مُسکن‌های کهنه بازارمَسکن/ تزریق نقدینگی جدید به بازار در شرایط نابه سامان بازارهای موازی!

 اخیرا مدیرعامل بانک عامل بخش مسکن در اظهار نظری در خصوص افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق تسهیلات مسکن اعلام کرده است درخواستی به بانک مرکزی داده ایم تا این تسهیلات از ۶۰ میلیون تومان فعلی به ۸۰ میلیون تومان افزایش یابد. به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از مهر، وی همچنین از تلاش این بانک برای جلب موافقت بانک مرکزی با افزایش سقف سنی عمر بنا در شرایط و دستورالعمل های اجرای صندوق پس انداز مسکن یکم از ۱۵ به ۲۰ سال خبر داده بود.

حمایت از خرید مسکن به جای سیاست حمایت از ساخت واحد مصرفی

به گفته کارشناسان بخش مسکن، در حال حاضر بزرگترین مشکل این حوزه اقتصادی، کمبود واحد نوساز مصرفی و مطابق با الگوی مصرف خانوارهاست. بنابراین افزایش حمایت ها از سمت تقاضا در زمانی که از سمت عرضه حمایت کافی صورت نگیرد، منجر به افزایش انتظارات تورمی و نهایتا رکود تورمی بخش مسکن خواهد شد.

منابع مالی افزایش سقف وام خرید مسکن از کجا تأمین می شود؟

همچنین از دیگر دغدغه های کارشناسان اقتصاد مسکن، نگرانی ها از محل تأمین اعتبارات برای اجرای این برنامه و افزایش سقف تسهیلات است که مسئولان بانک مرکزی (درصورت موافقت با این درخواست بانک عامل بخش مسکن) و همچنین مدیران بانک عامل به عنوان متقاضی و مجری این طرح باید در خصوص نحوه تأمین اعتبارات آن شفاف سازی کنند. هرچند که هنوز واکنشی از سوی مدیران معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی و دیگر سیاستگذاران کلان دولتی این حوزه در خصوص افزایش سقف تسهیلات مسکن  نشان داده نشده است.

از سوی دیگر مهم ترین مشکل فعلی اقتصاد کلان کشور که نابسامانی های اخیر بازارهای ارز، سکه و مسکن و همچنین افزایش حجم معاملات سوداگرانه در بازارهای غیر مولد را دامن زده است، نقدینگی بالای جامعه است که به بیش از ۱۵۰۰ هزار میلیارد تومان رسیده است. به نظر می رسد هر چند که برخی اقتصاددانان از جمله حسین عبده تبریزی مشاور وزیر راه و شهرسازی در امور تأمین مالی، افزایش سقف تسهیلات مسکن را در افزایش تزریق نقدینگی به جامعه مؤثر نمی دانند، اما در شرایط حساس کنونی، هر گونه تولید نقدینگی جدید می تواند وضعیت اقتصاد کلان را آشفته تر و نابسامان تر کند.

کارشناس مسکن: افزایش وام ، کمکی به بهبود قدرت خرید خانوار نمی‌کند

مقداد همتی، مشاور وزیر سابق راه و شهرسازی  گفت: افزایش ۲۰ میلیون تومان سقف تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق تسهیلات مسکن نه تنها تأثیری در افزایش قدرت خرید خانوارها ندارد، بلکه بیشتر به انتظارات تورمی دامن می زند.

وی ادامه داد: افزایش تسهیلات خرید و تحریک از ناحیه تقاضای مسکن با این میزان مبالغ اعلام شده، کمکی به بازار مسکن نمی کند آن هم در شرایطی که ما با کمبود واحد مسکونی نوساز روبه رو هستیم؛ در واقع این طرح جدید بانک عامل بخش مسکن آنقدر که اثر سوء دارد، آثار مثبت برای بازار مسکن و خانوارهای متقاضی واقعی خرید مسکن ندارد.

این کارشناس اقتصادی افزود: در حال حاضر بازار مسکن دچار رکود تورمی است و اجرای این طرح بانک عامل مسکن، هم رکود مسکن را عمیق تر می کند و هم تورم موجود در بخش را افزایش می دهد.

اقساط بازگشتی مسکن مهر باز هم قربانی می شود؟

وی با انتقاد از تشریح این برنامه پیش از موافقت بانک مرکزی از سوی مدیرعامل بانک، یادآور شد: به نظر می رسد بانک عامل، منابع لازم را هم برای اجرای این برنامه ندارد. در حال حاضر هم صندوق پس انداز مسکن یکم و هم صندوق سپرده ممتاز (به عنوان صندوق عامل اعطای تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق) با کمبود منابع مالی روبه رو هستند؛ چه رسد به اینکه بخواهند سقف تسهیلات را هم افزایش بدهند.

