آتش‌بس در کوی مستأجران

بررسی‌ها و همچنین پیگیری از فعالان بازار مسکن حاکی از این است که فعلا به‌واسطه قاطعیت این مصوبه در طرفداری از مستأجران، بازار اجاره آرام و دغدغه اجاره‌نشین‌ها کمتر شده‌ است؛ هرچند این وضعیت موقتی بوده و فقط تا عادی شدن شرایط کرونا پابرجاست.

اثرات قاطعیت یک قانون

فعلا به‌واسطه قاطعیت مصوبه ستاد مقابله با کرونا در حمایت از مستأجران، برای بخش عمده قراردادهای اجاره که زمان سررسید شدن آنها در ماه‌های آتی است وضعیت مساعدی ایجاد شده؛ چراکه براساس این مصوبه، موجران فقط درصورتی‌که مستأجر به تعهدات قبلی خود عمل نکرده باشد و به افزایش اجاره‌بها تا سقف تعیین شده رضایت ندهد و درصورتی‌که ملک را رسما فروخته باشند می‌توانند طالب تخلیه ملک باشند و حکم تخلیه بگیرند، در غیراین صورت، قانون تمام‌قد از مستأجر حمایت می‌کند و هیچ‌کدام از مراجع قضایی حکم تخلیه برای او صادر نخواهد کرد. نایب‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک می‌گوید: گرچه براساس قانون تجارت، قانون مدنی و قانون مالک و مستأجر، دولت و هیچ نهاد دیگری نمی‌تواند در قیمت‌گذاری دستوری مسکن و بازار اجاره ورود پیدا کند؛ به‌واسطه اینکه مصوبه ستاد مقابله با کرونا برای شرایط ویژه کرونا ابلاغ شده و در حکم قانون جدید لازم‌الاجراست، همه باید به آن عمل کنند و در این میان به‌واسطه قاطعیتی که در این مصوبه برای حمایت مستأجران تا 3ماه پس از اتمام دوره کرونا وجود دارد، بازار نیز به آن تن داده است. حسام عقبایی می‌افزاید: در شرایط فعلی همچنان قراردادهای اجاره با توافق موجر و مستأجر منعقد می‌شوند اما هم به‌دلیل این مصوبه و هم به‌دلیل اینکه موجر و مستأجر برای یافتن مستأجر جدید و مسکن استیجاری جدید با محدودیت‌های ناشی از کرونا مواجه هستند، فضای کلی بازار در مسیری که مصوبه ستاد مقاله با کرونا تعیین کرده حرکت می‌کند و تنش قیمت اجاره ،کاهش پیدا کرده است.

در این زمینه بخوانید

آژانس‌های املاک مسکن در کلانشهرها باید تحت نظارت و آموزش مستمر قرار داشته باشند

کلیات طرح اخذ مالیات از خانه‌های خالی تصویب شد

انباشت تقاضای اجاره خنثی شد

شیوه کرونا از اوایل اسفند98 رسما در کشور تأیید شد و به اعمال محدودیت‌های سختی انجامید که بازار مسکن و اجاره را تقریبا تعطیل کرد. این محدودیت‌ها تا پایان فروردین ادامه داشت و پس‌ازآن نیز به‌واسطه فرارسیدن‌ماه مبارک رمضان عملا بازار مسکن و اجاره با وقفه یک‌ماهه در فعالیت‌های معمول مواجه شد. در این شرایط آن دسته از قراردادهای اجاره که در دوره کرونا سررسید شده بود، براساس مصوبه اردیبهشت ستاد مقابله با کرونا به‌صورت خودکار تا تیرماه تمدید شد. وقفه چندماهه در فعالیت بازار مسکن و تمدید دوماهه قراردادهای اجاره تا تیرماه باعث شد بلافاصله پس از‌ ماه مبارک رمضان موجی از مستأجرانی که قرارداد آنها سررسید شده بود یا تا پایان تابستان منقضی می‌شد برای یافتن مورد جدید اجاره وارد بازار شوند؛ آن‌هم در شرایطی که قیمت مسکن به‌شدت رشد کرده و بازار فروش مسکن با تب قیمتی بالا مواجه بود. آن‌گونه که عقبایی می‌گوید: هجوم یکباره این مستأجران به بازار، انباشت تقاضایی ایجاد کرده که تحت‌تأثیر عواملی مانند جهش قیمت مسکن و افزایش سوداگری در بازار، در تنور رشد قیمت اجاره دمید و این بازار را متشنج کرد. این مسئله که به افزایش فشار به دولت و مسئولان حاکمیتی دامن زده، در نهایت باعث شد ستاد مقابله با کرونا مصوبه تعیین سقف افزایش قیمت اجاره را ابلاغ و از 8تیرماه لازم‌الاجرا کند. نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک می‌گوید: ابلاغ این مصوبه باعث شده انباشت تقاضای موجود در بازار اجاره رفع شود. در این شرایط هرچند هنوز هم مالکانی هستند که به‌دنبال بالا بردن قیمت اجاره ملک خود هستند؛ اما فضای عمومی بازار طرفدار اجرای مصوبه اخیر ستاد مقابله با کروناست.

رعایت سقف اجاره‌بها استثنا ندارد

مصوبه ستاد مقابله با کرونا برای حمایت از بازار اجاره، مستقیما برای تمدید آن دسته از قراردادهای اجاره ابلاغ شده که از اسفند گذشته سررسید شده یا در ادامه دوره کرونا سررسید خواهد شد؛ اما عقبایی می‌گوید: نظر بازار این است قیمت‌گذاری در قراردادهای اجاره جدیدی که در بازار منعقد می‌شود و حتی قرارداد املاکی که پیش‌ازاین استیجاری نبوده یا نوساز هستند نیز باید براساس میانگین قیمت واحدهای همسان در منطقه و با نگاهی به سقف قیمت تعیین شده در این مصوبه تنظیم شوند. به گفته او، گرچه همچنان اصل انعقاد قرارداد اجاره براساس توافق طرفین استوار است؛ اما هم مالکانی که واقف به مسئولیت اجتماعی خود هستند و هم مستأجرانی که از ساماندهی بازار اجاره طرفداری می‌کنند، تلاش می‌کنند در قراردادهای جدید نرخ‌شکنی نشود و قیمت‌ها بالاتر از توان مالی طرفین نباشد. البته نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک این نکته را نیز می‌گوید که همه این مسائل فقط محدود به دوره کروناست و  3ماه پس از سفید شدن وضعیت، دوباره بازار و کار بازار عادی می‌شود و کاستی‌ها و کمبودهای حوزه اجاره، دوباره به تنش‌های دوره‌ای این بازار دامن می‌زند؛ پس از همین حالا دولت باید به‌دنبال راهکارهای کارشناسی برای حل مشکل بازار اجاره باشد آن‌هم به‌گونه‌ای که دستاوردهایش مصداق نوش‌داروی بعد از مرگ سهراب نشود.