چرا نظام مسکن ایران نیازمند بازآفرینی است؟

حمیدرضا رضوانی‌پور - مدیرعامل تعاونی مسکن کارکنان وزارت نفت: در دهه‌های گذشته، سیاست‌های مختلفی با هدف افزایش تولید و عرضه مسکن اجرا شده است؛ از واگذاری زمین و پرداخت تسهیلات بانکی تا اجرای طرح‌های گسترده ساخت‌وساز. بااین‌حال، استمرار مشکلات نشان می‌دهد که مسئله مسکن را نمی‌توان صرفاً با افزایش تعداد واحد‌های ساختمانی حل کرد.

حال پرسش بنیادی این است: آیا مشکل مسکن ایران فقط کمبود تولید است یا نظام حاکم بر تأمین مالی، سرمایه‌گذاری، مشارکت مردم و حکمرانی مسکن نیز نیازمند بازآفرینی است؟

برای پاسخ به این پرسش، باید چند نارسایی ساختاری را مورد توجه قرار داد.

۱. گسست میان سرمایه‌گذاری و تولید مسکن:

مسکن در اقتصاد ایران سه کارکرد هم‌زمان دارد: سرپناه، سرمایه‌گذاری و حفظ ارزش دارایی. در شرایطی که بخش مهمی از سرمایه‌ها با هدف حفظ ارزش وارد بازار املاک می‌شوند، لزوماً همه این منابع به تولید واحد‌های جدید اختصاص پیدا نمی‌کنند. در نتیجه، ممکن است سرمایه‌گذاری در دارایی‌های ملکی افزایش یابد، اما این افزایش به همان نسبت موجب توسعه ظرفیت تولید مسکن نشود.

چالش اصلی، نبود سرمایه نیست؛ بلکه ناتوانی در هدایت مؤثر سرمایه‌ها از بازار دارایی‌های موجود به چرخه تولید مسکن است.

۲. پراکندگی سرمایه‌های خرد و محدودیت دسترسی به سرمایه‌گذاری مولد:

در جامعه، حجم قابل توجهی از منابع مالی در قالب پس‌انداز‌های خرد خانوار‌ها پراکنده است. هر یک از این منابع ممکن است به‌تنهایی برای ورود به یک پروژه ساختمانی کافی نباشد، اما تجمیع سازمان‌یافته آنها می‌تواند ظرفیت مالی قابل توجهی ایجاد کند. نظام سنتی سرمایه‌گذاری در مسکن، عمدتاً بر سرمایه‌گذاران بزرگ، آورده‌های سنگین و تسهیلات بانکی متکی است. به همین دلیل، بسیاری از خانوار‌ها امکان مشارکت تدریجی در تولید و مالکیت دارایی‌های ملکی را ندارند. در چنین شرایطی، سرمایه‌های خرد یا از چرخه تولید مسکن خارج می‌مانند یا به بازار‌هایی هدایت می‌شوند که الزاماً ارزش افزوده تولیدی ایجاد نمی‌کنند.

۳. فقدان بستر نهادی مناسب برای مشارکت مردمی:

مشارکت اقتصادی مردم صرفاً با دعوت به سرمایه‌گذاری تحقق پیدا نمی‌کند.

مردم برای مشارکت پایدار به یک ساختار سازمان‌یافته نیاز دارند؛ ساختاری که بتواند منابع مالی را تجمیع کند، حقوق مشارکت‌کنندگان را به رسمیت بشناسد، تصمیم‌گیری جمعی را سامان دهد و بر اجرای تعهدات نظارت کند.

یکی از ظرفیت‌های مهم و کمتر بهره‌برداری‌شده در اقتصاد مسکن ایران، نهاد تعاونی است.

تعاونی مسکن، در صورت برخورداری از حکمرانی حرفه‌ای، شفافیت مالی، نظارت مؤثر و مدیریت تخصصی، می‌تواند بستری مناسب برای سازمان‌دهی سرمایه‌های مردمی و اتصال آنها به پروژه‌های واقعی ساختمانی باشد. در این الگو، مردم صرفاً خریدار نهایی واحد مسکونی نیستند؛ بلکه می‌توانند در چارچوب حقوق و تعهدات مشخص، در فرآیند تأمین مالی و خلق ارزش مشارکت داشته باشند.

