اثر ضعیف مالیات بر خانه‌های خالی چیست؟
سبک کانادا برای کاهش تقاضای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن به نفع تقاضای مصرفی بررسی شد. این بررسی حاکی است وضع دو نوع مالیات هفت کاره از خانه‌های خالی که یکی از سوی دولت مرکزی و دیگری از سوی دولت محلی در شهرهای گوناگون این کشور اخذ می‌شود، چگونه می‌تواند به کاهش تقاضای غیرمصرفی در بازار مسکن کانادا منجر شود.
هر دو نوع مالیات کانادایی که این کشور واقع در آمریکای شمالی از مالکان خانه‌های خالی اخذ می‌کند، یک عنوان مشترک دارد و به‌عنوان «مالیات بر خانه‌های خالی» شناخته می‌شود. دولت مرکزی این مالیات را دو نرخی تعریف کرده و از برخی خانه‌ها معادل نیم درصد و از برخی دیگر معادل ۲ درصد قیمت روز سال قبل یک خانه خالی، مالیات دریافت می‌کند. دولت محلی نیز نرخ این مالیات را یک درصد از ارزش ملک تعیین کرده است.
اولین کارکرد اخذ این مالیات ناظر بر تنظیم درون بازار مسکن به‌عنوان یکی از بخش‌های مهم اقتصادی و نیز شفاف‌سازی مختصات این بازار برای تصمیم‌سازان کلان دولت است؛ چراکه تمام مالکان موظف هستند درباره خانه‌های خالی خود اظهارنامه پر کنند و هر کس از این اقدام سر باز بزند، باید منتظر اعمال جرایم سنگین به مراتب بیشتر از مالیات مذکور باشد. کارکرد دوم این نوع از مالیات بر خانه‌های خالی که در کانادا کلید خورده، تنظیم جغرافیایی بازار مسکن است که از طریق اعمال معافیت برای برخی از خانه‌ها واقع در برخی مناطق از برخی شهرهای این کشور صورت می‌گیرد.
سومین کارکرد تور مالیاتی آمریکایی برای صاحبان خانه‌های خالی این است که با تعریف حد اعتبار مالیاتی برای این نوع از مالیات، تکلیف خانه‌های خالی را به‌طور دقیق مشخص کرده است، طوری که اگر اثبات شود فردی از خانه دوم خود برای مقاطعی از سال استفاده می‌کند، محدوده مالیات پرداختی آن خانه با سایر خانه‌های خالی متفاوت است. کارکرد چهارم مالیات هفت‌کاره مذکور این است که محل هزینه‌کرد آن کاملا مشخص است و پرداخت‌کنندگان مالیات می‌دانند مبالغ پرداختی آنها برای چه موضوعی توسط دولت هزینه می‌شود. در کانادا مالیاتی که از مالکان خانه‌های خالی اخذ می‌شود، صرف ساخت خانه‌های ارزان‌قیمت به منظور تنظیم بازار مسکن می‌شود.
کارکرد پنجم را می‌توان یکی از مهم‌ترین کارکردهای مالیات به سبک کانادایی برای خانه‌های خالی دانست. این مالیات به کنترل عطش سرمایه‌گذاری خارجی در این کشور منجر می‌شود. با وجود اینکه بسیاری از کشورها برای جذب سرمایه‌های خارجی به هر طریق ممکن حتی از طریق عرضه در بازار مسکن تلاش می‌کنند، اما بازار مسکن کانادا نسبت به این موضوع ملاحظه دارد و اگرچه با جذب سرمایه مخالفتی ندارد، اما حاضر نیست این رخداد به بهای کاهش خانه‌های مصرفی برای متقاضیان مسکن تمام شود و در نتیجه از اخذ مالیات بر خانه‌های خالی که مالکان آنها خارجی هستند، ابایی ندارد.
