چشم‌انداز بازار مسکن در سال 93

اقتصاد آنلاین- بازار مسکن، یکی از مهمترین بازارها در اقتصاد ایران محسوب می شود. نه تنها مسکن یکی از ضروریات زندگی است، بلکه در ایران به یک ابزار سرمایه گذاری تبدیل شده است. از این رو بسیاری از مردم وارد بازار مسکن می شوند به طمع کسب سود بیشتر. این افراد نه فقط در خرید و فروش مسکن بلکه در ساخت و ساز هم فعالند. همین است که می بینیم بخش بزرگی از ساخت و سازها در سطح کشور توسط مردم عادی و نه متخصصان این حوزه انجام می شود. این امر البته به خودی خود امر نامطلوبی نیست و می تواند به توسعه بیشتر این بازار که بازار بسیار استراتژیکی هم که هست کمک کند.

در این میزگرد که با حضور آقایان حسام عقبایی، رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران؛ بهروز ملکی، کارشناس اقتصاد مسکن؛ صادق الحسینی، اقتصاددان و نویسنده کتاب "اقتصاد ایران در تنگنای توسعه" و مهندس ابوترابی از فعالان عرصه ساخت و ساز مسکن انجام شد، آینده بازار مسکن به بحث گذاشته شد.

در این میزگرد همه کارشناسان معتقد به ادامه یافتن رکود تا بهمن ماه سال جاری بودند اما نظرات متفاوتی راجع به زمان پایان یافتن رکود داشتند.

حسام عقبایی؛ متولد 1356 و وکیل پایه یک دادگستری است. او ده سال است که عضو هیات مدیره اتحادیه املاک تهران است و به تازگی به جای قلی خسروی بعنوان رییس اتحادیه املاک تهران برگزیده شده است.

بهروز ملکی؛ متولد 1353 مهندس عمران و دانشجوی دکتری اقتصاد است. او تابحال دوره های آموزشی متعددی را در حوزه اقتصاد مسکن برگزار کرده است.

صادق الحسینی؛ متولد 1362 است. او لیسانس و فوق لیسانس اقتصاد دارد و در آمریکا سیاستگذاری عمومی و روابط بین الملل خوانده است. از او تابحال کتاب "اقتصاد ایران در تنگنای توسعه" و جزوه های "تحلیل بازار مسکن در سال 89 و نیز تحلیل بازار مسکن در سال 92" منتشر شده است.

میرحامد ابوترابی؛ متولد 1353 است او لیسانس مهندسی عمران و فوق لیسانس مهندسی عمران گرایش مدیریت ساخت از دانشگاه علم و صنعت دارد و 16 سال است که در مناطق 1و2و 6 تهران در زمینه ساخت و ساز فعال است.

اقتصاد آنلاین- در اقتصاد ایران، مسکن همواره فراز و نشیب داشته و قیمتش رفتار سینوسی داشته است. چرا؟

ملکی : در دو دهه گذشته، بازار مسکن رفتار سینوسی داشته است. این به این معناست که رشد قیمت مسکن در بعضی سال ها کمتر و در بعضی سال ها بیشتر از نرخ تورم است. اگر بخواهیم مهمترین دلیل این امر را باز کنیم این است که بازار مسکن حرکت پلکانی دارد. اگر تورم و بازار مسکن را به دو خودرو تشبیه کنیم که از تهران به همدان می خواهند بروند. تورم مثل خودرویی است که با سرعت یکنواخت حرکت می کند تا به مقصد برسد اما مسکن مثل خودرویی است که گاهی می ایستد، گاهی سبقت غیرمجاز می گیرد و گاهی حتی وسط اتوبان دنده عقب می رود. دلیل این رفتار این است که قیمت اسمی مسکن باید به قدری افزایش پیدا کند تا قیمت حقیقی خودش را بتواند اصلاح کند.

اقتصاد آنلاین- دلیل این امر چیست؟

ملکی : دلیلش را شاید بتوان بیشتر فنی دانست تا اقتصادی. چرا که کشش عرضه بسیار کم است در این بازار و هنگام افزایش قیمت، عرضه نمی تواند به سرعت واکنش نشان دهد و این با یک وقفه اتفاق می افتد. مثلا در سال 86 این اتفاق افتاد. در این سال ها که درآمد و سود انتظاری زیاد می شود، بسیاری از افراد به این بازار ورود می کنند و شروع به ساخت می کنند و پروانه های ساختمانی به شدت رشد می کنند. اما 27 ماه بصورت میانگین طول می کشد تا این مسکن ساخته شود و به بازار عرضه شود. بر همین مبنا کسانی که در سال 86 پروانه ساختمانی گرفتند بازندگان بازارند چرا که عملا 27 ماه بعد واحدشان را عرضه کردند و به رکود مسکن خوردند.

الحسینی : اجازه بدهید من هم سعی کنم داستان مسکن در ایران را تعریف کنم و به دلیل این هم بپردازم. به دلایلی که در ادامه خواهم گفت، تحولات قیمتی مشخصی بر بازار مسکن در ایران حاکم است که این بازار را با سایر بازارها و نیز با بازار مسکن در سایر کشورها متفاوت می کند. همین دلایل سبب می شوند تا همانطور که آقای ملکی گفتند عموماً شاهد یک مسیر پلکانی در این بازار هستیم. به این معنی که در دهه های گذشته مسکن همپای تورم رشد نکرده بلکه پس از چند سال رکود نسبی، به صورت جهشی افزایش قیمت داشته است. این مسیر پلکانی عموماً در دوره های جهش منجر به هجوم اهالی کسب و کار به این بازار می‌شود که اصطلاحاً تقاضای سفته ‌بازانه یا سرمایه‌‌ای را افزایش می‌ دهد که این امر نیز به نوبه خود بر روی افزایش قیمت مسکن تاثیر بزرگی می گذارد. من در تحقیقی که در سال 88 انجام دادم، نشان داده ام که تقاضای سرمایه‌ ای برای مسکن در دوران جهش قیمتی به شدت افزایش می ‌یابد و از سوی دیگر کاهش تقاضای مصرفی مسکن همزمان اولین علایم رکود در معاملات را در این بازار ایجاد می‌ کند. بنابراین با جهش تقاضای سرمایه ‌ای مسکن و حذف تقاضای مصرفی به دلیل افزایش بیش از اندازه قیمت‌ ها؛ دوران رکود طولانی ‌تر می ‌شود. با شروع دوران رکود و تداوم شرایط تورمی در اقتصاد کلان، ارزش واقعی مسکن در مقایسه با سایر کالاها کاهش می‌ یابد و در حقیقت همانطور که آقای ملکی هم فرمودند قیمت واقعی مسکن (قیمتی که از مقایسه قیمت هر کالا با تورم به دست می آید) کاهش می ‌یابد. چنین شرایطی باعث خواهد شد تا تقاضای مصرفی دوباره به بازار وارد شود و بازار مسکن وارد دوران رونق ‌شود. اما دلیل این امر فقط فنی نیست. یعنی اینطور نیست که فقط به دلیل اینکه عرضه مسکن کم کشش است، این رفتار را در این بازار شاهد باشیم. همانطور که در غالب کشورها چنین رفتاری در بازار مسکن وجود ندارد.

