رانت و تورم در نتیجه طرح جهش تولید مسکن/ مقابله با انباشت زمین و آپارتمان جهت تعدیل قیمت

اقتصاد آنلاین - سیده زهرا محمودی؛ محمود باقری، کارشناس حوزه مسکن در یک گفت‌وگوی زنده اینستاگرامی با اقتصادآنلاین در خصوص روند فعلی وضعیت قیمت مسکن گفت: در گزارشی که در شهریور ماه از سوی مرکز آمار منتشر شد، روند افزایش قیمت مسکن مانند ماه‌های قبل بوده است. قیمت دلار جهش شدیدی داشته و تطبیق قیمت مسکن با قیمت دلار زمان می‌طلبد. اگر قیمت دلار در همین رقم متوقف هم شود، قیمت مسکن ماهانه 5 تا 10درصد افزایش خواهد داشت تا خود را با قیمت دلار تطبیق دهد. 

وی افزود: در شهریور ماه سال جاری، قیمت مسکن نسبت به زمان مشابه در سال گذشته 91درصد افزایش داشته است. متوسط قیمت مسکن در تهران به 24میلیون و 200هزار تومان به ازای هر متر مربع رسیده است و نسبت به مرداد ماه امسال نیز حدود 5درصد افزایش قیمت مسکن را شاهد بودیم. 

باقری با تاکید بر دو امر مهم اخیر، یعنی افزایش قیمت دلار و افت جدی در بازار بورس بیان کرد: با افت بورس، بخشی از سپرده‌های آن جذب حوزه مسکن شد؛ زیرا امکان خرید دلار و سکه در حجم بالا برای همه هم وطنان ممکن نیست و تعداد معاملات مسکن نسبت به سال گذشته افزایش داشته است. در سال 98 به علت توقف رشد قیمت دلار، تعداد معاملات کاهش داشته و شهریور سال گذشته 2هزار واحد مسکونی فروخته شد ولی امسال این رقم به 8000واحد رسیده که 5برابر سال قبل است. اگر این روند ادامه پیدا کند، تعداد معاملات افزایش و قیمت مسکن نیز همراه با آن افزایش خواهد داشت.

محمود باقری در ادامه تصریح کرد: ساخت و ساز مسکن در تهران در بیست سال اخیر به کمترین حد خود رسیده و 38درصد نسبت به سال گذشته افت ساخت و ساز داشتیم و قیمت زمین، آپارتمان و مصالح نیز در حال رشد است. اگر اتفاق خاصی در حوزه اقتصاد کلان نیافتد، قیمت مسکن به همین روال افزایش خواهد داشت و شرایط برای افراد سخت‌تر خواهد شد. دوره خرید مسکن به 42سال رسیده است که با ادامه روند فعلی، این رقم هم افزایش خواهد داشت.

طرح جهش تولید و تامین مسکن قابل اجراست؟

به گفته این کارشناس مسکن، طرح‌های مطرح شده در حوزه مسکن تا کنون نه اجرا شده‌اند و نه قابل اجرا هستند؛ زیرا اساس طرح‌ها نادرست است؛ مثل طرح بورس مسکن و... . برخی طرح‌ها مثل ودیعه مسکن و... نیز اجرا شده که مثمر ثمر نخواهد بود. مهم‌ترین اولویت کشور در وضعیت فعلی ساخت واحدهای بیشتر است.

وی افزود: طرحی که اخیرا دوفوریت آن مطرح شده (طرح جهش تولید و تامین مسکن) مشابه طرح‌های قبلی است؛ زیرا نه ضمانت‌های اجرا دارد و نه اجرای آن در توان دولت است. همچنین این طرح مسئله‌ای را حل نخواهد کرد. بازار اگر به خودش واگذار شود، قیمت‌ها اصلاح خواهد شد و تجربه نیز این موضوع را اثبات کرده است. مولفه‌های مطرح شده در طرح به جای اصلاح بازار، مشکلات را تعمق خواهد بخشید. این سیاست به ضد خود تبدیل خواهد شد و وضعیت تورم را سخت‌تر خواهد کرد و تاثیری منفی روی بازار مسکن خواهد داشت.

محمود باقری با تاکید بر اینکه نظام تامین مالی این طرح درست نیست، یادآور شد: رقم تامین مالی طرح یادشده مغایر با ارقام اقتصاد کشور است. در این طرح پیش‌بینی شده تا 25درصد تسهیلات بانکی به حوزه مسکن برسد.

