بافت‌های فرسوده، تهران را فرسوده‌تر کرده‌اند
بافت های فرسوده شهرهایی چون تهران هر سال بیشتر و بیشتر می شودکه تبدیل به پاشنه آشیل جدی در مدیریت شهری شده است.
بافت‌هایی که سال هاست سخن از برنامه و تلاش برای نوسازی آن‌ها می شود اما در عمل آنچه اتفاق می افتد، فرسوده شدن بافت های فرسوده است. نه اعتبارات و تسهیلات دولتی، کفاف نوسازی بناهای فرسوده شهری را می دهد و نه امتیازات مدیریت شهری، محرکی جدی برای مردم می شود. در این میان، برخی نوسازی ها که عمدتا شخصی و مردمی است، در احیای بافت های فرسوده صورت می گیرد اما دردی را از زخم کهنه بافت های فرسوده کم نمی کند.
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از قانون، اینکه چرا بعد از سال ها آزمون و خطا در احیای بافت های فرسوده، همچنان مشکلات زیادی پیش روی اجرای طرح ها قرار دارد و چه راهکاری می تواند به عنوان محرک اصلی در نوسازی این بافت ها در تهران محسوب شود، موضوع گفت وگو با سیدرضا میرصادقی، مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران است که پس از سال ها فعالیت حوزه عمران و مسکن، بنای طرحی تازه در بافت های فرسوده پایتخت را دارد. در ادامه، گفت وگو با مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران را می خوانید:
چرا بحث نوسازی بافت‌های فرسوده در تهران با وجود اینکه سال‌هاست که شهرداری تهران پکیج‌ها و پنل‌های مختلفی را ارائه می‌کند اما باز در عمل کاری که انجام می‌شود، ملموس نیست و همچنان نوسازی بافت‌های فرسوده ،خودش یک فرسودگی است که نیاز به نوسازی دارد، توضیح می‌دهید این چالش‌ها شامل چه چیز‌هایی است؟
جوابش فکر می‌کنم مشخص است. وقتی که شما تعریفی دارید در حوزه بافت فرسوده و باز برایش قانون می‌گذارید ولی به نتیجه نمی‌رسید، یعنی اثرگذاری و نقشه‌راه‌تان اشتباه است. اینکه اصرار می‌کنید همان نقشه را دوباره ادامه دهید، اشتباه در اشتباه است. در طول ادوار گذشته و براساس مصوبه سال 1385، قانون‌گذار تعریف می‌کند که ما سالی 10 درصد باید نوسازی در کل کشور داشته باشیم و این در شهر تهران هم ابلاغ می‌شود. پس از آن دولت و شهرداری موظف می‌شوند از طریق تبصره‌ها و بودجه و موادی که در بودجه تعریف می‌شود، شاخصه‌ای را مشخص کنند اما تهران که حالا در کل کشور هم پیشرو است، به خاطر افزایش نرخی که روی املاک اتفاق افتاده ، طی 10 و 11 سال گذشته پیشرفتی نداشتیم. در شهر تهران وقتی طبقه‌بندی املاک را می کنیم، در منطقه یک تا 6 به طور متوسط حدود 1700 تا 2000 درصد بین سال‌های 84 تا 94 افزایش نرخ داشتیم اما برای 6 منطقه پایین شهرمان، حدود 300 درصد افزایش نرخ رخ داده است.حالا کجا این اتفاقات افتاده است، در جایی که ما 354 نفر در هر هکتار داریم؛ یعنی تراکم بافت فرسوده تقریبا سه برابر متوسط شهر تهران است. حالا اگر ما متوسط را برای شرایط فعلی‌مان درنظر بگیریم، 140 نفر در هکتار است که این عدد توزیع نامناسب است. اما اینکه چرا قانون‌گذار نمی‌آید متمرکزانه چه در شورای شهر ، چه در بافت فرسوده حضور داشته باشد، این را از من سؤال نکنید،چون من اعتقاد دارم که می‌توانست این کار را انجام دهد اما نکرده است. شورای شهر می‌آید در مورد باغات شمال شهر تهران انواع و اقسام مصوبات را ارائه می دهد اما تعداد مصوباتی که برای بافت فرسوده در این 13 و 14 سال گذشته بوده را نگاه کنید، همه منوط شده به دو، سه تا تخفیفی که در حوزه صدور پروانه بوده است.