اقتصاد آنلاین- خب یعنی مسکن در ایران با سایر کشورهای جهان متفاوت است؟ این عجیب نیست؟

الحسینی : بازار مسکن در ایران بسیار شبیه به بازار مسکن در کشورهای نفتی است. این بازار به دلیل این که در ایران است، خاص نیست، به دلیل این که در یک کشور نفتی است، خاص می شود! چند اتفاق در کشورهای نفتی می افتد؛ اولا نرخ رشد نقدینگی در این کشورها بالاتر از متوسط جهانی است. دلیل این امر هم سیاست های مالی انبساطی است که در این کشورها وجود دارد. ثانیا، بی ثباتی اقتصاد کلان در این کشورها بیشتر است. چرا که نوسانات قیمت نفت به بی ثباتی سیاست های مالی در این کشورها و در نتیجه به بی ثباتی اقتصاد این کشور منجر می شود. همه این ها سبب می شود تا تورم در این کشورها به یک امر معمول تبدیل شود. البته چند کشور نفتی نظیر نروژ و کانادا از این امر مستثنی هستند که دلایل خاص خودش را دارد که جای بحثش اینجا نیست. این تورم مزمن در کل اقتصاد خودش را نشان می دهد. اما در بخش مسکن بروز و ظهورش متفاوت است. دلیل تفاوت هم به زبان اقتصاد کم کشش بودن عرضه یا عدم امکان عرضه مسکن در کوتاه مدت است.

اقتصاد آنلاین- جهش قیمتی مسکن را چگونه می توان با این استدلال توجیه کرد؟

الحسینی : خیلی متفاوت نیست. مکانیسم همین است. اما جهش را می توان با این نموداری که من خدمتتان دادم (منظور نمودار شماره یک است که در پایین همین پاسخ آمده است) توضیح داد. یعنی هرگاه درآمدهای نفتی زیاد می شود و سیاست های انبساطی اتخاذ می گردد و فاصله رشد نقدینگی با رشد قیمت مسکن مسکن زیاد می شود، بعدش شاهد یک جهش هستیم. اگر به 4 جهش بزرگ مسکن در ایران نگاه کنیم که من در نمودار با دایره نشان داده ام، این امر به وضوح مشخص است. البته عوامل دیگری هم دخیل هستند که شدت و حدت رکودها را نشان می دهند که البته من فکر می کنم زیاد صحبت کردم.

ابوترابی : به نظر من روندهای قیمتی مسکن ناشی از یک مولفه نیست. مثلا در سال 81 یا 82 شهردار وقت تهران، آقای ملک مدنی آمد و جلوی ساخت و ساز را گرفت و این باعث شد به شدت قیمت بالا رود وقتی اثر این از بین رفت مسکن دچار رکود شد. بعد از آن هم در سال 85 بانک های خصوصی شروع کردند به اعطای وام مسکن. من در آن زمان 80 درصد اپارتمان هایی که فروختم، خریداران از پاسارگاد و پارسیان وام گرفته بودند. این هم باعث جهش شد. در سال 91 هم علت جهش این بود که بعلت رکود سال های قبل از آن اینقدر زیاد بود که همه غیرحرفه ای ها از این بازار خارج شدند. این باعث شد تا عرضه به شدت کاهش یابد و این سبب شد تا قیمت ها سال بعد از آن جهش پیدا کند. پس تک مولفه ای نیست.

الحسینی : ببینید بخشی از این سخنان درست است، قطعا هیچ امری در جهان تک مولفه نیست. اما شما وقتی می خواهید یک بازار، یک قیمت، یک روند را تحلیل کنید، به مثلا 5 عامل موثر می رسید که به زبان فنی به آنها متغیرهای مستقل می گویند که روی مسکن به عنوان متغیر وابسته تاثیرگذارند. حال یکی از این عوامل یا متغیرهای مستقل می تواند 80 درصد رفتار قیمت مسکن را توضیح دهد و دیگری 5 درصد. ما اقتصادخوانده ها راجع به آن 80 درصد صحبت می کنیم و اگر فرصت باشد به آن 20 درصد هم می پردازیم. ولی شکی در این وجود ندارد که روند رشد نقدینگی می تواند با یک تاخیر یا Lag دو ساله چرایی رکود و رونق مسکن و جهش های قیمتی را توضیح دهد. این مواردی هم که شما فرمودید در تحقیقی که ما انجام دادیم، بیشتر به عمق و میزان رکود و رونق مربوط می شود. یعنی این که وام مسکن را افزایش می دهند این سبب می شود تا به جای 60 درصد ما 90 درصد افزایش قیمت مسکن داشته باشیم. شما نقدینگی را ثابت نگه دار و همه این عوامل را که شما فرمودید فعال کن، می بینید که مسکن دچار جهش و حرکت های سینوسی نمی شود. پس این عوامل دیگر، شدت و حدت این افزایش یا کاهش قیمت مسکن را تحت تاثیر قرار می دهند و خودشان علی القاعده (البته استثنا هم وجود دارد) دلایل موجده آن نیستند.

ملکی : من معتقدم حتی اگر نرخ رشد نقدینگی ما در حالت آرمانی صفر باشد باز به دلیل ماهیت فنی و کم کشش بودن عرضه بازار مسکن، این بازار، بازاری سینوسی خواهد بود.

الحسینی : خب اشکالی ندارد اگر اینطور باشد در دنیا و در کشورهایی که تورم ندارند، قیمت مسکن باید سینوسی باشد دیگر؟ ولی نیست. فقط در کشورهایی که سیاست های مالی اشان بی ثبات است این اتفاق می افتد. در این زمینه کشورهای نفت خیز همه شبیه به همند. چرا که پول نفت بصورت سینوسی وارد این اقتصادها می شود، این کم کشش بودن هم که کمک می کند.

