ناگفته های معاون وزارت مسکن دولت نهم

به گزارش گروه بررسی مطبوعات اقتصاد آنلاین روزنامه "اعتماد" گفت وگویی مفصل با معاون وزارت مسکن دولت نهم انجام داده است :

سال‌هاست به مصاحبه تن نمی‌دهد؛ تقریبا از سال 88 به بعد. در این مدت هر بار که با او تماس گرفته می‌شد، همیشه یک پاسخ داشت: «تا اطلاع ثانوی گفت‌وگو نمی‌کنم. » او دلیل این موضوع را تفاوت نگاه خود با تیم اقتصادی دولت احمدی‌نژاد عنوان می‌کند و توضیح می‌دهد که من در آن دوره تقریبا می‌دانستم چه اتفاقاتی قرار است بیفتد. با این حال، وی بعد از حدود چهار سال بالاخره سکوت خود را شکست و حاضر به گفت‌وگو با «اعتماد» شد. منوچهر خواجه‌دلویی، معاون امور مسکن وزارت مسکن در دولت نهم در این گفت‌وگوی یک‌ساعته به تحلیل وضعیت بازار مسکن و چگونگی اجرایی شدن طرح مسکن‌مهر پرداخت و از هدفگذاری‌هایی گفت که به یکباره با نظر رییس‌جمهور تغییر کرد. او با تشریح چگونگی تدوین و تصویب طرح جامع مسکن، به طرح مسکن‌مهر اشاره کرد که در ابتدا عنوان مسکن کم‌درآمدها داشت و زمانی که احمدی‌نژاد این طرح را نزدیک به نگاه خود دید، طرح‌های دیگر ساماندهی بازار مسکن را کنار گذاشت و فقط روی طرح مسکن‌مهر متمرکز شد؛ این در حالی است که گستره این طرح به دلیل اینکه 50 برابر شد، نتوانست باری از بازار مسکن بردارد. ** آقای خواجه‌دلویی چه شد که تصمیم گرفتید از دولت دهم جدا شوید؟ من تا آذرماه 88 در وزارتخانه بودم. آقای نیکزاد که آمد تقریبا می‌دانستم که چه اتفاقاتی قرار است بیفتد ولی باز هم من از آنجایی که خیلی اهل قضاوت نیستم، صبر کردم. یعنی تا 6- 5 ماه بعد از روی کار آمدن دولت دهم صبر کردم و در آذرماه خواهش کردم که از وزارتخانه بروم. این نشان می‌دهد که دیدگاه‌های شما کاملا با وزیر جدید متفاوت بوده است. بله، عمده‌اش این مساله بود. اما در اواخر دوره کاری‌ام به حدی تحت فشار بودم که مشکل جسمی پیدا کردم. یعنی کمر درد و سیاتیک اذیتم می‌کرد. اینها عصبی بود؟ بله، وقتی از وزارتخانه بیرون آمدم، همه این دردها تمام شد. شما گفتید که می‌دانستم که چه اتفاقاتی قرار است بیفتد. کمی بیشتر توضیح می‌دهید؟ نه اینکه می‌دانستم. اما به‌هرحال برنامه‌یی که در حوزه کارشناسی بخش مسکن طراحی شده بود و قرار بود دنبال شود، طرح جامعی بود. به استناد تکلیف قانون برنامه چهارم توسعه قرار بود تا سال 84 طرح جامع مسکن را تهیه کنیم. این موضوع در سال 83 و در دوره وزارت آقای عبدالعلی‌زاده مطرح شد. از همه متخصصان، صاحب‌نظران و کارشناسانی که به نوعی با بحث برنامه‌ریزی و اقتصاد و بازار مسکن مرتبط بودند، خواهش کردیم به ما کمک کنند و تقریبا بیش از دو سال تدوین طرح جامع مسکن طول کشید تا همه ابعاد بخش مسکن با توجه به چشم‌انداز جمعیتی، اقتصاد کشور، نیازها و عرضه و تقاضا به صورت کیفی و کمی دیده شود. بالاخره این برنامه تهیه شد و در سال 85 طرح را به دولت فرستادیم. بعد از آن بخش‌هایی که نیازمند قانون بود در قالب قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن به مجلس رفت. مجلس هم قانون را با اصلاحاتی تصویب کرد و به دستگاه‌ها ابلاغ شد. یعنی کل طرح در هیات دولت تصویب شد؟ بله، طرح جامع مسکن تصویب شد و سپس مجلس بخشی را که نیاز به قانون داشت، تصویب کرد. البته بخشی از طرح نیاز به قانون نداشت. آن بخشی که نیاز به قانون داشت در قالب قانون ساماندهی به مجلس رفت و مجلس تغییراتی را اعمال و تصویب کرد. قانون خوبی تهیه شده بود. در این قانون 52 برنامه عملیاتی پیش‌بینی شده بود. برای چه مدت؟ قانون طرح جامع مسکن در راستای سند چشم‌انداز 20‌ساله دیده شده بود. تلاش بر این بود که برنامه‌یی کاملا عملیاتی باشد نه اینکه یک‌سری از حرف‌ها روی کاغذ نوشته شود و بعد نشود اجرا کرد. به این ترتیب 9 محور در طرح جامع مسکن تعریف شد که یکی از محورهای آن، مسکن کم‌درآمدها بود. محورهای دیگر هم مربوط به برنامه تامین مالی مسکن، نوسازی و بهسازی مسکن و صنعتی‌سازی مسکن و فناوری بود. در جمع این 9 محور، 52 برنامه اجرایی پیش‌بینی شد. برای نمونه در محور مسکن کم‌درآمدها شش برنامه عملیاتی پیش‌بینی شده بود و یکی از برنامه‌های عملیاتی، موضوع تامین مسکن برای اقشار کم‌درآمد از طریق حذف قیمت زمین بود که تحت عنوان برنامه حق بهره‌برداری از