قولنامه یا جاده صاف کن مفاسد اقتصادی؟

از این رو یکی از مسائلی که رئیس قوه قضاییه از آن به عنوان اولویت‌های این نهاد یاد می‌کند؛ اصلاح قوانین ثبتی با محوریت بی‌اعتباری قولنامه‌ها است. به عبارتی رئیسی معتقد است که اگر ساختار قوه بخواهد اصلاح شود، یکی از مهمترین اولویت‌ها حذف قوانین فساد زا است. به همین دلیل به اذعان رئیسی اعتبار اسناد عادی باعث افزایش پرونده‌های قوه‌قضاییه شده و از طرفی با استفاده از قولنامه بسیاری از کلاهبرداران، یک ملک را به چندین نفر می‌فروشند یا زمین‌خواران، اراضی ملی را نابود می‌کنند.

نکته‌ی جالب دیگر در مورد نظرات آیت الله رئیسی این است که وی حتی یک قدم هم فراتر رفته و راه نجات کشور از فسادهای ناشی از قولنامه‌ها را رسمی کردن آن‌ها معرفی کرده است. با این حال قولنامه‌ها چگونه سبب بروز مفاسد در کشور شده‌اند؟ برای مثال یکی از این مفاسد، فروش یک ملک به چندین نفر است. متاسفانه این شیوه کلاهبرداری در کشور ریشه دوانده و هر از چندگاهی، اخباری نیز از این دست کلاهبرداری در رسانه‌ها منتشر می‌شود. برای مثال در قم ۱۳۲ واحد را به ۱۴۰۰ نفر فروختند و یا در شهرری ۳۲ واحد را به بیش از ۲۵۰ نفر فروختند.

شیوه فروش یک واحد به چندین نفر چگونه است؟

برای فهم این ماجرا که چرا فروش یک ملک به چندین نفر ریشه در اسناد عادی یا قولنامه‌ها دارد، باید به این نکته توجه کرد که کلاهبرداران چگونه یک ملک را به چندین نفر می‌فروشند. 

یکی از این مالباختگان در پاسخ به سوالی پیرامون چگونگی انجام معاملات گفت:  کلاهبرداران در قبال پولی که از ما می‌گرفتند، تنها یک فیش به ما می‌دادند و آن فیش را به مثابه سند به ما معرفی می‌کردند. زمانی که ما به دفتر آن‌ها مراجعه می‌کردیم تنها پیش روی ما یک فرد با یک کامپیوتر قرار داشت، گویا ما در حال معامله با یک کامپیوتر بودیم به طوری که اطلاعات ما در یک برگه کاغذ وارد می‌شد و امضای آن‌ها نیز زیر آن وارد می‌شد.

همانطور که مشاهده شد، کلاهبرداران در ازای دریافت پول، تنها یک برگ کاغذ به متقاضیان می‌دادند. این موضوع سبب می‌شود که به راحتی کلاهبرداران بتوانند یک ملک را به چندین نفر بفروشند و هیچکس هم از نیت آن‌ها با خبر نشود. 

سید محسن رضوی استاد دانشگاه،  معتقد است که مشکلات قانونی از جمله اعتبار اسناد عادی و همچنین قوانین ضعیف ثبتی مسبب اصلی چنین مشکلاتی هستند.

رضوی در این‌باره گفت:  قانون ثبت ما در سال ۱۳۱۰ یعنی ۸۸ سال پیش تصویب شد. در قانون ثبت و در مواد ۴۶ و ۴۸ ، قانون گذار هر گونه تنظیم سند را مستلزم ثبت آن در دفاتر ثبت اسناد رسمی دانست. برای ضمانت اجرای این مواد هم، مواد ۲۲ و ۴۸ قانون ثبت را قرار داده است. بر اساس این مواد  دولت کسی را مالک می‌شناسد که اسمش در دفاتر ثبت اسناد رسمی به ثبت رسیده باشد و طبق ماده ۴۸ هم می‌گوید اگر سندی در دفاتر ثبت به ثبت نرسیده باشد، ناقل مالکیت نیست.

وی در ادامه افزود: این مواد یعنی اینکه قانون گذار در ۸۸ سال پیش به موضوع اهمیت ثبت اشاره کرده بود. مشکل اصلی این است که براساس شارع، شورای نگهبان هر کسی را که بر اساس ایجاب و قبول اقدام به نقل و انتقال مالکیت کند را به عنوان معامله درست می‌شناسد. 

دادگاه‌ها باعث تضعیف سند رسمی شده‌اند

رضوی در ادامه به رویه غلط قضایی اشاره کرد و گفت: رویه دادگاه‌ها به این ترتیب است که می‌گوید هر سندی که برای ما، اثبات کننده‌ مالکیت شخص باشد، اعتبار دارد و حتی می‌تواند اسناد رسمی را باطل کند. این رویه غلط قضاییه و دادگاه‌ها سبب شده که شاهد کلاهبرداری‌های نظیر فروش یک ملک به چندین نفر در کشور باشیم.

