ایرج رهبر: لیزینگ در مسکن جوابگو نیست

در حال حاضر، تعداد خانه‌های خالی به 2/6‌میلیون واحد رسیده و 11‌درصد خانه‌های کشور خالی است. با این حال، برخی از کارشناسان بر این باورند که لیزینگ مسکن نمی‌تواند پاسخگوی نیاز بخشی از متقاضیان خرید به‌ویژه اقشار متوسط و متوسط به پایین باشد و نمی‌توان با یک نسخه واحد به تمامی نیازهای بازار مسکن پاسخ داد.

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از آرمان، ایرج رهبر، کارشناس ارشد مسکن می‌گوید: «وقتی لیزینگ در بخش مسکن جواب می‌دهد که رونق اقتصادی خیلی بالایی در کشور حکمفرما باشد. چون لیزینگ گران است، برای مسکنی که هزینه بالایی هم دارد، خیلی توجیه اقتصادی ندارد. »

معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی راه‌اندازی لیزینگ مسکن در سال آینده را محتمل خوانده است. ورود لیزینگ‌های بانکی به بخش مسکن چقدر می‌تواند موجب ورود خانه‌های خالی از سکنه به بازار شود؟

لیزینگ مسکن تازگی ندارد و قبلا هم مطرح بود، یعنی مثل لیزینگ خودروها جای اینکه تسهیلات بانکی بدهند، در کنار بانک، شرکت‌هایی که اکثرا بانکی هستند، مسکن را لیزینگ کنند. مشکل لیزینگ برای مسکن این است که مسکن نسبت به خودرو ارزش بالاتری دارد و اگر بخواهیم با نرخ‌های لیزینگ که معمولا نرخ‌های بالایی هم هستند، یعنی هرچقدر بانک‌ها نرخ سود تسهیلات بانکی‌شان باشد، معمولا لیزینگ‌ها هفت، هشت‌درصد بالاتر می‌گیرند،‌ این کار را انجام دهیم، در بخش مسکن جوابگو و مقرون به صرفه نیست،‌ به‌ویژه برای اقشار متوسط و متوسط به پایین اصلا توجیه اقتصادی ندارد. هدف اصلی متقاضیان ما خانه‌های خالی نیست، یعنی خانه‌های خالی اکثرا خانه‌های گران قیمت و لوکس هستند که افراد ضعیف و متوسط دنبال این‌گونه خانه‌ها نیستند تا از لیزینگ گران قیمت هم استفاده کنند و اینها را خریداری کنند. همین تسهیلات 80‌میلیونی که به صندوق یکمی‌ها داده می‌شود،‌ اینها از عهده پرداخت اقساط آن برنمی‌آیند با اینکه سودش هم پایین است.

چه زمانی لیزینگ در بخش مسکن جوابگو خواهد بود؟

وقتی لیزینگ در بخش مسکن جواب می‌دهد که رونق اقتصادی خیلی بالایی در کشور حکمفرما باشد، یعنی مثل سابق که بانک‌های خصوصی تسهیلاتی برای خرید مسکن یا مغازه و مراکز تجاری می‌دادند و خیلی‌ها هم می‌گرفتند و سودش و اقساطش هم بالا بود، چون توجیه اقتصادی داشت، ولی الان این‌گونه نیست، یعنی افرادی که وضع مالی خوبی دارند،‌ خودشان به‌نوعی کارشان را انجام می‌دهند. به‌نظر من، چون لیزینگ گران است، برای مسکنی که هزینه بالایی هم دارد، خیلی توجیه اقتصادی ندارد.

اخذ مالیات از خانه‌های خالی می‌تواند روش مناسبی برای ورود خانه‌های خالی به بازار باشد؟

اخذ مالیات هم یک راهکار است. چندی پیش هم،‌ معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی از اجرایی‌شدن اخذ مالیات بر خانه‌های ‌خالی خبر داده بود. اینکه آیا این سیاست می‌تواند موثر باشد یا خیر، باید به‌این نکته توجه داشته باشیم که ما هیچ‌وقت نمی‌توانیم سرمایه را با اجبار و فشار به سمتی ببریم. باید طوری برنامه ریزی کرد و باید تدبیری اندیشیده شود که سرمایه و تولید به‌صورت اتوماتیک به بخش اقتصادی مورد نظر کشیده شود، وگرنه اگر اجبار باشد، نتیجه‌ای ندارد. اینها می‌تواند کارهای کمکی باشد و در کوتاه‌مدت جواب بدهد، اما فکر اساسی برای خانه‌دارکردن مردم نیست.

چطور باید سرمایه‌ها را به بخش مسکن هدایت کرد؟

باید انگیزه‌ایجاد کنند. مردم سرمایه‌هایشان را جایی می‌برند که منافع بیشتری برایشان به‌دنبال دارد، مثلا شاهد بودیم که اخیرا مردم خیلی به سمت بازار طلا یا ارز رفتند. زمانی که نرخ سپرده بانکی 15‌درصد اعلام شد، همه فکر می‌کردند سرمایه‌ها به سمت مسکن می‌رود، اما دیدیم که‌این‌گونه نبود و درنهایت مردم سرمایه‌هایشان را به سمتی بردند که می‌دانستند برای آنها به صرفه است. منظورم این است که برای رونق هر بخشی، باید انگیزه‌ایجاد شود، یعنی طوری برنامه ریزی شود که مردم به سمت ساختن مسکن بروند، برای مثال اعلام شود که از مالیات معاف است یا تسهیلات ارزان قیمت یا زمین رایگان در اختیار تولیدکننده بگذارند یا مثلا زمینی در اختیار تولیدکننده قرار دهند که بعد از بهره‌برداری، اقساط 10‌ساله گرفته شود، یعنی دولت متناسب با نیازی که وجود دارد،‌ برای تحقق رونق باید از ابزاری که در اختیار دارد، استفاده کند؛ ابزاری مثل مالیات، بیمه، تسهیلات یا زمین‌های رایگان و امثالهم که می‌تواند کمک‌کننده باشد؛‌ نه‌اینکه گفته شود مالیات می‌گیریم. وقتی بر خانه‌های خالی که در دست اقدام است،‌ مالیات بسته شود و فرد ببیند که خانه سازی هم دیگر برایش صرفه ندارد، تصمیم دیگری می‌گیرد. کسی که تولیدکننده است، معمولا خانه‌های خالی نگه نمی‌دارد و قصدش این است که بعد از اتمام کار بلافاصله پروژه دیگری را شروع کند. مگر اینکه اتفاقی افتاده باشد، یعنی از او خانه را به قیمتی که برایش تمام شده،‌ نخرند و تولیدکننده ببیند در حال ضرر کردن است، پس تصمیم می‌گیرد خانه را نفروشد. البته اگر تولیدکننده مثلا 20 واحد ساخته و به پول دو یا سه واحد نیاز دارد،‌ آنها را هرچند به ضررش هم تمام شود، می‌فروشد تا بدهی‌هایش را پرداخت کند و بقیه واحدها را نمی‌فروشد، چون ضرر اساسی می‌کند. بنابراین دولت باید امکانات و تمهیداتی بیندیشد که تولیدکننده ضرر نکند و واحدهایی که در اختیارش است را با نرخ مناسب بفروشد و مجدد در جایی دیگر کارش را شروع کند.