۴. محدودیت ابزار‌های سنتی تأمین مالی:

حتی اگر بستر نهادی مناسب برای مشارکت مردمی فراهم باشد، استفاده از روش‌های سنتی جذب سرمایه به‌تنهایی پاسخ‌گوی نیاز پروژه‌های بزرگ ساختمانی نخواهد بود. پروژه‌های مسکونی و چندمنظوره به منابع مالی قابل توجه، مستمر و قابل برنامه‌ریزی نیاز دارند. از سوی دیگر، توان مالی خانوار‌ها یکسان نیست و بسیاری از افراد نمی‌توانند در یک مقطع زمانی، آورده‌های سنگین پرداخت کنند. بنابراین، نظام تأمین مالی مسکن باید امکان مشارکت تدریجی و متناسب با ظرفیت اقتصادی افراد را فراهم سازد. در این نقطه، ضرورت استفاده از ابزار‌های نوین تأمین مالی آشکار می‌شود.

توکن‌سازی دارایی‌های واقعی می‌تواند امکان تعریف واحد‌های کوچک‌تر مشارکت اقتصادی، ثبت و رهگیری حقوق مرتبط با سرمایه‌گذاری و مدیریت دقیق‌تر آورده‌های مشارکت‌کنندگان را فراهم کند؛ مشروط بر آنکه از پشتوانه حقوقی معتبر، شفافیت اطلاعات و سازوکار‌های نظارتی مناسب برخوردار باشد.

اما باید به یک واقعیت مهم توجه داشت که توکن‌سازی به‌تنهایی نمی‌تواند مسئله تأمین مالی مسکن را حل کند؛ همان‌گونه که تشکیل تعاونی، بدون برخورداری از ابزار‌های کارآمد تجهیز سرمایه، لزوماً به تأمین مالی موفق پروژه‌ها منجر نمی‌شود.

۵. مشارکت مردمی و هدایت سرمایه‌ها؛ ضرورتی راهبردی در اندیشه اقتصادی رهبر شهید انقلاب:

ضرورت مشارکت مردم در اقتصاد و هدایت سرمایه‌های پراکنده به سمت فعالیت‌های مولد، از جمله محور‌های مورد تأکید رهبر شهید انقلاب اسلامی، حضرت آیت‌الله العظمی خامنه‌ای (ره)، بوده است. ایشان در بیانات دوم شهریور ۱۳۹۹ تصریح کردند: «این نقدینگی موجود باید مدیریّت بشود و هدایت بشود به سمت تولید» و در سخنرانی نوروزی اول فروردین ۱۴۰۴ نیز بر اهمیت سرمایه‌گذاری مردم، معرفی فرصت‌های سرمایه‌گذاری و ضرورت تأمین امنیت سرمایه تأکید فرمودند.

این رویکرد نشان می‌دهد که مسئله اساسی اقتصاد کشور، صرفاً کمبود منابع مالی نیست؛ بلکه ایجاد سازوکار‌های مطمئن، شفاف و کارآمد برای تبدیل نقدینگی پراکنده به سرمایه‌گذاری مولد نیز اهمیت بنیادین دارد. در حوزه مسکن، تحقق این رویکرد مستلزم عبور از مشارکت‌های فردی و غیرسازمان‌یافته و حرکت به سمت الگو‌های نهادمند سرمایه‌گذاری مردمی است.

از این منظر، نهاد تعاونی می‌تواند بستر سازمان‌دهی مشارکت و تجمیع سرمایه‌های خرد باشد و ابزار‌های نوین تأمین مالی، از جمله توکن‌سازی دارایی‌های واقعی، در صورت برخورداری از الزامات حقوقی و نظارتی، ظرفیت تجهیز و مدیریت این منابع را تقویت کنند. بنابراین، پیوند مشارکت سازمان‌یافته مردم با ابزار‌های نوین تأمین مالی را می‌توان یکی از مسیر‌های عملیاتی تحقق سیاست هدایت نقدینگی به سمت تولید و سرمایه‌گذاری در بخش مسکن دانست.

