برنامه مسکن آخوندی جنبه تورمی ندارد

این تسهیلات بخش ساخت و خرید مسکن را پوشش می‌داد و با یک سری برنامه‌های ویژه از سوی دولت با استقبال چشمگیری از سوی مردم مواجه شد. اقدامات دولت از جمله کاهش دوره سپرده‌گذاری و اجرای طرح ویژه کارکنان دولت در سال‌های بعدی باعث شد تا در اواخر عمر دولت دوم سازندگی تعداد متقاضیان تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن به حدود 1.5 میلیون نفر افزایش یابد.

این صندوق تا اوایل دهه 80 از رونق مناسبی برخوردار بود، اما از سال 80 (دولت دوم اصلاحات) سیاست‌های بخش مسکن در حوزه صندوق پس‌انداز اجرا نشد و این رویه با روی کار آمدن احمدی‌نژاد تداوم یافت. پس از آن نیز نوبت به طرح مسکن سازی دولت رسید و تمام هم و غم دولت نهم و دهم معطوف به اجرای پروژه‌های طرح مهر شد تا به این ترتیب صندوق‌های پس‌انداز مسکن برای بیش از 10 سال به حاشیه رانده شوند.

حال پس از یک دهه وزیر راه و شهرسازی اعلام کرده که آئین‌نامه «وام مسکن 6 برابری ودیعه» تنظیم و به بانک مرکزی ارسال خواهد شد. بسیاری از کارشناسان و صاحبنظران اقتصاد مسکن به ضرص قاطع می‌گویند این برنامه آخوندی استارت ایجاد صندوق‌های پس‌انداز مسکن است، صندوق‌هایی که 17 سال پیش در دوره وزارت آخوندی در وزارت وقت مسکن و شهرسازی (دولت دوم هاشمی) رونق بسیاری داشت.

تجربه موفق سال‌های جنگ

مدیر کل سابق دفتر اقتصاد مسکن در این‌باره گفت:‌ تجربه صندوق‌های پس‌انداز بخش مسکن در ایران از دهه 60 وجود داشته که توسط بانک مسکن ایجاد شده بود. بر این اساس سپرده‌گذاران وجوهی را در بانک سپرده‌گذاری می‌کردند و نسبت به زمانی که این وجوه در بانک می‌ماند دوره‌هایی را در نظر گرفته می‌شد و براساس آن تسهیلات پرداخت می‌کردند.

محمود جهانی افزود: دوره‌های پس‌انداز این صندوق‌ها 6 و 8 ماهه بود. البته اوایل اجرای این برنامه طول دوره‌ها برای تسهیلات خرید 12 ماهه (یکساله) و برای ساخت 9 ماهه بود.

وی با یادآوری این‌که به تدریج مدت این دوره‌ها کاهش پیدا کرد، تصریح کرد: بر این اساس به ازای هر دوره سپرده‌گذاری یک برابر وام تعلق می‌گرفت که این دوره‌ها بین 5 تا 8 دوره متغیر بود و در مجموع تا یک سقف مشخص وام خرید یا ساخت مسکن توسط بانک مسکن پرداخت می‌شد.

وی با بیان این‌که یکی از محورهای سیاستگذاری بخش مسکن در دهه 70 سیاست پس‌انداز بود، خاظرنشان کرد: در این زمینه دولت تمهیدات و طرح‌هایی را اجرا کرد که استقبال قابل توجه متقاضیان را به دنبال داشت و تجربه خوبی را سپری کرد.

کارشناس اقتصاد مسکن ادامه داد: برای مثال در سال‌های 74 و 75 دولت در ابتدا طرح ویژه کارکنان دولت را ابلاغ کرد، در آن زمان طول دوره سپرده‌گذاری از 6 ماه به 5 ماه کاهش یافت و میزان تسهیلات را از یک برابر به 1.5 برابر به ازای هر دوره سپرده‌گذاری افزایش داد. این موضوع باعث شد سپرده‌گذاران (کارکنان دولت) افزایش یابد.

جهانی تصریح کرد: پس از این جریان طرح سپرده‌گذاری ویژه پیدا شد و 5 ماه به 4 ماه برای عموم مردم کاهش یافت. به این شکل تعداد استقبال‌کنندگان از صندوق‌های پس‌انداز مسکن افزایش پیدا کرد و در آن دوره‌ها یک میلیون و 300 تا یک میلیون و 500 هزار متقاضی در بانک مسکن سپرده‌گذاری کردند. در مجموع افرادی که سپرده‌گذاری را انجام می‌دادند از تسهیلات ساخت یا خرید واحد مسکونی برخوردار می‌شدند.

توقف فعالیت صندوق‌های پس‌انداز پس از 20 سال

مدیر کل سابق دفتر اقتصاد مسکن یادآور شد: این در حالی بود که دی‌ماه 80 سیاستگذاری دولت در ارتباط با پس‌انداز ادامه نیافت و هیچگونه تمهیداتی نیز در خصوص استفاده از صندوق‌های پس‌انداز انجام نگرفت. در آن دوران سقف وام دیگر ثابت ماند و دولت این سقف را افزایش نداد.

