بازسازی بافت فرسوده 20سال زمان می‌خواهد/ بی‌توجهی به نیاز جامعه در ساخت مسکن

طبق برنامه جامع مسکن دولت باید سالانه بستر تولید 700هزار واحد مسکونی را فراهم سازد و 200هزار واحد مسکونی را هم بازسازی کند. آیا طی سال‌های اجرای این برنامه دولت توانسته است به این اهداف دست یابد؟

دولت به عنوان تامین‌کننده بسترهای تولید مسکن نتوانسته است به اهداف پیش‌بینی‌شده در برنامه جامع مسکن دست پیدا کند، اما باید توجه داشت که تولید مسکن به‌تنهایی مشکلات موجود در این حوزه را حل نمی‌کند. زیرا نوع تولید مسکن باید متناسب با تقاضایی باشد که در بازار وجود دارد. ممکن است که طی سال‌های اخیر حتی تعداد واحد تولیدشده بیش از اهداف تعیین‌شده باشد، ولی این واحدها متناسب با نیاز و قدرت خرید اقشار متقاضی بازار نبوده است. طبقه ضعیف و طبقه متوسط جامعه بیشتر نیازمند مسکن اجتماعی و با قیمت پایین هستند. بنابراین دولت باید بیشتر به نوع درخواست موجود در بازار توجه داشته باشد و سپس به لحاظ کمی میزان واحدهای تولیدی را مشخص کند. در واقع وزارت راه و شهرسازی باید مقررات و ساز و کارهایی را طراحی کند که بخش خصوصی و انبوه‌سازان بتوانند این میزان مسکن را در سال به مرحله تولید و اسکان برسانند. متاسفانه خلأ اصلی مسکن کشور این است که میزان و نوع تولیدات متناسب با نیاز جامعه نیست. اگر بخواهیم دقیق‌تر به این موضوع بپردازیم باید گفت فقط در بافت فرسوده ایران سالانه باید 500هزار واحد بازسازی شوند تا بتوان در آنها سکونت داشت. زیرا اکثر بافت‌های فرسوده در حال حاضر از استحکام کافی و بنای طبیعی برخوردار نیستند. متاسفانه این پدیده‌ای است که در بیشتر شهرهای کشور مشاهده می‌شود و در حال شیوع است. بنابراین یکی دیگر از بسترهای لازم برای توسعه بخش مسکن، رسیدگی به بافت‌های فرسوده کشور است. البته لازم است بازسازی‌ها محله‌محور باشند و نباید واحدها را به صورت تک‌ به تک ترمیم کرد. هنگامی که صحبت از بافت فرسوده می‌شود، منظور محلات هستند. کوچه‌های تنگ و باریکی که امکان رفت‌وآمد ندارند و معمولا امکان برقراری فاضلاب در آنها نیست، جزو بافت فرسوده قرار می‌گیرند. پس دولت باید برنامه اساسی برای حل این معضل داشته باشد. حتی اگر سالانه 500هزار واحد فرسوده بازسازی شود، 20سال زمان نیاز است تا بافت فرسوده ایران به محلی برای سکونت تبدیل شود.

وزیر راه و شهرسازی در صحبت‌های اخیر خود از تحویل 900هزار واحد مسکن مهر تا سال 1399 خبر داد. اصلا چنین امکانی وجود دارد؟ آیا واحدهایی که تاکنون تکمیل شده‌اند از امکانات روبنایی لازم برخوردار هستند؟

آنچه من از مسکن مهر می‌دانم این است که بیشتر از 400هزار واحد برای تکمیل باقی نمانده است. بعضی از پروژه‌هایی هم که تکمیل شده‌اند بدون متقاضی مانده‌اند. امکانات خدماتی، رفاهی و روبنایی نظیر آب، برق، گاز، تلفن، دسترسی محلی، جاده، محوطه‌سازی، مدرسه، بیمارستان، پارک و... که نیاز اولیه هر محله و شهری هستند در بیشتر این شهرها پیش‌بینی نشده که دلیل آن هم به کمبود اعتبار بازمی‌‌گردد. حال اگر این امکان به وجود آید مسلما تا سال 99 می‌توان واحدهایی را که باقی مانده‌اند تحویل داد. حال تعداد اضافی‌تری که آقای اسلامی درباره آن صحبت کرده‌اند شاید به پروژه‌های جدید ارتباط دارد.

