نوسانات نرخ ارز عاملی برای رکود مسکن

 به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از شرق، ثبات و کاهش قیمت مسکن، اکنون به‌شدت وابسته به پیش‌شرط‌هایی است که اگر رعایت نشوند، قیمت مسکن را دوباره به سمت بالا هدایت خواهد کرد یا رکود را روانه این بازار می‌کند. دو کارشناس آینده بازار مسکن را در چشم‌انداز کوتاه‌مدت و میان‌مدت تحلیل می‌کنند. یکی از کارشناسان تأکید می‌کند تغییرات در این بخش کاملا مشروط است. دیگری نیز معتقد است: «اگر کاهش نرخ ارز به‌صورت سینوسی و نوسانی باشد، بیشتر یک کاهش مختصر را شاهد بوده و رکود را در انتظار خواهیم بود؛ به‌نحوی‌که شرایط فروش مسکن سخت‌تر شده و خریدار واقعی و قدرت‌ چانه‌زنی آنها افزایش می‌یابد».

 شروطی برای ثبات یا کاهش قیمت مسکن

مهدی سلطان‌محمدی، کارشناس بازار مسکن درباره ارتباط بین کاهش نرخ ارز و مسکن در این‌روزها می‌گوید: «کاهش نرخ ارز می‌تواند علامتی تلقی شود که امکان دارد قیمت مسکن هم کاهش داشته باشد، اما این نتیجه‌گیری مستقیم نمی‌تواند درست باشد. در سال‌های 87 که قیمت مسکن کاهش پیدا کرد، ارز روند کاهشی نداشت و کمی هم رو به بالا بود. تجربه سال 92 را هم داریم که شاهد کاهش قیمت ارز و مسکن به‌‌طور توأم در بازار بودیم». سلطان‌محمدی درباره شباهت‌ و تفاوت سال جاری می‌گوید: «ولی تفاوت وضعیت فعلی با سال 92 این است که در سال 91 چشم‌انداز مثبتی برای تغییرات اقتصادی و کاهش ریسک‌ها و تورم و انتظارات تورمی پس از برجام اتفاق افتاد که علامت خیلی قوی‌ای را به بازار داد و امید بازار به‌شدت افزایش پیدا کرد. اکنون نیز علامتی که با پیروزی بایدن ظاهر شد به درجاتی با آن مشابه است‌ اما از نظر شدت خیلی فرق دارد».

او با بیان اینکه باید دید کاهش قیمت دلار در سطوح پایین‌تر تثبیت می‌شود یا نه، ادامه می‌دهد: «اگر کاهش قیمت دلار را به میزان قابل‌ملاحظه‌ای برای دوره چند‌ماهه شاهد باشیم، می‌تواند نیرویی را به قیمت مسکن وارد کند و آنها را هم کاهش دهد، اما اگر نویز موقت در بازار تلقی شود و در این روند تورمی این کاهش دوباره کمرنگ شود، نمی‌توان انتظار داشت کاهش روند جدی‌ای را در قیمت مسکن ببینیم».

 پیش‌بینی کاهش قیمت مسکن قطعی نیست

این کارشناس مسکن در ادامه با اشاره به رشد نجومی قیمت مسکن در دو سال گذشته و ماه‌های اخیر می‌افزاید: «قیمت مسکن در ماه گذشته به بالای 10 درصد افزایش قیمت رسید. آن رشد به احتمال خیلی زیاد متوقف می‌شود و اگر هم رشدی باشد محدودتر خواهد بود،‌ اما امیدواریم با مثبت‌شدن چشم‌اندازهای اقتصادی و کاهش انتظارات تورمی، قیمت مسکن هم رو به کاهش برود؛‌ ولی این پیش‌بینی نمی‌تواند قطعی باشد».

او شروطی را برای کاهش قیمت مسکن قائل است: «لازمه‌ کاهش قیمت مسکن آن است که این چشم‌انداز امیدبخش تداوم داشته باشد و بازار بپذیرد برای یک چشم‌انداز یک یا دوساله وضعیت به‌همین‌ترتیب خواهد بود و دلار به قیمت‌های قبلی باز نخواهد گشت.‌ اما اگر روند تورمی ادامه داشته باشد، همچنان سرمایه‌گذاران و سوداگران در فکر روش‌هایی خواهند بود که بتوانند سرمایه‌های ریالی‌شان را در مقابل تورم ایمن نگه ‌دارند و با توجه به اینکه دلار هم بی‌ثباتی نشان می‌دهد و بورس در دو، سه ماه قبل بی‌ثباتی نشان داد، ممکن است اقبال این قبیل سرمایه‌گذاران به بخش مسکن بیشتر باشد و موجب شود شاهد شکست قیمت در بازار مسکن نباشیم».