جهانی با اشاره به این‌که در سال‌های 85 و 86 دولت با هر گونه پیشنهاد بانک مسکن برای افزایش سقف واحد هم مخالفت کرد، گفت: دلیل دولت برای این مخالفت این بود که مثلاً تسهیلات خرید باعث افزایش قیمت‌ها می‌شود، لذا اصلاً این سیاست کنار گذاشته شد. از سال 85 به بعد هم مسکن مهر در محور فعالیت‌های دولت قرار گرفت و صندوق پس‌انداز مسکن عملاً یک دوره رکود را در 10 سال گذشته سپری کرد.

نکته مثبت طرح آخوندی برای مسکن

وی در پاسخ به این پرسش که آیا «وام مسکن 6 برابر ودیعه» سیاست خوبی است یا خیر، گفت: از دیدگاه اقتصاد کلان کشور این مدل مبتنی بر پس‌انداز است و سپرده‌گذاران در این مدل ناچارند یک دوره پس‌انداز را داشته باشند که پس از آن در طی این دوره هم توان خرید پیدا می‌کنند و هم اینکه وام را دریافت می‌کنند.

جهانی ادامه داد: بنابراین با اجرای برنامه آخوندی تقاضای موثر در بازار مسکن افزایش می‌یابد، این برنامه در بعد اقتصاد کلان تسهیلات منابع خود سپرده‌گذاران (جامعه) را جمع‌آوری می‌کند. هر چقدر تسهیلات بیشتری در این زمینه داده شود جنبه‌های تورمی را همراه خودش ندارد، ضمن آنکه بالاخره قدرت وام‌دهی بانک‌ها را افزایش می‌دهد و این نکته مثبت طرح آخوندی برای مسکن است.

برنامه آخوندی را با طرح مهر یا مسکن اجتماعی مقایسه نکنیم

مدیر کل سابق دفتر اقتصاد مسکن در ادامه اظهار کرد: نکته دیگری که باید به آن توجه شود این است که این سیاست گروه هدف شخصی دارد و باید در نظر داشت که گروه هدف این صندوق‌ها عمدتا گروه‌های متوسط درآمدی جامعه یا دهک‌های بالایی متوسط کشور هستند.

جهانی ادامه داد: گروه‌هایی که قدرت پس‌انداز یا سپرده‌گذاری دارند و می‌توانند بخشی از منابع موردنیاز مسکن را به صورت پس‌انداز تامین کنند. بنابراین این برنامه را نباید با مسکن مهر، مسکن اجتماعی یا سایر طرح‌هایی که ویژه اقشار کم‌درآمد جامعه است مقایسه کنیم یا با که اساسا توان پس‌اندازی برای آنها نمی‌توان متصور بود.

وی تاکید کرد: از این رو ارزیابی برنامه وزیر راه و شهرسازی فقط در ارتباط با گروه هدف صورت گیرد نه اینکه آن را برای همه دهک‌ها مورد بررسی قرار دهیم.

برنامه نباید در دوران تورم شتابان اجرا شود

جهانی تصریح کرد: نکته بعدی که در خصوص برنامه «وام مسکن 6 برابر ودیعه» باید مورد توجه قرار گیرد آن است که در زمان‌هایی که نرخ تورم کشور شتابان است یا افزایش قیمت مسکن در دوره‌های رونق می‌تواند تا چند برابر افزایش یابد (با یک افزایش 70 درصدی تا 100 درصدی) در این حالت توان خرید یا قدرت پرداخت متقاضیان به صورت دفعی کاهش می‌یابد

کارشناس اقتصاد مسکن افزود: در این صورت دوره‌های مبتنی بر پس‌انداز باعث کاهش شدید قدرت خرید متقاضیان می‌شود و آنها توان پرداخت یا تقاضا را پیدا نمی‌کنند. این مساله‌ای است که باید به آن توجه شود که در این دورانی که متقاضیان نمی‌توانند دوام بیاورند و دوره‌هایی که تورم بالا وجود دارد پس‌انداز توان خرید خود را از دست می‌دهد.

جهانی با تاکید بر این‌که باید به این‌ مساله توجه شود، خاطرنشان کرد: از ابتدا ایجاد این صندوق‌های پس‌انداز در بانک مسکن، تسهیلات هم برای ساخت و هم برای خرید مسکن پرداخت می‌شد. به عبارت دیگر این صندوق‌ها هم برای خریداران است هم برای کسی که بخواهد خانه بسازد.

وی اظهار کرد: اما یک بحثی در این بین است که مثلاً برای سازندگان تخصیص بدهند تسهیلات صندوق‌های پس‌انداز را همان زمان هم این مدل بود و برای نهادها یا کسانی که بخواهند خانه بسازند می‌توانند یک دوره سپرده‌گذاری از تسهیلات صندوق‌ها استفاده کنند و حتی وام ساخت قابلیت فروش اقساطی به متقاضیان خرید مسکن نیز پرداخت شد.

