تزریق 200 هزار میلیارد تومانی به مسکن
محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی روز گذشته از لزوم افزایش سهم مسکن از وام‌های پرداختی بانک‌ها خبر داد و گفت: علاوه بر بانک مسکن، همه بانک‌ها براساس ابلاغ رئیس‌جمهور، شورای پول و اعتبار و بانک مرکزی مکلفند که ۲۰ درصد تسهیلات‌شان را به حوزه مسکن تخصیص دهند.
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از جام جم، سال گذشته تسهیلات اعطایی به بخش مسکن 103 هزار میلیارد تومان بود که 13 درصد کل تسهیلات پرداختی (772 هزار میلیارد تومان) را شامل می‌شد. از 103 هزار میلیارد تومان تسهیلات پرداختی به بخش مسکن، 25 درصد آن صرف خرید مسکن و 47 درصد هم صرف تولید مسکن و بقیه آن صرف سایر مصارف شد. با توجه به پیش‌بینی افزایش 30 درصدی تسهیلات پرداختی بانک‌ها به بخش‌های مختلف اقتصادی کشور در سال جاری، انتظار می‌رود تا پایان سال بانک‌ها بتوانند هزار هزار میلیارد تومان وام بدهند که 20 درصد سهم بخش مسکن معادل 200 هزار میلیارد تومان می‌شود. در صورتی که این 200 هزار میلیارد تومان صرف اعطای وام به سازندگان و انبوه‌سازان برای تولید مسکن شود، قطعا برکات زیادی برای اقتصاد ایران خواهد داشت و در سال‌های آینده هم عرضه مسکن افزایش می‌یابد و هم از التهابات قیمتی کاسته خواهد شد. با این حال نباید این خطر را از یاد برد که اگر این پول عظیم، صرف افزایش وام خرید شود، فقط موجب تحریک قیمت‌ها در بازار شده و سودی به حال مردم نخواهد داشت.
چرا بانک‌ها تمایل ندارند وام مسکن بدهند؟
نکته مهم در عملیاتی شدن این ایده، بی‌میلی بانک‌ها در پرداخت تسهیلات برای بخش مسکن است. در سال‌های قبل هم با این‌که چند بار دولت و بانک مرکزی به سایر بانک‌ها مجوز پرداخت وام به بخش مسکن را داده‌اند، هیچ‌وقت بانک‌ها غیر از بانک مسکن، از این پیشنهاد استقبال نکرده‌اند؛ زیرا دوره بازپرداخت وام‌های مسکن معمولا طولانی است و بانک‌ها ترجیح می‌دهند وام‌هایشان را به موارد با دوره بازپرداخت کوتاه اعطا کنند تا سود بیشتری ببرند؛ بنابراین صرف دستور رئیس‌جمهور نمی‌تواند موجب هدایت 20 درصد منابع بانک‌ها به بخش مسکن شود و تحقق این هدف، نیازمند طراحی سازوکارهای دستوری از جانب بانک مرکزی است.
به‌جز بانک عامل بخش مسکن که یکی از وظایف اصلی آن پرداخت وام به متقاضیان خرید و ساخت مسکن است، سایر بانک‌ها معمولا با توجه به اقساط طولانی‌مدت این نوع تسهیلات تمایلی به پرداخت این نوع تسهیلات ندارند. ۲۹ اردیبهشت ۱۳۹۴ بود که شورای پول و اعتبار با رفع انحصار بانک مسکن در پرداخت وام خرید مسکن موافقت کرد و این مصوبه از سوی بانک مرکزی به تمامی بانک‌های دولتی و خصوصی ابلاغ شد. با وجود این طی این سال‌ها غالبا بانک‌ها تمایلی برای پرداخت وام مسکن نشان نداده‌اند.