 نیروی کاهشی به بازار مسکن وارد شد

سلطان‌محمدی در ادامه با نگاهی به آینده می‌گوید: «باید منتظر ماند و دید در طول یکی، دو ماه آتی، روندها چطور خواهد شد و تشدید فشارهای تحریمی در دو ماهه باقی‌مانده دوران ترامپ چقدر خواهد بود و بازار چه برداشتی از این تشدید فشارها خواهد داشت و بازگشت بایدن به برجام اتفاق خواهد افتاد و مذاکرات در مسیر امیدبخشی خواهد بود یا نه. باید منتظر ماه‌های آتی بمانیم که بتوانیم قضاوت روشن‌تری از وضعیت بازار مسکن داشته باشیم؛‌ اما تردیدی نیست که اتفاقی که در بازار مسکن افتاد و کاهش قیمت دلار، نیرویی را به بازار مسکن در جهت ثبات یا کاهش قیمت‌ها وارد می‌کند. حالا باید این را در مقایسه با نیروی تورم و سایر عوامل قرار دهیم؛ چون عوامل دیگری هم در بازار مسکن مؤثر هستند».

 حذف سوداگری به کاهش قیمت مسکن کمک می‌کند

علی فرنام، دیگر کارشناس مسکن نیز نظری مشابه دارد و روند کاهشی قیمت مسکن را مشروط می‌داند. او  می‌گوید: «تحولاتی که در دو سال اخیر پس از جهش نرخ ارز داشتیم، با هیچ‌کدام از جهش‌های قبلی قیمت مسکن قابل قیاس نیست. در ایران حداقل چهار جهش قیمت مسکن را پیش از جهش قیمت سال‌های 1397-1399 تجربه کردیم که هیچ‌یک به‌شدت جهش پنجم در این بازه زمانی نبود. به نظر می‌رسد سهم حباب‌بودن یا افزایش خارج از منطق این موج اخیر بیشتر از هر موج دیگری بوده و توجیهی هم داشتند که آن را متناظر با نرخ ارز تفسیر می‌کردند که درست نبود؛ زیرا ماهیت آن عمدتا دلالی، سفته‌بازی و سوداگری بود». فرنام در ادامه می‌گوید: «منطق آن است که معمولا در شرایطی که نرخ رشد اقتصادی منفی و شرایط اقتصادی، انقباضی است، تقاضای مسکن کاهش یافته، استطاعت خانوار کم شده و به‌شدت تقاضا دچار محدودیت می‌شود. به لحاظ یک‌سری مؤلفه‌های کلان اقتصادی نیز در چنین شرایطی تقاضا برای کاربری‌های جانبی که بخشی از تقاضای ساخت‌وساز را به خود اختصاص می‌دهند، کاهش می‌یابد؛ اما شاهدیم که این بخش با افزایش روبه‌رو شده است. این بخش بدون هیچ‌گونه توجهی به تقاضا رشد کرده که به نظر می‌رسد بخش درخور ‌توجهی از آن حبابی و ناشی از فعالیت‌های سوداگرانه و دلالی بوده است. این موضوع در آمارهای ماهانه بانک مرکزی نیز قابل ردیابی است. این بخش برای توجیه عملکرد خود متمرکز بر نرخ دلار می‌شد که آن‌هم از پایه اشتباه است؛ زیرا بخش مسکن با دلار تغییر ویژه‌ای نمی‌کند».

