تهدید واسطه‌های مسکن با قانون جدید مالیاتی
تصویب مالیات ناکارآمد برای بازار مسکن منجر به تعیین یک «تکلیف ضدبازار» شده است.
اولین نشانه رقابت مخرب سیاست‌گذار مسکن با بخش خصوصی و واسطه‌های ملکی در قانون مالیات بر خانه‌های خالی احصا شد. قرار است سیاست‌گذار مسکن به حکم قانون تازه‌مصوب به‌عنوان بازیگر جدید قیمت‌گذاری وارد شود که در این صورت خطای پنهانی و البته استراتژیک رقابت مخرب با بخش خصوصی در قانون مالیات بر خانه‌های خالی خودنمایی خواهد کرد. ورود سیاست‌گذار به قیمت‌گذاری مسکن مهم‌ترین نشانه پنهانی قانون اصلاح ماده (۵۴ مکرر) قانون مالیات‌های مستقیم یا همان مالیات بر خانه‌های خالی است که در هیاهوی فرآیند تصویب این قانون گم شده است. با ورود تبصره جدید به قانون مالیات بر خانه‌های خالی عملا رقابت مخرب سیاست‌گذار قانونی شد و تبصره‌ای که به منظور تامین نظر شورای نگهبان به قانون اضافه شد، وزارت راه و شهرسازی را رسما وارد عرصه قیمت‌گذاری کرد.
بر اساس تبصره ۳ ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم، وزارت راه وشهرسازی مکلف شده تا سامانه جدیدی طی حداکثر سه ماه از اجرای این قانون راهاندازی و اجرا کند تا به‌عنوان سایت مرجع ارائه قیمت از سوی مالکان برای اجاره یا فروش ملک باشد. سامانه معاملات املاک باید به گونه‌ای طراحی شود که قابلیت ارزش‌گذاری واحدهای مسکونی به قیمت‌های روز منطقه، امکان ثبت درخواست متقاضی خرید یا اجاره املاک عرضه شده در آن و ثبت تحقق یا عدم تحقق معامله را داشته باشد. بر این اساس مالک باید واحد مسکونی خود را برای فروش یا اجاره، ظرف سه ماه به ارزش اجاری یا میانگین قیمت‌های روز منطقه در سامانه‌ای که تحت عنوان «سامانه معاملات املاک» از آن یاد می‌شود، عرضه کند که در این صورت حتی مالیات گذشته مالکان واحدهای مسکونی خالی از سکنه در سال‌های قبل نیز بخشوده می‌شود.
در این تبصره قانونی آمده است: در صورتی که مالک، واحد مسکونی خود را برای فروش یا اجاره، حسب مورد به ارزش اجاری موضوع ماده (۵۴) این قانون یا میانگین قیمت‌های روز منطقه موضوع ماده (۶۴) این قانون، از طریق سامانه معاملات املاک که وزارت راه وشهرسازی ظرف حداکثر سه ماه از لازم‌الاجرا شدن این ماده، با استفاده از امکانات موجود، راهاندازی و اجرا می‌کند، عرضه کند، مشمول مالیات موضوع این ماده نمی‌شود. اگر مالک بیش از دوبار از اجاره یا فروش ملک خود به‌قیمت‌های مذکور خودداری کند، واحد مذکور از زمانی که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور به‌عنوان خانه خالی شناسایی شده است، حسب مورد مشمول مالیات موضوع این ماده یا جریمه موضوع بند (۵) تبصره (۸) ماده (۱۶۹ مکرر) این قانون می‌شود.
براساس این بخش از تبصره ۳ قانون دریافت مالیات از مالکان واحدهای مسکونی خالی از سکنه، مالکان این واحدها موظف شده‌اند به قیمت مجاز و «تعیین شده» از سوی سیاست‌گذار واحد خود را اجاره داده یا به فروش برسانند و در صورتی که دو بار از این اقدام خودداری کنند با ملک آنها مانند واحد خالی از سکنه برخورد خواهد شد و نه‌تنها معافیت آنها از بابت خالی ماندن واحد در سال‌های قبل به واسطه عرضه در سامانه وزارت راه وشهرسازی منتفی خواهد شد بلکه برای همان سال هم مشمول پرداخت مالیات و جریمه خواهند شد. به این معنا که مالکان این واحدها در نهایت ملزم هستند به نرخ تعیین شده از سوی سیاست‌گذار مسکن اجاره داده یا به فروش برسانند. هرچند به نظر می‌رسد مالکان و کلیه فعالان بازار مسکن هیچ استقبالی از ورود به این بازار دولتی نکنند اما احتمال دارد «اجبار ناشی از شناسایی خانه‌های خالی» باعث ورود اجباری فایل‌ها شود.