پس قانون گذار شناخت نسبت به بافت نداشته است. تصمیم‌گیرنده‌هایی که برای مردم این مناطق تصمیم می‌گیرند، شناخت نداشتند یا شناخت اندک داشتند. همین امروز هم می بینیم تصمیم‌گیرندگان خیلی ساده‌اندیشی می‌کنند و می‌گویند در بافت کار سختی وجود ندارد و نوسازی این است که ملکی وجود دارد، طرف خودش نمی‌تواند هزینه ساخت بدهد، کسی می‌آید هزینه می‌کند و نصف به نصف برداشت می‌کنند! کسی به آن فکر نمی‌کند که این آدم‌ها چه کسانی هستند، به لحاظ اجتماعی و فرهنگی. چگونه می‌توانیم ملکی را که کل زمینش 35 متر مربع یا 27متر مربع است، نوسازی کنیم؟ وقتی تجمیعش می‌کنیم و کوچه را هم می‌خواهیم معبری باز کنیم، از آن ملک چیزی نمی‌ماند و کلا حذف شده است. در این شرایط ما در بافت فرسوده می‌خواهیم چه کار کنیم؟ این سوال بزرگی است که آیا می‌خواهیم ساختمان را نو کنیم؟ وقتی به بسیاری از مسئولان این حرف را می‌زنیم، اول سکوت می کنند و بعد می‌گویند نه! بعد تازه فکر می کنند که می‌خواهند چه کار کنند.
یعنی شما معتقدید بعد از این همه سال مسئولان نمی دانند بافت فرسوده چیست و برایش چه باید کرد؟
من این را به عنوان یک چالش بزرگ در بخش نوسازی می‌بینم. مسئولان نمی‌دانند در بافت با چه معضلاتی مواجه هستند. متاسفانه تصمیم‌گیرندگان ما نگاه کارشناسی را در بخش بافت فرسوده جدی نگرفتند. در این مناطق ناهنجاری‌های اجتماعی که وجود دارد، یکی از بزرگ‌ترین موانع کار است. اقتصاد محله، یکی از مقاومت‌های اجتماعی آنجاست. پس بنابراین ما در یک جمله بخواهم خلاصه کنیم، باید نوسازی را با هدف فقرزدایی جلو ببریم و در مقوله فقرزدایی باید هزینه کنیم. دولت‌ها در بحث فقرزدایی باید سوبسیدهایی را ارائه دهند و به شکل اقتصاد اهرمی به میدان آیند. یعنی شما براساس میزان طول بازویی که در اهرم ایجاد می‌کنید، می‌توانید با یک مقدار نقدینگی و هزینه کردن حجم بسیار بزرگی از سرمایه را در منطقه محرکش باشید.پس ما باید حرکتی در قالب محرک توسعه ایجاد کنیم تا بتوانیم مردم و جذابیت‌های نوسازی در محل ایجاد کنیم.
این حرکت چه باید باشد؟ در سال‌های گذشته یعنی از زمانی که سازمان نوسازی تشکیل شد، هدف اصلی این بود که بالاخره یک سازمان نقش تسهیل کننده داشته باشد و هدایتگر شود برای بحث نوسازی بافت فرسوده اما چیزی که اتفاق افتاد حداقل در 10 و 12 سال گذشته، بیشتر سازمان نوسازی و شهرداری تهران و مدیریت شهری نقش تولی‌گری ایجاد کرد؟
باورهای شما غلط است. شما هم مثل خیلی از مسئولان یک سری باورها دارید که سال‌هاست تکرارش می‌کنیم. اگریک مقدار اهل تغییر در باورهای خودمان باشیم، مشکل مردم هم حل می‌شود. یا باید مداخل مستقیم خودمان را داشته باشیم و مردم را بگذاریم کنار یا فقط بگوییم ما کاری نمی کنیم. ما برای خیلی از محلات‌مان در حوزه نوسازی یک مشکل بزرگ داریم. شهروند به چه توجیهی بسازد و نوسازی کند؟ دوم اگر خواست ملک را تخلیه کند ،کجا زندگی کند؟ این متولی اش چه کسی است؟ این اتفاقاتی که افتاده و تهران به مرز 40 درصد فعالیت در حوزه نوسازی رسیده، همگی کار خود مردم بوده است. در چندین محله وسط کوچه مردم نوسازی می‌کنند. سرکوچه هنوز معبرش باز نشده است و خانه را حراج گذاشته ولی کسی نمی‌خرد؛ چون ماشین نمی‌تواند داخل کوچه برود.
