تقاضای مرموز در بازار مسکن | چه عاملی خریداران را دوباره به بازار ملک کشانده است؟

مسکن و شهرسازی - بهشاد بهرامی: سرمایه‌گذاری که در تیرماه برای خرید آپارتمان در تهران به بازار مراجعه کرده و دست خالی برگشته، اکنون با شرایط متفاوتی روبه‌روست. قیمت دلاری مسکن نسبت به آن زمان حدود یک‌پنجم کاهش یافته و بخشی از خریداران، این فاصله را فرصتی برای ورود به بازار می‌دانند. اما یک مساله همچنان باقی است: در شرایطی که احتمال درگیری نظامی دوباره مطرح است، آیا خرید دارایی‌ای که فروش آن ممکن است ماه‌ها طول بکشد، تصمیم مناسبی است؟

تا همین چندی پیش، انتظار می‌رفت نااطمینانی سیاسی خریداران را از بازار مسکن دور نگه دارد. اکنون نشانه‌هایی از تغییر این رفتار دیده می‌شود. مهدی بهداد، تحلیلگر اقتصاد مسکن، در گفت‌و‌گو با اقتصادآنلاین از ورود موج تازه تقاضای سرمایه‌ای در یک ماه گذشته خبر می‌دهد؛ تقاضایی که به گفته او، هم در خرید‌های اشتراکی اطراف تهران دیده می‌شود و هم در بازار آپارتمان‌های لوکس.

این تغییر رفتار پرسش تازه‌ای ایجاد می‌کند: آیا سرمایه‌گذاران ریسک جنگ را کمتر از گذشته جدی می‌گیرند یا کاهش قیمت دلاری و انتظار افزایش هزینه ساخت، انگیزه‌ای قوی‌تر از نگرانی‌های سیاسی ایجاد کرده است؟

قیمت دلاری مسکن؛ افت تابستانی و بازگشت مهرماه

بررسی داده‌های قیمت پیشنهادی مسکن تهران نشان می‌دهد ارزش دلاری هر مترمربع آپارتمان در ۲۳ تیر ۱۴۰۵، برابر با ۱۴ ژوئیه ۲۰۲۶، حدود هزار و ۳۷۱ دلار بوده است. این رقم در هفته‌های بعد کاهش یافت و در ۱۴ مهر، برابر با ۶ اکتبر، به هزار و ۳۴ دلار رسید.

به این ترتیب، قیمت دلاری مسکن در کمتر از سه ماه حدود ۲۵ درصد پایین آمد. با این حال، مسیر بازار در مهر تغییر کرد. شاخص در ۲۱ مهر به هزار و ۸۱ دلار و در ۲۸ مهر به هزار و ۱۰۸ دلار رسید؛ افزایشی نزدیک به ۷ درصد نسبت به کف مهرماه.

با وجود این بازگشت، قیمت دلاری مسکن در آخرین مقطع بررسی‌شده همچنان حدود ۱۹ درصد پایین‌تر از سطح تیرماه قرار داشت.

این ارقام بر پایه قیمت‌های پیشنهادی محاسبه شده‌اند و نباید آنها را با قیمت معاملات قطعی یکسان دانست. همچنین کاهش قیمت دلاری لزوما به معنای ارزان‌شدن ریالی خانه نیست؛ اگر نرخ ارز سریع‌تر از قیمت مسکن افزایش یابد، ارزش دلاری ملک کاهش پیدا می‌کند.

اما برای سرمایه‌گذاری که دارایی خود را به دلار یا طلا نگه داشته، همین تغییر نسبت قیمت‌ها اهمیت دارد. او ممکن است امروز با همان میزان دارایی، امکان خرید متراژ بیشتری نسبت به تابستان داشته باشد.

پرسش این است که آیا چنین مزیتی برای پذیرفتن ریسک ورود به بازار مسکن کافی است؟

چرا خریداران دوباره وارد بازار شده‌اند؟

مهدی بهداد، تحلیلگر اقتصاد مسکن، معتقد است طی یک ماه گذشته موج تازه‌ای از تقاضای سرمایه‌ای وارد بازار ملک شده است.

او برای توضیح این رفتار به دو عامل اشاره می‌کند. نخست، تغییر واکنش بخشی از سرمایه‌گذاران به اخبار جنگ است. به گفته بهداد، انتشار مداوم اخبار مربوط به احتمال درگیری نظامی باعث شده برخی فعالان بازار حساسیت پیشین خود را نسبت به این اخبار از دست بدهند و تصمیم‌های اقتصادی‌شان را مستقل از این نگرانی‌ها دنبال کنند.

این برداشت به معنای کاهش واقعی احتمال جنگ نیست. آنچه بهداد توصیف می‌کند، تغییر در نحوه مواجهه گروهی از سرمایه‌گذاران با خطری است که برای مدتی طولانی در فضای اقتصادی حضور داشته است.