براساس بخش دیگری از این تبصره، سامانه معاملات املاک باید به گونه‌ای طراحی شود که قابلیت ارزش‌گذاری واحدهای مسکونی به قیمت‌های مذکور، امکان ثبت درخواست متقاضی خرید یا اجاره املاک عرضه شده در آن و ثبت تحقق یا عدم‌تحقق معامله را داشته باشد. در صورت نیاز، وزارت راه و شهرسازی می‌تواند از منابع تخصیص‌یافته حاصل از مالیات بر خانه‌های خالی برای تامین هزینه‌های ارتقا و نگهداری این سامانه استفاده کند که میزان آن در قوانین بودجه سنواتی مشخص می‌شود. فارغ از بررسی تبعات اصل قانون مالیات بر خانه‌های خالی که پیش از این در قالب گزارش‌های مختلفی به آن پرداخته، اگر فقط تبصره جدید الحاقی به ماده ۵۴ این قانون را مورد بررسی قرار دهیم، ابهامات بازدارنده قانون‌گذار یا سیاست‌گذار از دو بعد مشهود است.
بُعد نخست به تناقض رفتاری سیاست‌گذار به یک ماجرا بر می‌گردد. وزارت راه و شهرسازی با توجیه نقش استارت آپ‌های ملکی (سامانه‌های مجازی املاک) در افزایش قیمت مسکن، چندین بار درج قیمت‌های پیشنهادی مالکان و موجران در این پلت‌فرم‌ها را ممنوع کرد. بنابراین با فرض اینکه قیمت‌هایی که از سوی مالکان در سامانه معاملات املاک ارائه می‌شود، در معرض دید عموم قرار گیرد و قابل رؤیت باشد این موضوع تضادی آشکار با سیاستی است که خود این وزارتخانه وضع کرده است. اگر مجوز اعلام عمومی نرخ‌های پیشنهادی در این سامانه داده شود بنابراین سیاست‌گذار به‌عنوان تسهیل‌کننده امور برای بخش خصوصی، خود وارد یک رقابت مخرب با یکی از سه رکن مهم اقتصاد کشور مندرج در قانون اساسی یعنی بخش خصوصی شده است.
بُعد دیگر ابهام این تبصره الحاقی با فرض پنهانی بودن نرخ برای عموم و محدود شدن انتشار آمار در بانک اطلاعات سامانه معاملات املاک، فراهم کردن شرایط برای بهانه جویی از سوی برخی مالکانی است که بخواهند از زیر بار پرداخت مالیات فرار کنند. در واقع این گروه از مالکان می‌توانند ادعای خود مبنی بر ارائه قیمت را پشت دیوار سانسور قیمتی پنهان کنند، در این صورت برخی مالکان با ادعا از اظهار ملک و عدم فروش می‌توانند خطای دیگر این تبصره را نمایان کنند.
فارغ از ابهامات پنهانی اشاره شده، در این تبصره الحاقی عملا مجوز انتقال بازار مسکن به وزارت راه و شهرسازی صادر شده است تا بتواند به‌صورت قانونی جا پای صنف واسطه‌های ملکی (هم در بازار فیزیکی و هم در بازار سامانه‌های مجازی ملک) بگذارد. به تعبیری رقابت مخرب دولت و بخش خصوصی قانونی می‌شود. در بین بازارهای اقتصادی، تاکنون بازار مسکن همواره با کمترین دخالت دولت مواجه بود اما اکنون به نظر می‌رسد با قانونی شدن ورود وزارت راه و شهرسازی به عرصه دریافت فایل‌های ملکی و ورود به زمین قیمت‌گذاری، حکم پایان کار واسطه‌های ملکی امضا شود. با این حال به اعتقاد برخی کارشناسان، اگر سیاست‌گذار به شفافیت که بارها ادعای آن را داشته، باور دارد قطعا در گذشته با ارائه قیمت در سامانه‌های مجازی ملکی این شفافیت وجود داشت و اگر بعضا قیمت‌های غیرواقعی و نامتعارف در بازار مسکن مشاهده می‌شود قطعا مشکل را باید در جای دیگری جست‌وجو کرد.