این استاد دانشگاه در ادامه به کد رهگیری قولنامه‌ها اشاره کرد و گفت: «وزارت بازرگانی برای اینکه بتواند جلوی بنگاه‌های کلاهبردار را بگیرد، ضمن اینکه بتواند از بنگاه‌ها مالیات بگیرد. بنابراین کد رهگیری فقط واسه بنگاه‌ها بوده و ربطی به سازمان ثبت نداشته و هیچگاه به معنای مالکیت نیست. این موضوع نیز نمیتواند جلوی فروش یک ملک را به چندین نفر بگیرد».

اسناد عادی باعث فروش یک ملک به چندین نفر می‌شود

وی به با اشاره به مشکلات اسناد عادی و وکالتی گفت: یکی از مشکلات آن فروش یک ملک به چند نفر است. مشکل بعدی این است که چون با اسناد عادی معامله می‌شود و استعلامات قانونی آن انجام نمی‌شود، افراد سازنده از پرداخت عوارض شهرداری معاف می‌شوند و مالیات معوقه به عهده خریدار می‌افتد. علاوه بر آن، اگر خانه در رهن بانک باشد با اسناد عادی می‌توان به راحتی به افراد دیگر واگذار کرد اما سند رسمی چنین اتفاقی نخواهد افتاد.

رویه غلط دادگاه‌ها باعث رواج اسناد عادی شده است

رضوی در ادامه به دو ریشه اصلی ترویج اسناد عادی در کشور اشاره کرد و گفت: «کم بودن هزینه معامله با اسناد عادی و همچنین غیرشفاف بودن این معاملات در کنار رویه غلط قضاییه سبب شده که معاملات عادی در کشور گسترش پیدا کند. نکته جالب توجه این است که قانون گذار در ۸۸ سال گذشته به این نکته رسیده بود که این رویه قضایی غلط است ولی ما اکنون به این نکته رسیده‌ایم اما بازهم شاهد قانون جدیدی نیستیم.

این مسئول سازمان ثبت در ادامه به مسئله پیش فروش اشاره کرد و گفت: آیین نامه اجرایی این قانون در سال ۱۳۹۳ به تصویب رسید. ولی از یک طرف چون محدودیت‌هایی که ایجاد می‌کند سبب می‌شود تا معاملات با استفاده از اسناد عادی باشد و خریداران هم به علت اینکه فروشنده به سمت ثبت اسناد رسمی نمی‌رود با اسناد عادی معامله می‌کنند. یکی از ضعف های این قانون این بوده که چون ارگان‌های مختلف نمی‌توانند با هم هماهنگ شوند، ضمانت اجرایی برای آن نمی‌توان در نظر گرفت.

با یک نگاه کلی می توان گفت که  یک قانون غلط به راحتی می‌تواند تمام سرمایه‌های خانواده‌ها را نابود کند. از طرفی باید دید برنامه نمایندگان مجلس برای بی ‌اعتباری این اسناد در کشور چیست؟ به همین منظور به سراغ نمایندگان مجلس رفتیم تا نظر آنها را جویا شویم.

رسمی کردن قولنامه‌ها تنها راه نجات

  شهاب الدین بی مقدار نماینده مردم تبریز معتقد است که  ما باید این موضوع را در کشور جا بیندازیم که معامله قولنامه‌ای به رسمت شناخته نشود. زیرا در مناطقی که زمین‌های کشاورزی کوچک است سند رسمی برای آن‌ها صادر نمی‌شود.

این نماینده مردم در ادامه گفت: باید معاملات قولنامه‌ای را جمع کرد. یکی دیگر اینکه قانون تصویب شود هر خانواده یک وکیل داشته باشد. معاملات را وکیل انجام دهد. آن وقت خیلی از پروندههای قوه قضائیه جمع می‌شود. چون اکثر دعواها سر ملک است. 

بی مقدار در ادامه می افزاید: بله پولشویی هم حل می‌کند؛ قرار مالیاتی را حل می‌کند. الان بیشتر پول های کثیف اطراف زمین یا تهران را با قولنامه می‌خرند.

همچنین سبحانی فر نماینده مردم سبزوار در رابطه با این موضوع گفت: خیلی از این اسناد ما، اسناد غیر رسمی است و لذا یک مشکل اساسی در این بخش داریم که مانع اجرای کاداستر نیز شده است.اگر کاداستر اجراشود، هم زمینخواری، پولشویی و سوء استفاده از اسناد غیررسمی، از بین میرود.

 بنابراین باید دید که آیا با وجود مفاسدی که قولنامه‌ دارد و همچنین پیگیری‌های مداوم ریاست قوه قضاییه آیا اسناد غیررسمی از اعتبار ساقط می‌شوند؟