دلایل رکود ساخت و ساز بررسی شد

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از ایسنا، نمایندگان مجلس از پروژه یک میلیون واحدی، ذیل طرح اقدام ملی مسکن سخن می گویند که قرار است با استفاده از منابع بانک مرکزی اجرا شود. با اینکه هنوز جزئیات این برنامه که گفته می‌شود جامعه هدف آن دهکهای پایین خواهد بود، ارائه نشده و قرار است یکشنبه چگونگی تامین منابع مالی آن نهایی شود، گزارش‌ها حاکی از آن است که برای این پروژه وام ۹ درصد در نظر گرفته شده است؛ تسهیلاتی که بنا به گفته کارشناسان نه تنها فشار به منابع بانک مرکزی را به دنبال دارد، بلکه منجر به بروز تورم خواهد شد که مخاطبان اصلی این واحدها یعنی متقاضیان واقعی مسکن باید رنج آن را تحمل کنند.

با این وجود سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی طی سال‌های گذشته روند نزولی داشته و یکی از دلایل رکود ساخت و ساز، تمایل بانکها برای پرداخت وامهای سهل الوصول و کوتاه مدت بوده است که اغلب به بخش های خدماتی و غیر مولد اختصاص می یابد. به همین دلیل بنا به دستور رئیس جمهور باید ۲۰ درصد تسهیلات بانکی به حوزه مسکن اختصاص یابد. به نظر می‌رسد نمایندگان مجلس لزوم تحقق این موضوع را درک کرده‌اند اما دو نکته را باید مدنظر قرار داشت؛ اول اینکه از ورود مستقیم دولت به یک پروژه بزرگ مسکونی جلوگیری شود و دیگر اینکه بیش از ۲۰ درصد به منابع پرقدرت بانکی دست اندازی صورت نگیرد.

با اجرای مسکن مهر قیمت خانه ۵۰۰ درصد بالا رفت

زمانی که خواهر خوانده این طرح یعنی مسکن مهر با هدف ساخت خانه برای محرومان در سال ۱۳۸۶ کلید خورد، یکی از اهداف آن کاهش قیمت مسکن بود اما پس از پایان این پروژه قیمت مسکن ۵۰۰ درصد و قیمت زمین ۷۰۰ درصد بالا رفت. همان زمان کارشناسان اعلام کردند تزریق حدود ۵۰ هزار میلیارد تومان سرمایه به مسکن مهر از دلایل اصلی جهش نرخ ارز از ۱۲۰۰ تومان به ۳۸۰۰ تومان بوده است.

تحویل ۳۰ درصد مسکن مهر پس از شش سال

از طرف دیگر تجربه مسکن مهر نشان داد دولت‌ها سازندگان خوبی نیستند. تا پیش از آن فرایند ساخت و ساز در دست بخش خصوصی بود که با همه فراز و نشیب ها بازار حدود یک میلیون واحدی مسکن را کنترل می‌کرد اما اجرای یک پروژه ۲ میلیون و ۳۰۰ هزار واحدی دولتی در سال ۱۳۸۶ و سپردن اجرای آن به پیمانکاران، صرف نظر از رانتی که به بعضی سازندگان تعلق گرفت که دعواهای حقوقی بعضی از آنها هنوز ادامه دارد، آنطور که ایده پردازان پروژه در نظر داشتند جلو نرفت. پس از حدود شش سال تنها ۶۹۰ هزار واحد از ۲ میلیون و ۳۰۰ هزار واحد یعنی ۳۰ درصد از کل تحویل متقاضیان شد و پروژه با همه مصیبت‌هایش در بخش خدمات و زیرساخت‌ها به دولت بعدی به ارث رسید؛ تا جایی که بعدا یکی از کارشناسان عنوان کرد تخصص دولت‌های نهم و دهم ایجاد تعهد برای دولت‌های بعدی بود.