اقتصاد آنلاین- به شرایط حال حاضر بازار مسکن برگردیم. بعد از رکود سال 89 و کاهش قیمت ها، همانطور که کارشناسان اقتصاد آنلاین در پیش بینی کردند شاهد افزایش حدود 55 درصدی قیمت مسکن (بصورت متوسط در کل کشور) بودیم. در سال 92 هم تابحال بازار مسکن وارد فاز رکودی شده و آمار غیررسمی از کل کشور حکایت از رشد بسیار پایین تر از نرخ تورم (حدود 20 درصد) است. البته در تهران گویا قیمت متوسط کاهش هم داشته است. لطفا توضیح بفرمایید.

ملکی : طبق آمار، رشد مسکن در سال 91 در کل کشور حدود 50 درصد بوده است. البته اگر نقطه به نقطه و منطقه ای بگیریم، در بعضی مناطق نرخ رشدهای بسیار زیادی را شاهد بودیم.

عقبایی : افزایش قیمت مسکن در شمال تهران تقریبا شبیه به هم است. یعنی تفاوتی میان سعادت آباد و پاسداران وجود ندارد. ولی بطور کلی رشد شاخص در مناطق 5، 2، 3 و 1 به ترتیب بیشترین بوده است. اما در سال 91 که همه احتمالات این بود که بعد از آقای احمدی نژاد که جلوی وام های مسکن را گرفته بود، بازار مسکن رونق پیدا کند اینطور نشد. سیاست های آقای احمدی نژاد بیشتر جنبه موقت داشت. بنابراین پیش بینی من این بود که فنر مسکن در ایران در سال 92 رها خواهد شد. و شاهد جهش قیمتی باشیم. البته برخی معتقدند در اواخر سال 91 این فنر رها شد و ما شاهد افزایش 300 درصدی در برخی نقاط تهران بودیم. اما در سه ماهه اول سال 92 شاهد افزایش قیمت مسکن در تهران نبودیم. در اردیبهشت البته معاملات رونق پیدا کرد. خلاصه پیش بینی ما این بود که در تابستان 92 بعد از انتخابات شاهد افزایش و رونق بازار باشیم. اما این اتفاق نیفتاد. حتی اجاره ها هم افزایشش کم بود. تا اوایل مهر هم این رکود ادامه داشت. من خودم آن زمان فکر می کردم قیمت ها به کف نسبی رسیده است. البته منظورم کف مطلق نبود. بنابراین فکر می کردیم در پاییز رونق خواهد گرفت. البته مراجعات مردم به بنگاه ها در پاییز زیاد شد. البته مراجعات به معنای خرید نیست. در این زمان مراجعات به بنگاه ها زیاد شد. این به نظر من نشانه ای است برای تغییر وضعیت. خرید ملک مثل خرید سیب و تخم مرغ نیست. پروسه خرید خودش زمان بر است. نیاز به تحقیق دارد، فایل های متعدد را باید مقایسه کند و پولش را جمع کند و واحد کنونی اش را بفروشد و امثالهم. علی کل حال در پاییز، خصوصا مهرماه، حجم مراجعات به بنگاه ها بسیار افزایش پیدا کرد. ما معمولا در پاییز شاهد افزایش مراجعات و خرید و فروش نیستیم. ولی این پاییز متفاوت است.

اقتصاد آنلاین- معمولا این سیکل رونق و رکود سالانه چطور است؟

عقبایی : معمولا از اواخر مهر یک رکود نسبی را داریم تا اواخر آذر و دی. از بهمن ماه دوباره بازار رونق می گیرد. این افزایش حجم مراجعات که نشانه افزایش متقاضی در بازار بود نوید افزایش خرید را می داد، اما به دلیل مذاکرات هسته ای در آبان ماه و نیز به دلیل عدم وجود سیگنال قیمتی از سوی وزارت مسکن، مردم وارد فاز خرید نشدند. چرا که این امید در مردم ایجاد شد که قیمت مسکن حتی پایین تر هم بیاید. من امیدوارم که تدبیر دولت باعث شود که این امید ناامید نشود. ولی نباید از یک واقعیت غافل باشیم. و آن قیمت واقعی مسکن است. برخی دوستان ما در اتحادیه می گویند که قیمت مسکن تا پایان سال 40 درصد کاهش می یابد!! این درست نیست. باید قیمت واقعی یعنی قیمتی که مسکن برای فروشنده تمام می شود به اضافه یک سود 10 الی 15 درصدی برای سازنده را قایل باشیم. از اینجا قیمت واقعی مدنظر من به دست می آید.

اقتصاد آنلاین- شما فکر می کنید الان ما در چه مرحله ای هستیم؟ آیا به قول شما به قیمت های تمام شده رسیده ایم؟

عقبایی : به نظر من ما به یک ثبات نسبی رسیده ایم، شاید امکان کاهش چند درصدی دیگر وجود داشته باشد. به این معنا من فکر می کنم تا پایان سال ما شاهد رکود معاملاتی به همراه کاهش اندک قیمت مسکن خواهیم بود. البته ما باید واقع بینانه نگاه کنیم و نباید توقع داشته باشیم سازنده مسکن زیر قیمتی که برایش درآمده بفروشد. البته سود متعارفی که برای سازنده در نظر است، بین علما اختلاف است. برخی به سود 20 درصد، برخی به سود بالاتر از سود بانکی و برخی دیگر به سود بیشتر معتقدند.

اقتصاد آنلاین- برویم سراغ سازندگان مسکن! سود متعارف برای یک سازنده به نظر شما چقدر است؟ از سوی دیگر شما چقدر سود الان می گیرید؟

ابوترابی : الان حساب بانکی من 21 درصد سود کوتاه مدت زودشمار به من می دهد. از سوی دیگر با سیستم ساختی که من دارم، یعنی مهندسین و طراحان و امثالهم 8-9 درصد برای من هزینه دارد. یعنی اگر من 30 درصد از مسکن سود بگیرم، تازه هیچ نگرفته ام. چرا که اگر بانک می گذاشتم همین قدر به من سود می داد و می نشستم خانه خودم و پایم را روی پایم می انداختم.

