سال سقوط مسکن

چنانچه با معیار «روند سال‌های گذشته» مورد سنجش واقع شود، در این صورت مشخص خواهد شد در سال‌جاری تا چه اندازه جلوی تضعیف‌ بیشتر قدرت خرید مسکن گرفته شده است! امسال همان‌طور که «دنیای‌اقتصاد» در فروردین‌ماه در گزارشی تحلیلی، حالت صفر و یک برای قیمت مسکن پیش‌بینی کرده بود، در عمل نیز همین سناریو محقق شد و نرخ‌ها در بازار مسکن سال92 به جای نوسانات خفیف یا همپایی با تورم، ابتدا جهش (رشد شدید) یافت و سپس سقوط (افت ناگهانی) کرد. سالی که فردا به پایان می‌رسد هم شاهد صعود قیمت مسکن در یک دوره کوتاه‌مدت سه‌ماهه بود و هم اینکه دوره نسبتا میان‌مدتی از بازگشت‌قیمت به نقطه اولیه را تجربه کرد. متوسط قیمت واحدهای مسکونی در تهران بعد از رشد 50درصدی در سال91، در بهار92 نیز مجددا به رکوردزنی در جهش ادامه داد و با 67درصد افزایش به مترمربعی 4میلیون و 200 هزار تومان رسید. قیمت با رفتن به بالاترین سطح در پایان بهار، سیگنال‌هایی را با مضمون «حباب در قیمت‌ها» متوجه طرف تقاضا کرد و از آنجا که توان خرید -حتی مدت‌ها پیش‌از جهش بهاری و زمستان قبل از آن- به مراتب ناچیز بود، در نهایت خروج خریداران از بازار در شروع تابستان92 با حجمی بیشتر از ماه‌های قبل از انتخابات آغاز شد. هم‌اکنون اگر چه نتیجه این کم‌محلی باعث کاهش قیمت مسکن شده اما احتمالا از نگاه طرف تقاضا، به دو دلیل اول اینکه «قیمت‌ها صرفا رفت و برگشتی بود و به پایین‌تر از آنچه در ابتدای92 قرار داشت، نزول نکرد» و دوم به خاطر آنکه «هنوز هم متقاضیان مسکن قدرت خرید به‌رغم کاهش قیمت را ندارند»، بازار سال92 مسیر قابل قبولی را طی نکرده است. این در حالی است که بررسی‌‌ها نشان می‌دهد چنانچه شرایط اقتصادی سال91 به سال92 تعمیم پیدا می‌کرد و رفتار قیمتی بازار مسکن سال گذشته عینا امسال تکرار می‌شد، در این صورت متوسط قیمت آپارتمان در شهر تهران در اسفندماه به مترمربعی پنج میلیون و 900 هزار تومان می‌رسید. هم‌اکنون برابر آخرین آمارهای دریافتی از سامانه رهگیری معاملات مسکن، متوسط قیمت آپارتما‌ن‌های تازه فروش‌رفته در بنگاه‌های املاک شهر تهران مترمربعی حدود 4 میلیون تومان است که با توجه به ناچیز بودن حجم معاملات هفته‌های اخیر، لازم است به میانگین قیمت دی و بهمن که مترمربعی کمتر از 4 میلیون بود، استناد شود. به این ترتیب، در سالی که فردا به ساعات پایانی خود نزدیک می‌شود، تحت‌تاثیر یکسری عوامل بیرونی و تاحدودی هم درونی، عملا جلوی 30 تا 40 درصد افزایش بیشتر قیمت مسکن گرفته شد. تخمین زده می‌شود امسال قیمت مسکن چیزی در حدود 20 تا 25درصد نسبت به سال91 افزایش پیدا کرده باشد که هم در مقایسه با نرخ رشد 50درصدی قیمت مسکن در سال91 و هم در مقایسه با تورم 36درصدی سال92، میزان رشد قابل‌قبولی می‌تواند باشد. دور معکوس موتور رشد قیمت بازار مسکن در سال‌جاری درست تا روز برگزاری انتخابات ریاست‌جمهوری، جو افزایش قیمت را تحمل کرد اما از تیرماه نه‌تنها روند افزایشی متوقف شد که مسیر کاهش نیز آغاز شد. رشد ماهانه 11 درصدی قیمت مسکن در تهران طی بهار92، در