مسئولان وزارت راه و شهرسازی برای تامین اعتبار پروژه‌های مسکن بارها بر استفاده از ظرفیت سرمایه‌گذاری بخش خصوصی تاکید کرده‌اند. تا چه حد این صحبت‌ها واقعیت دارد؟ در قراردادهای سرمایه‌گذاری باز هم نام برخی از نهادهایی که جزو خصولتی‌ها هستند، دیده می‌شود. از چنین قراردادهایی می‌توان با عنوان «استفاده از ظرفیت سرمایه‌گذاری بخش خصوصی» یاد کرد؟

موضوع این است که بسیاری از پروژه‌ها نظیر مدرسه‌سازی، ساخت بیمارستان، راه‌اندازی کلانتری و... انتفاعی نیستند و چندان مورد اقبال بخش خصوصی قرار نمی‌گیرد. اما پروژه‌هایی را که بخش خصوصی امکان مشارکت در آنها دارد دولت و وزارت راه و شهرسازی به سمت آن حرکت می‌کنند. به هر حال احداث شهرهای جدید نیاز به تامین مالی مناسب دارد که روی آنها کار شده است. با این حال زمانی که صحبت از بخش خصوصی می‌شود سرمایه‌گذاران نباید هیچ نوع چسبندگی به دولت یا نهادهای فرادولتی داشته باشند. در غیر این صورت باید نام آن را خصولتی گذاشت.

سوال پایانی به رکود مسکن مربوط می‌شود که اکنون عمر آن به بیش از پنج سال می‌رسد. تا چه زمانی باید منتظر ادامه این رکود باشیم؟

عمق‌‌یافتن رکود در اقتصاد مسکن علل مختلفی دارد که مهم‌ترین آن به جهش‌های نجومی قیمت مسکن در دولت دهم بازمی‌گردد. در آن سال‌ها نرخ هر واحد مسکونی به حدی بالا رفت که دیگر متقاضیان قدرت خرید مسکن خود را از دست دادند و طی این سال‌ها نتوانسته‌اند سرمایه خود را به اندازه خرید یک خانه برسانند و صاحب خانه شوند. شکاف به‌وجودآمده میان قدرت خرید شهروندان و هزینه مسکن باعث شده تا این بخش دچار رکودی بلندمدت شود. البته در سال‌های اخیر هیچ‌گاه بازار بدون تقاضا نمانده است، اما متقاضیانی که توان خرید ملک را ندارند. از طرف عرضه نیز مشاهده می‌شود بیشتر سوداگران فروشنده واحدهای مسکونی هستند و کمتر فروشندگان واقعی در بازار دیده می‌شوند. در چنین شرایطی علاوه بر رکود، تورم هم در بازار دیده می‌شود. با این حال طی یک سال گذشته یک دوره رونق در معاملات مسکن به وجود آمد و تا حدود هشت ماه هم ادامه پیدا کرد. اما در این دوره قیمت‌ها با رشد دوباره‌ای مواجه شدند و به طور میانگین می‌توان از افزایش 100درصدی قیمت‌ها سخن گفت. در حال حاضر هم که بار دیگر رکود در معاملات حاکم است، قیمت‌‌ها پایین نیامده‌اند و واحدهای مسکونی همانند دوره رونق قیمت‌گذاری می‌شوند. موضوع اصلی است که مسکن‌های ساخته‌شده تناسبی با قدرت خرید مردم ندارند. این موضوع نیز از عوامل اصلی دیگری است که باعث شده رکود مسکن تا چندسال ادامه یابد. راهکار اصلی برون‌رفت از این رکود روی‌آوردن به تولید متناسب با نیاز جامعه است. بدین معنا که سازندگان واحدهایی را تولید کنند که مخاطبان بازار را مورد هدف قرار دهد و بدون تقاضا نماند. در این زمینه دولت و بانک‌ها نقش ویژه‌ای می‌توانند بیافرینند که از جمله آن می‌توان به سیستم پیش‌خرید اشاره کرد. بیشتر کشورها برای ایجاد شوک رونقی از این روش بهره می‌گیرند. زیرا اگر تولیدکننده از فروش واحد خود یقین حاصل کند سعی می‌کند با سرعت بیشتری به فعالیت تولیدی بپردازد. در این صورت علاوه بر تامین مسکن گروه‌های زیادی از جامعه، رونق به اقتصاد کلان کشور هم بازمی‌گردد. خریداران نیز دیگر نسبت به ریسک افزایش قیمت نگران نخواهند شد و یک معامله برد-برد انجام می‌‌دهند. تا زمانی که چنین سیستمی ایجاد نشود باید منتظر ادامه رکود باشیم و نمی‌توان زمانی برای برون‌رفت از رکود تورمی تعیین کرد.