انبوه‌سازی‌ بی‌هدف؛ علیه بازار مسکن

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از مهر، محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی ۲۸ آذر ماه در حاشیه نشست هیات دولت درباره برنامه‌های این وزارتخانه برای ساخت مسکن ارزان‌قیمت گفت: هفته قبل با حضور آقای رییس جمهور در وزارت راه و شهرسازی برنامه احداث ۴۰۰ هزار واحد مسکونی تا پایان سال ۹۹ در سطح کشور برای جامعه متقاضی که اقشار متوسط و کم درآمد هستند، اعلام شد. این پروژه‌ها توسط توسعه‌گران و انبوه‌سازان کشور در دست اجرا قرار خواهد گرفت.

در همین راستا ۸ دی ماه علی نبیان، مدیرعامل سازمان ملی زمین و مسکن در مورد چگونگی اجرای این پروژه ها توسط انبوه سازان گفت: مجوزی از وزیر راه و شهرسازی در خصوص پیگیری پروژه‌های مسکن مشارکتی در سطح ملی اخذ شد. اجرای پروژه‌های مسکن مشارکتی ارزش افزوده به همراه خواهد داشت و منجر به رونق ساخت و ساز و اشتغالزایی می‌شود.

انبوه سازی بدون قاعده گذاری صحیح: افزایش مشکلات بازار مسکن

در همین ارتباط مهدی غلامی، کارشناس مسکن گفت: تغییر رویکرد وزارت راه و شهرسازی برای تسهیل تولید و عرضه مسکن گامی رو به جلو است که در صورت رعایت الزامات سیاستگذاری می تواند هم موجب افزایش عرضه و تنظیم بازار شود و هم با رونق تولید مسکن، افزایش اشتغال و رونق اقتصاد را می تواند به دنبال داشته باشد.

غلامی اضافه کرد: البته باید الزاماتی رعایت شود تا اهداف مورد نظر تامین شود و انبوه سازی ها به گونه ای صورت نگیرد که مشکلی بر مشکلات فعلی بازار مسکن اضافه شود. مشکلاتی چون افزایش شدید قیمت ها، رکود سنگین در تولید مسکن و آمار بالای سوداگری در بازار مسکن و همچنین خانه های خالی که همه این موارد مسیر صاحب خانه شدن مردم را بسیار دشوار کرده است.

واسطه ها نباید مالک باشند

این کارشناس مسکن گفت: با توجه به صحبت های مسئولان وزارت راه و شهرسازی در این انبوه سازی ها قرار است زمین و پروانه ساخت به صورت رایگان در اختیار سازندگان و انبوه سازان قرار بگیرد و در نهایت سود این پروژه بین سازندگان و وزارت راه و شهرسازی تقسیم شود. قیمت نهایی یک واحد مسکونی را می توان به دو بخش ارزش زمین و هزینه های ساخت تقسیم کرد و معمولا این افزایش قیمت زمین است که تاثیر جدی در افزایش قیمت مسکن خواهد داشت. بنابراین اگر قرار باشد سازنده مسکن، مالک ساختمان هم باشد، طبیعتا این انگیزه برای او وجود دارد که با طولانی کردن زمان انجام پروژه، منفعت بیشتری در هنگام فروش بدست آورد.

غلامی اضافه کرد: در پایان پروژه های مشارکتی، انبوه سازانی که از تسهیلات ارزان قیمت ساخت مسکن و هم پروانه ساخت رایگان بهره مند شده اند، در مالکیت تعداد قابل توجهی از واحدهای عرضه شده در بازار سهیم هستند. در واقع دارای انحصاری هستند که می توانند نقش تعیین کننده ای در قیمت نهایی فروش مسکن داشته باشند. در عمل در بعضی از سال های گذشته، دولت با وجود این که امتیازات مناسبی در اختیار آن ها می گذاشت ولی در حوزه زمان عرضه و همچنین قیمت فروش، قاعده گذاری خاصی انجام نمی داد. در نتیجه، این انحصار می توانست هم باعث افزایش آمار خانه های خالی وهم افزایش شدید قیمت ها در بازار مسکن شود. یعنی در عمل آن چه اتفاق می افتد این است که به جای اینکه تسهیلات و زمین رایگان موجب افزایش عرضه مسکن و کاهش قیمت ها برای مصرف کننده نهایی یعنی مردم شود، فرصت احتکار و افزایش قیمت به عده ای خاص داده می شود و مردم هم بیشتر از گذشته با افزایش قیمت مواجه می شوند.

پروژه های مشارکتی تاثیری در افزایش اشتغال ندارد

غلامی در مورد اشتغالزایی ناشی از انجام انبوه سازی به روش مشارکتی گفت: این انتظار وجود دارد که با افزایش تولید مسکن، به واسطه پیوندهای گسترده بخش مسکن با سایر بخش های دیگر اقتصاد کشور، شاهد اشتغال و رونق قابل ملاحظه ای در کشور باشیم. اما همانطور که گفتیم از آنجایی که اجرای پروژه ها به روش مشارکتی، با کندی و بسیار طولانی تر از زمان مورد انتظار پیش می رود، تاثیر آن چنانی بر افزایش اشتغال نخواهد داشت.

زمین های دولت در شهرهای جدید کلید حل مشکل مسکن مهر

غلامی در مورد انجام پروژه های مشارکتی با استفاده از زمین های دولتی در شهرهای جدید گفت: بخش عمده ای از ۵۰۰ هزار واحد مسکن مهری که به متقاضیان آن ها تحویل داده نشده است، در شهرهای جدید قرار دارند و بنا بر اظهار نظر مسئولان وزارت راه و شهرسازی، این واحدها تقریبا تکمیل شده اند و علت عدم تحویل آن ها، آماده نبودن خدمات روبنایی و زیربنایی در این شهرهاست. خدماتی که از لحاظ هزینه هم برای مدیران وزارتخانه راه و شهرسازی تبدیل به معضل شده است. با توجه به همین موضوع، وزارت راه و شهرسازی می تواند به جای استفاده از زمین های دولتی برای انجام پروژه های مشارکتی، از ظرفیت آن ها برای حل مشکلات مسکن مهر استفاده کند.

وی افزود: دولت می تواند ظرفیت بخش خصوصی را در این شهرها فعال کند. زمین هایی که اکنون ارزش مناسبی پیدا کرده اند را در اختیار بخش خصوصی قرار دهد. بخش خصوصی هم در این زمین ها مجموعه های مختلفی را ایجاد کند. در نهایت در ازای تامین خدماتی مانند ساخت و تحویل مدرسه، بیمارستان، سینما، کتابخانه، مسجد و ... امکان استفاده از فرصت های تجاری و اقتصادی این زمین ها را به بخش خصوصی دهد. در این صورت از آنجایی که بخش خصوصی تمایل دارد هر چه سریعتر از منافع اقتصادی این پروژه ها بهره مند شود، خدمات مورد نظر هم با سرعت بیشتری تامین می شود و متقاضیانی که سال ها منتظر تحویل واحدهای مسکن مهر خود هستند، زودتر صاحب خانه خود می شوند.

دولت نقش سیاستگذاری، نظارتی و هدایتی خود را فراموش نکند

غلامی گفت: تمام این موارد در صورتی قابل حل است که دولت بخواهد بجای مشارکت و درگیر شدن در پروژه هایی که معمولا زمان اتمام مشخصی ندارد، نقش اصلی خود را انجام دهد. یعنی با سیاستگذاری های صحیح و نظارت های لازم، به جای مشارکت در پروژه هایی که تامین منفعت عده معدودی را به دنبال دارد، به فکر بهره مندی عمومی باشد.