این‌ها همه روی کاغذ خوب است اما وقتی می‌خواهد اجرا شود، 9/99 درصد عملی نمی‌شود؟
من از بالا تا پایین این مشکل را دارم. از بالاترین مقامات اجرایی مملکت این باور اشتباه دارند. در مجلس صحبت می‌شود که نوسازی را چرا جدی نمی‌گیرید، نوسازی که کاری ندارد، یک ساختمانی هست که یکی نشسته پول ندارد نوسازی کند. یکی می‌سازد، او دو طبقه و دو طبقه صاحب ملک برمی‌دارد، این قدر ساده دیده می‌شود. من با این تفکر مشکل دارم چون دستم در آتش است. اول این باورها را درست کنیم. ببینیم در محلات‌مان ما فضای سبز می خواهیم. براساس قوانینی که گذاشتیم، مشکلاتی در همان مناطق ایجاد یا فرسوده‌سازی در مناطق بافت فرسوده کردیم. در سال های گذشته براساس مشوق‌هایی که برای ساخت و ساز ایجاد شد، گفتیم خیلی از محلات پارکینگ نمی‌خواهد داشته باشید ، اما آیا در آن مناطق ما خودرو نداریم؟ معبرهای‌مان چند متری است؟ الان کلانتری‌ها بیشترین معترضان مناطق نوسازی شده هستند که به دلیل نبود پارکینگ، خودروهای زیادی در این بافت ها سرقت شده است! آن وقت می‌گوییم مردم خوشان پارکینگ بسازند. ما ابتدای کارمان در سازمان تمام تلاش‌مان بر این بود که این نگاه و باورهای غلط را در نوسازی بافت فرسوده تصحیح کنیم. ما در شهر تهران که شهر پیشرو در نوسازی است، بیشتر از هفت و هشت درصد دیگر براساس شرایط رکود فعلی مسکن، جای پیشرفت نداریم و این کار را سخت‌تر می کند. اگر ما توسعه محلی را براساس محرکات توسعه یعنی کاری که وظیفه دولت و شهرداری است، انجام ندهیم، دیگر مردم نمی‌توانند حرکت کنند. 40 درصد در نوسازی پیشرفت داشتیم اما میزان پیشرفت فضای سبز، پارکینگ و معبر اضافه کردن تک‌رقمی است. یعنی از مردم عقب ماندیم و این فاجعه است. در همه جای دنیا اول معابر را خریداری و باز می‌کنند اما ما رها کردیم. سازمان نوسازی متولی نوسازی است و اگر تاکنون نکرده، اشتباه کرده است. چه آن‌هایی که برایش تعریف نکردند، چه خودش که بی‌حال بوده است. در تمام مناطق شهری، سازمان نوسازی متولی نوسازی است و باید برای این نوسازی برنامه داشته باشد. باید تجهیز منابع را بکند و در این قضیه همراهی کند؛ چون این یک کار عمومی است.ما در شهرداری درخواست کردیم برای هر محله تسهیلات ویژه براساس اقتصاد محله در نظر بگیرند و این مصوب شد. یعنی اینکه اگر در یک محله سازنده را بر اساس نرخ محله جذب می‌کنیم، این نرخ، قیمت تمام‌شده‌اش است که صرفه اقتصادی ندارد و از این رو به آن مشوق می‌دهیم. از تراکم اضافه گرفته تا خیلی موضوعات دیگر، استانداردهای‌مان را هم رعایت کنیم. یعنی معبرمان معبر باشد. در پارکینگ‌مان حداقل‌ها را رعایت کرده و فرسوده‌سازی نکنیم. کاری نکنیم مثل مسکن مهر که اولش با اشتیاق بود و بعد از کمتر از هشت سال تکمیلش کنیم. موضوع دوم این بود که ما از دولت و شهردار تهران و شورای شهر گفتیم تنخواه می‌خواهیم. اگر پول ندارید،زمین بدهید. رییس‌جمهور هم این موضوع مصوب کرد. البته در تهران بیشتر زمین ها برای شهرداری تهران بوده و زمین هایی هنور باقی مانده است. در طرح جدید،سازندگان با چهار مشخصه برای نوسازی حضور می‌یابند و زمین در اختیارشان می‌گذاریم. البته این‌ها فقط مسکونی نیست و بیشترش این است که