برآیند بررسی‌ها حکایت از این دارد که اگر در سامانه معاملات املاک قیمت‌ها به‌صورت واقعی درج شود که طبیعتا این ارتباطی به مرجع راهاندازی سامانه ندارد پس این خطای ارائه قیمت‌های غیرواقعی در سامانه معاملات وزارت راه و شهرسازی نیز محتمل است. قیمت‌های واقعی در بازار مسکن همان نرخ‌هایی است که در بازار معامله می‌شوند و نمی‌توان واقعیات اقتصاد را نادیده گرفت. بنابراین و با اجرای این تبصره از قانون دریافت مالیات از مالکان واحدهای مسکونی خالی از سکنه با یک سیاست‌گذاری دوگانه در بازار مسکن مواجه خواهیم شد، سیاست‌گذاری که از یکسو به شفافیت اعتقاد دارد و از سوی دیگر در عمل آن را نقض می‌کند.
بررسی‌ها نشان می‌دهد این اقدام در صورت اجرایی شدن عملا منجر به تهدید کسب و کار واسطه‌های بازار معاملات خواهد شد به خصوص تهدید اصلی آن برای استارت‌آپ‌های ملکی محسوب می‌شود که به‌صورت مجازی اقدام به معرفی فایل‌های فروش مسکن به متقاضیان می‌کنند. هم‌اکنون بیش از ۶ ماه از توقف اعلام قیمت‌های پیشنهادی فروش مسکن در سامانه‌های مجازی می‌گذرد. اگر چه سانسور قیمت‌های پیشنهادی از سامانه‌های مجازی با نیت آرام کردن قیمت مسکن و کاهش التهاب در این بازار از سوی سیاست‌گذار انجام شد اما بررسی‌ها نشان داد در این مدت و در غیاب اعلام قیمت‌های پیشنهادی بخش زیادی از فروشنده‌های واقعی که خواهان فروش آپارتمان خود با قیمت واقعی بودند موفق به کسب اطلاعات درست قیمتی از بازار نشده و در نتیجه به‌طور موقت از فروش انصراف دادند. از سوی دیگر خریداران نیز در غیاب اعلام قیمت‌های پیشنهادی موفق به مقایسه سطح قیمت‌های پیشنهادی نشدند. همین موضوع یکی از دلایل عدم ایجاد جو رقابتی در بازار برای تعدیل سطح قیمت‌ها در شرایط رکود معاملاتی محسوب می‌شود. از سوی دیگر تجارب قبلی در حوزه قیمت‌گذاری در بازارهای مختلف نشان داد عملا این اقدام فعالیتی شکست‌خورده است و ورود سیاست‌گذار حوزه مسکن به این بخش می‌تواند یادآور تجارب تلخ گذشته و حال درخصوص مداخله مستقیم دولت در بازارهای اقتصادی باشد. چرا که به جای آنکه قیمت واحدهای مسکونی با سازوکار بازار و در متن بازار تعیین شود به‌صورت دستوری از سوی سیاست‌گذار تعیین خواهد شد که از ابتدا نیز نتیجه آن مشخص است. بررسی‌ها و تحلیل‌های کارشناسی حاکی است در نهایت بازنده‌های نهایی اقدامات دستوری در بازار ملک متقاضیان و مصرف‌کننده‌ها هستند حال آنکه قیمت‌سازی و اقدامات دستوری در این خصوص در ابتدا با هدف حمایت از مصرف‌کننده‌ها و متقاضیان واقعی انجام می‌شود. کارشناسان معتقدند نتیجه این گونه دخالت‌های مستقیم از سوی سیاست‌گذار مسکن در بازار ملک نیز از همین ابتدا مشخص است و این اقدام به جای آنکه منجر به ساماندهی بازار مسکن شود می‌تواند مشکلات تازه‌ای را به این حوزه بیفزاید مگر آنکه این قانون به فوریت اصلاح شود و سازوکاری مناسب برای عرضه واحدهای مسکونی خالی از سکنه به بازار اعمال شود.