عقبایی : دقیقا همین است. در چند سال اخیر حجم کثیری از سازه های مهم برای بانک ها و موسسات اقتصادی است. با سیاست های دولت قبلی اینها دیگر نمی توانند به بخش مسکن وام دهند، خودشان می آیند و مستقیم می سازند و خرید و فروش می کنند. اینها باعث می شوند نرخ ها به شدت افزایش یابد. برای مثال به دلایل مختلف بانک می آید در منطقه ای که قیمت منطقه ای 10 میلیون تومان است، می آید و 15 میلیون می خرد. این شاخصی می شود برای واحدهای مجاور که قیمت را بالا ببرند. این خودش دامن می زند به گرانی. بانک ها بعضا خریدهای کلان در مناطق انجام می دهند. بعضی بانک ها حتی به این ترتیب قیمت ها را دستکاری می کنند در حوزه مسکن.

ابوترابی : شرکت های بزرگی هم هستند که کارشان چیز دیگری است و شبه دولتی هم هستند می آیند و نقش محسوسی بازی می کنند. ولی داشتم می گفتم که 30 درصد که هزینه پولمان است 10 درصد هم رویش بگیریم می شود 40 درصد. ما به 40 درصد راضی هستیم.

اقتصاد آنلاین- این نزدیک به شاخص تورم می شود طبیعتا دیگر.

ابوترابی : من الان اگر بخواهم 10 سال گذشته مسکن را برای خودم مقایسه کنم واقعا بالاتر از تورم بوده است. یعنی پول من نسبت به تورم رشد بیشتری داشته است.

اقتصاد آنلاین- دقیق می توانید بگویید چقدر؟

ابوترابی : واقعا حساب نکرده ام دقیق ولی حول و حوش همین 40 درصد و بیشتر از آن بصورت سالانه می شود.

اقتصاد آنلاین- اما برگردیم به وضعیت فعلی. آینده بازار را چگونه می بینید؟

ابوترابی : سال پیش مسکن حاشیه سود خیلی خوبی داشت. ساخت بسیار سود آور بود. بسیاری از افراد هول شدند تا زود پولدار شوند، قراردادهایی امضا کردند. این دوستان چک هایشان دارد سررسید می شود. اینها به هرحال باید معامله کنند. حتی به زیر قیمت ساخت مجبورند بفروشند. در محله کردستان اگر دو ماه پیش کسی می گفت 6 میلیون هیچکس باور نمی کرد. اما الان کاملا می شود در این منطقه آپارتمان نوساز را 6 میلیون خرید. بنابراین در بازار فعلا معاملاتی خواهد شد که غیرعادی است. اینها چند ماه ایستادند ولی مقاومتشان شکست. اما اینها تعیین کننده شاخص قیمت نیستند. این تعداد افراد با فروش اولین واحد نیاز مالی اشان حل می شود. پیش فروش های عجیب و غریبی که الان دارد می شود، که زیر قیمت ساخت است واقعا، در سال آینده به دادگاه کشیده می شود چرا که سازنده نمی تواند تعهداتش را عمل کند. سال آینده بنابراین سال دادگاه های مسکن خواهد بود. بصورت کلی من احتمال می دهم تا 15 اسفند این جریان ادامه داشته باشد. یعنی تا 15 اسفند رکود و قیمت های عجیب و غریب در بازار دیده خواهد شد اما از 15 اسفند به بعد این فرآیند متوقف خواهد شد.

اقتصاد آنلاین- اثر توافق ژنو چه بود؟

الحسینی : این توافق یک شوک کامل بود. نه فقط به بازار مسکن، به تمامی بازارهای سرمایه گذاری و مصرفی در کشور. این شوک در بازار مسکن به شکل افت شدید معاملات خودش را نشان داد. ابوترابی: دو هفته بعد از توافق ایست کامل بود. مراجعه کلا نبود. حتی بسیاری از کسانی که معامله کرده بودند حاضر شدند ضرر و زیان هم بدهند و فسخ کنند. اما الان مراجعه واقعا زیاد شده است برای خرید.

ملکی : میانگین رشد زمین در 20 سال گذشته 25 درصد، مسکن 23 درصد، تورم 20 درصد و دلار تقریبا 17 درصد بوده است. بنابراین مسکن بطور متوسط سالانه 3 درصد بیش از تورم رشد کرده است. نباید فراموش کرد که این 3 درصد در 20 سال خیلی زیاد می شود. چرا که این 3 درصد در 20 سال بطور مرکب عمل می کند. بطوری که در 20 سال گذشته شاخص قیمت ها 40 برابر شده اما مسکن تهران بین 60 تا 65 برابر شده است. برای قیمت ها تا ادامه سال، نباید فراموش کرد که قیمت معاملاتی را نباید با قیمت پیشنهادی اشتباه گرفت. کاهش قیمت ها از اوج که در خرداد امسال بوده که 4.300.000 بوده تا الان که رسیدیم به 3.850.000 پس قیمت ها آنقدرها که آقای ابوترابی فرمودند کاهش نداشته است.

ابوترابی : مورد به مورد متفاوت است. جاهایی که رشد شدیدتر داشته اند، کاهش شدیدتر هم داشته اند.

عقبایی : در رابطه با این موضوع، دقیقا قیمت پیشنهادی با قیمت معاملاتی متفاوت است. مثلا قیمت های پیشنهادی در منطقه 6 حدود 8 میلیون است ولی قیمت معاملاتی حدود 30 درصد کمتر از این است. پس کاهش قیمت را هم باید نسبت به قیمت معاملاتی در نظر گرفت.

اقتصاد آنلاین- اگر آماری دارید بفرمایید. از بهمن 91 تا آخر شهریور 92 آمار شما چه چیزی را نشان می دهد؟

عقبایی : از فروردین 91 تا شهریور تقریبا می شود گفت که در ماه های اول ثابت بوده ولی در تابستان اندکی کاهش پیدا کرده است.

ملکی : آمار این را نشان نمی دهد. آمار نشان می دهد که ما تا انتخابات روند افزایشی را داشتیم. اگر فروردین را کنار بگذاریم بازار تا انتخابات صعودی بود. بعد از انتخابات اما بازار نزول کرد و واکنش نشان داد.

الحسینی : بله این درست است. اما چیزی که باید توجه کرد تعداد معاملات است. معاملات بطور کلی در سال 92 افت کرد. بغیر از اردیبهشت در مابقی ماه های سال 92 گاها ما تا 50 درصد کاهش نسبت به مدت مشابه سال قبل در تعداد معاملات را شاهد بودیم. این بدین معناست که بازار وارد فاز رکود انتظاری شد. یعنی به واسطه انتظاراتی که از انتخابات و از شرایط کشور می رفت، بسیاری دست از معامله کشیدند. این امر بعد از انتخابات شدت پیدا کرد و به کاهش قیمت ها در بازار منجر شد.

