سیستم پیش‌فروش راه نجات مسکن از رکود/ ضرورت ساخت مسکن اجتماعی برای آلونک‌نشین‌ها

از سوی دیگر برخی صاحب‌نظران نیز راه چاره این شرایط و بازگشت رونق به بازار مسکن را در افزایش تسهیلات مسکن متناسب با افزایش نرخ تورم دانسته‌اند؛ نظری که وزیر راه و شهرسازی در آخرین واکنش خود، آن را تورم‌زا خوانده و به‌شدت با آن مخالفت کرده است. اما برخی کارشناسان نیز ایحاد سیستم پیش‌فروش و اتصال عرضه و تقاضا را راهکار نجات بازار مسکن می‌دانند. در همین حال افت ارزش معاملاتی اوراق تسهیلات مسکن در روزهای اخیر نیز بر التهاب این بازار افزوده است. در همین باره کارشناسان حوزه مسکن این امر را تنها ناشی از منتفی‌شدن افزایش نرخ تسهیلات ندانسته و دلیل آن را در رکود ادامه‌دار بخش مسکن و کاهش تقاضا به دلیل کاهش قدرت خرید مردم جست‌وجو می‌کنند.

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از آرمان، در گفت‌وگو با غلامرضا سلامی، تحلیل‌گر اقتصاد مسکن به بررسی این موارد پرداخته شده که در ادامه می‌خوانید.

وزیر راه و شهرسازی اعلام کرده است که به جهت تورم‌زا بودن تسهیلات مسکن، با افزایش آن موافق نخواهد بود. از سوی دیگر نمایندگان مجلس خواستار افزایش حدود 50 درصدی سقف این تسهیلات هستند؛ ارزیابی شما از این نظریات و آثار تسهیلات بر بازار مسکن چیست؟

هر تسهیلاتی که در حوزه مسکن ارائه شود، طرف تقاضا را تحریک خواهد کرد. اگر بتوان طرف عرضه را به شکلی متناسب بالا برد، آن زمان است که تورم در قیمت مسکن طبیعی ارزیابی می‌شود. البته باید گفت اکنون عرضه در بخش خانه‌هایی با قیمت متوسط و گران‌قیمت بسیار بالاتر از تقاضاست اما از سوی دیگر در بخش خانه‌های ارزان‌قیمت، عرضه به اندازه‌ای که در حال ایجاد تقاضا برای آن هستیم وجود ندارد. بنابراین حرف آقای وزیر درست است که اگر ما بدون توجه به عرضه متناسبی که خانه‌اولی‌ها نیز بتوانند از آن بهره‌مند شوند – یعنی برای واحدهای 70-80 متری با قیمت متوسط یا ارزان‌قیمت- تسهیلات مسکن را افزایش دهیم، فقط منجر به بالارفتن قیمت مسکن خواهد شد. از سوی دیگر، اظهارات نمایندگان نیز صحیح است چراکه میزان تسهیلات مسکن در ایران نسبت به قیمت خانه بسیار پایین است؛ اما اگر بخواهیم این دو نظر را با هم آشتی دهیم باید برنامه‌ریزی صورت گیرد که بر آن اساس عرضه این نوع از واحدهای مسکونی با تقاضای آن به هم متصل شوند و این امر از طریق انبوه‌سازان و توسعه‌گران عملی خواهد بود به این نحو که انبوه‌سازان واحدهای مسکونی را ساخته و پیش‌فروش کنند و بانک هم در این میان تسهیلات در اختیار خریداران این واحدها قرار دهد. در غیر این صورت، نظر آقای وزیر مبنی بر تورم‌زا بودن تسهیلات مسکن درست خواهد بود و افزایش تسهیلات منجر به تورم می‌شود.

برخی فعالان این حوزه پیشنهاد می‌کنند که تسهیلات به‌جای بخش خرید به بخش ساخت اختصاص یابد؛ به‌نظر شما این مساله تا چه میزان می‌تواند اثرگذار باشد؟

اتصال بین عرضه و تقاضا که به آن اشاره کردم به همین معناست. بدین صورت که ابتدا وام به تولیدکننده و انبوه‌ساز تخصیص یابد و سپس این وام از طریق سیستم پیش‌فروش به خریدار متقل شود. چنین روندی ریسک خواب سرمایه را برای سازنده از بین می‌برد زیرا می‌داند خانه‌هایی که می‌سازد پیش‌فروش می‌شود و برای خریدار هم ریسک افزایش قیمت را از بین می‌برد. بنابراین بهترین کار این است که این دو بخش عرضه و تقاضا را در واحدهای مسکونی متوسط و ارزان قیمت به هم متصل کنیم؛ در ایران هم متاسفانه هیچ‌گاه نتوانستیم این دو را به هم مرتبط کنیم. صرف پرداخت پول به تولیدکننده مشکلی را حل نمی‌کند و صرف پول دادن به خریدار هم مشکلی را حل نمی‌کند. اما تخصیص تسهیلات به فروشنده و خریدار طی سیستم پیش‌فروش می‌تواند مشکلات را حل و فصل کند.

