چشم‌انداز مسکن در نیمه‌‌‌دوم 92؟

در این بررسی، افت‌وخیزهای اخیر قیمت مسکن در ظرف حاوی «رکودورونق 20سال اخیر بازارملک» قرار داده شده و با مقایسه نسبی وضع موجود قیمت مسکن با قبل و همچنین مقایسه منطقی با نرخ تورم، مشخص شده است: از نیمه‌دوم سال90 تا نیمه‌دوم سال92 دو جهش بی‌سابقه در مجموع معادل 120درصد - نسبت به ابتدای90- در قیمت مسکن اتفاق افتاد که جهش اول دامن هزینه‌های ‌ساخت را به‌دلیل تورم ناشی از هدفمندی گرفت و جهش دوم مستقیم به قیمت‌فروش تحت‌تاثیر سوداگری در برخی بازارها، وارد شد. بازار مسکن در 2 سال اخیر نوسانات قابل توجهی را پشت سر گذاشت و بعد از یک دوره سه ساله رکودی (نیمه دوم سال 1387 لغایت نیمه نخست سال 1390)، به دنبال تحولاتی که در عرصه اقتصاد کلان در سال‌های 1390 و 1391 به وقوع پیوست- از جمله اجرای فاز اول طرح هدفمندی یارانه‌ها و نیز نابسامانی‌های بازار ارز و سکه- طی دو دوره متوالی فشارهای دوجانبه‌ای بر بازار مسکن وارد شد. ابتدا در طرف عرضه فشار ناشی از هزینه (cost poush)، متاثر از طرح هدفمندی، منجر به افزایش قیمت تمام شده تا حدود 50 درصد شد و بلافاصله و با یک تنفس چند ماهه، فشار ناشی از تقاضا (demand poush) و البته از نوع سوداگرانه و متاثر از تحولات بازار ارز و سکه و حرکت نقدینگی، بازار مسکن، مجددا دچار نوسان شد و قیمت مسکن در این دوره نیز تا حدود 60 درصد دیگر افزایش یافت. مجموعا این دو جهش قیمتی که از نیمه دوم سال 1390 تا سه ماهه اول سال 1392 به‌صورت متناوب رخ داد، قیمت مسکن در تهران را به‌طور متوسط با حدود 120 درصد افزایش مواجه کرد. نگارنده در مقاله پیشین که در اوایل تابستان (در فضای انتخاباتی کشور) ارائه شد، پیش‌بینی کرد که با توجه به نتایج انتخابات، فضای کلی اقتصاد کشور به‌طور اعم و بازار مسکن به‌طور اخص از آن تاثیر پذیرد و تحلیل مبسوطی از دلایل تحولات رخ داده در بازار مسکن در آن مطرح شد، مبنی بر اینکه این تحولات ریشه در مسائل اقتصاد کلان کشور دارد و در واقع سرریز مشکلات و تصمیم‌گیری‌های غلط چند ساله اقتصاد بر بخش مسکن فرود آمده و نابسامانی‌های به وجود آمده را رقم زد. اکنون پس از سپری شدن حدود 1.5 ماه از روی کار آمدن دولت جدید و مشخص شدن رویکردهای اساسی دولت، حداقل در حوزه سیاسی و اقتصادی، می‌توان تصویر شفاف‌تری از جهت‌گیری شاخص‌های عمده اقتصادی ارائه داد و مبتنی بر آن تحلیل واقع‌بینانه‌تری از چشم‌انداز بازار مسکن در نیمه دوم سال ارائه کرد. در این نوشتار، سعی می‌شود به‌طور مجمل این چشم‌انداز را ترسیم کنیم. اما برای ارائه تحلیلی واقعی، لازم است ابتدا نگاهی دقیق‌تر داشته باشیم بر آنچه در 2 سال گذشته در این بازار اتفاق افتاده است: بررسی تحولات مسکن تهران در 2 سال اخیر: براساس نتایج طرح آمارگیری بنگاه‌های معاملات املاک شهر تهران که به‌طور سه ماهه توسط مرکز آمار ایران انجام می‌شود، میانگین یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده شهر تهران در بهار سال 1390، حدود یک میلیون و 900 هزار تومان بوده است که این رقم در بهار سال 1392 به بالغ بر چهار میلیون و دویست هزار تومان رسیده است. یعنی بیش از 120 درصد رشد طی 2 سال یا رشد میانگین سالانه بالغ بر 50 درصد. جالب توجه