بحران تغییر کاربری اراضی از کشاورزی به مسکونی
رشد قیمت مسکن و زمین، موجب افزایش تغییرکاربری اراضی کشاورزی به مسکونی شده طوری که برخی آمارها از دو برابر شدن تغییر کاربری‌ها حکایت دارد.
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از ایران، طبق قانون هرساخت‌و‌سازی در اراضی کشاورزی خارج از محدوده شهرها یا خارج از محدوده طرح هادی روستایی ویا بدون مجوز کمیسیون تبصره یک ماده1 قانون حفظ کاربری اراضی وزارت جهاد کشاورزی باشد، غیرمجاز است. اما با افزایش قیمت مسکن و زمین بویژه از ابتدای سال تاکنون، تمایل مالکان را به تغییر کاربری اراضی بیشتر کرده است. علیرضا اورنگی، رئیس سازمان امور اراضی در خصوص تغییر کاربری اراضی کشاورزی گفت: تغییر کاربری غیرمجاز اراضی را نمی‌توان انکار کرد. قیمت زمین مانند بقیه کالاها گران شده است، به‌همین دلیل شاهد افزایش آمار تغییر کاربری اراضی کشاورزی هستیم. اگر بنایی ساخته شود افزایش قیمت شامل آن می‌شود. حتی اگر این بنا به‌صورت غیرمجاز ساخته شده باشد.
قانون مقابله با تغییر کاربری اراضی در سال 74 اصلاح شد و بر اساس این قانون «تشخیص موارد ضروری تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها در هر استان به عهده کمیسیونی مرکب از رئیس سازمان جهاد کشاورزی، مدیر امور اراضی، رئیس سازمان مسکن و شهرسازی، مدیرکل حفاظت محیط زیست آن استان و یک نفر نماینده استاندار است که به ریاست سازمان جهاد کشاورزی تشکیل می‌شود.»
اما صفدر نیازی، معاون حفظ کاربری و یکپارچگی اراضی سازمان امور اراضی به این نکته اشاره می‌کند که در مقابل 18 میلیون هکتار اراضی کشاورزی موجود در کشور فقط حدود 300 ناظر در سازمان امور اراضی تغییر کاربری‌ها را رصد می‌کنند. بنابراین تغییر کاربری‌های غیرمجاز بسیار بیشتر از مواردی است که شناسایی می‌شود.
5 استان در صدر تخلف
استان‌های تهران، البرز، گیلان، مازندران و گلستان بنابر آمار سازمان امور اراضی، بیشترین تغییرکاربری‌های غیر مجاز را دارند. بنابراین با توجه به اینکه مرغوب‌ترین زمین‌های کشاورزی در استان‌های شمالی قرار گرفته، تغییر کاربری بالای اراضی در این استان نشان می‌دهد که زمین‌های مرغوب کشاورزی در حال تخریب و تبدیل به زمین‌هایی برای ساخت و ساز است. معاون حفظ کاربری و یکپارچگی اراضی سازمان امور اراضی در این باره آماری تکان‌دهنده ای ارائه کرد. به گفته نیازی در سال‌های اخیر از 400 هزار هکتار اراضی شالیکاری در استان‌های شمالی، 110 هزار هکتار آن به‌خاطر طرح‌های هادی روستایی، تغییر کاربری داده شده است. او افزود: چون طرح‌های هادی خارج از نظارت وزارت جهاد کشاورزی است، این حجم از تغییر کاربری دیگر از اختیار ما خارج است. بیشتر فعالان حوزه کشاورزی و اقتصادی، طرح هادی روستایی را چالش بزرگ تغییر کاربری اراضی می‌دانند که چون خارج از اختیار و نظارت وزارت جهاد است، تخلفات این طرح بسیار گسترده شده است. یکی از مسئولان سازمان امور اراضی به نقش کمیسیون ماده 100 و تخلفات گسترده شهرداری‌ها، فرمانداری‌ها و حتی دهیاری‌ها در تغییر کاربری اراضی اشاره کرد و گفت: کمیسیون ماده 100 به جای لغو مجوز و تخریب فقط به جریمه روی آورده و در واقع جریمه ساخت و سازهای غیرمجاز منبع درآمد شهرداری‌ها شده است. بعد از این 5 استان، شهرهای زنجان، قزوین، دزفول، بخشی از اراضی استان اصفهان، استان‌های فارس و بوشهر در رده‌های بعد بیشترین تغییر کاربری اراضی قرار دارند.
قانونی برای مقابله با سوداگری نداریم
معاون حفظ کاربری و یکپارچگی اراضی سازمان امور اراضی، علت افزایش تغییر کاربری زمین‌های کشاورزی به مسکونی را نقدینگی می‌داند که بعد از بازارهای مالی اراضی کشاورزی را هم بی‌نصیب نگذاشته است. نیازی با اشاره به اینکه خرید و فروش و قطعه‌بندی مشاع، قانونی است و ما نمی‌توانیم مانع خریدهای مشاع شویم، گفت: اگر 100 متر زمین هم باشد خرید و فروش مشاع و زیر محدوده‌های اقتصادی انجام می‌گیرد. اما امروز چالش اصلی ما در تغییر کاربری، دلال‌ها و سوداگران هستند. آنها اراضی کشاورزی را می‌خرند و مثلاً یک هکتار را به 10 قطعه هزار متری تبدیل می‌کنند و به 10 نفر می‌فروشند. خریدار ممکن است تغییر کاربری بدهد بعد بفروشد یا اینکه قبل از تغییر کاربری زمین را بفروشد. مشکل بعد از این است. برخی دلالان زمین را می‌خرند و می‌سازند و می‌فروشند و سود میلیاردی می‌برند. بعد واحدها را می‌فروشند. اما وقتی این تغییر کاربری‌ها شناسایی می‌شود که خریدار اصلی سودش را برده و زمین یا خانه را مثلاً به یک کارمند بازنشسته فروخته است. حالا ما به جای سوداگر اصلی با خریدار بی‌تقصیر مواجه می‌شویم. در قانون هم برای برخورد با متخلفان دست باز داریم اما برای مقابله با سوداگران قانون و مجازاتی دیده نشده است. این یکی از چالش‌های ما در مقابله با تغییر کاربری غیرمجاز است.
