سناریوی پاییزی بازار مسکن

جهش شدید بهاری نرخ زمین که پیش‌تر مرکز آمار آن را اعلام کرده بود، در این بررسی مورد تایید قرار نگرفته است. اختلاف عددی بین برخی گزارش‌های مرکز آمار و محاسبات برخی دستگاه‌های دولتی درباره وضعیت شاخص‌ قیمت کالاو‌خدمات مرتبط با فعالیت‌شان که همواره در چند سال‌ گذشته وجود داشته، این بار با فاصله نسبتا زیاد، بازار زمین شهر تهران را در بر گرفته است، با این تفاوت که مرجع تعیین نرخ رشد قیمت زمین، هم در مرکز آمار و هم در وزارت راه‌وشهرسازی، یک سامانه اطلاعاتی مشترک -سامانه رهگیری معاملات مسکن- است، اما ظاهرا طریقه حساب نرخ‌میانگین قیمت با توجه به کمبود شدید حجم معاملات زمین در برخی مناطق پایتخت، باعث این اختلاف آماری شده است. در گزارش تازه‌ای که دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی از وضعیت قیمت زمین و آپارتمان در تهران تهیه کرده و نرخ‌ها در بازه زمانی 7 ماه گذشته از سال92 را در آن مورد بررسی قرار داده، مشخص شده است: در بهار امسال قیمت زمین در پایتخت 80درصد نسبت به بهار91 افزایش پیدا کرده است که با این حساب، نرخ دو هفته پیش مرکز آمار مبنی‌بر رشد 160درصدی قیمت زمین در بهار92، نمی‌تواند مورد تایید باشد. در داده‌های مرکز آمار، متوسط قیمت زمین مسکونی در تهران از مترمربعی 2 میلیون و 200 هزار تومان در بهار91 به متری 5 میلیون و 800 هزار تومان در بهار92 افزایش یافته است، درحالی که دفتر اقتصاد مسکن میانگین قیمت زمین در بهار پارسال را متری 2 میلیون و 900 هزار تومان و تغییریافته آن بعداز یکسال -نرخ بهار سال جاری- را متری 5 میلیون و 300 هزار تومان می‌داند. علت اختلاف بیش‌از یک میلیون تومانی بین میزان تغییرات یکساله قیمت زمین در دو گزارش مرکز آمار و دفتر اقتصاد مسکن، از یک‌سو به تسلط روزانه این دفتر به آمار تحولات قیمتی در بازار ملک و همچنین منابع دیگری غیر از سامانه رهگیری برای رصد بازار مربوط می‌شود و از سوی دیگر می‌تواند ناشی از شناخت بیشتر این بازار توسط دفتر اقتصادی و تشخیص خطاهایی که بعضا در سامانه رهگیری بابت اعلام متوسط قیمت زمین یا آپارتمان -به علت ناچیز بودن معاملات صورت گرفته در یک منطقه یا محله- رخ می‌دهد، باشد. علی چگینی مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی درباره تفاوت نرخ رشد بهاری قیمت زمین در گزارش این دفتر با گزارش مرکز آمار گفت: دفتر اقتصادی و مرکز آمار هر دو اطلاعات مربوط به قیمت زمین و مسکن را از سامانه رهگیری معاملات مسکن که قیمت املاک فروخته‌شده در بنگاه‌ها را ثبت می‌کند، برداشت می‌کنند، اما علت اینکه نرخ رشد قیمت زمین در بهار امسال از نظر ما 80 درصد و از نظر مرکز آمار 160 درصد اعلام شده، این است که مرکز آمار پایه اولیه قیمت زمین را پایین‌تر از آنچه بوده، تعیین کرده است. چگینی با بیان اینکه دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن به لحاظ کارشناسی و نهاد تخصصی جنس بازار زمین را بهتر می‌شناسد، افزود: معمولا در اوج شرایط رونق معاملات زمین، قیمت این نوع ملک حداکثر 20 درصد بیشتر از قیمت آپارتمان افزایش پیدا می‌کند. در بهار امسال طبق محاسبات ما متوسط قیمت زمین و آپارتمان در تهران به ترتیب 5.3 میلیون و 4.2 میلیون تومان بوده که فاصله معقول 20 درصدی، بین این دو دیده می‌شود. اوضاع در تابستان و ابتدای پاییز مرکز آمار ایران هنوز درباره متوسط قیمت‌‌ها در تابستان آمار نداده است، اما طبق گزارش دفتر اقتصاد مسکن، قیمت زمین مسکونی در تهران بعد از رشد 80درصدی در بهار92، در تابستان افزایش 70درصدی را نسبت به فصل مشابه سال قبل تجربه کرد، طوری که علاوه بر کاهش 10 درصدی در نرخ رشد سالانه، نرخ رشد فصلی -تابستان92 نسبت به بهار92- نیز حداکثر به 5درصد رسید. همچنین متوسط قیمت واحدمسکونی در شهر تهران در 4 ماه بعد از انتخابات ریاست‌جمهوری -در فاصله 22 خرداد تا 22 