دولت نباید در بازار مسکن دخالت کند/ لزوم تدبیر برای عدم انباشت زمین در تهران و شهرستان‌ها

اقتصاد آنلاین - سیده زهرا محمودی؛ محمود باقری، کارشناس مسکن، در خصوص تحولات هفته‌ها و ماه‌های اخیر بازار مسکن گفت: قیمت مسکن در تهران و شهرستان‌ها با قیمت دلار تناظر پیدا کرده که این انطباق از دو منظر صورت گرفته است؛ ابتدا از لحاظ هزینه‌های ساخت و دوم قیمت زمین که در بسیاری از شهرها و به ویژه تهران کالای محدودی است. در ماه گذشته متوسط قیمت دلار در تهران از حدود 21هزار تومان به بالای 23هزار و پانصد رفته که بیش از 10درصد رشد داشته و اگر نرخ ارز همچنان افزایش داشته باشد، قیمت مسکن نیز افزایش خواهد داشت.

وی افزود: سال 98 معاملات مسکن در تهران کاهش شدیدی نسبت به سال‌های قبل داشته است. در نیمه اول سال 98، قیمت دلار روندی نزولی داشت و سپس در رقمی ثابت متوقف شد. پیامدهای این اتفاق در بازار مسکن هم نمود داشت و خریداران برای خرید دست نگه داشتند تا قیمت مسکن به حداقل برسد. این قیمت تا مهر و آبان نزولی بود اما با افزیش نرخ ارز، شاهد صعود قیمت مسکن بودیم و اکنون قیمت مسکن نسبت به آبان گذشته حدود 80درصد رشد داشته است که این مسئله بر بازار مسکن و خریداران تاثیرگذار بوده است. 

باقری در ادامه اظهار کرد: افزایش قیمت مسکن کاهش معاملات را نیز در پی دارد و در مرداد ماه معاملات حدود 40درصد نسبت به تیر ماه قبل کاهش داشت و ادامه این روند ممکن است همچنان کاهش معاملات را در پی داشته باشد. یکی از معضلات کنونی بازار مسکن این است که هم قیمت مسکن در حال رشد است و هم معامله چندانی در این حوزه نداریم و علاوه بر این دو موضوع، ساختمان جدیدی برای عرضه به بازار ساخته نمی‌شود. این سیکل معیوبی است که ما با آن مواجه شده‌ایم که فشار زیادی به افراد جامعه وارد می‌کند.

محمود باقری با تاکید بر افزایش اجاره بها، عنوان کرد: اجاره هم نسبت به سال قبل حدود 30درصد افزایش داشته است که علت آن نیز به صحبت‌های رئیس جمهور باز می‌گردد. وقتی ایشان بحث افزایش اجاره 25درصدی را مطرح کردند، این رقم به کف افزایش قیمت بدل شد؛ یعنی حتی اگر کسی می‌خواست، 10درصد اجاره بها را افزایش دهد، 25درصد را رقم پایه محسوب می‌کرد و بیش از آن اجاره را افزایش می‌داد و کسی هم که می‌خواست بیشتر افزایش دهد، یا با مستاجر جهت افزیش نرخ اجاره توافق می‌کرد و یا مستاجری جایگزین می‌کرد.

این کارشناس ادامه داد: شاید اگر دخالت‌های دولتی نباشد و بازار به مردم سپرده شود، بازار روند معقول‌تری داشته باشد. این رشد قیمت محصول اقدامات مردم نیست بلکه محصول اقدامات دولت است که سبب تورم سنگین شده و ما 15فصل است که با تورم بالا مواجهیم و این تورم خود را در حوزه مسکن، یکی از ضروری‌ترین کالاهای زندگی مردم، نشان داده است.

راهکار نجات از وضعیت فعلی

محمود باقری در خصوص راهکار هایی که برای بهبود شرایط فعلی وجود دارد، گفت: سیاست‌گذار فقط به مولفه قیمت توجه می‌کند، ولی بخش دیگر مشکلات به فراوانی کالا مربوط است. در سال‌های اخیر روند افزایش قیمت مسکن مرتبا همراه با جهش بوده و این مسئله سبب شد تا قراردادهای مشارکت در حوزه مسکن کاهش یابد و یا به طور کلی متوقف شود.

وی در ادامه بیان کرد: این موضوع مهم‌ترین مسئله‌ای است که باعث شده تا ساختمانی ساخته نشود و اثر آن در بازار مسکن دیده شود. واحدهای نوساز در بازار کمیاب است و این موضوع فشار قیمتی را تشدید می‌کند. قیمت مسکن به علت افزایش نرخ ارز تحت فشار است و رشد می‌کند. آنچه اکنون شاهد آن هستیم این است که تورم  فشار خود را در قیمت زمین نشان می‌دهد و در نتیجه ساخت برای سازندگان بی معنی شده است. باتوجه به مشکلات کنونی نگه داشتن زمین منفعت بیشتری از ساخت آن دارد و دیگر پرونده‌ای برای ساخت زمین از سال 98 تشکیل نمی‌شود و یا به صورت محدود است.

باقری با اشاره به این‌که شرایط اقتصادی سال‌های اخیر، ساخت در حوزه مسکن را غیر سود آور کرده گفت: افزایش سودآوری در بازارهای دیگری مثل بورس، موجب شده تا بسیاری از سرمایه‌گذاران بازار مسکن، کشاورزی، صنعت و... به حوزه‌های دیگری مانند بورس و... بروند تا سود بیشتری کسب کنند. 