اقتصاد آنلاین- افزایش قیمت ها از اسفند تا خرداد چقدر بوده؟

الحسینی : تا قبل از انتخابات قیمت مسکن در کل کشور به طور متوسط هنوز رشد می کرد و آمارها از اسفند تا خرداد رشدی حدود 13 درصدی را نشان می دهد. هرچند پس از انتخابات قیمت مسکن در تهران حدود 25 درصد و در کل کشور حدود 15 الی 17 درصد کاهش داشته است.

ملکی : من از خرداد تا خرداد را دارم. از خرداد 91 تا خرداد 92 حدود 70 درصد افزایش داشته ایم. بعد از آن دوباره پایین آمدیم. نرخ رشد هم در خرداد 92 هم در اردیبهشت 92 نسبت به ماه مشابه سال قبل حدود 70 درصد بوده است. در آبان 92 نسبت به آبان 91 نرخ رشد ما تقریبا 25 درصد بوده است. آمارها نشان می دهد کاهش هم از انتخابات تا آخر آذر در تهران حدود 15 درصد بوده است. البته در برخی مناطق این بیشتر است.

عقبایی : کاهش قیمت مسکن در مناطقی که ساخت و ساز بیشتر فعال است، کاهش ها بیشتر بوده است. معمولا در مناطق 22، 21، 5 و 4 کاهش ها بیشتر بوده است. حتی در یک بخشی از منطقه 1 هم کاهش ها بیشتر بوده است. ما حتی کاهش 50 الی 60 درصدی را هم بعضا شاهد بوده ایم.

الحسینی : با مطالعاتی که ما انجام داده ایم، به لحاظ فاندامنتال اقتصادی قیمت مسکن در سال 92 در کل کشور (و نه فقط در تهران) پتانسیل حدود 30 درصد رشد را داشت. این یعنی رشدی بیش از 30 درصد در تهران. سه ماه اول سال هم همین را نشان می داد، اما این روند با انتخابات ریاست جمهوری متوقف شد و معامله گران دست از معامله کشیدند. این عامل روانی انتظاراتی را ایجاد کرد که این انتظارات باعث شد تا بازار مسکن نتواند بر اساس فاندامنتالهای اقتصادی عمل کند. من پیش بینی ام را در آخر جلسه خواهم گفت اما خیلی خلاصه به نظر من الان وقت مناسبی برای خرید مسکن برای مصرف کنندگان و سرمایه گذاران جزء است.

ملکی : اما پیش بینی من برای ماه های آتی را اگر بخواهم بگویم، به نظر من نباید قیمت واقعی را از نظر دور داشت. به نظر من در دو سال اخیر، مسکن هنوز به تورم نرسیده است. افزایش 55 درصدی قیمت مسکن در سال گذشته در مقابل افزایش شدید نرخ تورم در چند سال اخیر هنوز نتوانسته مسکن را به تورم برساند. انتخابات ریاست جمهوری به عنوان یک اثر روانی افزایش طبیعی مسکن را متوقف کرد. توافق ژنو هم به این امر کمک کرد. به نظر من تا زمانی که تولیدکننده ها قیمت را کاهش می دهند، قیمت بازار شکل نخواهد گرفت. تا جایی که به حداقل قیمت واقعی برسد. به نظر من الان ما در این نقطه هستیم. و دیگر کاهش در بازار وجود نخواهد داشت. الان خریدارها در حال ورود به بازار هستند چون این امر را حس کرده اند. به نظر من حتی قبل از اسفند، یعنی در اواسط بهمن قیمت مسکن شروع به رشد خواهد کرد.

ابوترابی : به نظر من ورود به سرمایه گذارها به بازار مسکن مهم است. هنگامی که اینها به بازار می آیند، به این معنی است که در آینده نزدیک مسکن رشد خواهد کرد. الان من زیاد می بینم که سرمایه گذارها می آیند در مسکن و خواهان خرید آپارتمان در حجم بالا و با تخفیف 10-15 درصدی هستند.

عقبایی : سود انتظاری سازندگان با توجه به شرایط اقتصاد تعیین می شود. مثلا طرف آپارتمانش را گذاشته 7 میلیون هیچ اتفاق خاصی هم نیفتاده صرفا یک موج ایجاد شده، شما برایش مشتری پیدا می کنید می گوید نه 8 میلیون و 200 هزار تومان، دوباره مشتری پیدا می کنید می گوید 9 میلیون تومان. این رسیدن از 7 میلیون به 9 میلیون بارها اتفاق افتاده و با توجه به شرایط اقتصادی کشور این تصمیم را می گیرد. این سود نامتعارف است. یکی از عواملی که می تواند کنترل کننده باشد بحث معاملات مکرر است. سرمایه گذارها قطعا معاملات مکرر روی املاکشان انجام می دهند یعنی می خرند که بفروشند. الان فعلا سرمایه ها در ملک نیست در جاهای دیگر است. و این معاملات مکرر صورت نمی گیرد. در نتیجه مالکان و سازندگان که پروژه های ساختمانی دارند باید مشتری واقعی مصرف کننده پیدا کنند. بنابراین اگر معاملات مکرر ایجاد نشود، قیمت مسکن کاهش بیشتری خواهد داشت. ما در تهران بعد از انتخابات در برخی نقاط تا 40 درصد هم کاهش داشتیم. اگر شرایط موجود حفظ شوند، و فضای سیاسی به همین شکل آرام بماند، به نظر من می توانیم شاهد یک کاهش 10 الی 15 درصد دیگر باشیم.

ملکی : یکسری از متغیرهای ما واقعا مشخص نیست. مثلا ما نمی دانیم بحث وام خرید در ادامه سال چگونه خواهد بود. ما نمی دانیم بورس چگونه خواهد شد. ما نمی دانیم نقدینگی به کجا خواهد رفت و سیاست دولت چیست. در کل به نظر من در ادامه سال بازار خودش را پیدا خواهد کرد و آرام آرام از زمستان ما رونق در معاملات را خواهیم داشت. البته این به این معنا نیست که ما تغییر قیمت معناداری خواهیم داشت. این به معنی ثبات در سال جاری است.