ششمین کارکرد مالیات بر خانه‌های خالی از جنس کانادایی این است که برخی از خانه‌ها با سقف مشخص ارزش، از مالیات معاف هستند که طبعا خانه‌های قدیمی و نظایر آن را می‌تواند شامل شود. کارکرد هفتم این نوع مالیات نیز دریافت نرخ‌های متفاوت متناسب با توان اقتصادی خانوارهاست که عملا می‌تواند در شفاف شدن کسب و کارها و درآمدها نیز نقش داشته باشد. در این کشور خانواده‌هایی که در خارج از کشور اشتغال دارند با توجه به وضعیت معیشتی بهتر، باید مالیات بیشتری نسبت به سایر خانوارها به دولت مرکزی بپردازند. به این ترتیب دولت می‌تواند مالیات از سایر فعالیت‌های اقتصادی خانوار را نیز تمام و کمال وصول کند و در این بخش نیز شفافیت به دنبال خواهد داشت.
بررسی کارشناسان از اثر این نوع مالیات بر بازار مسکن حاکی است، یک اثر که احتمال وقوع آن نسبتا ضعیف‌تر است، این است که اخذ مالیات مذکور منجر به افزایش عرضه مسکن در بازار اجاره خواهد شد. اما از نگاه کارشناسان، اثر محتمل مالیات بر خانه‌های خالی به سبک کانادایی، کاهش تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن این کشور است.
این تور آمریکایی از این بابت می‌تواند مورد توجه قرار گیرد که در مقطع کنونی در کشور ما نیز یک قانون تازه در حوزه اخذ مالیات از خانه‌های خالی، مراحل تصویب و تایید را طی می‌کند و اخیرا برای چکش‌کاری دوباره و رفع اشکال از سوی شورای نگهبان به مجلس بازگشته است.
مقایسه تور مالیاتی ایرانی و کانادایی نشان می‌دهد نواقصی در قانون ما وجود دارد که با الگوبرداری از نسخه کانادایی قابل رفع است. در قانون قدیمی مالیات بر خانه‌های خالی که فعلا تا اتمام مراحل تصویب قانون جدید، مبنای عمل قرار دارد، تمام خانه‌های خالی موظف به پرداخت مالیات هستند اما نرخ آن بسیار جزئی است. در مصوبه اخیر مجلس نیز بخشی از خانه‌های خالی معاف شده‌اند و از سایر خانه‌ها مالیات با نرخی به مراتب بیشتر از نرخ متعارف دنیا اخذ می‌شود. هم قانون قدیمی حقی برای نگه داشتن خانه‌های دوم برای استفاده تفریحی قائل نیست و هم در مصوبه جدید مجلس تبعیض آشکاری بابت پیش‌بینی معافیت‌های متعدد از پرداخت مالیات بر خانه‌های خالی مشهود است. در حالی که در الگوی کانادایی با پیش‌بینی سقف اعتبار مالیاتی، خانه‌های دوم با کارکرد تفریحی به رسمیت شناخته شده و از آنها مالیات اخذ می‌شود، اما با نرخ‌های کمتر از سایر خانه‌های خالی.
از طرفی محل مصرف مالیات بر خانه‌های خالی در نسخه ایرانی نامشخص است، در حالی که در نسخه کانادایی این محل به نفع تنظیم بازار مسکن و به‌طور دقیق مشخص شده و طبعا این شفافیت می‌تواند مشارکت در پرداخت مالیات مذکور را از طریق تکمیل اظهارنامه‌های صادقانه و شفاف، افزایش دهد.
البته در مصوبه مجلس نیز قید شده که مالکان موظف به خوداظهاری درباره دارایی ملکی خود هستند اما از آنجا که بر خلاف نسخه کانادایی، جریمه‌ای برای عدم مشارکت آنها پیش‌بینی نشده و هزینه‌ای برای آنها نخواهد داشت، این بند قانونی کارکردی مشابه قانون کانادایی ندارد.
