رخوت در بازار مسکن

اکنون با اتخاذ تصمیماتی از سوی بانک مرکزی قیمت مسکن تا 16درصد افزایش قیمت داشته است. البته به گفته کارشناسان این نشانه رونق بازار نیست به این دلیل که متقاضیان فعلی متقاضیان اصلی نسیتند بلکه دلالان هستند و از طریق سفته‌بازی و تقاضای صوری قیمت مسکن را افزایش داده‌اند؛ بنابراین اکنون هجوم سرمایه‌ها به سوی نظام بانکی برای دریافت سود ۲۰ درصد گواهی سپرده، افزایش تقاضای خرید دلار و سرازیر شدن سرمایه‌ها در این بازار، بالا بردن قیمت‌های پیشنهادی و احتمال ورشکستگی صندوق پس‌انداز مسکن یکم به عنوان مهم‌ترین کانال پرداخت وام به خریداران مسکن، شرایط رونق بازار مسکن را تحت تاثیر قرار داده است.

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از قانون، بررسی وضعیت معاملات مسکن در بهمن نشان می‌دهد بازار مسکن پس از چند ماه قرار گرفتن در مسیر رونق، در بهمن دچار افت شده است. به این دلیل که تب دلار و افزایش قیمت‌های پیشنهادی، خریداران مسکن را با تعلل روبه رو کرد و کاهش قدرت پمپاژ نقدیگی به طرف تقاضا این بازار را تهدید می‌کند.

کاهش جذابیت بازار مسکن در شب عید

مشاوران املاک می‌گویند که شب عید سال گذشته بازار رونق بهتری داشت اما با این وجود در ماه‌های قبل شاهد افزایش قرادادهای خرید و فروش بودیم بازار رونقی نداشته است.گزارش‌های میدانی از سطح مشاوران املاک نشان می‌دهد معاملات مسکن در بهمن تحت تاثیر جهش یک‌باره قیمت‌های پیشنهادی از سوی برخی فروشندگان واحدهای نوساز با افت حدود ۱۰ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل همراه شده است. بازار مسکن که شرایط پیش رونق خود را از ابتدای مهر امسال آغاز کرده، به نظر می‌رسد در بهمن با افت نقطه به نقطه معاملات مواجه شده است. بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد که بالا بردن قیمت‌های پیشنهادی از سوی برخی فروشندگان واحدهای نوساز تاثیر نامطلوبی بر روند معاملات داشته و قراردادها با کاهش حدود ۱۰ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل همراه شده است. سیاست‌های اخیر بانک مرکزی و بسته سه‌گانه آن به منظور جذب نقدینگی و حرکت آن از بازار ارز به سمت شبکه بانکی، تغییراتی را به وجود آورده است. دو مورد از این سیاست‌های مربوط به ارائه گواهی سپرده اعم از ریالی و ارزی با سود 20درصد می‌‎شود. کارشناسان معتقدند که این طرح می‌تواند موجب افزایش جذابیت سپرده‌گذاری و کاهش جذابیت بازار مسکن شود.

هفت خوان مسکن یکم

از سوی دیگر نگرانی‌ها از ورشکستگی صندوق پس‌انداز مسکن یکم به عنوان مهم‌ترین طرح دولت برای خانه‌دار شدن اقشار میانی، افزایش یافته است. بعد از اینکه مدیرعامل بانک مسکن نسبت به افزایش خروجی‌های این صندوق ابراز نگرانی کرد، پیشنهاد داد که دولت از صندوق توسعه ملی برای کمک به تسهیلات‌دهی این صندوق استفاده کند. کارشناسان هم پیش از این نسبت به از دست رفتن خوداتکایی صندوق پس‌انداز مسکن یکم هشدار داده بودند. از زمان راه‌اندازی صندوق پس‌اندازمسکن یکم در ۱۸خرداد ۱۳۹۴ تاکنون ۳۵۷ هزار خانه اولی برای دریافت تسهیلات سپرده‌گذاری کرده‌اند و ۳۳ هزار فقره تسهیلات پرداخت شده است. این حجم از تسهیلات هنوز نگران کننده نیست اما به گفته‌ مدیرعامل بانک مسکن، این فرآیند رو به افزایش است و هر هفته به حجم تسهیلات پرداختی افزوده می‌شود. سود این تسهیلات هم‌اکنون ۹.۵ درصد است که در بافت فرسوده به هشت درصد کاهش می‌رسد؛ بنابراین به عنوان پایین‌ترین نرخ سود تسهیلات بانکی از جذابیت خوبی برای متقاضیان خرید مسکن برخوردار است.

پیشنهاد مدیرعامل بانک مسکن

مدیر عامل بانک مسکن این اواخر نیز پیشنهادی در خصوص ارائه تسهیلات به متقاضیان مسکن داده و گفته است که بانک مرکزی باید این پیشنهاد را قبول کند. ابوالقاسم رحیمی انارکی، روز گذشته از درخواست تاسیس موسسات پس‌انداز و تسهیلات منطقه‌ای مسکن خبر داد و گفته است:‌ امکان‌سنجی تاسیس این موسسات در حال انجام است و پس از تایید این درخواست به بانک مرکزی ارسال خواهد شد. این موسسات در یک منطقه محدود فعالیت خواهند داشت و تسهیلات خود را باید در آن منطقه که ایجاد می‌شوند با شعاع 30 تا 40 کیلومتر ارائه کنند اما منابع خود را می‌توانند از سراسر کشور جمع‌آوری کنند. برای تاسیس این مو سسه دو درخواست ارائه شده است و این درخواست در حال امکان‌سنجی است. بنابراین اگر تایید شد به بانک مرکزی ارسال می‌شود. به گفته او این موسسات در حقیقت مثل یک بانک کوچک عمل خواهند کرد و تک شعبه‌ای خواهند بود. این موسسات منابع را از منطقه و سایر نقاط جمع‌آوری کرده و تسهیلات ساخت برای عمران و آبادانی در همان منطقه و حتی برای خرید اعطا خواهند کرد. تسهیلات این موسسات برای بافت های ناکارآمد شهری مورد استفاده بیشتری قرار خواهد گرفت.

