملک تجمع کرده‌اند. این تجمع نیز تجمعی اجباری و ناشی از ضعف شدید قدرت خرید خانوارهای مصرفی و خانه‌اولی به‌دنبال جهش مکرر قیمت مسکن و ناتوانی این خانوارها در پر کردن شکاف قدرت خرید با سطح قیمت واحدهای مسکونی است. آمارهای موجود همچنین نشان می‌دهد در یک‌سال گذشته تنها ۳۰ درصد از خانه‌اولی‌ها موفق به ورود به بازار و خرید مسکن شده‌اند و ۷۰ درصد از این متقاضیان پشت گیت‌های بازار به اجبار منتظر نشسته‌اند.
در واقع درخصوص میزان تجمع خانه‌اولی‌ها پشت درهای بسته بازار مسکن، از دو تراز یا دو خط کش یعنی تعداد معاملات صورت گرفته در بازار مسکن و مقایسه آن با تعداد خانوارهای تازه تشکیل شده در هر سال و همچنین تعداد تسهیلات بانکی دریافتی برای خرید مسکن می‌توان استفاده کرد. تجمع گروه گسترده‌ای از خانه‌اولی‌ها پشت گیت‌های بسته بازار مسکن منجر به فشردگی حداکثری فنر تقاضا در بازار ملک شده و باعث شده است انرژی پتانسیلی این فنر در بالاترین حد خود قرار بگیرد. این وضعیت باعث می‌شود به محض آنکه این گروه از متقاضیان احساس کنند شرایط برای ورود آنها به بازار فراهم شده است با فشار حداکثری وارد بازار شود و هجوم گسترده به بازار برای خرید آپارتمان را رقم بزنند.
در جریان آزاد شدن انرژی و نیروی حداکثری فنر تقاضا، معاملات و وضعیت بازار مسکن نیز دستخوش تغییر می‌شود و بر سطح قیمت مسکن اثر افزایشی برجای خواهد گذاشت. این شرایط در وضعیت بد فعلی که بازار مسکن حدود ۵ سال به لحاظ میزان عرضه جدید در حالت رکود قرار داشته نیز بدتر از قبل خواهد شد. هجوم تقاضا به بازار مسکن در چنین شرایطی منجر به ایجاد التهاب قیمتی در بازار مسکن از یکسو و دشوارتر شدن دوباره شرایط برای خرید مسکن به‌خصوص برای متقاضیان مصرفی و خانه‌اولی خواهد شد. حتی این شرایط می‌تواند منجر به دامن زدن به حجم معاملات سفته‌بازی و سرمایه‌ای در بازار مسکن شود.
سرگردانی دو سوم تقاضای مصرفی
آمارها نشان می‌دهد طی سال‌های ۹۷ و ۹۸، در شهر تهران ماهانه ۱۵۰۰ نفر خانه‌اولی از طریق پس‌انداز در حساب وام مسکن خود اقدام به تجهیز مالی برای ورود به بازار مسکن وخرید آپارتمان کردند؛ اما از این تعداد تنها ۵۰۰ متقاضی یعنی معادل یک‌سوم افرادی که قصد ورود به بازار مسکن در هشت ماه اول سال‌جاری داشتند، موفق به ورود به بازار و خرید مسکن با استفاده از وام خود شده‌اند. در کشور نیز در سال‌های ۹۷ و ۹۸ به‌طور متوسط ماهانه ۸ هزار متقاضی خرید مسکن اقدام به پس‌انداز در حساب وام خود در شبکه بانکی برای دریافت وام خرید مسکن کرده‌اند؛ اما در نهایت در کشور نیز چیزی حدود یک‌سوم از این متقاضیان یعنی معادل حدود ۲۵۰۰ متقاضی موفق به ورود به بازار و اقدام برای خرید مسکن با استفاده از وام شده‌اند. این موضوع نشان می‌دهد مابقی این متقاضیان که دوسوم کل متقاضیان استفاده از وام برای خرید مسکن را تشکیل می‌دهند به اجبار به بیرون از بازار پرتاب شده و پشت گیت‌های ورود به بازار ملک تجمع کرده‌اند.
این جمعیت منجر به فشرده‌تر شدن فنر تقاضای خرید مسکن شده‌اند.
