رشد قیمت مسکن؛ طبیعی یا حباب؟/ سهم نیم‌درصدی بنگاهداران در بازار مسکن
عده‌ای در التهابات اخیر بازار مسکن انگشت اتهام را به سوی بنگاهداران املاک دراز کرده‌اند؛ این درحالی است که کارشناسان سهم اندکی را برای این گروه از بازیگران بازار مسکن قائل هستند و معتقدند برای حل مشکلات کنونی، دولت ضمن دادن اجازه بازاریابی و جذب سرمایه مستقیم باید بخشی به نام اقتصاد مسکن یا اقتصاد ساختمان را در وزارتخانه امور اقتصادی و دارایی و بانک مرکزی ایجاد کند.
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از آرمان، بیت‌ا... ستاریان، کارشناس ارشد مسکن به ارزیابی این موضوع پرداخته است که در ادامه می‌خوانید.
شما نقش بنگاهداران املاک را در التهابات بازار مسکن چطور ارزیابی می‌کنید؟
این یک نوع فرافکنی است. اساسا ما در اقتصاد و قوانین بازار برای بنگاهداران چنین نقشی قائل نیستیم. اگر بگوییم در دنیا بنگاهداران املاک با مهندسی فروش قیمت موردی از کالا را افزایش می‌دهند و می‌توانند با نحوه فروش قیمت کالایی را بالا ببرند، در یک مورد می‌توانند این کار را انجام دهند، نه در سطح کشور، یعنی نمی‌توانیم بگوییم بنگاهداران قیمت مسکن را افزایش داده‌اند، این جمله به‌صورت عام غلط است، اما اگر گفته شود بنگاهداران با مهندسی فروش توانسته‌اند برای مثال یک مجتمع را با ارزش افزوده بالا در حدود 20درصد بفروشند، این قابل قبول است. درواقع ما برای بنگاهداران عموما سهم سه تا پنج دهم‌درصدی در قیمت مسکن در سطح کشور قائل هستیم. اینکه نقشی برای بنگاهداران در التهاب بازار قائل باشیم، یک حرف غیرعلمی و غیرمنطقی است. در دنیا مکانیزم‌ها، روش‌ها و مهندسی فروش تاثیرگذار است، اما تاثیرگذار در سوژه خاص. نه در سطح اینکه گفته شود بنگاهداران کل مسکن را با مهندسی فروش تحت تاثیر قرار داده‌اند. این حرف غیرقابل قبول است. به هیچ‌وجه امکانپذیر هم نیست که بگوییم بنگاهداران با یک متدلوژی فروش یا مهندسی فروش بهای کل مسکن را در کشور افزایش دادند؛ این کاملا یک حرف غیرعلمی، غیرمنطقی و غیراجرایی است که عده‌ای در این مملکت به زبان می‌آورند و مردم هم گوش می‌دهند. چنین چیزی اصلا وجود ندارد، اما مهندسی فروش در مورد موضوع خاص برای مثال درمورد مجتمع یا پاساژ خاصی صدق می‌کند؛ یعنی بنگاهداران می‌توانند با 10 یا 20درصد افزایش بها، فروش خوب و به‌موقعی داشته باشند.
در حال حاضر، بازیگران اصلی التهاب بازار مسکن چه کسانی هستند؟
چنین چیزی وجود ندارد. بازیگری جهالتی است که در کل این سیستم وجود دارد. قبل از افزایش مسکن، همه شعار می‌دهند و فریاد می‌زنند که مسکن پر شده یا تمام شده است، اما ما می‌گوییم که پر نشده، بلکه این مساله ناشی از رکود یا غیره است. می‌گوییم کمبود وجود دارد، تصور نکنید کمبود نیست و بی‌خود حرف از خانه‌های خالی نزنید، اینها وجود ندارد، اینها وهم است، اما کسی گوشش بدهکار این حرف‌ها نیست. بعد از اینکه قیمت مسکن افزایش پیدا می‌کند، می‌گویند که کسی آشوب کرده است. این درست نیست. آن زمان که گفته می‌شود بازار مسکن را کنترل و مدیریت کنید تا درگیر رکود نشود، کسی توجهی نمی‌کند، برای اینکه کوتاهی‌های خودشان را کم کنند، می‌گویند مسکن اضافه آمده است و این به رکود دامن زده. بعد از اینکه بهای مسکن افزایش پیدا می‌کند و رونق ایجاد می‌شود، می‌گویند عده‌ای آشوب کرده‌اند و مافیایی دست‌به‌دست هم داده‌اند و بازار مسکن را ملتهب کرده‌اند، در پاسخ به این مسائل باید بگویم خیر، اینها وهم است.