پیشنهاد دیگری که در این ارتباط مطرح است، واگذاری زمین به انبوه‌سازان، از سوی دولت است؛ آیا این طرح نیز می‌تواند با ارائه تسهیلات به حوزه «ساخت» مسکن مرتبط شود؟

واگذاری زمین به انبوه‌سازان، برنامه مجزایی دارد که در حقیقت به همان طرح مسکن اجتماعی مربوط می‌شود. عده‌ای از افراد در جامعه وجود دارند که اصلا توان خرید خانه ندارند که گروه‌های یک، دو و سه از آن دسته‌اند. بنابراین در این حوزه است که دولت باید دخالت کند از این بابت که بخش مهمی از قیمت تمام‌شده مسکن که زمین باشد را در اختیار انبوه‌سازان قرار دهد. سپس یک سیستم اجاره‌ای ایجاد کند و این خانه‌ها را با قیمت خیلی پایین به این طبقات پایین‌درآمدی اجاره دهد. این برنامه‌ای کاملا جداست و به‌نظر من برای اقشار متوسط لزومی ندارد دولت سهمی از این پول را بدهد بلکه دولت در این بخش فقط باید تسهیلات ایجاد کند. اما برای اقشار کم‌درآمد که تعدادشان هم کم نیست و سه دهک را شامل می‌شود که حتی سرپناه و حداقل‌های مناسب برای زندگی ندارند و در آلونک‌ها زندگی می‌کنند، دولت موظف است که از این طریق( ساخت مسکن اجتماعی ) کمک کند.

اوراق تسهیلات مسکن در چند روز اخیر دچار افت ارزش معاملاتی شده است و برخی این کاهش بها را به اظهارات وزیر راه و شهرسازی در مخالفت با افزایس تسهیلات مسکن مرتبط می‌دانند؛ تحلیل شما از این شرایط چیست؟

نوسانات ارزش اوراق تسهیلات مسکن تا حدی به رونق و رکود بازار مسکن مرتبط است. در سال جاری، معاملات نسبت به سال گذشته افت زیادی داشته است. سال گذشته میزان معاملات افزایش خوبی داشت. هرچه رونق بیشتر شود تقاضا به سبب آنکه شیب قیمتی خیلی بالا می‌رود، تقاضا برای اوراق تسهیلات بیشتر می‌شود؛ بنابراین قیمت این اوراق نیز افزایش می‌یابد. اکنون التهابات بازار خوابیده است و از سوی دیگر نیز کاهش قدرت خرید سبب شده متقاضیان مسکن، توان خرید را حتی در حد همان اوراق، از دست بدهند. در حقیقت باید گفت مسائل تا حدی پیچیده شده است. افزایش قیمت دلار، مسکن و نرخ تورم در سال 97، بسیاری از نابسامانی‌ها را در اقتصاد ایجاد کرد که این اتفاق هم یکی از آنهاست.

اخیرا وزیر راه و شهرسازی اظهار کرده است که تا سال 1400، دولت 900 هزار واحد مسکونی را تکمیل کرده و خواهد ساخت و در اختیار مشتریان قرار می‌دهد؛ با توجه به سابقه ذهنی جامعه درباره طولانی‌شدن روند آماده‌سازی مسکن مهر در سال‌های اخیر، آیا این سخنان جنبه عملی نیز خواهد گرفت یا تنها در حد وعده می‌ماند؟

در مورد پروژه‌های مسکن مهر باید گفت که بر اساس آمار اعلامی، حدود400هزار واحد در انتظار تکمیل هستند. اما از سوی دیگر برخی از پروژه‌های تکمیل‌شده هم بدون متقاضی مانده‌اند؛ زیرا در ابتدای ساخت این پروژه‌ها، امکانات خدماتی، رفاهی و روبنایی مانند آب، برق، گاز، تلفن، دسترسی محلی، جاده، محوطه‌سازی، مدرسه، بیمارستان و پارک که لازمه یک زندگی عادی در هر محدوده شهری ا‌ست، دیده نشده بود. البته دلیل دیگر این کمبودها نیز، عدم تامین اعتبار در این پروژه‌ها بوده است. اگر دولت بتواند در مدت اعلام‌شده این مشکلات را رفع کرده و امکانات لازم را تامین کند، خواهد توانست به وعده خود عمل کرده و این تعداد واحد را ارائه دهد.