نیازمندی محله را بتوانیم تامین کنیم. دوم اینکه پروانه مجانی می‌دهیم، یک مسیری را هم طراحی کرده‌ایم که موضوعات اداری شان در شهرداری خارج از نوبت حل شود. سوم اینکه انشعاباتی مانند آب و برق و گاز را مجانی می‌دهیم. چهارم اینکه به آن‌هاتسهیلات ارائه می‌شود. ما تمام سعی‌مان این است که سرمایه‌گذار در مناطق بیشتر از 30-20 درصد سرمایه‌گذاری نکند تا نرخ پول در بافت فرسوده را پایین بیاوریم. این به عنوان محرک توسعه در محلات حرکت ایجاد می‌کند. در بعضی از مناطق که تحول ایجاد می‌کند و مثلا در منطقه 16، گود باغ آذری 770 خانوار جابه‌جا خواهند شد. امروز نگاه فقرزدایی از شعار دیگر رد شده است یعنی شعار را مردم می‌فهمند و باید عملیاتی کنیم. من اگر خودم بدانم که نمی‌توانم کاری انجام دهم، می‌روم. به همه گفتم اگر ببینم نمی‌توانم حرکتی داشته باشم، قرار نیست که حیثیت حرفه‌ای‌ام را بگذارم یا توقع ایجاد کنم، به مردم می‌گویم نتوانستم براساس شعارهای‌مان کاری کنم. برنامه‌ریزی کردیم اما اگر همراهی نباشد و حالا کسانی که بابت تصمیم‌گیرنده در این برنامه‌ها همراهی نکنند، فکر نمی‌کنم به جایی برسیم.
برنامه جدید نوسازی بافت های فرسوده را برای چه بازه زمانی پیش بینی کرده اید؟
ما برنامه‌مان را برای سال 97 ارائه کردیم. الان مشکلات بودجه‌ای داریم و باید اختیارات را در این قضیه تعریف کنند. 123هزار پلاک فرسوده در تهران وجود دارد و سالانه 47 هزار واحد مسکونی باید نوسازی شود. اگر هزینه ساخت را در حدود متری یک میلیون و 400 هزار تومان بگیریم،سالانه چیزی در حدود 500 هزار میلیارد تومان باید هزینه ساخت بدهیم. براساس فرمولی که در خود شهر تهران درآوردیم، 1،4 درصد هزینه ای است که باید دولت و شهرداری هزینه کنند؛ به جز تسهیلاتی که از طریق وام بانکی می‌خواهد داده شود. بنابراین منابع بانکی‌مان هم باید تامین شود. ما این اعداد را اگر بگذریم کنار همدیگر در شهر تهران تقریباچیزی حدود یک سوم بودجه شهر تهران را باید بگذاریم برای بافت فرسوده. این درحالی است که نوسازی بافت فرسوده تهران اولویت یک نیست. شاید بگوییم هست و شعارش را هم می‌دهیم، ولی در حقیقت نیست.
ابهامی که در طرح نوسازی جدید وجود دارد این است که چند سال طول می‌کشد تا آماده شود، چه تضمینی وجود دارد که پس از پایان کار دولت فعلی این توسعه‌گران حاضر شوند که واحدهای‌شان را با زمین مردم تعویض کنند و روی پروژه‌های کوچک‌تر کار کنند و افرادی که در خانه‌های دربست زندگی می‌کردند، حاضر شوند در مجتمع زندگی کنند؟
اول اینکه ما در بحث بافت فرسوده برج سازی نداریم. شهرسازی تعاریفی دارد و ما تعداد طبقات‌مان حداکثر بین 10 تا 11 طبقه است. در فراخوان، زمان‌مان را حداکثر سه ساله تعیین کرده و برای عدم اجرا نیز جرایم سنگینی گذاشتیم و به ازای هر سه ماه تاخیر شرایط رو به فسخ می‌رود.آنقدر جرایم گذاشتیم که دوران رکود هم باعث نشود افراد در روغن خودشان نان را سرخ کنند.آنقدر تسهیلات ایجاد می‌کنیم برای سازنده که نرخ ساخت را پایین بیاوریم اما زمان را بالا می‌بریم. کیفیت طرح نیز مثل مسکن مهر نیست که بگوییم متری این قدر باید ساخته شود. کار را دست خود سازنده گذاشتیم که برایش جذابیت ایجاد کند.