 ثبات، پیش‌شرط کاهش قیمت مسکن

او با پیش‌شرطی می‌گوید: «با کاهش نرخ ارز حتما انتظار می‌رود که این بخش نیز با کاهش قیمت روبه‌رو شود و اگر شرایط با‌ثبات بماند و چشم‌انداز کاهش نرخ ارز و ثبات اقتصادی، یک چشم‌انداز قابل اتکا و بلندمدت باشد و تکانه‌های سیاسی-اقتصادی بیرونی متصور نباشد، حتما بازار مسکن کاهش درخور ‌توجهی را تجربه خواهد کرد؛ اما اگر به‌صورت سینوسی و نوسانی باشد، بیشتر یک کاهش مختصر را شاهد بوده و رکود را در انتظار خواهیم بود؛ به‌نحوی‌که شرایط فروش مسکن سخت‌تر شده و خریدار واقعی و قدرت‌ چانه‌زنی آنها افزایش می‌یابد». فرنام ادامه می‌دهد: «اگر مؤلفه‌های کلان اقتصاد سیاسی به سمت آرامش و ثبات برود، حداقل تا چندین سال پیش‌بینی می‌شود که افزایش قیمت معناداری نداشته باشیم. اعداد معاملات مصرفی خیلی منطقی‌تر خواهد شد و جو احساسی افزایش لحظه‌ای قیمت مسکن از بین می‌رود و تقاضای انباشته‌ای برای تغییر سرمایه‌ها شکل می‌گیرد». او با اشاره به روند سرمایه‌گذاری در بازار دارایی‌ها می‌گوید: «اگر متناظر با موج قیمت قبلی تفسیر کنیم، آنجا هم در این دوره، خروج سرمایه‌ها از حوزه‌های دیگر به حوزه سپرده‌های بانکی را شاهد بودیم؛ زیرا رشد حوزه‌های موازی مانند ارز، مسکن و‌... گرفته می‌شد و حوزه سپرده‌های بانکی با کمترین ریسک عملکرد بیشتری را از حوزه‌های دیگر داشت». این کارشناس اقتصادی با بیان اینکه انتخابات آمریکا به‌صورت مستقیم اثرگذاری روی حوزه مسکن نخواهد داشت، می‌گوید: «اثرگذاری آن از کانال نرخ ارز صورت می‌گیرد. چشم‌انداز ثبات اقتصادی و سیاسی حتما به آرامش بازار مسکن کمک کرده و از التهابات آن می‌کاهد. زمینه‌هایی که سوداگران و دلالان مسکن بتوانند به التهاب بازار اضافه کنند، حتما از دست می‌رود و آنها نیز آغاز به خارج‌کردن سرمایه خود از بازار مسکن می‌کنند که در این حالت، نوسانات منفی بازار حذف شده و می‌توان انتظار داشت که بخشی از دور‌شدن آن از تقاضای مصرفی و استطاعت خرید مسکن را جبران کند». به گفته او، نخست آنکه کاهش نرخ ارز به‌طور مستقیم روی کاهش قیمت مسکن اثرگذار است، اما اثر آن منوط به استمرار و دوام خواهد بود و دوم چشم‌انداز ثبات سیاسی و اقتصادی است که آن‌هم حتما می‌تواند اثر کاهشی یا تثبیت یک دوره قابل توجه آرامش در بازار مسکن را به دنبال بیاورد.

 بهترین فرصت برای اجرای مالیات متشکل و  یکپارچه در حوزه مسکن

این کارشناس مسکن با تأکید بر اینکه چشم‌انداز مسکن، ثبات و روند کاهشی است، تصریح می‌‌کند: «با توجه به این چشم‌انداز بازار مسکن،  بهترین زمان است که مالیات‌های متشکل و یکپارچه حوزه مسکن مانند خانه‌های خالی، خانه‌‌های گران‌قیمت، عایدی بر سرمایه املاک و هزینه سالانه به‌گونه‌ای تنظیم شود که صرفا و صرفا بتواند تقاضای سوداگری و دلالی را از بازار خارج کند؛ بدون آنکه به تقاضای مصرفی و جابه‌جایی‌های معمول مردم بدون نیت درآمدزایی کمک کند، همچنین بدون نگاه‌های انفعالی و اعداد و ارقام سنگین که بخشی از مردم معمولی را هم دچار مشکل کند».

 تلاش سوداگران برای توقف جو  کاهشی

او با اشاره به افزایش دوباره نرخ ارز در روزهای اخیر می‌افزاید: «به نظر می‌رسد سوداگران تمام تلاش خود را برای توقف جو کاهشی بازار به‌ کار ببندند و این موضوع مداخله جدی هدفمند وزارت راه‌و‌شهرسازی را می‌طلبد. شاید جذاب‌کردن سپرده‌های بلندمدت با افزایش نرخ سود سپرده‌های بلندمدت، هم جریان باثباتی از خروج سفته‌بازان ارز، سکه، خودرو، مسکن و حساب‌های جاری ایجاد کند و هم در آرامش‌بخشی اقتصاد کلان و تداوم کاهش قیمت بازارها مؤثر باشد؛ البته اگر دولت منافع قیمت بالای ارز برای خود را به منفعت عمومی برای کاهش قیمت ارز ترجیح ندهد». فرنام در پایان تأکید می‌کند: «در‌صورتی‌که دولت عزمی جدی برای واقعی‌شدن قیمت مسکن داشته باشد، با توجه به تکالیف قانون بودجه برای فروش املاک مازاد، اگرچه کاهش قیمت به کاهش درآمدهای بودجه‌ای دولت منتهی می‌شود اما با عرضه گسترده اراضی و املاک می‌تواند جو مقاومتی سوداگران مسکن را بشکند و حداقل بخشی از لجام‌گسیختگی قیمت‌های مسکن را در واپسین سال دولت التیام بخشد».