زمین مطرح می‌شد به‌طوری که زمین بدون دریافت حق وجه در قالب قراردادهای اجاره 99‌ساله در اختیار کسانی قرار گیرد که فاقد مسکن هستند تا روی آن مسکن بسازند و بابت زمین نیز مبلغی نپردازند. در این راستا تعریف شده بود که به آنها کمک هم صورت گیرد و تسهیلات پرداخت شود و خدمات فنی صورت گیرد. در واقع زمین به مردم بدهند، نه خانه. خیر، زمین به انبوه‌سازان داده شود تا برای مردم خانه بسازند. سازماندهی تقاضا هم در قالب تعاونی‌ها بود چراکه تک‌تک افراد نمی‌توانند، بروند پیمانکار بگیرند. تشکل‌های تعاونی باید شکل می‌گرفتند و این تعاونی‌ها به سراغ پیمانکار می‌رفتند و سازنده و انبوه‌ساز برای پروژه‌ها می‌گرفتند. در کنار آن، دولت نیز باید نظارت عالیه‌یی روی پروژه‌ها می‌داشت و تسهیلات نیز پرداخت می‌شد تا خانه‌ها ساخته شود و مردم بتوانند از مسکن‌های تولید شده استفاده کنند. مردم باید فقط هزینه ساخت را تامین می‌کردند و در جاهایی که به آماده‌سازی نیاز بود، آماده‌سازی هم باید تامین می‌شد. برای مثال، دولت برای آماده‌سازی خانه‌ها یک میلیون تومان کمک می‌کرد و برای ساخت هم وام و تسهیلات می‌داد. بار مالی دولت در این برنامه زمینی بود که در اختیار مردم می‌گذاشت، هزینه آماده‌سازی بود و به نقاط محروم بخشی از سود تسهیلات را هم قرار بود کمک کند. این برنامه برای این پیش‌بینی شده بود که در سال 50 هزار واحد مسکونی برای مخاطبان این برنامه ساخته شود. برنامه دیگر، تحت عنوان ساخت و عرضه مسکن کوچک برای بخشی از گروه‌های کم‌درآمد تهیه شده بود. برای هر کدام از این طرح‌ها یک رقمی را مبنا قرار داده بودیم. از سوی دیگر، تهیه مسکن ویژه اقشار تحت پوشش کمیته امداد و بهزیستی و صندوق‌های بازنشستگی، برنامه دیگری بود که می‌خواستیم دنبال کنیم. بقیه 52 برنامه هم یک حجمی داشت. در بافت‌های فرسوده نیز تعریف شده بود که در سال چه میزان بهسازی صورت گیرد. با این حال، وقتی این برنامه به دولت رفت، فقط یکی از این 52 برنامه که بحث واگذاری زمین در قالب اجاره بلندمدت و رایگان بود، مورد استقبال قرار گرفت. چه سالی؟ این موضوع مربوط به سال 85 می‌شود. یعنی قبل از افزایش قیمت‌ها در سال 86؟ بله، در سال 86 ما با سیگنال شدید افزایش قیمت‌ها روبه‌رو بودیم. در این دوره این برنامه مورد استقبال قرار گرفت و ما کلیات طرح را مصوب کردیم اما دولت روی این برنامه خاص متمرکز شد. از این 52 برنامه، دو برنامه دیگر را هم در دستور کار قرار داد یعنی نوسازی مسکن روستایی و بافت‌های فرسوده. یعنی فقط بخش‌هایی را که می‌توانست در بحث سیاسی به دولت کمک کند، در دستور کار قرار داد؟ خیر، آقای احمدی‌نژاد قبلا به این موضوع فکر کرده بود که برنامه‌یی را اجرا کند که قیمت زمین صفر شود چون خودشان هم این موضوع را در جلسه مطرح کرده بود. اما زمانی که ما طرح جامع مسکن را مطرح کردیم و یکی از برنامه‌ها این بود که زمین نزدیک به قیمت صفر و در قالب اجاره 99ساله واگذار شود و ایشان هم در ذهنشان این بود که زمین به صورت اجاره باشد تا خرید و فروش نشود بنابراین این برنامه را کاملا منطبق با خواسته خود دید. برهمین اساس، دولت این برنامه را در حجم وسیع اجرا کرد. این در حالی است که ما هدفگذاری‌ای که در برنامه داشتیم، 50 هزار واحد مسکونی بود اما در دولت بحث شد که 50 هزار واحد مسکونی نباشد و ساخت‌وسازها روی 5/1 میلیون واحد مسکونی هدف‌گذاری شد. پذیرش این موضوع از طرف آقای احمدی‌نژاد و تبلیغاتی که خود ایشان روی مساله داشت، بعد از زمانی بود که قیمت‌ها جهش پیدا کرد؟ خیر، در سال 85 طرح جامع مسکن تصویب شد و برنامه‌هایی که عملیاتی شد از سال 86 بود. تقریبا در همان زمان افزایش قیمت مسکن شروع شد. به‌طور طبیعی وقتی که سیکل رشد قیمت مسکن در سال 86 و 87 شکل گرفت، دولت روی مسکن‌مهر بیشتر تبلیغ کرد ولی از ابتدا هم تصور دولت این بود که این برنامه می‌تواند مساله مسکن مردم را حل کند. این در حالی است که ما بسته‌یی از برنامه‌ها را داشتیم و فکر می‌کردیم برای هر مخاطبی باید یکی از برنامه‌ها را اجرا کنیم. همچنین معتقد بودیم دولت نباید درگیر کار عملیاتی شود. بالاخره جنس مسکن از بخش خصوصی است. شما این مسائل را به دولت توضیح دادید؟ بله، این مسائل در شورای مسکن بحث شد. ما نظراتی که داشتیم به عنوان کارشناس مطرح می‌کردیم. شورای مسکن متشکل از آقای رییس‌جمهور و حدود 9- 8 وزیر بود. در نهایت جمع‌بندی این شد که روی برنامه مسکن اجازه 99ساله متمرکز شوند که بعدها اسم آن را مسکن‌مهر گذاشتند. علاوه بر این از آن محورهای طرح جامع مسکن، دو برنامه نوسازی مسکن روستایی و نوسازی بافت فرسوده نیز عملیاتی شد. ابعاد این دو برنامه چگونه در طرح دیده شده بود؟ آیین‌نامه طرح نوسازی مسکن روستایی از سال 83 در دولت مصوب شده بود. در حقیقت برنامه‌یی بود که آیین‌نامه آن به موازات طرح جامع تهیه شده و به دولت رفته بود. برای این طرح سالانه نوسازی 200 هزار مسکن پیش‌بینی شده بود که مجری آن هم بنیاد مسکن بود. به نظر من این برنامه خوب اجرا شد. به عبارتی نوسازی مسکن روستایی، برنامه‌یی است که در چارچوب طرح جامع عملیاتی شد و دولت دخالتی در اجرا نداشت. بنیاد مسکن فقط خدمات فنی ارائه می‌کرد و در سال آخر دولت آقای خاتمی آیین‌نامه آن تصویب شد. بعد هم در دولت بعدی که دولت نهم بود، دولت برای اینکه تسهیلات را بانک‌ها بدهند از این موضوع حمایت کرد. در بخش نوسازی بافت‌های فرسوده ما فکر می‌کردیم ابعاد آن می‌تواند بیشتر از این باشد اما کمتر از آن شد. چرا؟ دلیل آن شاید این بود که بخش عمده‌یی از انرژی به سمت مسکن‌مهر رفت. توان ساخت آن زمان چقدر بود؟ به‌طور متوسط میزان تولید سالانه مسکن در کشور حدود 500 هزار واحد مسکونی شهری بود و حدود 30- 20 هزار واحد مسکونی روستایی هم ساخته می‌شد. برنامه مسکن‌مهر که اجرا شد به یکباره ساخت 5/1 میلیون واحد مسکونی در دستور کار قرار گرفت که حجم سنگینی بود. این حجم وسیع تولید مسکن با وجود نداشتن توانایی برای ساخت‌وساز تا این حد چه آثاری را در پی داشت؟ در اینجا من اگر بخواهم به آسیب‌شناسی مسکن‌مهر اشاره‌یی داشته باشم باید بگویم اولا وقتی که حجم کار سنگین می‌شود، نمی‌توانید زمین مناسبی داشته باشید. در حدی که در طرح جامع پیش‌بینی شده بود، می‌توانستیم تدارک زمین داشته باشیم. زمین‌هایی که داخل شهر باشند، امکانات داشته باشند و مردم بتوانند در آنها ساکن شوند. اما وقتی حجم طرح 50 برابر می‌شود، بالطبع بخشی از واحدهای مسکونی روی اراضی توسعه می‌رود که خدمات زیربنایی و روبنایی ندارند. به‌طور طبیعی وقتی برنامه گسترده می‌شود، از کیفیت آن کاسته می‌شود. به این ترتیب بخشی از کیفیت ساخت‌وسازها فدای کمیت شد. وزارت مسکن هم بیش از اندازه مداخله اجرایی داشت، یعنی مسکن را باید اجازه می‌دادند که خود مردم سازماندهی کنند. واقعا این طرح دلیلی برای جلوگیری از افزایش قیمت مسکن بود؟ بالاخره بازار مسکن از بحث عرضه و تقاضا تبعیت می‌کند. عرضه، به تولید مسکن مربوط می‌شود. اما تقاضا در کشور ما دو جنس دارد. یکی تقاضای مصرفی است، یعنی کسانی که فقط برای تامین سرپناه دنبال مسکن هستند. این بخش با توجه به اینکه نرخ رشد تشکیل خانوار طی‌ سال‌های اخیر رو به تزاید بوده و پیک رشد آن در‌ سال‌های 92 و 93 است، به‌هرحال بخشی از تقاضای کشور را می‌پوشاند. از طرف دیگر، بخشی از تقاضا، تقاضای ناشی از سرمایه‌گذاری یا سوداگری است. جمع این دو، تقاضایی می‌شود که به بازار فشار وارد می‌کند و منجر به افزایش قیمت در مقاطعی می‌شود. سهم این دو نوع تقاضا در بازار مشخص است؟ بله، در مقاطعی که بازار در حالت رکود قرار دارد، حجم سرمایه‌یی از بازار خارج می‌شود و فقط حجم مصرفی در بازار می‌ماند. آن کسی که بی‌خانه است، برای او فرقی نمی‌کند که حالا قیمت‌ها بالا و پایین رود. این فرد دنبال تامین سرپناه است. در مواقعی که رشد قیمت داریم، سرمایه به این بخش می‌آید و حتی در دوره‌های پیک رشد قیمتی، سرمایه‌گذاری بیش از 50 درصد را در کلانشهرها می‌پوشاند. یعنی در شهری مثل تهران در مواقعی که شما پیک رشد قیمت دارید، بیش از 50 درصد تقاضایی که در بازار وارد می‌شود، ناشی از سرمایه‌گذاری است؛ نه تقاضای مصرفی. به همین خاطر، بخشی از آن در قالب خانه‌های خالی دیده می‌شود. بنابراین اگر بخواهم به سوال‌تان برگردم، در مقطعی حدود 2 میلیون تقاضا سازماندهی و از بازار خارج شد و در بخش مسکن‌مهر ثبت‌نام کرد. این موضوع در قیمت بازار مسکن اثر می‌گذارد. اگر این تقاضا دامنه‌دار بود، بهتر بود. اگر می‌توانستیم بخش سوداگری آن را مدیریت کنیم، به‌طور طبیعی می‌توانستیم بازار را بهتر کنترل کنیم. ولی در عمل یک‌چنین مساله‌یی دیده نشد. به نظر شما بعد از سال 87 که قیمت مسکن به نقطه اوج رسید، ناشی از ورود تقاضای مسکن‌مهر بود؟ به‌تنهایی این موضوع دخیل نبود. البته سال 86 شروع رونق مسکن بود که به‌طور جهشی باعث رونق مسکن شد. همان‌طور که می‌دانید، جهش قیمت در بازار ایران ناشی از حجم نقدینگی در جامعه است. در کنار آن، تقاضای مصرفی هم تاکنون رو به رشد بوده و تا سال 92، 93 این روند را داشته است، زیرا سالانه 700، 800 هزار ازدواج در سال اتفاق می‌افتد. تقاضای سرمایه‌یی هم که به بازار می‌آید و به قیمت فشار وارد کند، در سال 86 وارد بازار شد، زیرا نقدینگی زیادی در جامعه شکل گرفته بود. رشد نقدینگی در این دوره حدود 460 هزار میلیارد تومان بود. این رشد نقدینگی با توجه به اینکه جایی برای جذب نداشت، به حوزه مسکن آمد. نقدینگی یا باید در بازار بورس فعال جذب شود، یا در بخش تولید و صنعت و کشاورزی یا در بخش خدمات. اگر این بخش‌ها نتوانند حجم نقدینگی را به خوبی جذب کنند، ضربه‌گیر نقدینگی مسکن خواهد بود. در‌سال‌های 86 و 87 شاهد بودیم که رشد سریع نقدینگی به بخش مسکن سرازیر شد و به این ترتیب حدود 84 درصد رشد قیمت مسکن در شهر تهران داشتیم. بعد از این رشد قیمت، اگر نمودارها را دیده باشید، در نیمه دوم 87 قیمت‌ها افت کرد. یعنی حدود 35 درصد افت قیمت داشتیم. ما برای نخستین بار در تاریخ ظرف 20 و چند سال گذشته افت قیمت مسکن داشتیم. این موضوع ناشی از بحث مسکن‌مهر بود که حجم سنگینی از تقاضا از بازار خارج شد، اما به دلیل اینکه رشد نقدینگی کماکان ادامه داشت و این تقاضا در بازار به‌طور کامل جذب نشد، مجددا در اواخر سال 90 رشد قیمت‌ها را شاهد بودیم. ما در مجموع 4 دوره رونق و رکود مسکن از سال 70 که ثبت آماری داریم، تا امروز شاهد بودیم که دو دوره از اینها در دولت نهم و دهم اتفاق افتاد. یعنی فاصله زمانی این دوره‌ها کمتر شده است؟ بله، طول دوره‌های رشد قیمت که منحنی پهن‌تر یا کوتاه‌تر شود و برعکس، دوره‌های آرامش، بستگی به شرایط اقتصادی دارد. هرچه در دوره‌هایی رشد نقدینگی به جامعه پمپاژ شود، به‌طور طبیعی فاصله سیکل قیمتی کمتر می‌شود و زمان آن به هم نزدیک‌تر می‌شود. دو دوره در این 8 سال افزایش قیمت مسکن داشتیم. شما به این موضوع اشاره کردید که دولت تولید مسکن را در دستور کار قرار داد. در دوره‌های اخیر برخی کارشناسان معتقدند که دولت زمانی که طرح مسکن‌مهر را اجرا کرد، از تعداد واحدهایی که بخش خصوصی می‌ساخت، کاسته شد و این موضوع باعث شد که از تعداد تولید سالانه مسکن کاسته شود. به نظر شما این موضوع تا چه اندازه صحت دارد؟ آمار پروانه‌های صادره چنین چیزی را نمی‌گوید. ما به‌لحاظ روستایی رشد تولید مسکن خوبی داشتیم، یعنی قبلا تولید 20 هزار واحد مسکن روستایی داشتیم، اما از سال 83 تا سال گذشته حدود یک میلیون و 100 هزار واحد مسکن روستایی تولید و نوسازی شده است. یعنی سالانه حدود 200 هزار واحد مسکونی در برنامه بوده که پوشش داده شده است. در مسکن شهری هم باز سابقه دو دهه آماری می‌گوید در دوره‌هایی که رشد قیمت دارید، در همان دوره‌ها بیشترین میزان صدور پروانه وجود دارد. این موضوع منطقی است، زیرا کسانی که می‌خواهند سرمایه‌گذاری کنند، در زمان افزایش قیمت‌ها وارد بازار می‌شوند. به این ترتیب پیک پروانه صادره شهری کشور در سال 86 بود که 850 واحد مسکونی شهری در این سال پروانه گرفتند، زیرا پیک قیمت داشتیم. البته همه این واحدها که ساخته نشد؟ خیر، تولید مسکن با مدت 3، 4‌ساله اتفاق می‌افتد. اینکه شما می‌گویید مسکن‌مهر باعث شده از تولید مسکن‌هایی که معمولا ساخته می‌شد، کاهش یابد، باید بگویم آمار پروانه‌ها این موضوع را نشان نمی‌دهد. آمار پروانه‌ها حاکی از آن است که متناسب با جریان‌های رونق و رکود مسکن، رشد و افت پروانه داشتیم. در سال گذشته بیش از 200 هزار پروانه ساختمانی فقط در شهر تهران صادر شد و این موضوع به دلیل رشد قیمت‌ها بود. تولید مسکن از بازار تبعیت می‌کند. البته بخشی از نیرویی که در بازار فعال بود، به سمت مسکن‌مهر برای ساخت‌وساز رفتند. بالاخره ساخت‌وساز در سطح کشور به جای اینکه در شهر تهران اتفاق بیفتد، در شهری مثل پرند اتفاق افتاد، اما به‌هرحال تولید مسکن انجام شده است. اگر ما بخواهیم ارزیابی کارشناسانه از آسیب‌ها و مزیت‌های مسکن‌مهر داشته باشیم، شما به چه مواردی اشاره می‌کنید؟ البته از نظر بسیاری از کارشناسان، مسکن‌مهر نوعی سیاست پوپولیستی آقای احمدی‌نژاد بوده و به قول شما، با ذات اندیشه ایشان سازگاری داشت. این در حالی است که این تصور وجود داشت که مسکن‌مهر مانند طرح‌های زودبازده است که منابع مالی زیادی را می‌بلعد و تورم بالایی را در پی دارد. من از زاویه مباحث مربوط به بخش مسکن عنوان می‌کنم که در رابطه با بخش مسکن‌مهر نکات ضعفی که به نظر من به چشم می‌خورد و وزارت راه و شهرسازی هم دنبال این است که این نقاط ضعف را بتواند مدیریت کند، موارد مختلفی است. از جمله این نقاط ضعف این است که برنامه مسکن‌مهر در نقاطی ساخته شده که زیرساخت نداشت. بالاخره وقتی که حجم بالایی واحد مسکونی در منطقه‌یی ساخته می‌شود، نیاز به خدمات دارد. یعنی صرف واحد مسکونی نمی‌تواند قابل سکونت باشد. مجموعه‌یی شامل خدمات روبنایی مثل مدرسه، مسجد، درمانگاه، نیروی انتظامی و پاسگاه است که به منطقه‌یی هویت می‌دهد تا آرامش ایجاد شود. به نظر من بزرگ کردن حجم این برنامه باعث این مشکل شد. وقتی طرح بزرگ می‌شود، ظرفیت شهرهای موجود دیگر جواب نمی‌دهد. وقتی که خارج از تناسب می‌شود، مجبورید روی مناطق توسعه تمرکز کنید و به عنوان مثال، شهر جدید پرند در حال حاضر بیش از 90 هزار واحد مسکن‌مهر در آن در حال احداث است و این شهر در مدت 4، 5 سال ایجاد شده است. یعنی 500 هزار نفر جمعیت خواهد داشت. شبیه این شهر، قزوین را ببینید که ظرف هزار سال شکل گرفته است که امروز 500 هزار نفر جمعیت دارد. به‌طور طبیعی بحث‌های اجتماعی طرح بسیار مهم است، زیرا به یک‌باره منطقه‌یی ایجاد می‌شود که ریشه و عمق از نظر اجتماعی ندارد. موضوع بعدی که به نظر من اهمیت دارد و ناشی از بزرگ کردن برنامه است، کیفیت است. به‌هرحال نیرویی که می‌تواند نظارت و مدیریت کند، نیروی ثابتی است. شما نمی‌توانید بگویید که من کارمندان یک مجموعه وزارتخانه را صد برابر می‌کنم. وقتی برنامه وسیع می‌شود، به ناچار کیفیت افت می‌افتد. نکته دیگری که وجود دارد، این است که ما در طرح جامع مسکن مجموعه‌یی از برنامه‌ها را دیده بودیم که هر کدام از آنها، دهک‌های خود را هدف قرار می‌داد. برای مثال، بازار اجاره را هدف قرار داده بودیم که امروز یکی از مشکلات مهم ما است. بخش اجاره با این جمعیت جوان و زاد و ولدی که وجود دارد، باید پاسخگو به تقاضاها باشد. این تقاضا مخصوصا در کلانشهرها تقاضای بسیار جدی است. در طرح جامع مسکن، یکی از برنامه‌ها مسکن اجاره‌یی بود. اتفاقا مدیریت بازار اجاره و نهادهای اجاره‌داری در دستور کار این طرح بود تا نهادهای اجاره‌داری حرفه‌یی ایجاد شود. بنابراین وقتی که برنامه تک‌بعدی می‌شود، خیلی از مخاطبان حذف می‌شوند. در حالی که این مخاطبان وجود دارند، اما از برنامه حذف شدند. افزایش قیمت در چند سال اخیر خیلی عجیب بوده است. در همین تابستان گذشته آمارها را که نگاه می‌کردم، حدود 25 درصد رشد اجاره‌بها داشتیم. این ناشی از آن است که پاسخ به این نیاز باید داده شود. بنابراین یکی دیگر از بحث‌ها این است که ما به تقاضاهای مختلفی که در بازار مسکن وجود دارد، یکسان نمی‌توانیم جواب دهیم. بالاخره جمع کارشناسان نشسته بودند برنامه‌هایی را تدوین کرده بودند که ترکیبی از این برنامه‌ها باید پیش می‌رفت تا بازار سامان یابد. از آسیب‌های اقتصادی طرح مسکن‌مهر هم بگویید. بله، من بیشتر از زاویه آثار آن روی حوزه مسکن نگاه می‌کنم. نکته دیگری که باید بگویم در آن مقطع خواهش می‌کردیم که بخشی از تسهیلات بانک‌ها به مسکن‌مهر را اجازه دهند به بقیه انبوه‌سازان بدهیم. من معتقد بودم طرح مسکن‌مهر، تمام برنامه مسکن کشور نیست. باید کاری می‌کردیم در بخش‌های دیگر هم تولید مسکن شکل گیرد. انبوه‌سازان وقتی به بانک‌ها مراجعه می‌کردند، بانک‌ها می‌گفتند ما هرچه تسهیلات برای بخش مسکن داشتیم به مسکن‌مهر داده‌ایم. این اتفاق در حقیقت در آن مقطع نیفتاد. با توجه به اینکه اولویت دولت این بود که عمدتا از این برنامه حمایت کند. ببینید در رابطه با برنامه مسکن‌مهر آنچه در حال حاضر اقتصادانان مطرح می‌کنند، این است که حجم سنگینی از منابع از بانک مرکزی به جامعه پمپاژ شد. شما