اینکه براساس همین سرشماری، میانگین یک مترمربع زیربنای مسکونی تهران در بهار سال 1370 که این آمارگیری در تهران شروع شده است، 47.4 هزار تومان بوده، یعنی میانگین نرخ رشد سالانه 20 ساله (70 تا 90) در تهران حدود 20 درصد بوده است. البته باید خاطرنشان کرد که در ادوار کوتاه‌مدت رشدهای بالاتر اتفاق افتاده، بنابراین نرخ رشد دوره اخیر، نسبت به دوره‌های قبل در نوع خود یک رکورد محسوب می‌شود. نمودار شماره (1) روند تغییرات قیمت و نرخ رشد سالانه یک مترمربع واحد مسکونی در تهران طی سال‌های 92-70 را نشان می‌دهد. براساس نمودار فوق، معاملات مسکن در شهر تهران چهار دوره رونق عمده یا جهش قیمت را تجربه کرده است که نوسان اخیر با بیش از 120 درصد رشد قیمت بالاترین افزایش محسوب می‌شود. چنانچه بخواهیم سال مبنا را ابتدای سال 1390 در نظر بگیریم و شاخص قیمت مسکن و شاخص تورم را با یکدیگر مقایسه کنیم، روند این دو شاخص به شرح نمودار شماره 2 خواهد بود. در نمودار فوق ملاحظه خواهیم کرد، روند شاخص بهای مسکن تهران و شاخص تورم طی سال 1390 و نیمه نخست سال 1391 تا حدود زیادی همپای یکدیگر حرکت کرده‌اند که از اینجا نتیجه می‌گیریم جهش این دوره که ما از آن به عنوان جهش اول یاد می‌کنیم، اثر تورم ساخت یا همان فشار هزینه بوده که مربوط به طرح هدفمندی یارانه‌ها است، لکن از نیمه دوم سال 1391، شاخص قیمت مسکن فاصله خود را از تورم بیشتر کرده و جهش بیشتری نیز در این دوره اتفاق می‌افتد که جهش این دوره (جهش دوم) اثر فشار تقاضا ناشی از معاملات سوداگرانه بوده که در پی تحولات نرخ ارز و سکه در بازار اتفاق افتاده است. از روند این شاخص ملاحظه می‌شود که اوج شاخص بهای قیمت مسکن تا اواخر بهار 92 بوده و بعد از آن طی تابستان و مهرماه روند افزایشی بهای مسکن متوقف شده و مقداری روند کاهنده یافته و در مجموع شاخص بهای مسکن، حدود 10 درصد کاهش می‌یابد. بنابراین روند فزاینده تورم در ماه‌های گذشته از سال 92 ادامه یافته به گونه‌ای که اگر روند مهرماه تورم را نیز مفروض بگیریم، این دو شاخص بر یکدیگر منطبق می‌شوند. اما چشم‌انداز این روند به چه شکل خواهد بود، آیا شاخص قیمت مسکن روند نزولی خود را ادامه خواهد داد و حتی زیر شاخص تورم قرار می‌گیرد یا جهت این روند عوض خواهد شد؟ چشم‌انداز شاخص قیمت مسکن در نیمه دوم: بخش مسکن با توجه به ارتباطات گسترده پسین و پیشین و تاثیر و تاثر آن با سایر بخش‌های اقتصاد، نوسانات و تحولات آن در بستر فضای کلی اقتصاد و کشور شکل می‌گیرد و اتفاقا روند قیمت‌های آن بیشتر و پیش‌تر از آنکه متاثر از عوامل درونزا باشد، از عوامل برون‌زا تاثیر پذیرفته و وضعیت بازارهایی همچون بورس، طلا، ارز، شاخص تورم، نقدینگی و...،‌تعیین می‌کند که قیمت مسکن به کدام سمت و سو خواهد رفت. لذا برای ارائه تحلیلی صحیح‌تر لازم است نگاهی به وضعیت این شاخص‌ها و پیش‌بینی روند آنها داشته باشیم و تاثیر تحولات این شاخص را بر روند قیمت مسکن مورد بررسی قرار دهیم. جهت بررسی دقیق‌تر، بهتر است نگاهی داشته باشیم به وضعیت این بازارها براساس روندی که در 2 سال اخیر در ارتباط با یکدیگر طی کرده‌اند و روندی که احتمالا براساس شرایط ایجاد شده طی خواهد کرد. نمودار شماره 3 روند شاخص بازارهای مورد نظر را از ابتدای سال 90 تا پایان 6 ‌ماهه اول سال 92 نشان می‌دهد. با توجه به نمودار زیر و نیز شرایط کلی اقتصاد کشور، این نتایج قابل استنتاج است: الف- بازار سرمایه (بورس): از بازار بورس به عنوان دماسنج اقتصاد یک کشور یاد می‌شود معمولا اقتصاددانان اگر می‌خواهند ببینند اقتصاد کشوری خوب کار می‌کند یا نه؟ معمولا به بازار بورس آن کشور نگاه می‌کنند. در چند سال گذشته، بازار بورس در کشور ما در اغماء به سر می‌برد که بیانگر اقتصاد بیمار و سیاست‌های غلط اقتصادی بود. اکنون وضعیت این بازار به گونه‌ دیگری در حال رقم خوردن است و به ویژه در طی چند ماه اخیر روند رو به رشد و امیدوارکننده‌ای را شروع کرده است. شاخص بورس که در ابتدا امسال کمتر از 40 هزار واحد بود در حال حاضر عدد 68 هزار را پشت سر گذاشته و با توجه به عقب‌ماندگی یکی دو سال گذشته به نظر می‌رسد در 6 ماهه دوم سال به رشد خود ادامه داده و بخش عمده‌ای از نقدینگی مازاد جامعه و سرمایه‌های سرگردان را به خود جذب کند. این موضوع برای چشم‌انداز بخش مسکن بسیار مهم است و جذب بیشتر سرمایه در این بازار به مثابه ترمزی برای ورود تقاضای سوداگرانه در بازار مسکن عمل می‌کند و با رونق گرفتن بازار بورس باید این نوید را داد که معاملات سوداگرانه در بخش مسکن تضعیف خواهد شد. ب- بازار ارز و سکه: ارز و سکه (و همچنین طلا) تقریبا کارکردهای یکسانی دارند قیمت‌های آنها نیز تابع یکدیگر تعیین شده و روند قیمت‌های این دو نیز مشابه هم اتفاق می‌افتد، بازار این دو کالا در 2 سال اخیر نابسامانی بسیار زیادی را پشت سر گذاشته است که متاثر از فضای نااطمینانی اقتصادی بوده و خود سرمنشا بسیار از اتفاقات سوء در اقتصاد کشور شد. در یکی دو ماه اخیر و بعد از مشخص شدن نتایج انتخابات، با حاکم شدن فضای اطمینان بخش در صحنه سیاسی و اقتصادی کشور، بازار این دو کالا از تب و تاب افتاد و از ثبات نسبی برخوردار شده است. این موضوع کمک خواهد کرد تا سرمایه‌های جذب شده در این بخش به سمت بخش‌های مولد و تولیدی گرایش یابد. ج- شاخص تورم: شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی (تورم) و روند آن در مقایسه با شاخص قیمت مسکن یکی دیگر از شاخص‌هایی است که تا حدود زیادی سمت و سوی روند قیمت مسکن و شدت رشد آن را تعیین می‌کند. در دوره‌های کوتاه مدت، شاخص بهای مسکن از نوسانات پلکانی برخوردار بوده در حالی که شاخص تورم دامنه نوسان کمتری دارد و غالبا رشد مستمر و افزایشی دارد. بنابراین در دوره‌های میان مدت شاخص مسکن از شاخص تورم به طور کلی تبعیت کرده و دامنه تغییرات آن با توجه به شاخص تورم تنظیم می‌شود. در 2 سال اخیر شاخص بهای مسکن از شاخص تورم فاصله قابل توجهی پیدا کرده است. بنابراین در سه ماهه اخیر شدت یافتن نرخ تورم از یک‌طرف و کاهش نسبی شاخص بهای مسکن از طرف دیگر، مجددا فاصله دو شاخص را به یکدیگر، نزدیک کرده است و این موضوع دلالت بر توقف روند کاهشی قیمت مسکن داشته و بسیار غیرمحتمل خواهد بود که شاخص بهای مسکن پایین‌تر از شاخص بهای تورم قرار گیرد. د- نرخ رشد اقتصادی: نرخ رشد اقتصادی، کارنامه اقتصادی یک کشور محسوب می‌شود و بیانگر کیفیت و کمیت فضای کار و فعالیت در آن کشور است. متاسفانه نرخ رشد اقتصادی ایران در دهه گذشته