دولت چطور باید عمل می‌کرد؟ ایراد اصلی شما متوجه کدام عملکرد دولت است؟
من نمی‌توانم کل دولت را در این مساله مقصر بدانم، اما آنچه که هست در این 30 سال برنامه‌ای در بخش مسکن ارائه نشد. مسکن مشکلات و مسائل عظیمی در درون خودش دارد که ناشی از مسائلی است که در خود دولت می‌گذرد. اولین کاری که دولت کرده است این است که مسکن و ملک را به درون خودش محدود کرده و اجازه بازاریابی و جذب سرمایه مستقیم نمی‌دهد. حوزه مسکن تنها حوزه‌ای است که بخش‌خصوصی در آن فعال است و بقیه بخش‌ها چون نفت، گاز، طلا، اورانیوم... توسط دولت قبضه شده است، فقط مسکن را برای بخش‌خصوصی گذاشته است که همین را هم محدود کرده که بخش‌خصوصی حق ندارد ملک به خارج بفروشد یا سرمایه‌گذار خارجی به‌صورت مستقیم برای سرمایه‌گذاری وارد شود، یعنی اگر شما به‌عنوان یک ایرانی به کشورهای منطقه یا هر کجای دنیا بروید و بگویید که می‌خواهید در مسکن سرمایه‌گذاری کنید، برای شما فرش قرمز پهن می‌کنند، اما در ایران اینگونه نیست و فرایند طولانی باید طی شود تا اجازه خرید ملک بدهند چه برسد به اینکه بخواهند در آن سرمایه‌گذاری کنند. مسائل دیگری هم وجود دارد که نیازمند ارائه و تدوین یک برنامه جامع است که باید تمام ابزارهای مالی در آن دیده شود؛ نه یکی دو مورد، بلکه همه موارد چون تسهیلات، سرمایه‌گذاری، فاینانس، اوراق مشارکت و... همه اینها را باید با هم ببینند و پیش‌بینی کنند. بنابراین اول باید زیرساخت‌ها آماده و سپس در برنامه‌ها تغییراتی اعمال شود.
تجربه نشان داده برنامه دولت‌های مختلف در بخش مسکن چندان جوابگوی نیازها نبوده است. برنامه عملیاتی مورد نظر شما توسط چه کسانی باید طراحی شود؟
این برنامه‌ای است که به وزارت راه و شهرسازی محول شده است و آنها باید آن را راه بیندازند. البته در دنیا تنها وزارت راه و شهرسازی این کار را نمی‌کند، بلکه وزارت اقتصاد و بانک مرکزی خودشان هم بخش‌هایی تحت عنوان اقتصاد صنعت ساختمان دارند که در آنجا مواردی را بررسی می‌کنند. ما در ایران در وزارت امور اقتصادی و دارایی هیچ بخشی به نام اقتصاد مسکن یا اقتصاد ساختمان نداریم، درحالی که نیمی از اقتصاد و نیمی از نقدینگی کشور در بخش مسکن و ساختمان است. هیچ بخشی در وزارت امور اقتصادی و دارایی ما که در مورد این موضوع به‌طور علمی مطالعه کند، وجود ندارد. در بانک مرکزی هم هیچ اداره‌ای مسئول این امور نیست، اینها در حالی است که نیمی از مملکت اقتصاد ساختمان است و بیش از 65درصد مردم در این بخش فعال هستند.