پیامد انباشتگی تقاضا
پیامد این انباشت تقاضا و فشردگی فنر تقاضا در صورت عدم سیاست‌گذاری درست در بازار مسکن در سال‌های پیش‌رو می‌تواند زیان‌های غیرقابل جبرانی به بازار مسکن وارد کند. شبیه رویدادی که در بازار ارز تجربه شد. سیاست‌گذار ارزی در سال‌های گذشته و به مدت چندسال به‌صورت دستوری از واقعی شدن نرخ ارز متناسب با تغییرات و تحولات اقتصادی، جلوگیری به‌عمل آورد و نرخ ارز در چند سال به‌صورت دستوری تقریبا ثابت ماند. اما این اقدام دستوری در نهایت منجر به افزایش یکباره نرخ ارز از اواخر سال ۹۶ و در ادامه در سال ۹۷ شد که در قالب شوک ارزی اثر و پیامدهای مخرب خود را در این بازار و سایر بازارهای اقتصادی نشان داد. هم‌اکنون این اقدام مخرب در بازار مسکن نیز دیده می‌شود. سرکوب تقاضای مصرفی وخانه‌اولی در بازار مسکن، کمبود عرضه وعدم سیاست‌گذاری درست در جهت افزایش سقف وام مسکن به‌صورت تدریجی و متناسب با تحولات قیمتی سالانه مسکن باعث افزایش فشردگی فنر تقاضا در بازار مسکن می‌شود و موجب می‌شود در صورتی که در سال‌های بعد علائمی از بهبود شرایط برای ورود متقاضیان به بازار مشاهده شود، انفجار تقاضا یا هجوم گسترده تقاضا به بازار رخ دهد.
این اقدام اثرات و پیامده‌های مخرب زیادی برای بازار مسکن به همراه خواهد داشت.
شاید این گمانه مطرح شود که طی سال‌های اخیر عواملی نظیر جهش قیمت، اثر متغیرهای بیرونی بر بازار مسکن وکمبود عرضه جدید به بازار منجر به افزایش فشردگی فنر تقاضا در بازار مسکن وافزایش تجمع پشت گیت‌های بسته بازار ملک شده است. این گمانه‌زنی و اثر آن بر افزایش فشردگی فنر تقاضا درست است. اما نمی‌توان از آن به‌عنوان تنها دلیل این موضوع یاد کرد. بخش زیادی از فشرده‌شدن حداکثری فنر تقاضا در بازار مسکن ناشی از تاخیر مکرر سیاست‌گذار مسکن در اعمال سیاست‌های درست به منظور تقویت قدرت خرید متقاضیان مسکن به واسطه به‌روزرسانی سقف تسهیلات خرید مسکن و اعمال راه‌کارهای موثر برای تامین مالی مسکن به‌منظور از حمایت از تقاضای مصرفی و خانه‌اولی بوده است. در واقع و در شرایطی که لازم است حلقه‌های زنجیره عرضه مسکن تکمیل شود، به‌دلیل تاخیر وتعلل سیاست‌گذار در این زمینه، هم‌اکنون انرژی پتانسیلی ذخیره شده در فنر تقاضا به سطح حداکثری رسیده است.
حلقه‌مکمل زنجیره عرضه
در زنجیره عرضه مسکن یک حلقه مربوط به امکان ساخت‌وساز از سوی سازنده‌ها و ورود آنها به بازار ساخت‌وساز و در نتیجه افزایش عرضه مسکن به بازار است. اما از سوی دیگر این زنجیره زمانی کامل خواهد شد که سازنده‌ها بتوانند واحدهای ساخته‌شده را در زمان مناسب و در اسرع‌وقت به بازار عرضه کرده و آنها را به فروش برسانند. زمانی‌که عملا به‌دلیل ضعف قدرت خرید و ناکارآمد بودن وام مسکن متقاضیان مصرفی و خانه‌اولی قادر به ورود به بازار و خرید ملک نباشند زنجیره عرضه نیز تکمیل نخواهد شد و در نتیجه حتی در صورت اقدام گسترده سازنده‌ها برای ساخت مسکن در یک دوره زمانی، رکود قطعی خواهد بود.
بنابراین لازم است سیاست‌گذار مسکن با شناسایی تکلیف اصلی خود در این زمینه واقدام موثر در راستای تکمیل زنجیره عرضه از قبیل مناسب‌سازی وام خرید مسکن، اتصال خانه‌اولی‌ها به سازنده‌ها و... مکانیزم‌های مناسب حمایت از سمت عرضه و تقاضای مصرفی به‌خصوص تقاضای خانه‌اولی و عرضه متناسب با تقاضای این گروه از خانوارها را در دستور کار قرار دهد. چندی پیش در گزارشی با اشاره به ناکارآمد شدن وام خرید مسکن و بی‌اثر شدن آن در پوشش بخش موثری از هزینه خرید مسکن، از سال ۹۹ به‌عنوان سال سیاه بازار مسکن یاد کرد.