اقتصاد آنلاین- فکر می کنید اثر بودجه سال 93 بر قیمت مسکن چیست؟ و پیش بینی اتان از سال 93 چگونه است؟

ملکی : به نظر من دولت به این نتیجه خواهد رسید که نمی توان یک دفعه انقباضی عمل کرد. بنابراین من فی الکل فکر می کنم در سال آینده بازار مسکن با یک رشد خفیفی مواجه خواهد شد و در سال 94 افزایش بیشتری خواهد داشت.

عقبایی: من احساسم این است که با توجه به مجموع شرایط از جمله بودجه ما یک ثبات را در 6 ماه اول سال آینده خواهیم داشت. برای 6 ماه دوم هم هنوز زود است صحبت کنیم.

ابوترابی : سه عامل تعیین کننده کلیدی برای سال آینده وجود دارد. یک اینکه دولت با یارانه نقدی چه می خواهد بکند. این بسیار پرقدرت است. اگر این ادامه پیدا کند ما یک افزایش قیمت جدی در سال آینده خواهیم داشت. بحث دوم این است که آیا دولت می خواهد نرخ مشارکتش را بالا ببرد یا نه. به نظر من نرخ اوراق بسیار مهم است. اگر این نرخ بالا برود، بازار مسکن با رکود و کاهش جدی مواجه خواهد شد. بحث بعدی هم بحث بازار سرمایه است.

الحسینی : همانطور که قبلا هم گفتم، مسکن به لحاظ فاندامنتال پتانسیل رشد را دارد. اینکه الان دچار رکود شده هم دلایل مشخص موقتی دارد. یکی از دلایل آن جو روانی بعد از انتخابات است، دیگری رشد شدید بورس به دلیل مذاکرات ژنو و دیگر عوامل است. بنابراین پتانسیل افزایش قیمت مسکن وجود دارد. حال مساله ما اینجا این است که کی این پتانسیل افزایشی، موجب افزایش واقعی در مسکن خواهد شد. طبیعتا زمانی که اثرات این عوامل روانی و کلان اقتصادی خنثی شده یا کمرنگ شوند مسکن دوباره روند صعودی خود را در پیش خواهد گرفت. این هم پیش و بیش از آن که تحلیل اقتصادی نیاز داشته باشد، به تحلیل سیاسی و سیاستی نیاز دارد. یعنی ما باید با توجه به روندها و نیز ذهنیتی که از دولتمردان سراغ داریم و شرایط مادی واقعی که با آن درگیر هستند حدس بزنیم که چه اتفاقی محتمل تر است. این باعث می شود تا تحلیل ها و پیش بینی هایمان از دقت و صحت کافی برخوردار نباشند. اما بهرحال این تنها چیزی است که داریم و این داشته هم اگر مبتنی بر شناخت دقیق سیاسی و سیاستی باشد، می تواند به پیش بینی تقریبا خوبی منجر شود.

بطور کلی پیش بینی من بر چند محور اساسی مبتنی است: اول این که ما در فضای رکود تورمی قرار داریم. فضایی که شدت آن در پس از انقلاب تقریبا بی سابقه است. از سوی دیگر معضل اساسی رکود است و نه تورم. من روی رکود بیشتر تاکید دارم و دلیلش هم این است که به لحاظ بیکاری کشور در وضعیت هشدار به سر می برد. در 4 سال آینده حدود 4 میلیون جویای کار جدید وارد بازار کار می شوند و به 3 و نیم میلیون فعلی اضافه می شوند. این به این معنی است که دولت تمام تلاشش را خواهد کرد که رکود را از بین ببرد تا بتواند پاسخی به معضل بیکاری بدهد. اما این چه ربطی به بخش مسکن دارد؟ مسکن بخش مهمی از تشکیل سرمایه خالص در اقتصاد ما را تشکیل می دهد. بنابراین یکی از مهمترین بخش ها برای تخفیف رکود است. از سوی دیگر از رکود خارج کردن آن نسبت به دیگر بخش ها آسان تر و کم هزینه تر است. همچنین اگر این رکود در بخش مسکن حفظ شود، اثراتش بسیار خطرناک است، چرا که شاغلین این بخش از پایین ترین سطوح اجتماع به لحاظ درآمدی و سطح مهارتی و سواد هستند. بخش اعظم آنها کارگران ساده هستند. بنابراین من فکر می کنم که برای سال آینده، و حتی شاید پایان امسال، ما شاهد سیاست های تشویقی دولت در بخش مسکن خواهیم بود. من حدس می زنم وام مسکن دو برابر شود و ابزارهای مالی جدید برای تامین مالی بخش مسکن در اختیار این بخش قرار گیرد. دوم، از سوی دیگر، گشایش های بین المللی در راه است و هر اتفاقی که برای توافق ژنو بیفتد، وضعیت از این پس رو به بهبود خواهد بود. این به معنی عدم جذابیت بازارهای طلا و ارز و اهمیت یافتن بازار بورس است. اما بورس از ابتدای سال تا کنون بیش از 100 درصد بازدهی داشته و شاید بتوان گفت بخش عمده ای از پتانسیل سال آینده اش را پیش خور کرده است. من نمی گویم که بورس سال آینده رشد نخواهد داشت اما رشدش احتمالا تا به این اندازه چشمگیر نخواهد بود. این هم به نظر من کمکی به ورود سرمایه های بیشتر به بازار مسکن خواهد کرد. سوم، سال آینده ما شاهد اجرای فاز دوم هدفمندی خواهیم بود. این به معنی افزایش قیمت سوخت، انرژی و در نتیجه نهاده های اصلی ساخت و ساز است. این خود بهانه ای خواهد شد تا آن پتانسیل افزایشی که به علت حجم نقدینگی بالا برای مسکن وجود دارد بتواند خود را بیش از پیش نشان دهد. یعنی این افزایش ها باعث گران تر شدن مسکن خواهد شد. چهارم، البته همانطور که آقای ابوترابی هم اشاره داشتند، به نظر من دولت چاره ای جز افزایش نرخ اوراق مشارکت ندارد که البته این به عنوان جایگزینی عمل خواهد کرد و قدری از توان مسکن برای افزایش را خواهد گرفت. عوامل دیگری هم هست ولی برای جلوگیری از اطاله کلام باید عرض کنم که فی المجموع من فکر می کنم امسال مسکن در همین قیمت ها تا پایان سال پیش خواهد رفت. روند کاهشی متوقف شده است ولی شاهد روند افزایشی هم نخواهیم بود. ولی سال آینده قیمت مسکن رشد خواهد کرد ولی این که این رشد به چه میزان خواهد بود به شدت و حدت عواملی که عرض کردم بستگی دارد ولی حدس من رشد متوسطی حدود 10 الی 15 درصد برای کل کشور و کمی بیش از این برای کلان شهرهاست. بنابراین توصیه ام به مصرف کننده های واقعی مسکن و سرمایه گذاران جزء این است که اگر می خواهند خانه بخرند یا در این بخش سرمایه گذاری کنند الان بهترین وقت است. قیمت ها واقعا در کف است فقط باید در بازار بگردند و مناسب ترین قیمت را پیدا کنند. با توجه به شدت رکود، چانه زنی خریداران برای کم کردن قیمت ها در پای معامله هم بسیار جواب خواهد داد و حتما باید مدنظر خریداران قرار گیرد.

