رشد ‌5‌برابری مسکن در حاشیه تهران

به گزارش اقتصادآنلاین، شکوفه حبیب‌زاده در شرق نوشت:  در طرح دوفوریتی که در قالب «طرح شش‌ساله مسکن» از سوی مجلس شورای اسلامی مطرح شده و نام «تحقق جهش تولید با رونق ساخت‌وساز مسکن شهری و روستایی» بر آن نهاده شده، قرار است در مدت شش‌ سال و هر‌ساله یک میلیون واحد مسکونی 75متری آماده شود. مقرر شده که 60 درصد منابع مورد نیاز این طرح را دولت از طریق تسهیلات بانکی تأمین کند. این واحدها برای خانوارهای با درآمد کم، زوجین جوان، بازنشستگان، طلاب، دانشجویان متأهل، کارگران، ایثارگران، خانوادهای تحت پوشش کمیته امداد و بهزیستی و... هدف‌گذاری شده است. به گفته اقبال شاکری، عضو کمیسیون عمران مجلس یازدهم، پیش‌بینی شده ساخت مسکن به سالانه 1.5 میلیون واحد توسعه یابد که اگر سالانه یک میلیون واحد مسکونی با متراژ 75 مترمربع (75 میلیون مترمربع مجموعا) ساخته شود، هر واحد حدود 250 میلیون تومان منابع مالی برای ساخت نیاز دارد که باید 150 تا 200 میلیون تومان آن (60 درصد) از طریق تسهیلات تأمین می‌شود. به گفته او، نرخ سود این تسهیلات یارانه‌ای است که دولت باید آن را تأمین کند. خانوارها باید بتوانند اقساط این وام را بدهند؛ ازاین‌رو نرخ سود آن بالا نیست. به گفته این نماینده مجلس که به جزئیات طرح پرداخته، این طرح بر سه محور «تسهیلات ارزان‌قیمت»، «زمین ارزان‌قیمت» و «کاهش هزینه و زمان تمام اجزای مربوط به ساخت‌وساز» استوار است. او گفته هفته آینده پیش‌نویس نهایی این طرح تهیه و به مجلس ارائه می‌شود. آنها قرار است مشکل مسکن استیجاری را هم حل کنند. به گفته کارشناسان، دولت اگر چنین منابع نامحدودی داشت، قاعدتا در طول چند دهه گذشته سال گذشته که مسکن در ایران وارد فاز بحرانی شده بود، اقدام به حل آن می‌کرد. نگاه بعضا رؤیایی نمایندگان مجلس، این نگرانی را ایجاد می‌کند که چنین طرحی، بسیار خوش‌بینانه است؛ حال اگر نگاه سیاسی بر آن غالب نباشد.

  پروپاگاندای مجلس برای ساخت مسکن

کمال اطهاری، اقتصاددان و کارشناس اقتصاد توسعه می‌گوید:‌ آنچه در این طرح مطرح شده، همان گفتمانی است که در ابتدای ارائه طرح مسکن مهر وجود داشت. جنبه پروپاگاندای این طرح بر همه جوانب آن غالب است؛ زیرا امتحان خود را هم در مسکن مهر و هم در اقدام ملی مسکن، پس داده است. اطهاری در ادامه می‌گوید:‌ همان زمان که طرح مسکن مهر مطرح شده بود، اعلام کردم که باید حداقل دو سال برای اجرای آن نهادسازی کنید و طرح را آغاز کنید؛ وگرنه منابع هدر می‌رود. نهادسازی شامل تبدیل تعاونی‌های مسکن به اتحادیه، صندوق‌های پس‌انداز و همکاری برای توانمندسازی سکونتگاه‌های غیررسمی و... است. این کارشناس اقتصاد مسکن با تأکید بر اینکه مسکن، پروژه بنایی نیست، می‌گوید: مسکن یک پروژه کاملا شهری و فرابخشی است. مسکن یک امر اقتصادی- اجتماعی است. متأسفانه در طول سال‌های گذشته، با ادغام وزارت مسکن با راه و تبدیل آن به وزارت راه‌وشهرسازی، بخش مسکن زیر رانت بخش راه، کاملا به حاشیه رفت. راه، به‌عنوان یک بخش مهندسی با داشتن بخش‌های مختلفی که در زیرمجموعه خود دارد، رانت بسیار بالایی دارد؛ درحالی‌که بخش مسکن، تنها زمانی دارای رانت می‌شود که پروژه‌هایی مانند مسکن مهر و اقدام ملی را در دست داشته باشد.