همتی ادامه داد: در این گونه موارد، اولین قربانی، اقساط بازگشتی مسکن مهر است؛ پیش بینی من این است که این پیشنهادی که بانک عامل بخش مسکن به بانک مرکزی ارائه داده، همراه با پیشنهاد دیگری به بانک مرکزی مبنی بر درخواست برای صدور مجوز تأمین کسری افزایش سقف تسهیلات مسکن از محل اقساط بازگشتی مسکن مهر است.

وی در پاسخ به این پرسش که آیا درآمدهای حاصل از فروش اوراق تسهیلات مسکن می تواند به اجرای این طرح کمک کند؟ گفت: فروش اوراق تسهیلات خرید مسکن، فروش حق امتیاز این تسهیلات است که در بهترین حالت، به ازای هر ۵۰۰ هزار تومان وام مسکن، تنها ۶۰ تا ۷۰ هزار تومان از متقاضی دریافت می شود که تأثیری در تأمین منابع مالی اجرای آن ندارد. بنابراین حتما با کسری منابع مواجه می شوند.

این مدرس دانشگاه همچنین در خصوص افزایش سقف سنی بنا از ۱۵ به ۲۰ سال برای گیرندگان تسهیلات از محل صندوق مسکن یکم اظهار داشت: این کار اشتباه استراتژیکی است که بانک عامل بخش مسکن قصد دارد آن را اجرایی کند. اگر قرار است بانک عامل مسکن، تسهیلات خرید بدهد، باید صرفا به واحدهای نوساز بدهد؛ مگر این بانک، مسئول ساماندهی بازار مسکن است که در این خصوص تصمیم گیری می کند؟ بنابراین باید تسهیلات خرید مسکن به خانه های نوساز تعلق بگیرد به معنای دیگر، بانک عامل مسکن باید تسهیلات ساخت به انبوه ساز بدهد و سپس این تسهیلات در هنگام خرید از مشارکت مدنی (تسهیلات ساخت) به فروش اقساطی (تسهیلات خرید) تبدیل می شود.

وی تأکید کرد: افزایش سقف سنی بنا برای متقاضیان دریافت تسهیلات صندوق یکم، نه تنها باعث نمی شود قیمت واحدهای مسکونی زیر ۱۵ سال کاهش یابد، بلکه سبب می شود تا قیمت واحدهای بین ۱۵ تا ۲۰ سال نیز افزایش یابد. چون تقاضا برای آنها بیشتر می شود. این روش ها در تمام دنیا منسوخ شده است.

پروین پور: اول باید جلوی سوداگری مسکن گرفته شود بعد از عرضه و تقاضا حمایت شود

افشین پروین پور کارشناس اقتصاد مسکن نیز در خصوص آثار افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن بر قدرت خرید مسکن خانوارها  گفت: مطمئنا این میزان افزایش اندک وام مسکن تأثیری بر بازار نخواهد داشت. بر اساس اعلام بانک مرکزی، میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران حدود ۷ میلیون تومان است که با این ۲۰ میلیون تومان افزایش وام، هر خانوار می تواند بین ۳ تا ۵ متر مربع به مساحت واحد مورد نظر خود بیفزاید آن هم در شرایطی که این افزایش سن بنا، به انتظارات تورمی دامن نزند.

وی ادامه داد: پیش از آنکه بخواهیم تصمیم بگیریم که ابتدا از عرضه حمایت کنیم یا تقاضا، ابتدائا باید بازار مسکن کنترل و آرام شود دلیل نابسامانی بازار مسکن این است که هنوز سوداگری این بخش مهار نشده است. در این شرایط هر گونه اعمال سیاست حمایت از سمت عرضه یا سمت تقاضا، تأثیر خاصی در بازار ایجاد نمی کند.

عضو هیئت علمی دانشگاه علم و صنعت افزود: در حال حاضر بازار مسکن به این شکل است که فعالان این بازار چون آینده اقتصادی کشور را به دلایلی همچون آینده مبهم روابط بین الملل ایران با آمریکا و اروپا یا بازارهای غیر قابل پیش بینی ارز و سکه، نامطمئن می دانند، از حجم خرید و فروش ها کاسته اند که البته جو اشتباهی است ولی به هر حال این التهابات بر بازار مسکن اثر سوء گذاشته و از فعالیت سالم فعالان اقتصادی و سرمایه گذاران بخش مسکن جلوگیری کرده است.

وی تصریح کرد: اولویت این است که در ابتدا التهاب بخش های اقتصادی دیگر آرام شود تا سپس فعالان اقتصادی مسکن و انبوه سازان وارد این بازار شوند. از سوی دیگر در صورتی که سوداگری بازار مسکن هم کنترل شود، شاهد حاکمیت جو منطقی بر بازار مسکن خواهیم بود.

پروین پور خاطرنشان کرد: جهش بزرگ قیمتی در بازار مسکن اتفاق افتاده و این افزایش ۲۰ میلیون تومانی سقف تسهیلات خرید، دیگر تأثیری حتی در حد مُسکن بر بخش مَسکن ندارد.