معاون حفظ کاربری و یکپارچگی اراضی چالش دیگر مقابله با تغییر کاربری اراضی را بنگاه‌های غیرمجازنام برد که به‌صورت گسترده زمین‌ها را خرید و فروش می‌کنند و تغییر کاربری می‌دهند. او گفت: در گزارش میدانی ما از شهر دماوند، در 3 کیلومتر جاده اصلی 180 بنگاه وجود دارد که بسیاری از آنها مجوز و کد بنگاهداری ندارند اما معاملات زیادی در این بنگاه‌ها انجام می‌شود. خرید و فروش زمین برای این بنگاه‌ها ارزش افزوده زیادی دارد که موجب رویش روز به روز آنها شده است.
طرح‌های مجاز عامل تخلف شده‌اند
تعیین محدوده مجاز از غیرمجاز چالش دیگری است که مسئولان سازمان امور اراضی آن را مانعی برای مقابله با تغییر کاربری‌ها می‌دانند. نیازی با اشاره به این موضوع گفت: ما 2 نوع ساخت و ساز داریم، ساخت و ساز مجاز وغیرمجاز. مجازها در داخل محدوده شهرها یا داخل محدوده طرح هادی روستایی ساخته شده‌اند. غیرمجازها خارج از این محدوده‌ها هستند مگر اینکه مجوز کمیسیون تبصره یک ماده یک را بگیرند. در حال حاضر تعیین محدوده مجاز از غیرمجاز برای مردم مشخص نیست. سازمان ملی زمین و مسکن و بنیاد مسکن این محدوده‌ها را برای مردم مشخص نکرده است. در حالی که بر اساس قانون شفافیت اطلاعات، باید نقشه‌ها در دسترس مردم باشد. در برخی موارد کسی که اقدام به ساخت کرده نمی‌داند ساخت و سازش غیرمجاز است وگرنه سرمایه خود را در خطر نمی‌انداخت. در سازمان امور اراضی تمامی مجوزهایی که برای تغییر کاربری داده می‌شود در سامانه قرار داده می‌شود و همه می‌توانند بر اساس قانون شفاف‌سازی اطلاعات مجوزهای صادر شده را روزانه ببینند. اما بنیاد مسکن و سازمان ملی این حریم و محدوده‌ها را در سایت خود قرار نمی‌دهند.
7 هزار هکتار تغییر کاربری مجاز
معاون حفظ کاربری و یکپارچگی اراضی با اشاره به اینکه ما فقط بخشی از تغییر کاربری‌های غیرمجاز را شناسایی می‌کنیم، گفت: بسیاری از تغییر کاربری‌های غیرمجاز را نمی‌توانیم شناسایی کنیم. اما در چند سال اخیر شناسایی تغییر کاربری غیرمجاز و اجرای احکام بیشتر شده و بر اساس آن می‌توانیم بگوییم تغییر کاربری‌های غیرمجاز هم بیشتر بوده است و حتی ممکن است به دو برابر یا بیش از دو برابر رسیده باشد.
به‌گفته نیازی سال قبل سازمان امور اراضی 5 هزار مورد مجوز تغییر کاربری برای طرح‌های توسعه‌ای و ساخت و سازهای غیر کشاورزی صادر کرده که 2 هزار هکتار زمین را شامل می‌شود. این عدد در 5 ماهه امسال 2165 مورد و 257.5 هکتار است.همچنین سال گذشته 10 هزار هکتار اراضی هم بر اساس تبصره 4 ماده یک تغییر کاربری برای ساخت و سازهای مربوط به کشاورزی داشته که شامل 5 هزار هکتار زمین می‌شود. این آمار در 5 ماهه اول امسال 2 هزار و 514 مورد است که شامل 724 هکتار زمین می‌شود.
او افزود: در 5 ماهه اول امسال 27 هزار و 238 مورد تغیییر کاربری غیرمجاز شناسایی شده است. 8138 مورد در 5 ماهه امسال اجرای تبصره ماده 10 شده که عموماً ابتدای ساخت بنا است.اگر بنا ساخته شده باشد یا در آن استقرار صورت بگیرد برخورد با آن به قوه قضائیه محول می‌شود که حکم‌ها معمولاً یا تخریب یا جریمه است. در حال حاضر همچنین10 هزار حکم معوقه داریم که معمولاً شورای تأمین اجازه اجرا نداده است. اما 796 مورد حکم در 5 ماهه امسال اجرا شده است. سال گذشته 1760 مورد اجرای حکم داشتیم.12 هزار مورد هم تبصره 2 ماده 10 داشتیم. یعنی در ابتدای کار از ساخت و ساز جلوگیری کردیم.