می‌دانید که بانک مسکن متولی پرداخت تسهیلات این برنامه بود. این بانک یک خط اعتباری از بانک مرکزی گرفت، چون منابع زیادی نداشت. این خط اعتباری حجم سنگینی از منابع را در برداشت و بانک مرکزی به ناچار منابع را در اختیار بانک مسکن گذاشت که عددی حول وحوش 40 هزار میلیارد تومان بود. بالاخره این 40 هزار میلیارد تومان منابعی است که به نقدینگی کشور اضافه می‌کند و از طریق بانک مرکزی به سیستم تزریق شده است. در مقابل این منابع از جامعه جمع نشده است. اگر این منابع در قالب مدل‌های مختلف از جامعه جمع و تسهیلات پرداخت می‌شد آثار کمتری روی اقتصاد داشت. اما به دلیل اینکه از طریق خط اعتباری از بانک مرکزی پرداخت شد و با توجه به ضریب چرخشی که طی سال دارد، آثار تورمی جدی به دنبال داشت. حالا اینکه این آثار تورمی چند درصد بوده، من نمی‌دانم اما شنیده‌ام که می‌گویند حدود 40 درصد از نرخ تورم ناشی از رشد نقدینگی مسکن‌مهر بوده است. شما قطعا آن زمان به وزیر و هیات دولت این چالش‌ها را منتقل کرده‌اید. پاسخ‌ها به شما چه بود؟ تا زمانی که من بودم، یعنی در دوره‌یی که آقای سعیدی‌کیا وزیر مسکن و شهرسازی بودند از خط اعتباری بانک مرکزی استفاده نکردیم. ما آن زمان با شش بانک توافق کردیم که بانک‌ها از منابع خودشان در این سیستم تزریق کنند. البته بودجه‌یی هم ما در بخش مسکن داشتیم که از محل این بودجه که عدد ناچیزی بود، بخشی از این بودجه در اختیار بانک‌ها قرار گیرد تا پول مردم جمع شود. این حجم استفاده از خط اعتباری بانک مرکزی در دوره دولت دهم اتفاق افتاد. خب آن زمان بانک مرکزی یک‌چنین چیزی نداشت، ما هم به بانک مرکزی فشار نمی‌آوردیم و برای این کار تقاضا نداشتیم. روال گذشته به آقای نیکزاد پیشنهاد داده شد؟ ایشان از روال گذشته با خبر بودند. پس چرا نپذیرفتند؟ خب طبیعتا منابعی که از طریق بانک مرکزی در اختیارشان قرار می‌گرفت، خیلی راحت‌تر تامین می‌شد. بانک‌ها هم آن زمان به این راحتی این کار را نمی‌کردند. ایشان پیش‌بینی آینده مگر نداشتند؟ نمی‌دانم. شما وقتی با ایشان صحبت می‌کردید، حتما پیش‌بینی‌های خودتان را از اعمال سیاست‌ها اعلام می‌کردید. خیر، من 6- 5 ماه تقریبا با آقای نیکزاد بودم. در آن زمان من و آقای نیکزاد 6- 5 جلسه با بانک‌های مختلف گذاشتیم، یک جلسه هم در شورایعالی مسکن همه بانک‌ها را دعوت کردند که بانک‌ها به برنامه‌های مسکن کمک کنند. آقای رییس‌جمهور هم تاکید کردند اما من بعدا متوجه شدم که این برنامه در بانک مسکن متمرکز شده است. در حال حاضر شاهد هستیم که دو گروه درباره ادامه یا توقف مسکن‌مهر به یکدیگر فشار وارد می‌کنند. به نظر می‌رسد ذی نفعان مسکن‌مهر آن دسته از انبوه‌سازانی هستند که در بازارهای قبلی به عنوان سازنده جایی نداشتند و به مسکن‌مهر چسبیده‌اند. این گروه با اتمام مسکن‌مهر با وجود سازندگان متخصص از بازار کنار می‌روند و به همین دلیل فشار می‌آورند که اجرای این طرح باید ادامه پیدا کند. ارزیابی شما در این رابطه چیست و فکر می‌کنید باید مسکن‌مهر ادامه پیدا کند یا خیر؟ به‌هرحال مسکن‌مهر به عنوان یک واقعیت گسترده کشور وجود دارد. اینکه حدود دو میلیون واحد مسکونی با مدیریت دولت در سطح کشور زیرساخت برود، اتفاق بسیار بزرگی است. ما معمولا در جلساتی که با بعضی از کارشناسان و مسوولان کشورهای دیگر داریم، می‌بینیم که این عدد را باور نمی‌کنند. آنچه الان اتفاق افتاده دو تاثیر دارد: تاثیر فیزیکی و کالبدی و تاثیر اجتماعی. به‌هرحال حجم وسیعی از مردم مقابل این برنامه قرار گرفتند و امیدی برای آنها ایجاد شده که مسکن‌مهر آنها را صاحبخانه می‌کند و بخشی از آنها هم صاحبخانه شده‌اند بنابراین نمی‌توانیم صورت مساله را پاک کنیم و بگوییم هیچ اتفاقی نیفتاده است. آنچه من فکر می‌کنم، این است که آن برنامه‌یی را که تا به امروز عملیاتی شده باید آسیب‌شناسی و بازنگری کرد و سامان داد. باید طرح مسکن‌مهر آسیب‌شناسی شود و ببینیم برای چه تعدادی از واحدها متقاضی وجود دارد. چه حجمی از واحدهای مسکونی در مرحله اولیه کار هستند و ممکن است بعضی از این واحدها را بشود به مسکن آزاد تبدیل کرد. از سوی دیگر، سراغ تعهداتی برویم که پیمانکاران در این برنامه دارند. چون اینها متوقع افزایش قیمت هستند. اما از طرف دیگر، این واحدها به افرادی