  منابع کشور  در  مسکن مهر  و  اقدام ملی، سوخت شد

اطهاری تصریح می‌کند: مسکن مهر، خلاف گفتارهایی که برخی نمایندگان مجلس می‌گویند، 50 درصد تولید ناخالص ملی را در خود حل کرد و بخش‌های دیگر را خاموش کرد. 40 درصد اعتبارات بانکی نیز به طرح مسکن مهر اختصاص یافت. این اقدامات منجر به آن شد که کل اقتصاد کشور، فلج شود. غافل از اینکه به دست ‌کم‌درآمدها نیز نرسید. این مسکن به همان اندازه نیاز به تأسیسات شهری داشت. برای همین نیز طول کشید تا به اتمام برسد؛ زیرا زیرساخت‌های آن فراهم نبود. این در حالی است که براساس تجربیات جهانی، سه سال زمان نیاز است که نهادسازی لازم برای پرداختن به پروژه‌های مسکن مربوط به بخش‌های کم‌درآمد فراهم شود. این کارشناس اقتصاد توسعه در ادامه می‌گوید: متأسفانه همه گروه‌های سیاسی در حوزه مسکن، نسبت به نهادسازی در این بخش بی‌تفاوت هستند و تصور می‌کنند که پروژه‌های مسکن، پروژه‌های بنایی است. جالب آنکه همگی بر تراکم‌فروشی تأکید دارند؛ درحالی‌که یکی از لوازم اصلی آنکه یک پروژه مسکن موفق شود، آن است که جلوی تراکم‌فروشی و رانتی‌شدن زمین گرفته شود.

اطهاری به نکته تأسف‌برانگیزی در حوزه رشد شدید قیمت مسکن در طول سال‌های گذشته اشاره کرده و می‌گوید:‌ در عرض دو سال گذشته، قیمت مسکن در پیرامون تهران که امید می‌رفت بتواند طبقات متوسط به پایین به آنجا منتقل شوند، تا پنج‌ برابر افزایش یافته است و این امر سبب شده تا ساخت مسکن در حاشیه تهران نیز وارد بورس‌بازی شود؛ بنابراین نمی‌توانید زمینی را تهیه کنید که از این رانت بیرون باشد. این کارشناس در ادامه به سخنان رئیس‌جمهور در زمینه شهرک‌سازی نقد وارد کرده و می‌افزاید: باید تجهیزات نهادی لازم برای ساخت مسکن در شهرها صورت بگیرد؛ البته در شهرهای موجود نه آن‌گونه که رئیس‌جمهور در قالب شهرک‌سازی آن را بیان کرده است. شهرک‌سازی یعنی پراکنده‌روی و ازبین‌رفتن باغات و اراضی کشاورزی و سودجویی عده‌ای پیمانکار. به گفته او، چه مجلس و چه دولت، هر دو در حوزه مسکن راه خطا را می‌روند. برنامه جامع مسکنی که باید در دستور کار قرار گیرد، نادیده گرفته می‌شود و مجلس برای آنکه وانمود کند به فکر مردم است و دولت برای آنکه از دست مجلسی که در این فکر است، رها شود، هر دو حرف‌های روزمره و شعاری می‌زنند. او با رد گفتمان سیاسی که در حوزه مسکن وجود دارد، می‌افزاید: جامعه مدنی با وجود سختی فراوان باید به دنبال ارائه برنامه جایگزین برای مسکن هم به دولت و هم به مجلس باشد. جامعه مدنی است که خرد لازم را برای پیش‌برد توسعه در کشور دارد.