اقتصاد آنلاین- با توجه به رکودی که در بازار مسکن حاکم است، پیشنهاد شما به دولت روحانی در بخش مسکن چیست؟

الحسینی : بیکاری بخش مسکن، بیکاری بسیار خطرناکی است. بیکاری پایین ترین سطوح درآمدی و اجتماعی در جامعه است. اگر رکود ادامه داشته باشد، تعداد افراد حاضر در سر میدان ها با بیل و کلنگ و ... زیاد خواهد شد و این برای هر دولتی خطرناک است. از سوی دیگر رشد جمعیت در سن ازدواج در این سال ها از رشد ساخت و ساز بیشتر بوده و هر روز این فاصله در حال بیشتر شدن است. بنابراین ما نیاز داریم تا خانه های بیشتر و بیشتری ساخته شود و با رشد بیشتری این روند ادامه یابد. با ادامه یافتن رکود این ممکن نیست. پس دولت حتما باید در این بخش اهتمام ویژه کند. من اقداماتی که مد نظرم هست را بصورت خلاصه عرض می کنم:

افزایش وام خرید مهمترین اقدامی است که حتما باید سریعات صورت پذیرد. وام خرید مسکن در سال 80 حدود 35 تا 45 درصد قیمت یک خانه را پوشش می داده و الان کمتر از 7 درصد آن را پوشش می دهد. این اصلا قابل قبول نیست و دولت در اولین اقدام باید این را تغییر دهد. به نظر من وام خرید حداقل باید به 50 میلیون تومان برسد. نباید هم نگران افزایش قیمت ها بود. شما نمی توانید ابزار تامین مالی که مهمترین ابزار در همه جای دنیا برای خرید مسکن است را به بهانه افزایش قیمت از این بازار بگیرید. اگر این باعث افزایش قیمت می شود، خب بشود. در عوض بسیاری از افرادی که الان امکان خانه دار شدن را ندارند، خانه دار می شوند، افزایش قیمت ها هم اگر اتفاق بیفتد (که البته به لحاظ تئوریک ربطی به وام مسکن ندارد) باعث افزایش ارزش دارایی افرادی می شود که با این وام ها خانه خریده اند، این به توزیع بهتر ثروت در جامعه هم کمک می کند. دولت باید پایش را از کنترل قیمت ها بیرون بکشد. این کار دولت نیست. کار دولت این است که مطمئن شود بازار تامین مالی هر بخش درست کار می کند. قیمت ها خودشان را اصلاح خواهند کرد. حالا در کنار وام خرید حتما ابزارهای جدید مالی برای تامین مالی در این بخش ضروری است. تجارت متعددی هم در دنیا در این زمینه وجود دارد. دولت می تواند بکارگیری این ابزارها را تشویق کند و قوانین مرتبط با آنها را تدوین و تسهیل نماید. دوم، دولت باید انبوه سازی را تشویق کند. به همین منظور باید به افراد حقیقی و حقوقی شناخته شده در صنف مذکور که سالهاست در این حوزه فعال هستند هم تسهیلات لازم پرداخت شود و هم نظارت کافی صورت پذیرد. سوم، آزادسازی معاملات مسکن مهر هم اقدام بسیار مهمی بود که صورت پذیرفت و در مراحل اجرایی شدن است. چهارم، هم همان اصل قدیمی که دولت به جای ورود به بخش مسکن و ساخت وساز و امثالهم، باید امور حاکمیتی این بخش را در دست بگیرد، برنامه های جامع شهرها را تدوین کند و مطمئن شود که این بخش براحتی می تواند از ابزارهای مالی جدید استفاده کند. همچنین نظارت بر نهادهای صنفی مجری نظارت بر چگونگی ساخت بسیار اهمیت دارد که هم اکنون عملا رها شده است. ورود دولت به غیر از این موارد به بازار مسکن نه تنها مفید نیست که مضر است. مثلا این بحث خانه های خالی واقعا قبری است بدون جسد که داریم رویش گریه می کنیم. حدود 5 درصد از واحدهای مسکونی در کل کشور خالی هستند که این مقدار برای جابجا شدن افراد و روان کار کردن بازار مسکن ضروری است و آمار نرمالی محسوب می شود. یا مباحث دیگری که بدون توجه به زیرساخت های کشور مطرح می شود.

عقبایی : توجه به خصوصی سازی بسیار مهم است. در این حوزه دولت نباید در تولید مسکن نقش داشته باشد. نکته دوم این است که ما باید تشویق کنیم. تا هنگامی که رویکرد تنبیهی است مثل مالیات وضع کردن و امثالهم برای اقتصاد ما که عرضه و تقاضایش توازنی ندارد و مسکن هنوز نقش سرمایه ای دارد، خوب نیست. دولت همچنین باید تشویق کند که سازه های پایدار ایجاد شود. و نباید از بافت های فرسوده غافل باشد. ما نیاز به یک برنامه ملی در بخش مسکن داریم. هنگامی که این برنامه وجود داشته باشد مشاورین املاک بهتر می توانند کار انجام دهند و مردم آرامش و آسایش خاطر برای انعقاد قرارداد را داشته باشند. از سوی دیگر دولت باید نظارت بیشتری بکند و اختیارات اصناف را بیشتر بکند تا بتوان این 3 هزار مشاورین املاکی که دارای مجوز نیستند را تعطیل کند یا بیایند مجوز بگیرند.