نحوه شناسایی املاک خالی از سکنه
هر چند بسیاری از کارشناسان در شناسایی خانه‌های خالی بحث دارند و ضریب خطای آن را بالا می‌دانند با این حال بر اساس آنچه در قانون پیش‌بینی شده، مالکان واحدهای مسکونی واقع در کلیه شهرهای بالای ۱۰۰هزار نفر جمعیت باید ملک خود را در سامانه ملی املاک و اسکان کشور ثبت کنند. در قانون مالیات بر خانه‌های خالی عنوان شده که هر ایرانی می‌تواند علاوه بر اقامتگاه اصلی یک اقامتگاه فرعی معاف از مالیات نیز داشته باشد، به شرطی که اطلاعات این اقامتگاه‌ها را در سامانه املاک و اسکان کشور ثبت کرده باشد. ضمن اینکه واحدهای مسکونی که اطلاعات اقامت و مالکیت آنها در سامانه املاک و اسکان کشور ثبت نشده باشد، در حکم خانه خالی محسوب می‌شوند. در عین حال به اعتقاد برخی کارشناسان اقتصاد مسکن همیشه باید بخشی از بازار مسکن به منظور تعادل‌بخشی بین عرضه و تقاضا خالی باشد و تصور کنترل بازار با عرضه تمام املاک خالی تصور صحیحی از مدیریت بازار نیست.
نرخ مالیات خانه‌های خالی
همچنین طبق قانون، مالکان واحدهای مسکونی خالی از سکنه، در هر سال مالیاتی، تا چهار ماه مشمول پرداخت مالیات نمی‌شوند اما در صورت خالی بودن ملک بیش از چهار ماه به‌صورت ماهانه مشمول مالیات معادل اجاره ملک می‌شوند به این ترتیب که در سال نخست، معادل ۶ برابر مالیات متعلقه، در سال دوم ۱۲ برابر مالیات متعلقه و از سال سوم خالی بودن ملک و بیشتر، معادل ۱۸ برابر مالیات متعلقه، باید مالیات بپردازند. قانون‌گذار درخصوص واحدهای نوساز نیز به این ترتیب تصمیم‌گیری کرده که واحدهای نوساز پس از ۱۲ ماه و در پروژه‌های انبوه‌سازی پس از ۱۸ ماه از پایان مهلت اتمام عملیات ساختمانی مندرج در پروانه ساخت مشمول مالیات خواهند شد. البته قانون‌گذار برای مالکانی که ملک خود را تغییر می‌دهند نیز شرط گذاشته تا حداکثر ظرف مدت یک ماه پس از هرگونه تغییر در محل اقامت یا خرید و فروش واحد تحت تملک خود، اطلاعات جدید را در سامانه املاک و اسکان کشور ثبت کنند. در غیر این صورت به ازای هر ماه تاخیر، واحد مسکونی جدید، مشمول جریمه‌ای معادل مالیات سال اول می‌شود.
شرایط املاک معاف از مالیات
بر اساس این گزارش، طبق قانون دانشجویان، شاغلان و سایر اشخاص که توسط آیین‌نامه اجرایی این ماده تعیین می‌شوند، در صورت اقامت در شهری غیر از اقامتگاه اصلی و فرعی خانوار، تنها با ارائه اسناد قابل توجیه، امکان ثبت یک واحد مسکونی دیگر، معاف از مالیات دارند. همچنین واحد مسکونی محل اشتغال صاحبان صنوف، مشاغل، موسسات یا شرکت‌های فعال که ممنوعیتی برای فعالیت در واحدهای مسکونی ندارند، به شرط ثبت اطلاعات در سامانه املاک و اسکان کشور و با تایید سازمان امور مالیاتی و سازمان تامین اجتماعی، از مالیات معاف خواهند بود.