این کارشناس مسکن افزود: جدا از مسئله نرخ ارز که تاثیر آن بر قیمت مسکن بر کسی پوشیده نیست، کاهش عرضه نیز تاثیر خود را بر قیمت مسکن نشان خواهد داد و بر روی اجاره بها نیز موثر است و افزایش اجاره بها ساز وکارهای دیگر را متاثر خواهد کرد. برای مثال فردی که یک واحد تجاری دارد، دیگر از پس هزینه‌ها بر نمی‌آید و مجبور است کسب و کار خود را تعطیل کند تا واحد را تحویل دهد.

محمود باقری تصریح کرد: برای رهایی از این مشکلات دو مسیر باید توسط سیاست‌گذاران طی شود. راه اول این است که سرمایه‌گذاران را برای ساخت مجدد حمایت کنند و سازوکارهایی اعمال کنند تا زمین در تهران و شهرهای بزرگ انباشت نشود که تحقق این موضوع دو راهکار دارد: سیاست‌های مالیاتی و  سیاست‌های تشویقی. تا وقتی انباشت زمین سودآور باشد، وضعیت مسکن بهبودی نخواهد داشت.

وی در خصوص راه دوم اظهار کرد: باید بین بازارهای مختلف سرمایه‌گذاری مثل بورس، مسکن، طلا، ارز و... توازن و تعادل برقرار شود. وقتی این توازن بین این بازارها به هم بخورد، فشار زیادی به حوزه‌های دیگری مثل مسکن، کشاورزی، صنعت و... وارد می‌شود. راهکار به وجود آمدن این توازن نیز، عدم دخالت دولت در بازارهای سرمایه‌گذاری است. اگر دولت در این بازارها دخالت نکند، تعادل به وجود می‌آید و سرمایه‌گذاران حوزه مسکن به همین حوزه باز خواهند گشت.

باقری با تاکید بر اینکه اکثر کشورها در دوره رشد اقتصادی، در حوزه مسکن رشد داشتند عنوان کرد: موتور محرک رشد اقتصادی خوب کشور ما در دهه 40 و 50 مسکن بود. در کشورهای دیگر نظیر چین در 30سال اخیر، ژاپن در دهه 50 تا 70، شوروی سابق در دهه 50 و 60 ،کشورهای اروپایی در دهه 80 و... مهم‌ترین بخش رشد اقتصادی مربوط به حوزه مسکن بود. اگر برای وضعیت کنونی چاره‌ای اندیشیده نشود، اثراتش در بازارهای دیگر نمودار خواهد شد.

این کارشناس مسکن درباره راهکار سومی که در بهبود وضعیت مسکن موثر است، اظهار داشت: سیاست‌های حوزه معماری باید به سمت ساخت واحدهای کوچک برود. از دهه 70 سیاست‌های اشتباهی اجرا شد که سبب بالا رفتن متراژ واحدها شد. در حال حاضر میانگین متراژ در تهران 105 متر است و این در حالی است که تقاضا برای واحدهای 60 تا 70متر بیشتر است. یعنی اگر به جای 105متر، میانگین متراژ 70متر بود، 3میلیون واحد بیشتر داشتیم و مشکلات زیادی تنها با کم شدن متراژ واحدها حل شده بود.

محمود باقری افزود: این سیاست‌های غلط از دهه 70 تغییر خاصی نکرده و باوجود اینکه عمده سرمایه‌گذاران به ساخت واحدهای کوچکتر علاقه دارند، اما سیاست‌های ما در شهر تهران در حوزه شهرسازی در ضدیت با ساخت واحدهای کوچک‌تر است و این سیاست‌ها باید تغییر یابد. بازار تشنه واحدهای کوچک است ولی ساخت بیشتر در متراژ بالای 90متر صورت می‌گیرد. 

وی در پاسخ به این سوال که وضعیت بازار مسکن در ماه‌های آینده و همزمان با انتخابات آمریکا به چه صورت است گفت: مهم‌ترین مسئله‌ای که انتخابات در پی دارد، تاثیر روانی است که بر روی نرخ ارز ایجاد خواهد کرد. اگر قیمت ارز کاهش یابد، قیمت مسکن ثباتی پیدا می‌کند و به مرور خود را تعدیل می‌کند. اگر قیمت ارز بالا رود، قیمت مسکن هم بالا می‌رود. 

باقری ادامه داد: مسئله مهم بعدی این است که واحدهای کمی عرضه می‌شود و قوانینی مثل مالیات بر خانه‌های خالی و... اثر خاصی نخواهد داشت. یعنی از آنجایی که مسئله فروانی و افزایش عرضه در حوزه مسکن حل نشده، ممکن است حتی با کاهش نرخ ارز قیمت مسکن کاهش نداشته باشد.

این کارشناس مسکن تصریح کرد: مسکن در تهران سه بخش اصلی دارد؛ بخش اول هزینه ساخت است که با افزایش نرخ ارز افزایش خواهد داشت، بخش دوم هزینه‌های اداری مثل هزینه‌های شهرداری و هزینه‌های انشعابات است که این‌ها هم خود را با قیمت ارز وفق می‌دهند و سوم قیمت زمین است که چون زمین محدود است، قیمتش با نرخ ارز منطبق می‌شود. در نتیجه نرخ ارز و قیمت مسکن وابستگی زیادی با یکدیگر دارند.

وی در پایان اظهار کرد: اگر قوانین شهرسازی اصلاح شود و ساخت واحدهای کوچک در بافت‌های مرکزی افزایش یابد، واحدهای کوچک در مرکز شهر می‌تواند عدم نیاز خانوارها به خودرو را به همراه داشته باشد. همچنین در این صورت عرضه نیز افزایش خواهد داشت. سیاست‌ها باید تغییر کند و به سمت ساخت واحدهای کوچک برود اما متاسفانه در این سال‌ها تغییری در این رابطه ایجاد نشده و اوضاع بدتر هم شده است.