داده شده که به آنها گفته شده با وام صاحبخانه می‌شوید. پس این مسائل را باید آسیب‌شناسی کرد و این کارها در حال حاضر انجام می‌شود. وزارت راه و شهرسازی‌ گروه‌هایی را فرستاده که در سطح کشور آسیب‌شناسی کنند. بعد با این استراتژی، دولت به لحاظ اجرایی پای خود را از این برنامه بیرون بکشد. دولت باید سیاستگذاری، حمایت و نظارت عالیه داشته باشد. همچنین تامین زیربناهای طرح، کاری است که دولت باید انجام دهد. یعنی در راستای تامین آب، برق، گاز و تلفن اقدام شود و در کنار آن، زیرساخت‌های روبنایی ضروری تامین شود. این فضاها باید از حالت خوابگاهی صرف بیرون‌آید و تا جایی که ممکن است، به کیفیت آنها مجددا نگاه شود. دولت روی کیفیت واحدهای مسکونی چطور می‌تواند نگاه مجدد داشته باشد؛ آن هم وقتی که واحدهای مسکونی ساخته شده است؟ منظورم این نیست که واحدهای ساخته، تخریب و دوباره ساخته شود. بالاخره فضایی که ساخته می‌شود، فقط آجر و سنگ نیست. این فضا روح و محیط می‌خواهد. منظور من کیفیت اجتماعی و محیطی بود. به لحاظ فیزیکی شاید در ساختمان نتوان کاری کرد، اما از نظر کیفیت اجتماعی و محیطی آن می‌توان کاری کرد. در گام دوم هم به نظرم می‌رسد که برای مسکن به هیچ‌وجه از اعتبارات دولتی و خط اعتباری نباید استفاده شود. مسکن را چند هزار سال است که مردم خودشان می‌سازند و دولت باید حمایت و کمک کند که مردم باز هم خودشان مسکن بسازند. بالاخره سازندگانی دارای صلاحیت هستند و دولت کمک کند که این گروه بتوانند از بانک‌ها وام بگیرند. مدل‌هایی از تجهیز منابع در دنیا وجود دارد که امروز می‌تواند به ما کمک کند. در ماده 14 قانون ساماندهی مسکن چند محور برای تجهیز مالی بخش مسکن مطرح شده است؛ از رهن ثانویه و صندوق‌های املاک و ساختمان گرفته تا شرکت‌های تامین سرمایه. اینها مدل‌هایی است که باید به مدد گرفته شود؛ به جای اینکه ما از خط اعتباری بانک مرکزی استفاده کنیم. این سیاستی است که آقای آخوندی دارد؟ بله، سیاست ایشان، سیاست قانون ساماندهی است. در ماده 14 قانون ساماندهی این برنامه‌ها آمده است. به نظر من در بحث بازار اجاره باید حتما نگاه ویژه‌یی صورت گیرد. دولت چه اقدام‌هایی می‌تواند در بخش اجاره داشته باشد، چون فشاری که در این بخش وجود دارد، خیلی بالاست؟ یکی از راهکارهای آقای آخوندی این است که مدت اجاره دو‌ساله شود، تجربه‌های دیگر چیست؟ در کشورهایی که امروز مشکل مسکن کمتری دارند، نهادهای حرفه‌یی اجاره‌داری سازماندهی شده‌اند. یعنی شما وقتی به صورت حرفه‌یی وارد بازار اجاره می‌شوید، می‌توانید چند هزار واحد اجاره‌داری داشته باشید، مدیریت کنید و تقاضا را به راحتی در بازار بچرخانید. در کشور ما این نهادها وجود ندارد. در کشورهای اروپایی شهرداری‌ها بزرگ‌ترین اجاره‌دار شهرها هستند. شهرداری می‌تواند این کار را انجام دهد. چرا شهرداری‌های ما نباید در بازار اجاره مسکن وارد شوند؟ شهرداری از پیکره مردم است و شهروندان مدیریت شهر را به شهرداری داده‌اند. قانونی در این زمینه وجود دارد؟ بله، در قانون ساماندهی و طرح جامع مسکن این بحث مطرح شده که شهرداری‌ها و صندوق‌های بازنشستگی در بازار وارد شوند. صندوق‌های بازنشستگی در حال حاضر چندین هزار نفر را تحت پوشش دارند. دولت باید از بانک‌ها بخواهد تسهیلات در اختیار آنها قرار دهد و حمایت‌های دیگری صورت گیرد تا این بخش‌ها با هدف اجاره‌داری در بازار وارد شوند. من فکر می‌کنم یکی از راهکارها همین است. یعنی ملک برای خودشان است، اما به جای فروش، اجاره می‌دهند. در برنامه‌های عملیاتی که گفتم، حمایت از ایجاد نهادهای حرفه‌یی اجاره‌داری تعریف شده است. بخش خصوصی هم به راحتی می‌تواند این کار را انجام دهد. یعنی یک نهاد حرفه‌یی اجاره‌داری ایجاد کند و دولت اعلام کند از هر کسی اعم از شهرداری و بخش خصوصی که برای دوره پنج‌ساله به صورت اجاره واحد تولید کند و در بازار عرضه کند، حمایت می‌کنم. در این رابطه ساخت 100 هزار واحد مسکونی در زمان آقای سعیدی‌کیا شروع شد؛ منتها آن هم تبدیل به مسکن‌مهر شد. شما از اینکه وارد بحث سیاسی شویم، اجتناب می‌کنید، اما عاملی که باعث شد از دولت جدا شوید، فشار سیاسی بود. چرا کارشناسان نمی‌توانند به سیاستمدار توصیه کنند و توصیه‌شان پذیرفته شود؟ علت اینکه ما از دولت خارج شدیم، فشار سیاسی نبود. بالاخره انسان باید احساس کند تصورات کارشناسی که دارد، می‌تواند به کار بگیرد. اگر احساس کند نظرهای کارشناسی‌اش به‌کار گرفته نمی‌شود، بهتر است وقت خود را تلف نکند. جمع‌بندی در آن مقطع این بود. طرح جامع مصوب شده و قرار بود اجرا شود. آرزویمان هم این بود که طرح جامع اجرا شود.من آخرین روزی که از وزارت مسکن بیرون می‌آمدم، یک خواهش داشتم. گفتم آقای نیکزاد، فقط حواس تان به بازار اجاره باشد، چون بازار بسیار مهمی است و به اقشار مردم فشار می‌آورد. اما حجم طرح مسکن‌مهر اینقدر سنگین بود که دولت دهم کلا درگیر همین مسکن‌مهر شد. یعنی دولت فقط نگاه تولید مسکن داشت، اما نگاه کنترلی و مدیریتی در بازار مسکن نداشت؟ بله، می‌توان گفت دولت تصور می‌کرد که فقط از طریق تولید و عرضه یک نوع از مسکن می‌تواند بازار را مدیریت کند. در کنار آن هم بحث‌هایی مطرح شد که با بازار برخورد پلیسی شود. این سیاست اصلا جواب نمی‌دهد و من اعتقاد دارم در بازار مسکن ایران برخوردهای تند و تعزیراتی اصلا جواب نمی‌دهد؛ نه در بخش اجاره و نه در بخش قیمت مسکن. هدف دولت بیشتر این بود که اقشار اجتماعی را صاحب سرپناه کند. در بخش بازار هم تصور می‌کرد با برخورد تعزیراتی می‌تواند جلوی افزایش قیمت‌ها را بگیرد، اما معلوم شد چنین تصوری اشتباه است. به عنوان سوال آخر، از توصیه‌های سیاسی خودتان به دولت یازدهم بگویید. در بخش مسکن من فکر می‌کنم دولت یازدهم باید هم سمت عرضه و هم سمت تقاضا را ببیند. سمت عرضه را فقط دیدن و سیاست‌هایی همچون مسکن‌مهر مشکلی از بازار مسکن حل نمی‌کند. فارغ از اینکه تقاضایی که می‌خواهد عرضه را بپوشاند، باید ببینیم چه توان مالی‌ای دارد؟ این طرح منجر به این شد که حجم عظیمی از منابع بانک مرکزی پشت کار بیاید. نکته دوم این است که مخاطبان مسکن یک قشر و یک گروه نیستند. گروه‌هایی وجود دارند که بدون اینکه از آنها حمایت کنید، امکان صاحبخانه شدن ندارند. گروهی هم در دهک اول است که حتی رقم اولیه مسکن‌مهر را ندارند که بپردازند، بنابراین متناسب با این دهک‌ها باید دولت برنامه داشته باشد. نکته سوم هم این است که ما مجموعه‌یی از راهکارها را داریم که تلفیقی از بحث مسکن و شهرسازی است. بالاخره موضوع شهرک‌سازی در کشور ما از اول انقلاب تاکنون فراموش شده است. یکی از راهکارهای بسیار خوب شهرک‌سازی توسط بخش خصوصی است. یعنی در محدوده‌های منفصل شهرها اگر بخش خصوصی برود مکان‌یابی کند و این مکان‌یابی‌ها به لحاظ تامین خدمات زیربنایی مهیا باشد و از سوی دیگر، با ضوابط طرح مادر بالادستی تطبیق داشته باشد، باید مجوز دهند که شهرک برای نیاز مردم بسازد. قبل از انقلاب ساخت خیلی از این شهرک‌ها در برنامه بود. در اطراف تهران بیش از 60 شهرک مجوز داشت؛ شهرک‌هایی همچون مارلیک و پردیس و حتی اکباتان در قالب شهرک بوده است که بخش خصوصی آنها را احداث کرده است. بخش خصوصی این توان را دارد و خودش مدیریت منابع می‌کند. فقط دولت باید بگوید که پروانه را من می‌دهم و طبق طرح بالادستی ضوابط باید رعایت شود؛ وگرنه مجوز بهره‌برداری نمی‌دهیم. این اتفاق می‌شود در کشور بیفتد.از سوی دیگر، بخش‌هایی وجود دارد که تقریبا فراموش شده است و این بخش‌ها می‌توانند به کمک بخش مسکن بیایند. همچنین در رابطه با بازار مسکن فکر می‌کنم ما باید سیاست‌هایی را داشته باشیم که از معطل ماندن سرمایه جلوگیری شود. منظور من نگاه تعزیراتی مطلقا نیست. بالاخره افراد باید تشویق شوند که اگر زمینی را در بخشی از شهر گرفتند و چند سال نگه داشتند که افزایش قیمت پیدا کند، قانون به آنها فشار بیاورد که زمین را بسازند و عرضه کنند. یعنی سود افراد در ساخت و عرضه باشد. ما در خیلی از نقاط شهر کسانی را داریم که زمین را خریدند و کنار گذاشتند. اراضی بایر را باید مدیریت کرد و زمین در چرخه تولید قرار گیرد. -یعنی سود ساخت از زمین‌داری بیشتر باشد. بله، در بخش مربوط به بازار مسکن فکر می‌کنم کسانی که فقط واسطه هستند، باید جمع شوند، چون به رشد قیمت مسکن منجر می‌شود. اما کسی که تولید مسکن دارد، باید حمایت شود. در رابطه با این موضوع باید ابزار مالیاتی گذاشت تا بازار کار خود را کند. به این ترتیب جلوی دلالی گرفته می‌شود. دولت باید بگوید اگر می‌خواهی دلالی کنی، باید هزینه‌اش را هم بدهی.