۶. ضرورت پیوند نهاد تعاونی و ابزار نوین تأمین مالی:

راه‌حل پیشنهادی برای بازآفرینی نظام تأمین مالی مسکن، در پیوند دو ظرفیت مکمل نهفته است:

نخست، تعاونی به‌عنوان بستر نهادی مشارکت مردمی؛ دوم، توکن‌سازی به‌عنوان ابزار نوین تجهیز و سازمان‌دهی سرمایه.

تعاونی می‌تواند وظیفه سازمان‌دهی اعضا، مدیریت پروژه، تجمیع منابع، صیانت از منافع مشارکت‌کنندگان و ایجاد ساختار پاسخ‌گویی را بر عهده گیرد. در مقابل، توکن‌سازی می‌تواند امکان مشارکت تدریجی با مبالغ متنوع، ثبت شفاف سهم اقتصادی افراد و مدیریت فناورانه جریان سرمایه را تقویت کند. در این الگو، تعاونی به سرمایه‌های خرد مردم ساختار و هویت جمعی می‌بخشد و توکن‌سازی امکان تجمیع و مدیریت کارآمدتر آنها را فراهم می‌کند.

به بیان ساده:

تعاونی، بستر مشارکت است؛ توکن‌سازی، ابزار تأمین مالی؛ و حاصل پیوند این دو، ظرفیت تبدیل سرمایه‌های خرد و پراکنده به سرمایه‌ای کلان، سازمان‌یافته و مولد است.

البته تحقق این ظرفیت، مستلزم رعایت حقوق اعضا، نظارت مالی، اعتبارسنجی پروژه، مدیریت ریسک و تعیین دقیق ماهیت حقوقی توکن‌هاست. هیچ ابزار مالی، به‌تنهایی جایگزین مدیریت حرفه‌ای و اعتماد عمومی نخواهد شد.

سخن پایانی؛ بازآفرینی از مسیر مشارکت سازمان‌یافته مردم

بازآفرینی نظام مسکن، صرفاً به معنای تغییر روش ساخت یا افزایش حجم تسهیلات بانکی نیست؛ بلکه مستلزم بازطراحی سازوکار‌های مشارکت مردم، تجهیز سرمایه و مدیریت پروژه‌های ساختمانی است. تجربه نشان داده است که اتکای صرف به منابع دولتی، تسهیلات بانکی یا سرمایه‌گذاران بزرگ، برای پاسخ‌گویی پایدار به نیاز مسکن کافی نیست. ضروری است ظرفیت سرمایه‌های خرد مردم نیز در چارچوب نهاد‌های معتبر و با استفاده از ابزار‌های نوین مالی، به چرخه تولید مسکن متصل شود.

در این میان، پیوند نهاد تعاونی با فناوری توکن‌سازی می‌تواند یکی از الگو‌های قابل بررسی برای بازآفرینی نظام سرمایه‌گذاری و تأمین مالی مسکن در ایران باشد. الگویی که در آن، سرمایه‌های کوچک به‌جای پراکندگی، تجمیع می‌شوند؛ مشارکت‌های فردی به قدرت اقتصادی جمعی تبدیل می‌شوند و منابع مالی به‌جای گردش صرف در بازار دارایی‌های موجود، امکان ورود به فرآیند تولید و توسعه شهری را پیدا می‌کنند.

آینده مسکن ایران را تنها با ساخت واحد‌های بیشتر نمی‌توان تضمین کرد؛ باید نظامی ساخت که در آن، مردم بتوانند با سرمایه‌های کوچک خود در خلق پروژه‌های بزرگ مشارکت کنند؛ و این، نقطه آغاز بازآفرینی نظام مسکن است.

منابع:

• بیانات رهبر انقلاب در ارتباط تصویری با هیئت دولت، ۲ شهریور ۱۳۹۹، پایگاه اطلاع‌رسانی KHAMENEI.IR.

• بیانات رهبر انقلاب در سخنرانی نوروزی، ۱ فروردین ۱۴۰۴، پایگاه اطلاع‌رسانی KHAMENEI.IR.