راهکار خروج از ابر رکود
در این گزارش با اشاره به سه مقطع طلایی، سبز و سیاه در بازار مسکن، شرایط این سه دوره به لحاظ سطح پوشش وام خرید مسکن نسبت به قیمت واحدهای مسکونی برای خانه‌اولی‌ها و متقاضیان مصرفی تشریح شد. براساس اطلاعات ارائه شده در این گزارش سقوط قدرت وام مسکن به پایین‌ترین سطح طی سه دهه گذشته، «سال سیاه» را برای خانه‌اولی‌ها رقم زده است. حجم تقاضای مصرفی در ابررکود فعلی مسکن، به زیر یک‌پنجم رکود قبلی رسیده است. هم‌اکنون وام فعلی خرید مسکن به‌طور متوسط تنها هزینه خرید ۵مترمربع مسکن در شهر تهران را پوشش می‌دهد که رقمی بسیار ناچیز تلقی می‌شود. اما در دوره‌هایی که وام مسکن سطح نسبتا مناسبی از هزینه خرید مسکن را برای متقاضیان تامین می‌کردند بازار در شرایط رونق قرار گرفته و روند عادی در بازار ملک جریان داشته است. سال ۷۳ به لحاظ میزان پوشش‌دهی وام مسکن از هزینه خرید آپارتمان، سال طلایی بازار محسوب می‌شود. چراکه در این سال به‌طور متوسط وام خرید مسکن هزینه خرید۴۲مترمربع واحد مسکونی را تامین می‌کرد. از سوی دیگر این تسهیلات در سال ۷۳، تامین‌کننده ۵۶ درصد از هزینه خرید یک آپارتمان معمولی ۷۵ مترمربعی با میانگین قیمت مسکن شهر تهران بود. همچنین تسهیلات خرید مسکن در این سال که در واقع سال شکوفایی و اوج کارآمدی صندوق‌های پس‌انداز مسکن در تامین هزینه خرید واحدهای مسکونی بود، ۸۴درصد از هزینه خرید یک آپارتمان ۵۰مترمربعی را تامین می‌کرد. بالاترین میزان پوشش‌دهی وام مسکن نسبت به هزینه خرید آپارتمان در سه دهه اخیر مربوط به سال ۷۳ است. در سال ۷۷ نیز یک مقطع زمانی دیگر مربوط به پوشش‌دهی سطح نسبتا وام از هزینه خرید مسکن تجربه شد؛ هرچند در مقایسه با سال ۷۳، رقم وام پرداختی نسبت کمتری از هزینه خرید مسکن را پوشش می‌داد. در سال ۸۴ نیز تجربه مشابه سال ۷۷ تکرار شد. این دو سال، به لحاظ آنکه دو سال بعد از وقوع جهش قیمت مسکن محسوب می‌شوند با یکدیگر تشابه دارند.
سال ۷۷ دو سال از زمان وقوع جهش قیمت مسکن در سال ۷۵ وسال ۸۴ دو سال از وقوع جهش قیمت در سال ۸۲ سپری شده بود. هر چند دو سال بعد از جهش قیمت مسکن سقف تسهیلات خرید مسکن در سال‌های ۷۷ و ۸۴ افزایش یافت اما این اقدام در مقایسه با مقطع زمانی فعلی به لحاظ زمان افزایش سقف تسهیلات مسکن نوعی اقدام سریع محسوب می‌شود. تسهیلات خرید مسکن در سال ۷۷ به‌طور متوسط و با احتساب میانگین قیمت مسکن در شهر تهران، هزینه خرید ۳۲ مترمربع از یک آپارتمان مسکونی و ۴۳ درصد از هزینه خرید یک واحد مسکونی معمولی و مصرفی ۷۵ مترمربعی در پایتخت را تامین می‌کرد. هر چند این میزان پوشش‌دهی با سطح پوشش وام از هزینه خرید مسکن در سال ۷۳ برابری نمی‌کرد و از آن کمتر بود؛ اما در این دوره نیز نسبت وام مسکن به هزینه خرید آپارتمان در تهران به میزان نسبتا مناسبی ترمیم شد.
در سال ۸۴ نیز وام خرید مسکن ۲۴ متر مربع از هزینه خرید یک واحد مسکونی معمولی و متوسط را تامین می‌کرد. این تسهیلات در سال ۸۴ همچنین به‌طور متوسط هزینه خرید ۳۷ درصد از یک واحد مسکونی ۷۵ مترمربعی را در مناطق عادی و مصرفی تهران تامین می‌کرد. این درحالی است که هم‌اکنون قدرت پوشش‌دهی وام مسکن به ۲/ ۵ مترمربع کاهش یافته است و وام خرید مسکن در سطح فعلی به هیچ‌عنوان پاسخگوی نیاز خانه‌اولی‌ها و متقاضیان مصرفی مسکن برای خرید آپارتمان نیست. در این گزارش با استناد به تجربه داخلی از مناسب‌سازی سطح تسهیلات خرید مسکن از یکسو و همچنین مرور یک تجربه موفق جهانی درخصوص پاسخ به نیاز تامین مسکن خانه‌اولی‌ها اعلام شد خروج از وضعیت سیاه بازار مسکن و ابررکود معاملاتی که در سال ۹۹ با آن مواجه شده‌ایم با «بسته نجات مجهز به وام استاندارد» امکان‌پذیر است. لازم است سیاست‌گذار بخش‌مسکن بدون هرگونه تاخیر و تعلل در اصلاح و به‌روزرسانی سقف تسهیلات خرید مسکن زمینه ورود بخشی از خانه‌اولی‌ها به بازار را در شرایط رکود فعلی فراهم کند.