  خواب  مجلس برای مردم

مهدی سلطان‌محمدی، کارشناس اقتصاد مسکن در نقد طرح ارائه‌شده از سوی مجلس شورای اسلامی می‌گوید: نمایندگان مجلس تازه در سمت‌شان مستقر شده‌اند و شور و شوقی برای حل مسائل و مشکلات مردم دارند. آنچه در این طرح مطرح شده، بیشتر بیان‌کننده آمال و آرزوهایی است که فرض می‌گذاریم که حسن نیت در آن وجود دارد. حال اگر مسئله به همین سادگی بود که در طول 40 سال گذشته، این راه را دولتمردان طی می‌کردند. سلطان‌محمدی در ادامه با بیان اینکه منابع بی‌نهایت وجود ندارد، می‌افزاید: وقتی برنامه اجرائی در زمینه مسکن ارائه می‌شود، باید به منابع، امکانات و محدودیت‌ها توجه شود. آنچه بیان می‌شود، ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال است. حتی اگر این ابعاد را هم محدود کنیم، در شرایط کنونی اقتصاد ایران قابلیت تحقق ندارد.

  تأمین سالانه  150هزار  میلیارد تومان ازسوی دولت امکان‌پذیر نیست

او در بیان علت عدم تحقق آن می‌گوید: در این طرح، در نظر گرفته شده است که ساخت یک میلیون واحد مسکونی 75متری در طول سال از محل اعتبارات مطرح‌شده، ساخته شود. یک واحد مسکونی 75‌متری با مشاعات چیزی در حدود صد تا 110 مترمربع نیاز دارد. یک مسکن با این مشخصات در شرایط کنونی اقتصاد کشور، حداقل 250میلیون تومان هزینه می‌برد. حال اگر سیر تورم را نادیده بگیریم که در صورت درنظر‌گرفتن آن این رقم چند برابر خواهد شد. با این اوصاف، برای یک میلیون واحد، 250 هزار میلیارد تومان هزینه می‌برد که پیش‌بینی شده 60 درصد آن، کمک شود. 60 درصد این منابع، 150 هزار میلیارد تومان خواهد بود. در شرایطی که دولت با کسری بودجه فراتر از 200 هزار میلیارد تومان روبه‌روست، چگونه قرار است این 150 هزار میلیارد تومان را تدارک ببیند؟ چنین منابعی وجود ندارد. همه این موارد، در شرایطی است که زمین را صفر در نظر بگیریم. حال آنکه ارزش زمین صفر نیست. حتی اگر زمین دولتی هم باشد، ارزش دارد. البته در بسیاری از شهرها، زمین دولتی برای عرضه وجود ندارد. سلطان‌محمدی ادامه می‌دهد: دولت همین اکنون نیز برای اجرای زیرساخت‌های خود مانند دانشگاه، بیمارستان و... با مشکل زمین مواجه است. حتی اگر بیابانی را درنظر بگیریم که در اختیار دولت است، بازهم به آماده‌سازی نیاز دارد. آماده‌سازی این اراضی برای آب، برق، گاز، فضای سبز، واحدهای خدماتی و... منابعی لازم دارد که ورای هزینه 150 هزار میلیارد‌تومانی یاد‌شده است. این کارشناس اقتصاد مسکن تأکید می‌کند که دولت برای هزینه‌های جاری خود دچار مشکل است و امکان تخصیص چنین منابعی را ندارد. او می‌گوید: در مسکن مهر که ابعاد آن بسیار کمتر از این ارقام بود، دولت هنوز بعد از 10 سال نتوانسته تعهدات قبلی خود را انجام دهد؛ آن‌هم در سال‌هایی که درآمد نفتی دولت بالای صد میلیارد دلار بود.

به گفته او، به نظر می‌رسد این طرح از خوش‌بینی زیاد نمایندگان مجلس ناشی شده باشد. حال اگر حسن‌نیت را درنظر بگیریم و انگیزه‌های سیاسی در پشت آنها وجود نداشته باشد.