ابوترابی : کلید تبدیل شدن مسکن از کالای سرمایه ای به کالای مصرفی، وام بانکی درست است. من الان مجبورم سرمایه ام را به خطر بیندازم و طبیعی است که سود بیشتری هم 24 ماه بعد خواهم خواست. اما اگر بانک به شکل یک بنگاه مالی صرف عمل کند، به فعالان اقتصادی واقعی وام می دهد و اگر به این شکل شود، علاوه بر اینکه رشد قیمتی به شدت متوقف خواهد شد مسکن دچار رکود هم نمی شود. شکل وام هم باید اینطور باشد که وام به ساخت تعلق بگیرد اما خریدار اقساطش را پس بدهد. اگر بانک بتواند 70-80 درصد مبلغ یک واحد را وام دهد در نتیجه دیگر فعالیت های سوداگرانه در مسکن از بین خواهد رفت و فقط سازندگان واقعی در بازار فعال خواهند بود. این به این معنی است که سازنده از سوابق و حرفه ای بودن در ساخت مسکن سود خواهد کرد و نه از خواباندن پولش. اگر این سازوکارهای مالی بخش مسکن درست نشود، ما سازندگان می خواهیم سود خواب پولمان را بگیریم، می خواهیم سود ریسکی که کرده ایم را بگیریم و امثالهم. راه شناخت این افراد هم مشخص است. گردش مالی و کاری که من کرده ام برای بانک مشخص است اما الان نمی توانم وام بگیرم.

ملکی : من ابتدا توضیحی راجع به مسکن مهر بدهم، مسکن مهر طرح بدی نبود، مشکلش این بود که خیلی بد و بزرگ تعریف شد. چنین طرحی نباید اینقدر بزرگ تعریف می شد. از سوی دیگر ما در این سال ها عرضه خوبی در بازار مسکن داشتیم. هرچند که اجاره نشینی هم در این سالها زیاد شده است. اجاره نشین ها از سال 65 که برابر با 10 درصد بوده الان حدود 30 درصد است. این تناقض را چگونه می توان حل کرد؟ یعنی با وجودی که عرضه مسکن زیاد شده اما اجاره نشین ها هم زیاد شده اند. دلیلش این است که مالکان ما در این سال ها مالک تر شده اند و به جای یک خانه 2، 3 و یا 5 خانه دارند و کسی هم که مستاجر بوده مستاجر مانده است.

الحسینی : بیش از اینکه مساله این باشد، مباحث اجتماعی به نظر من مهمتر است. البته این مساله هم مهم است. اما مثلا روند فزاینده طلاق الگوی سنتی اجاره و خرید ملک را تغییر داده است. الان مبحث خانه های مجردی و خانه های گروهی که ما عملا امکان شناسایی آنها را نداریم در کلان شهرها جدی است.

ملکی : در مورد سیاست های دولت، اولا دولت نباید به دنبال سیاست های محدود کننده برود. دوما اصلاح ساختار تولید و مهار بساز و بفروش ها بسیار اهمیت دارد. چرا که اینها فاقد حداقل احساس وظیفه نسبت به کاری که انجام می دهند هستند. سوما، اصلاح نظام مالیاتی در این بخش ضرورت دارد. ما الان عملا چیزی به نام مالیات در این بخش نداریم. صرفا نگاه درآمدی به مالیات بوده و نگاه توزیعی نبوده است. ما الان عملا مالیات خرید و فروش نداریم. الان یک مالیاتی در مجلس مطرح است، به نام CGT که بسیار تحول آفرین هستند. این مالیات می گوید من خانه ای را دارم که به فرض فروختم به آقای الحسینی، آقای الحسینی 5 سال بعد می خواهد این خانه را به آقای ابوترابی بفروشد، این سود را محاسبه کند و اختلافش را با تورم از آقای الحسینی بگیرد.

الحسینی : اینها اگر هم خوب باشد انشالله 50 سال بعد بدرد ایران می خورد و الان عملا امکان اجرایی شدن ندارد. آن هم در کشور ما که هنوز نمی دانیم چرا تعداد یارانه بگیران از تعداد کل جمعیت امان بیشتر است در حالی که بسیاری از مردم هم یارانه نمی گیرند! کلی مبایعه نامه صوری و امثالهم شکل می گیرد و این مالیات دور می خورد.

عقبایی : الان البته دیگر مبایعه نامه صوری نداریم. با کد رهگیری عملا امکان وجود مبایعه نامه صوری وجود ندارد چرا که طرف مشکل پیدا می کند.

ابوترابی : البته هنوز هم وجود دارد! الان نرم افزارهایی آمده که داخل همان کامپیوتر اجاره نامه صوری درست می کند و کد هم دارد ولی کدش درست نیست. ولی هیچکس نمی فهمد. مثلا الان برای پلاک خودرو شما باید اجاره نامه کد دار داشته باشی. این اجاره نامه های صوری می رود به راهنمایی و رانندگی و آنها هم که استعلام نمی کنند. در نتیجه هیچکس متوجه نمی شود.

ملکی : من ادامه دهم سیاست های مطلوب برای دولت را. من هم با سیاست افزایش وام خرید موافقم. چرا که همانطور که گفته شد الان وام خرید حدود 5 درصد از قیمت خانه را پوشش می دهد. دولت قبلی می گفت که اگر وام خرید را افزایش دهیم، قیمت می رود بالا! مثل این است که چون اگر ماشین سوار شویم احتمال تصادف بیشتر می شود پس فروش ماشین را ممنوع کنیم. ما باید فنر مسکن را بصورت تدریجی آزاد کنیم. یعنی بهتر است که وام بصورت تدریجی افزایش یابد تا یکباره مجبور به شوک دادن نباشیم. بحث دیگر بحث نظام تامین مالی مسکن است. الان نظام تامین مالی مسکن ما بیشتر بانک محور است. الان باید بازار سرمایه و صکوک فعال شوند. صندوق های سرمایه گذاری و سپرده گذاری برای بخش مسکن فعال شوند. بحث آخر هم بحث شهرسازی است. الان وزارت مسکن و شهرسازی ما وزارت مسکن است و وزارت شهرسازی نیست. ما در اقتصاد صرفه های به مقیاس را داریم که در انبوه سازی مسکن نمود می یابد. الان انبوه سازان نقش کمی در بازار مسکن دارند دولت باید این نقش را افزایش دهد. از سوی دیگر چون مسکن مهر مشکل مخاطب شناسی داشت، دولت نباید از مسکن اجتماعی یعنی مسکن نیازمندان غفلت کند. همچنین بحث بعدی هم بحث بافت فرسوده است. هر واحدی که در این بافت ساخته می شود 5 واحد ظرفیت جدید ایجاد می کند.