خوداظهاری درباره دارایی‌های ملکی نه تنها به افزایش درآمدهای مالیاتی از این محل و پیشگیری از شکل‌گیری تقاضاهای سوداگرانه در بازار مسکن منجر می‌شود، بلکه موجب شفاف‌سازی مجموعه اطلاعات مربوط به بازار مسکن نیز خواهد شد و عملا یک بانک اطلاعاتی قوی در اختیار تصمیم‌سازان قرار خواهد گرفت که کارکردهایی فراتر از کارکرد مالیاتی صرف دارد. نکته قابل توجه این است که دولت کانادا فضایی را فراهم کرده که کارشناسان بتوانند نسبت به ارزیابی مزایا و پیامدهای احتمالی این طرح مالیاتی اقدام کرده و نتیجه را با دولت در میان بگذارند؛ اقدامی که می‌تواند از سوی دولت و مجلس کشور ما نیز الگوبرداری و شبیه‌سازی شود تا بتوان پیش از اجرای قانون جدید، دیدگاه‌های کارشناسی را در چکش‌کاری آن به کار بست.
اگر شما مالک ملکی در ونکوور، شهری در استان جنوب‌غربی بریتیش کلمبیای کانادا واقع در نقطه صفر مرزی اقیانوس آرام شمالی و مرز آمریکا باشید، دو نوع مالیات است که باید راجع به آنها بدانید: «مالیات سفته‌بازی و مسکن خالی» مربوط به استان بریتیش کلمبیا و «مالیات خانه‌های خالی» مربوط به خود شهر ونکوور. در این رابطه ممکن است به اشتباه تصور شود اینها مالیات‌هایی مشابه با نام‌های متفاوت هستند. اما واقعیت این است که اینها مالیات‌هایی مجزا هستند که مالکان باید برای هرکدام اظهارنامه‌های سالانه مجزا تکمیل و تسلیم کنند.
مالیات سفته‌بازی و مسکن خالی بریتیش کلمبیا: این مالیات را دولت فدرال استان بریتیش کلمبیا جمع‌آوری می‌کند و همه مالکان املاک مسکونی در این استان باید برای ملک مسکونی خود اظهارنامه این مالیات را تکمیل و تسلیم کنند. طراحی این مالیات استانی در جهت رسیدگی به بازار مسکن خارج از قدرت خرید کلان‌شهرهای این استان نظیر ونکوور بوده است. در این رابطه این پرسش مطرح می‌شود که هزینه و نرخ‌های این مالیات به چه شکل است؟ بر اساس نرخ‌های سال ۲۰۱۹، شهروندان کانادایی ملزم بودند ۵/ ۰ درصد از ارزش ۲۰۱۸ خانه‌های خالی خود را مالیات بپردازند، نرخی که برای مالکان خارجی و کانادایی‌هایی که جزو گروه «خانوار ماهواره‌ای» هستند (خانواری که عمده درآمد آنها خارج از کانادا به‌دست می‌آید و درآمد خود را به اداره مالیات این کشور گزارش نمی‌کنند) ۲ درصد است.
بر این اساس حتی اگر شما مالک خانه‌ای باشید که خانه اصلی شما است و در آن سکونت دارید، باید هر سال اظهارنامه مالیاتی آن را پر کنید. بنابراین آگاهی از این مالیات اهمیت دارد، زیرا اگر فراموش کنید اظهارنامه را در موعد مقرر تسلیم کنید، باید حداکثر تا ۲ درصد از ارزش خانه خود را مالیات بپردازید. گفتنی است عمده شهروندان بریتیش کلمبیا از این مالیات معاف هستند. به‌علاوه برخی مناطق مشخص از پرداخت این مالیات معاف شده‌اند و اگر خانه خالی شما برای تعطیلات مورداستفاده قرار می‌گیرد، می‌توانید از اعتبار مالیاتی تا ۲ هزار دلار برخوردار شوید.