مهرماه سال جاری- در مجموع 11 درصد کاهش پیدا کرده است که با محاسبه نوسان قیمت واقعی - احتساب نرخ تورم ماهانه یک تا دو درصد در این ماه‌ها- نرخ رشد منفی قیمت مسکن 15 درصد برآورد می‌شود. براساس اعلام دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی، متوسط قیمت آپارتمان در تهران در نیمه مهرماه امسال به مترمربعی 3 میلیون و 840 هزار تومان رسید. همچنین روند ماهانه قیمت زمین نیز از منفی‌شدن نرخ رشد در برخی ماه‌ها حکایت دارد. بازگشت اطمینان به معاملات مسکن مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن درباره سمت‌وسوی بازار در نیمه‌دوم سال گفت: آنچه مشخص است نیروهای وارده بر بازار مسکن هم‌‌جهت نیستند، در یک‌سو نیروهای فزاینده قیمت همانند تورم و در سوی دیگر نیروهای کاهنده قیمت مسکن مثل وضعیت مناسب ساخت‌وساز و شرایط عمومی اقتصاد و چشم‌انداز سیاسی و عبور از رشد فزاینده قیمت قرار دارد. اکنون آنچه بیش‌از سایر گزینه‌ها محتمل به نظر می‌رسد این است که در نیمه‌دوم امسال با بازگشت اطمینان به بازار، به مرور متقاضیان مصرفی که خریدشان را در نیمه اول به تعویق انداخته بودند وارد بازار می‌شوند و در نتیجه تعداد معاملات که در ماه‌های اخیر به 5 تا 6 هزار فقره رسیده بود، در مقایسه با رکورد انجام 20 هزار معامله در بهمن سال گذشته، رونق می‌گیرد. به لحاظ قیمتی نیز انتظار ثبات‌ می‌رود. نسبت وام خرید به قیمت، چگونه؟ مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن در جریان ارائه گزارش مربوط به تغییرات نزولی قیمت زمین و مسکن در تابستان و هفته‌های گذشته از پاییز، در پاسخ به پرسش دنیای‌اقتصاد در خصوص اینکه «طرح وزارت راه‌وشهرسازی برای تحول در نظام تامین مالی مسکن با رویکرد افزایش وام خرید در چه مرحله‌ای قرار دارد و آیا میزان افزایش سقف وام معلوم شده است؟» گفت: وام خرید مسکن باید درصدی از متوسط قیمت واحد مسکونی باشد. هدف بانک‌ها و نهادهای مالی از پرداخت وام خرید مسکن، حمایت از قدرت خرید آنها است، اگر مبلغ وام آنقدر کم باشد که اصلا قابلیت اثرگذاری خود را از دست بدهد، در این صورت هیچ اثری بر قدرت خرید متقاضیان مسکن نخواهد داشت. علی چگینی افزود: در حال حاضر قدرت پوشش وام خرید مسکن به‌خصوص در کلانشهرها و به ویژه در تهران خیلی پایین آمده است و با فرض اینکه میانگین قیمت واحدمسکونی مخصوص گروه‌های هدف (زوج‌های جوان فاقد مسکن) در تهران بین 200 تا 250 میلیون تومان برای واحد 60 متری باشد، در این صورت وام فعلی بانک مسکن کمتر از 10 درصد قیمت را پوشش می‌دهد. حداقل افزایش وام، چقدر؟ چگینی درباره مبلغ استاندارد وام خرید مسکن تصریح کرد: استاندارد سقف وام در هر کشوری بستگی به ملاحظات اقتصادی آن کشور در دو حوزه اقتصاد کلان و اقتصاد خرد (اقتصاد خانوارها) دارد. در برخی کشورها 80 تا 90 درصد قیمت ملک را وام می‌دهند، اما در کشور ما اولا از دید اقتصاد کلان، محدودیت اعتبار و منابع بانکی داریم، چون فعلا در بحث تامین مالی مسکن بانک‌محور هستیم و اگر سقف وام را خیلی بالا ببریم تعداد خانوارهای تحت پوشش وام کمتر می‌شود. دوما ظرفیت و توان اقتصادی خانوارها برای بازپرداخت ماهانه اقساط وام در صورت افزایش سقف، محدود است. مثلا اگر 50 درصد قیمت یک واحد مسکونی وام داده شود در دوره 15 ساله بازپرداخت، با فرض اینکه درآمد ماهانه خانوارهای گروه‌ هدف یک میلیون تومان هم باشد، قسط ماهی یک میلیون و 200 هزار تومان مشکل خواهد بود. بنابراین، این محدودیت‌ها در نحوه افزایش سقف وام باید دیده شود. البته با توسعه بازارهای مالی و روش‌های نوین تامین مالی همچون راه‌اندازی صندوق‌ها و رهن‌ثانویه، قدرت وام‌دهی بانک‌ها افزایش می‌یابد. چگینی با این اوصاف، درباره حداقل مبلغ قابل افزایش به سقف فعلی وام 20 میلیونی خرید مسکن در تهران گفت: سقف وام باید به حداقل معادل 30 تا 40 درصد متوسط قیمت مسکن برسد.