مطلوب نبوده و فاصله زیادی با نرخ هدف‌گذاری 8 درصدی داشته است. علاوه بر آن حرکت کلی آن نزولی بوده به گونه‌ای که نرخ رشدهای 8 درصدی سال‌های 81 و 82 به منفی 5.4 درصد در سال 91 رسیده است. همین نرخ کاهشی تولید و مطلوب نبودن فضای کسب و کار در کنار افزایش تصاعدی نقدینگی عامل اصلی فعالیت‌های سوداگرانه و شکل‌گیری اقتصاد سایه (فعالیت‌های زیرزمینی اقتصاد) شده است. چنانچه این روند کاهنده ادامه یابد باید بیشتر در انتظار تقاضاهای سوداگرانه بود که بازار مسکن نیز یکی از عرصه‌های مهم شکل‌گیری تقاضاهای سوداگرانه است. ولی اگر این حرکت معکوس شود، یعنی اگر نرخ رشد اقتصادی تغییر جهت یابد و فضای کسب‌وکار رونق بیابد انتظار می‌رود نقدینگی جامعه جذب فعالیت‌های تولیدی شود و زمینه سوداگری محدود شود. جمع‌بندی 1- تحولات دو سال اخیر بازار مسکن که به نوبه خود ثبت رکوردی به لحاظ جهش قیمتی نسبت به دوره‌های مشابه بوده است معلول شرایط اقتصادی کشور بوده و با توجه به شرایط عمومی حاکم بر فضای سیاسی کشور بعد از انتخابات و فروکش کردن معاملات سوداگرانه، قیمت‌ها تا حدود (10درصد) کاهش یافته است ولی تداوم روند افزایشی تورم باعث شده شاخص قیمت مسکن و تورم (بر مبنای ابتدای سال 90) حداکثر طی ماه‌های مهر و آبان بر یکدیگر منطبق گردند. این به این معنا خواهد بود که حباب قیمت مسکن در همین سطح باید تخلیه شده فرض کرد و تداوم کاهش قیمت غیرمحتمل خواهد بود. 2- با توجه به فضای مثبت تحولات سیاسی کشور، کاهش احتمالی تحریم‌ها، رویکردها و جهت‌گیری‌های صحیح اقتصادی دولت، سمت و سوی کلی سرمایه‌گذاری در نیمه دوم سال، به سمت تولیدو در بخش‌ واقعی اقتصاد خواهد بود و انتظار می‌رود تب سرمایه‌گذاری در بازارهای سوداگرانه همچون سکه، طلا و ارز فروکش کند. روند کاهشی نرخ رشد اقتصادی متوقف و سال‌جاری اقتصادکشور نرخ رشد مثبتی داشته باشد. 3- در طرف عرضه مسکن این دو اتفاق محتمل خواهد بود: 3-1- به دلیل کاهش نسبی نرخ تورم و تاخیر در اجرای فاز دوم هدفمندی یارانه‌ها، احتمال آنکه هزینه‌های ساخت و قیمت تمام شده با افزایش جهشی همراه باشد، اندک است. 3-2- با توجه به چشم‌انداز فضای کلی سرمایه‌گذاری و تولید در کشور، پروانه‌های تولید، روند افزایشی خواهد داشت و طرف عرضه تقویت می‌شود. 4- در طرف تقاضای مسکن شاهد این روند خواهیم بود: از یک طرف با توجه به سیاست دولت در زمینه تحریک طرف تقاضا و چشم‌انداز بهبود درآمد سرانه، به طور نسبی، توان خرید متقاضیان واقعی مسکن، هرچند محدود، بهتر خواهد شد. از طرف دیگر سیاست‌های کنترل نقدینگی و بهبود نسبی فضای کسب‌وکار، تقاضای سوداگری در بخش را در کوتاه‌مدت، تضعیف می‌کند. نتیجه‌گیری نهایی «بهبود فضای سیاسی و تثبیت شرایط اقتصادی کمک می‌کند تا روند کاهشی قیمت مسکن طی چند ماه آینده متوقف و از ماه‌های پایانی سال به تدریج معاملات مسکن با رونق نسبی مواجه شود. از آنجا که رونق مورد نظر با افزایش تولید و عرضه مواجه است و زمینه و شرایط معاملات سوداگرانه نیز (به دلیل چشم‌انداز مثبت فضای رونق تولید و سرمایه‌گذاری در کل اقتصاد) فراهم نمی‌باشد، روند جهشی قیمت مسکن اتفاق نخواهد افتاد و در یک سال آینده حرکت به سمت شرایط تعادلی در بازار مسکن را بیشتر شاهد خواهیم بود.»