نکته قابل توجه این است که از ۲ میلیون و ۳۰۰ هزار واحد مسکن مهر یک میلیون و ۲۰۰ هزار واحد به صورت خود مالکی و یک میلیون و ۱۰۰ هزار واحد به صورت سه جانبه با مداخله دولت اجرا شد. آمارها نشان می‌دهد کمترین مشکلات در پرداخت تسهیلات خودمالکی برای مسکن مهر ایجاد شد و در زمان بسیار کوتاه تری نسبت به نیمه دولتی آن به سرانجام رسید.

پروژه ۴۰۰ هزار واحدی هنوز اجرا نشده پروژه یک میلیونی روی میز قرار گرفت

در طرح جدیدی که بهارستان نشینان ارائه کرده اند ظاهرا قرار است در سال اول از خطوط اعتباری بانک مرکزی ۱۰۰ هزار میلیارد تومان با نرخ سود ۹ درصد برای احداث یک میلیون خانه تخصیص داده شود. کارمزد تسهیلات مسکن مهر نیز ۴ درصد بود؛ با این تفاوت که رقم اختصاص یافته به مسکن مهر حدود نصف مبلغی بود که نمایندگان فعلی در نظر دارند؛ یعنی باید منتظر اثرات سنگین‌تری نسبت به آن طرح باشیم.

از طرف دیگر تفاوت فاز یک میلیونی طرح اقدام ملی مسکن با فاز ۴۰۰ هزار واحدی این است که منابع ۴۰۰ هزار واحد با نرخ سود ۱۸ درصد متناسب با نرخ روز بانک ها ارائه می شود و بانک مرکزی تعهدی به آن ندارد و طبیعتاً فشار چندانی به منابع ملی نمی آید. بگذریم از اینکه پروژه ۴۰۰ هزار واحدی نیز پس از حدود یک سال و نیم هنوز در فاز ثبت نام قرار دارد و قطعاً تحویل این تعداد تا پایان دولت روحانی محقق نخواهد شد.

یک کارشناس: قانون برای مسکن کم نداریم

مهدی روانشادنیا، کارشناس بازار مسکن با اشاره به اینکه در بخش مسکن قوانین و مقررات کم نداریم درباره طرح جدید مجلس می‌گوید: همواره حدود ۹۰ درصد ساخت و ساز در اختیار بخش خصوصی قرار داشته اما طی سال‌های اخیر رغبت سازندگان برای تولید کم شده است.

وی خاطرنشان می کند: قوانین متعددی از جمله قانون ساماندهی تولید و عرضه مسکن مصوب ۱۳۸۷، حمایت از مسکن استیجاری مصوب ۱۳۷۷، قانون خانه های سازمانی مصوب ۱۳۶۵، زمین شهری و برخی دیگر از قوانین را داریم. در خصوص دستگاههای اجرایی هم وزارت آبادانی مسکن، وزارت مسکن و پس از آن وزارت راه و شهرسازی را داشته‌ایم. طرح جامع مسکن هم اکنون موجود است. ماده ۱۳ قانون ساماندهی به مواردی همچون ایجاد صندوق‌های سرمایه‌گذاری داخلی و خارجی، انتشار اوراق مشارکت و استفاده از لیزینگ و دیگر ابزار ها می پردازد. لذا در بخش مسکن تقریباً مقررات، مکانیزم و ابزارهای مالی وجود دارد. اما باید ببینیم چرا رغبت بخش خصوصی کاهش یافته است.

روانشادنیا تاکید کرد: ضمن اینکه با توجه به طرح احداث یک میلیون واحد، نمایندگان محترم مجلس لزوم تامین مسکن برای محرومان را درست تشخیص داده اند، به اعتقاد من بهتر است به جای استفاده از منابع پرقدرت بانکی که می تواند منجر به افزایش پایه پولی و ایجاد تورم شود، کالبدشکافی کنند که علت خروج سازندگان از حوزه مسکن چه بوده است. اگر بخش خصوصی مجددا احیا شود هم مسکن مورد نیاز تامین خواهد شد و هم اشتغال این بخش بالا می‌رود. در عین حال شاهد کاهش قیمت‌ها در بخش فروش و اجاره نیز خواهیم بود.