مالیات خانه‌های خالی ونکوور: هر کسی که صاحب خانه مسکونی در شهر ونکوور است باید راجع به این مالیات نیز بداند، چرا که هر دو گروه مالکانی که خانه‌هایشان خالی یا تحت سکونت است باید اظهارنامه مالیاتی را تکمیل و تسلیم کنند. مانند مالیات سفته‌بازی استان بریتیش کلمبیا، مالیات خانه‌های خالی شهر ونکوور نیز در واکنش به بازار مسکن خارج از توان خرید شهروندان این شهر طراحی شد و مالکان املاک مسکونی را هدف قرار می‌دهد که درآمد خود را به خارج از مراجع مالیاتی این شهر گزارش می‌کنند. از اهداف دیگر طراحی این مالیات نیز تشویق مالکان به اجاره دادن خانه‌هایی که خود ساکن آن نیستند بوده است. بر این اساس مالکان خانه‌های خالی باید یک درصد از ارزش مشمول مالیات خود را هزینه مالیات بر خانه‌های خالی شهر ونکوور کنند. البته اگر شما مالک خانه‌ای هستید که در آن زندگی نمی‌کنید، اما حداقل ۶ ماه از سال در آن مستاجر سکونت دارد، از پرداخت این مالیات معاف خواهید بود. به گفته مقامات شهری ونکوور، منابع درآمدی حاصل از جمع‌آوری این مالیات، صرف ساخت واحدهای مسکونی ارزان می‌شود.
در بخشی از تارنمای مالیات خانه‌های خالی ونکوور، معافیت‌های مربوط به این مالیات توضیح داده شده است. به‌طور کلی مالکانی که ملک مسکونی‌شان تحت سکونتشان است از پرداخت این مالیات معاف هستند. بر این اساس افرادی که مالک چند خانه هستند، تنها برای خانه‌ای که عمده سال مالیاتی را در آن سکونت دارند می‌توانند درخواست معافیت کنند. البته زوج‌ها نمی‌توانند خانه‌های متفاوتی را برای سکونت اصلی خود گزارش کنند، مگر در شرایط خاصی، شامل سکونت مجزا به خاطر کار یا بیماری. در این رابطه تنها مالکانی که شهروند کانادا هستند یا در این کشور اقامت دائم دارند، می‌توانند از این معافیت برخوردار شوند.
خانه‌هایی که تحت سکونت مستاجر است، خانه‌هایی که مالکان آنها به دلیل رفتن به زندان، بیمارستان و... خالی است، خانه‌هایی که به خاطر شرایط بدشان امکان سکونت در آنها وجود ندارد، خانه‌هایی که به تازگی خریداری شده یا به ارث برده شده‌اند، برای مطلقه‌های که حداقل ۹۰ روز متوالی جدا زندگی کرده‌اند، خانه‌های مالکانی که در کسب‌وکارهای خود ورشکسته شده‌اند، خانه‌هایی که مالکان آنها به تازگی فوت شده‌اند، خانه‌هایی که ارزشی کمتر از ۱۵۰ هزار دلار دارند و... از دیگر مواردی هستند که از پرداخت مالیات سالانه خانه‌های خالی شهر ونکوور معاف هستند.
بنابراین به‌عنوان مالک یک واحد مسکونی در شهر ونکوور، شما ممکن است مجبور باشید برای خانه خالی خود دو نوع مالیات بپردازید. به عقیده صاحب‌نظران با توجه به اینکه این مالیات‌ها تازه معرفی شده‌اند، هنوز زود است در مورد اثرات آنها بر بازار مسکن ونکوور اظهارنظر شود. با توجه به تقاضای بالایی که برای خانه‌های اجاره‌ای در این شهر وجود دارد، ممکن است این مالیات‌ها چندان به کمک مستاجران ونکوور نیاید و شاید هم کمکی شایان به آنها کند. با توجه به اثرات محدودکننده احتمالی این مالیات‌ها بر سرمایه‌گذاری خارجی برای خرید خانه در ونکوور، ممکن است اجرای آنها منجر به کاهش قیمت‌های مسکن شود. در مقابل این احتمال وجود دارد خریداران اهل بریتیش کلمبیا که برای خرید خانه در سال‌های گذشته وام رهنی دریافت کرده‌اند، در مقایسه با فروش خانه‌های خود مالیات‌های بیشتری برای خانه‌های خود بپردازند.