به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از تسنیم، مدیر کل سابق دفتر اقتصاد مسکن گفت: بنابراین فقط جنبه خرید این تسهیلات نیست ولی تا به حال چون در ارتباط با بخش تقاضا یا خرید حساسیت زیادی وجود داشته و مخالفت با پرداخت تسهیلات خرید مسکن بوده، احتمالا در حال حاضر این جنبه مورد سوال، حساسیت و بحث است و برخی‌ها فکر می‌کنند یک کار جدید در موضوع وام خرید مسکن در حال انجام است و شامل بخش ساخت مسکن نمی‌شود.

پیوند دوره‌های رونق و رکود مسکن با ساختار اقتصادی ایران

جهانی در پاسخ به این پرسش که آیا در دوره کنونی اقتصاد کشور شرایط ایجاد صندوق‌های پس‌انداز مسکن فراهم است، گفت: باید تاکید کنم که وضعیت موجود کنونی موقتی است و به لحاظ ساختاری تورم‌های جهشی در بازار مسکن اتفاق می‌افتد. این مساله به این دلیل است که دوره‌های رونق و رکود مسکن به نوعی با اقتصاد کلان کشور و ساختار اقتصادی ایران پیوند خورده است و با این موارد مواجه هستیم که با اجرای طرح چنینی نباید فقط یک دوره 6 ماهه یا یکساله را درنظر گرفت.

وی ادامه داد: فردی که با استفاده از صندوق‌ها پس‌انداز می‌کند حداقل با یک دوره یک ساله سپرده‌گذاری را طی کند پس از آن وام به وی تعلق می‌گیرد یعنی برای دوره‌های 6 ماهه هم اینگونه است و متقاضی باید دو دوره 6 ماهه را پشت سر بگذارد تا از منابع صندوق‌های پس‌انداز مسکن بهره‌مند شود. لذا صندوق‌ها طرح کوتاه‌مدت و فوری نیست تا براساس وضعیت کنونی بازار قضاوت کنیم.

طرح آخوندی قابلیت اجرا را دارد

کارشناس اقتصاد مسکن با تاکید بر این‌که ایجاد صندوق‌های پس‌انداز یک طرح میان مدت برای بخش مسکن است، بیان کرد: در این طرح افراد باید یک بازه 2 تا 3 ساله سپرده‌گذاری را طی کند و ممکن است در این دوره افزایش قیمت مسکن اتفاق بیفتد، این موضوع نیز به همان نسبت هم ضعف یا تهدید برای سپرده‌گذاران خواهد داشت.

جهانی با بیان این‌که طرح آخوندی قابلیت اجرا را دارد، اظهار کرد: بانک مسکن در حال حاضر این کار را انجام می‌دهد و فقط سقف وام ناچیز است. در سال‌های اخیر سقف وام مسکن افزایش نیافته و امروز تسهیلات 20 میلیون تومانی برای خرید و 30 میلیون تومانی برای ساخت پرداخت می‌شود.

وی با اشاره به این‌که از سوی دیگر قیمت مسکن در سال‌های اخیر رشد چشمگیری داشته است، گفت:‌ در حال حاضر این رقم وام 20 تا 30 درصد کارایی گذشته را در بازار ندارد. مثلا فردی 10 میلیون سپرده‌گذاری کند و بعد از یک سال 20 میلیون تومان به وی وام پرداخت می‌شود که به درد متقاضی نمی‌خورد و توان خریدی ایجاد نمی‌کند که بتواند وارد بازار مسکن شود.

مدیر کل سابق دفتر اقتصاد مسکن افزود:‌ مگر در شهرهای کوچک و جاهایی که مسکن ارزان است که حداکثر 30 درصد قیمت خانه را پوشش می‌دهد. اگر ایین‌نامه های مربوطه اصلاح شود و در گام نخست سقف وام مسکن (خرید و ساخت) اصلاح شود، ضمن آنکه این مدل به سایر بانک‌ها هم تعمیم می‌یابد، یک بازار رقابتی بین بانک‌ها ایجاد می‌شود.

جهانی تصریح کرد: باید این طرح از انحصار بانک مسکن خارج شود و این مکانیسم در همه بانک‌ها اجرایی و عملیاتی شود. اگر این اتفاق بیفتد و بانک‌ها بتوانند مقداری از منابع خودشان را نیز در داخل این صندوق ببرند و به صورت تلفیقی عمل کند، تاثیر به‌سزایی در خانه‌دار شدن مردم خواهد داشت.

وی با تاکید بر این‌که نباید منابع صندوق فقط مختص به پس‌انداز و سپرده‌های مردم شود، اظهار کرد:‌ این صندوق‌ها خودگردان هستند به عبارت دیگر مدلی که بررسی شده برای دادن تسهیلات همین چند برابر یا چه دوره‌ای چون مبتنی بر منابع داخلی است که تا حدودی شرایط را برای سپرده‌گذاران سخت می‌کند اما اگر منابع بانک‌ها هم به کمک این صندوق‌ها بیاید احتمالا بتوانند شرایط رقابتی را ایجاد کنند و تسهیلات بهتری را برای متقاضیان فراهم کنند.