بانک‌ها چقدر به بخش مسکن وام داده‌اند؟
در سال‌های گذشته همواره بالاترین سهم تسهیلات متعلق به بخش بازرگانی و خدمات و کمترین سهم تسهیلات پرداختی متعلق به بخش‌های کشاورزی و مسکن بوده است. این امر با توجه به بانک محور بودن تأمین مالی مسکن در کشور، دستیابی به مسکن را برای خانوارهای ایرانی، محدود کرده است. مروری بر عملکرد بانک‌ها نشان می‌دهد بهترین عملکرد در زمینه اعطای تسهیلات به بخش مسکن مربوط به سال 1390 است که 17درصد منابع بانکی صرف بخش مسکن شد که اکثر آن همان خط اعتباری مسکن مهر بود. از سال‌های بعد با به حاشیه رفتن مسکن مهر، به تدریج سهم بخش مسکن از منابع بانک‌ها کاسته شد.
با توجه به آمار سال‌های قبل، به نظر می‌رسد دستور رئیس‌جمهور برای افزایش سهم بخش مسکن به 20 درصد، هدف‌گذاری بالایی است که دستیابی به آن نیازمند مداخله قوی بانک مرکزی است.
بانک‌ها وام را به شرکت‌های ساختمانی زیرمجموعه خودشان می‌دهند
فرشید ایلاتی، کارشناس حوزه مسکن در خصوص ابلاغیه اختصاص 20درصدی تسهیلات بانک‌ها به بخش مسکن گفت: طبق قوانین و مقررات بانکی، همه بانک‌ها موظف هستند 20 درصد منابع و تسهیلات خود را به بخش مسکن اختصاص دهند. با این حال بانک‌ها (به‌جز بانک مسکن) از این امر تبعیت نمی‌کنند ولی در صورت‌های مالی خود همواره نشان می‌دهند که این امر را رعایت کرده‌اند. علت آن است که برخی بانک‌ها تسهیلات 20درصدی سهم بخش مسکن را به شرکت‌های ساختمانی زیرمجموعه خود اعطا می‌کنند. در حالی که این امر خلاف قانون است و باید این وام و تسهیلات را به مردم اختصاص دهند.
این کارشناس حوزه مسکن با بیان این‌که بانک‌ها قرار بود در سه سال گذشته این شرکت‌ها را واگذار کنند، تصریح کرد: این شرکت‌ها همچنان مشغول فعالیت بوده و پروژه‌های بزرگی نیز در دست ساخت دارند.
وی به پیش‌شرط دیگر درباره افزایش سهم مسکن از وام‌های بانکی اشاره کرد و گفت: در صورت اختصاص این مبلغ به بخش مسکن، بنده معتقدم نباید این وام به خرید مسکن اختصاص یابد. دولت باید برای مدیریت زمین یک برنامه‌ریزی صورت دهد چون صاحبخانه شدن برای برخی اقشار آرزو شده و راه علاج این امر برگشت به سیاست‌های مسکن مهر (با رفع ایرادات آن) است، دولت می‌تواند در قالب سیاستی که قیمت زمین از قیمت کلی مسکن حذف می‌شود به بخش مسکن کمک کند.
وی افزود: متاسفانه دولت اخیرا مدل تأمین مالی جدیدی برای خودش در شرکت شهرهای جدید کشور و مشخصا شهر پردیس اعمال کرده به‌طوری که به مردم اعلام کرده‌اند اگر می‌خواهند صاحب عرصه بشوند باید پول بیشتری بدهند که این امر از اساس غلط است، چون باید مالکیت زمین تا 99 سال در اختیار دولت بماند و بتواند طی این سال‌ها بازسازی انجام داده و طرح‌های جدید مسکن را اجرایی کند.
این کارشناس حوزه مسکن بیان کرد: بنابراین اعطای 20 درصد تسهیلات بانک‌ها به بخش مسکن می‌تواند تاثیرات مثبتی داشته باشد. در سال‌های گذشته بانک‌ها به طور متوسط 680 هزار میلیارد تومان تسهیلات ارائه کردند که 20 درصد آن حدود 140 هزار میلیارد تومان می‌شد که این میزان 3 برابر مبلغی است که بانک مرکزی در قالب خط اعتباری به مسکن مهر اختصاص داد.