وی توضیح داد: در حال حاضر حدود 1000هزار میلیارد تومان تسهیلات بانکی داریم که 70 تا 75درصد آن تجدید وام‌های قبلی است یعنی عملا  250هزار میلیارد تومان وام جدید داریم که  در این طرح مجلس با چشم پوشی از سایر حوزه‌ها،  تمام آن را به حوزه مسکن اختصاص داده است. این ساختار تامین مالی هیچ وقت قابل حصول نخواهد بود و بانک‌ها نیز تمایلی به انجام این عمل ندارند مگر با اجبار دولتی.

باقری عنوان کرد: این نظام تامین مالی بر پایه وام ارزان قیمت قابل حصول نیست و سبب رانت نیز خواهد شد. باید چاره‌ای اندیشید تا برای بانک‌ها نیز به صرفه باشد. تا زمانی که نظام تامین مالی اصلاح نشود، طرح تورم‌زا و مسبب رانت خواهد بود. لازم به ذکر است نظام دو قیمتی هم سبب رانت می‌شود و هم تولید کشور را خواهد داد و علاوه بر این موارد، گره‌ای از قیمت‌های بالا باز نخواهد کرد.

این کارشناس مسکن تاکید کرد: مسکن نیاز اساسی در هر جامعه‌ای است. اگر تولید مسکن در کشور افزایش یابد، هم به تامین امنیت و هم به تامین مولفه‌های اجتماعی، مسکن و... کمک خواهد کرد. مسکن می‌تواند موتور محرک رشد اقتصاد کشور باشد. تقویت این حوزه ضروری است اما نه با طرح‌ها اشتباه.

باقری با اشاره به این موضوع که معضلاتی که همراه با طرح مسکن مهر برای ما ایجاد شد، این طرح نیز به دنبال خواهد داشت گفت: نیازی به توسعه شهر با این طرح‌ها نیست و در شهرها نیز زمین کافی برای تولید مسکن وجود دارد. توسعه بی‌رویه شهر مشکلاتی با خود به همراه خواهد داشت. باید از تجریه سایر کشورها درس گرفت. 

وی افزود: سرعت رشد قیمت مسکن چه در مواقع کاهشی و چه در مواقع افزایشی چسبندگی دارد یعنی قیمت مسکن به طور ناگهانی افزایش شدید ندارد و افزایش قیمت مسکن به صورت پلکانی است. یعنی ممکن است با ثبات قیمت دلار همچنان افزایش قیمت مسکن ادامه داشته باشد. اگر قیمت دلار تثبیت شود، قیمت مسکن خود را در پنج الی شش ماه با آن منطبق خواهد کرد. علت آن نیز وفق قیمت در بازار های موازی‌ای چون فلزات، مواد اولیه، مصالح و... است.

چه باید کرد؟

این کارشناس حوزه مسکن در خصوص راهکارهای کنترل قیمت مسکن توضیح داد: برای کنترل قیمت مسکن، باید تولید آن را افزایش داد. مسائل کشور در حوزه کلان یک شبه قابل حل نیست. همچنین انباشت زمین نباید به ابزاری برای سرمایه‌گذاری مطمئن تبدیل شود که متاسفانه این امر اکنون در حال انجام است. بازدارندگی این عمل (عدم انباشت زمین ) با سیاست‌های تشویقی و تنبیهی چون مالیات بر زمین و تخفیف برای سازندگان و... امکان پذیر است.

وی افزود: با ورود زمین به بازار ساخت و ساز و غیر اقتصادی شدن انباشت زمین، بخش خصوصی شروع به ساخت و ساز خواهد کرد و این سیاست می‌تواند سبب ایجاد فراوانی در زمین شود و علاوه بر تعدیل قیمت مسکن، ساختارهای درست تامین مالی را نیز ایجاد خواهد کرد.

باقری در پایان خاطرنشان کرد: در کنار مقابله با انباشت زمین، مقابله با انباشت آپارتمان برای سرمایه‌گذاری نیز ضروری است. روش‌هایی برای غیراقتصادی کردن این امور باید ایجاد شود و تا زمانی که این موارد اجرا نشود، هیچ یک از طرح‌های مجلس در این حوزه راه به جایی نخواهد برد.