گذشته تا امروز

بازار مسکن در دولت دهم، رشد نامتعارف و حبابی را از سال ۸۹ تا نیمه اول ۹۲ از سرگذراند و از نیمه دوم سال ۹۲ وارد دوران رکود شد. این رکود تا اواخر سال ۹۴ عمیق و عمیق تر شد، سوداگران این بازار نیز فعالیت خود را از سرگرفتند و از سال ۹۵، تحرکاتی در بازار مسکن تهران به شکل قطره چکانی ایجاد شد. که به گفته کارشناسان نمی‌توان آن را نشانه‌ای از رونق در بازار دانست. سایه رکود به آرامی از سر بازار مسکن برداشته می‌شد و آثار رونق به چشم می‌خورد. بهبود درآمدهای نفتی و نرخ رشد اقتصادی به دلیل رفع تحریم‌های هسته‌ای و افزایش چشمگیر وام‌های خرید مسکن در دولت اول روحانی، تاثیرات مثبتی بر بازار مسکن برجا گذاشتند اما حجم خانه‌های نوساز و خالی از سکنه بیشتر از آن بود که بازار را به طور کامل از رکود نجات دهد.

سیاست‌های خاک خورده و کوتاه مدت بانک مرکزی

در این میان دشمن جان بازار مسکن سرمایه‌های طلایی (طلا و سکه) و بانکی هستند که دولت در همه حال سود زیادی را برای آن‌ها در نظر می‌گیرد. به طوری که نرخ بالای سود سپرده های بانکی، تاثیرات نامطلوبی بر بازار مسکن برجای می‌گذارد و می‌توان آن را یکی از دلایل طولانی شدن رکود مسکن دانست. به این ترتیب در حال حاضر نرخ های بالای سود بانکی و حجم بالای خانه‌های خالی همچون دیواری پیش روی بازار مسکن قرار گرفته‌اند. بانک مرکزی از یک سو سیاست کاهش نرخ سود بانکی را در پیش می‌گیرد و از سوی دیگر پرداخت گواهی سپرده ارزی،‌ریالی و سکه‌ای با سودهای 20درصدی را اعلام می‌کند. این در حالی‌است که کارشناسان اقتصادی و بانکی بارها هشدار داده‌‌اند که وضعیت اقتصاد کشور تنها با واقعی کردن نرخ ارز امکان پذیر خواهد بود و سیاست‌هایی دیگری که امروز اجرایی می‌شود، کوتاه مدت بوده و راه چاره‌‌ای برای وضعیت نابسامان امروز اقتصاد کشور نیستند.

پیش بینی ناممکن

پیش بینی آینده بازار مسکن همیشه از دشوارترین اموری بوده است که تحلیلگران با آن دست و پنجه نرم کرده‌اند. به این ‌دلیل که هنوز بازار مسکن در ایران یک بازار سرمایه‌ای است و عواملی همچون تعدد بازیگران بازار مسکن، سیاست‌های دولت های مختلف، تغییرات نرخ تورم، فراز و فرود نرخ بهره بانکی، بازارهای جایگزین سرمایه‌گذاری (همچون بانک‌ها، بورس، طلا و دلار) خط‌مشی‌های حمایت بانک ها در تزریق پول و وام به بخش مسکن، روند هرم جمعیت و ازدواج و تقاضای مسکن و ده‌ها عامل دیگر از مواردی هستند که پیش‌بینی آینده بازار مسکن را ناممکن می‌سازد. اکنون پیش‌بینی‌های متنوعی در خصوص آینده بازار مسکن مطرح می‌شود اما آنچه که بیشتر از سوی کارشناسان مطرح می‌شود، این است که بازار مسکن به این زودی طعم رونق را نمی‌چشد.

مصیبت بازار مسکن

به اعتقاد محمدکهندل، کارشناس اقتصادی متاسفانه مسئولان برنامه‌ای برای کارهایی که نباید انجام بدهند و کارهایی که باید انجام دهند ندارند و این موجب ایجاد مشکلاتی در سیستم اقتصادی کشور می‌شود. در حال حاضر سوالی که مطرح می‌شود این است که چگونه با رونق تورمی موجود در جامعه قیمت مسکن افزایش پیدا کرده است؟ افزایش شدید مسکن در شرایط فعلی دلیلی به جز سفته بازی و معاملات صوری ندارد. حدود چند ماهی است که بخش مسکن شوک قابل توجهی را تجربه کرده و این برای اقتصاد سم است. متاسفانه اکنون دلالان و افرادی که نیاز به مسکن ندارند وارد بازار شده‌ و افزایش حبابی قیمت مسکن را ایجاد کرده‌اند. در این میان جوانی که می‌خواهد صاحب خانه شود دیگر قدرت خرید نداردو به جای اینکه منابع به بخش تولید و اشتغال تزریق شود به جیب دلالان و سودجویان ریخته می‌شود.