ایلاتی گفت: با تورم و افزایشی که اتفاق افتاده است این 140 هزار میلیارد تومان برابر 40 هزار میلیارد تومان سال 90 هست؛ یعنی به همین میزان هر سال می‌توان مسکن مهر ساخت، بنابراین باید بانک‌ها این وام‌ها را به جای اعطا به شرکت‌های زیرمجموعه خود به مردم بدهند تا شاهد این باشیم سالی دو‌میلیون مسکن در کشور ساخته شود که در این صورت طی مدت پنج تا ده سال می‌توانیم به‌صورت کلی مشکلات بخش مسکن را حل کنیم به شرط این‌که این 140 هزار میلیارد تومان به ساخت مسکن لوکس اختصاص نیابد.
وی افزود: این در حالی است که بانک‌ها معمولا در جایی شروع به ساخت‌وساز مسکن می‌کنند که اولا خیلی گران است، دوم هم خانه‌ها را با متراژ بالا و به‌صورت لوکس می‌سازند. بنابراین اقشار متوسط و پایین نمی‌توانند از این امر منتفع شوند. به همین منظور باید بانک مرکزی بر این قضیه نظارت کند تا شیوه اختصاص وام به بخش مسکن مشخص شود.
بانک‌ها این کار را نخواهند کرد
افشین پروین‌پور، کارشناس حوزه مسکن درخصوص ابلاغیه اختصاص 20 درصدی تسهیلات بانک‌ها به بخش مسکن گفت: بانک‌ها هیچ علاقه‌ای به اعطای وام‌های بلندمدت و با سود کم ندارند. بانک‌ها سعی می‌کنند به شرکای تجاری خود، وام‌های بالا با وثیقه‌های سنگین و سود بالا بدهند تا به قول خودشان تراز سرمایه بانک‌ها متعادل شود. وی افزود: با این حال درصورتی‌که بانک‌ها وام خرید خانه به مردم بدهند وضعیت بخش مسکن نسبت به گذشته بدتر خواهد شد، چون این وام موجب تحریک قیمت مسکن در بازار شده و سودی به حال مردم نخواهد داشت.
این کارشناس حوزه مسکن در ادامه یادآور شد: با این حال نمی‌شود گفت که با اعطای این تسهیلات مشکل مسکن حل می‌شود چون پارامترهای زیادی در این زمینه تاثیرگذار هستند که از آن جمله می‌توان به کنترل سوداگری در بخش مسکن اشاره کرد که می‌توان این کار را از طریق سامانه اطلاعاتی و اخذ مالیات انجام داد تا دولت بتواند تقاضاهای سرمایه‌ای را از بخش مسکن برطرف کند.
پروین‌پور بیان کرد: نبود همین سامانه‌های اطلاعاتی سبب می‌شود اعطای این تسهیلات 20 درصدی هم با مشکل روبه‌رو شود، چون تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای نسبت به اخذ وام قابل تشخیص نیست.
با 20 درصد منابع بانک‌ها چقدر خانه می‌توان ساخت؟
مشخص است که اگر سالانه 200 هزار میلیارد تومان به بخش تولید مسکن وام اعطا شود، در یک دوره پنج‌ساله می‌توان بخش اعظم مشکل مسکن را حل کرد. براساس برآوردها هزینه ساخت هر مترمربع مسکن به اضافه قیمت خرید زمین در تهران، در سال جاری پنج میلیون تومان است که با 200 هزار میلیارد تومان می‌توان 800 هزار آپارتمان 50 متری در پایتخت ساخت. طبیعی است در صورت تحقق دستور رئیس‌جمهور و اعطای وام به ساخت مسکن، مشکل بازار مسکن در یک بازه پنج‌ساله حل خواهد شد؛ اما اگر بخش زیادی از این منابع، صرف خرید مسکن شود، قطعا موجب تحریک تقاضا و گرانی بیشتر مسکن خواهیم بود و اوضاع به ضرر مردم خواهد شد.