ماه‌های تابستان به منفی یک تا منفی چهار درصد در هر ماه تبدیل شد. مرور روند افت و خیز قیمت مسکن در این یک‌سال نشان می‌دهد برای گروهی از واحدهای مسکونی با متراژ و عمربنای مشخص، میانگین قیمت تا یک میلیون تومان به ازای هر مترمربع کاهش پیدا کرده است. از ابتدای تابستان امسال تاکنون، نه تنها نرخ رشد ماهانه قیمت مسکن منفی شده که نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه - هر ماه سال92 نسبت به ماه‌ مشابه سال91- نیز رو به کاهش گذاشته است. عوامل کاهش قیمت در سال92 کارشناسان بازار مسکن در تحلیل رفتار امسال قیمت مسکن معتقدند: کاهش اخیر قیمت‌ها بیشتر از آنکه منشأ درونی داشته باشد و به عوامل طبیعی همچون افزایش عرضه یا کاهش تقاضا مربوط شود، ناشی از رخدادهای بیرونی از جمله انتخابات ریاست‌جمهوری و انتظار عمومی برای بهبود اوضاع اقتصادی مربوط می‌شود. اگر چه گفته می‌شود، موج افزایشی قیمت مسکن در بهار92 بیش‌از حد کشش نداشت و به خاطر فاصله زیاد با قدرت خرید، این موج متوقف شد اما با این حال تحلیل دیگری مطرح است مبنی براینکه خروج تقاضای مصرفی از بازار در ایام پیش‌از انتخابات به امید تغییر فضای اقتصادی در دولت یازدهم نقش موثری در کاهش قیمت داشته است. اولین موج کاهش قیمت مسکن در تیرماه بروز کرد طوری که میانگین 4 میلیون و 300 هزار تومانی قیمت در هر مترمربع در خردادماه به 4 میلیون و 150 هزار تومان در تیرماه رسید. این موج کاهشی همزمان شد با اعلام برنامه وزیر راه‌وشهرسازی برای افزایش وام خرید مسکن تا سقف 100 میلیون تومان که این موضوع نیز بر خروج بیشتر متقاضیان از بازار به امید تصویب وام جدید، دامن زد. کارشناسان در این باره می‌گویند: تمایل دولت به تامین مالی خریداران مسکن از طریق وام‌خرید در نیمه امسال خود به ترمزی برای رشد قیمت مسکن تبدیل شد. در عین حال، بهار امسال که قیمت مسکن رو به افزایش بود، برخی خریداران مصرفی بازار را تحریم کردند که این اقدام نیز تاحدودی در شکل‌گیری رکود معاملاتی سراسر سال92 بی‌تاثیر نبود. بهار امسال حسین عبده‌تبریزی صاحب‌نظر اقتصادی و متخصص بازار سرمایه، در نشستی که با عنوان پیش‌بینی بازار مسکن سال92 برگزار شد، امسال را سال تضعیف قیمت مسکن و دارایی‌های ملکی توصیف کرد و گفت: نرخ بازدهی مسکن در سال‌جاری کمتر از سایر بازارها خواهد شد و جهش قیمت ملک نخواهیم داشت. این پیش‌بینی اکنون محقق شده است. بخشی از کاهش قیمت مسکن در سال92 مدیون تحولات بورسی نیز بود. در بازار سرمایه طی ماه‌های نیمه‌اول امسال، شاخص حدود 10 درصد در هر ماه افزایش پیدا کرد و رونق سرمایه‌گذاری و سوددهی در بازار سهام، بخش زیادی از نقدینگی‌ها را به سمت خود جذب کرد. در مقابل، بخش مسکن طی همین ماه‌هایی که بورس در اوج رونق بود، به‌دلیل عدم تمایل ورود نقدینگی به بخش، از عوامل تحریک‌کننده قیمت در امان بود. با به پایان رسیدن سال92، این امیدواری وجود دارد که مسیر ناتمام سقوط قیمت مسکن و البته اجاره‌بها -شیب افزایش اجاره‌بها در پاییز امسال کندتر از ماه‌های قبل شد- به سال93 کشیده شود.