عامل دوم به ارزیابی سرمایه‌گذاران از بازار‌های رقیب مربوط می‌شود. بهداد معتقد است بخشی از فعالان بازار به این نتیجه رسیده‌اند که قیمت دارایی‌هایی مانند سهام و طلا به سطوح نامناسبی برای سرمایه‌گذاری رسیده و به همین دلیل، در حال خروج از این بازار‌ها و بررسی فرصت‌های دیگر هستند.

از نگاه او، بازار مسکن یکی از مقصد‌های این سرمایه‌هاست.

قیمت مصالح چه پیامی برای سرمایه‌گذاران دارد؟

بهداد عامل دیگری را نیز در تصمیم خریداران مؤثر می‌داند: افزایش قابل توجه قیمت مصالح ساختمانی طی ماه‌های گذشته.

به اعتقاد او، رشد هزینه‌های ساخت به اندازه‌ای بوده که بهای تمام‌شده مسکن در سال آینده با افزایش قابل‌توجهی روبه‌رو خواهد شد. چنین انتظاری می‌تواند خریدار سرمایه‌ای را به این نتیجه برساند که تعویق خرید، هزینه بیشتری برای او ایجاد خواهد کرد.

منطق این تصمیم روشن است. اگر ساخت یک واحد جدید در آینده گران‌تر تمام شود، سازندگان برای عرضه واحد‌های تازه با قیمت‌های فعلی با محدودیت بیشتری مواجه می‌شوند. سرمایه‌گذار ممکن است از همین امروز انتظار افزایش قیمت ملک را داشته باشد.

از خرید‌های اشتراکی اطراف تهران تا آپارتمان‌های لوکس

بهداد برای توضیح تغییر رفتار سرمایه‌گذاران به دو اتفاق در بازار اشاره می‌کند که از نظر نوع خریدار و میزان سرمایه، تفاوت زیادی با یکدیگر دارند.

نخست، افزایش خرید‌های اشتراکی در اطراف تهران است. به گفته او، افرادی که به‌تنهایی سرمایه کافی برای خرید ملک ندارند، پول خود را با چند نفر دیگر تجمیع می‌کنند و به‌صورت مشترک وارد بازار می‌شوند.

این شیوه به سرمایه‌گذاران خرد امکان می‌دهد با منابع محدودتری در مالکیت ملک شریک شوند. با این حال، سرمایه‌گذاری مشترک یک محدودیت مهم دارد: اگر یکی از شرکا به پول خود نیاز پیدا کند، فروش سهم او یا کل ملک ممکن است به توافق دیگران وابسته باشد.

در سوی دیگر بازار، بهداد از افزایش شدید تقاضا برای املاک لوکس و گران‌قیمت خبر می‌دهد.

برخلاف خرید‌های اشتراکی که با تجمیع سرمایه‌های کوچک انجام می‌شود، خریداران این بخش معمولا به منابع مالی بیشتری دسترسی دارند. منابعی که به نظر می‌رسد از سمت سایر بازار‌های دارایی همچون ارز به این بخش هدایت می‌شوند. حضور این دو گروه نشان می‌دهد تقاضای سرمایه‌ای مورد اشاره بهداد به یک سطح مشخص از بازار محدود نیست.

سرمایه‌گذاران چه ریسکی را پذیرفته‌اند؟

ورود خریداران تازه در شرایط نااطمینانی سیاسی، یک تفاوت اساسی میان مسکن و سایر دارایی‌ها را برجسته می‌کند.

سرمایه‌گذار در بازار طلا یا سهام معمولا می‌تواند دارایی خود را در مدت کوتاه‌تری بفروشد. اما فروش آپارتمان به پیدا شدن خریدار، توافق بر سر قیمت و طی مراحل انتقال مالکیت وابسته است. در دوره‌های رکود، این فرآیند ممکن است ماه‌ها طول بکشد.

همین ویژگی می‌تواند کاهش قیمت دلاری مسکن را برای دو سرمایه‌گذار به دو شکل متفاوت معنا کند.

کسی که به دنبال سود کوتاه‌مدت است یا احتمال می‌دهد در ماه‌های آینده به پول خود نیاز داشته باشد، ممکن است خرید ملک را پرریسک بداند. اگر ناچار به فروش فوری شود، شاید مجبور باشد تخفیف قابل‌توجهی بدهد.

اما سرمایه‌گذاری که به نقدینگی خود در کوتاه‌مدت نیاز ندارد، ممکن است حاضر باشد این ریسک را بپذیرد؛ به‌ویژه اگر بتواند ملکی مناسب را پایین‌تر از قیمت مورد انتظار فروشنده خریداری کند.

از این منظر، مساله فقط قیمت دلاری امروز نیست. مدت زمانی که سرمایه‌گذار می‌تواند دارایی خود را نگه دارد نیز در تصمیم او نقش دارد.

در شرایط نااطمینانی، منتظرماندن هم ارزش اقتصادی پیدا می‌کند. سرمایه‌گذاری که امروز خرید نمی‌کند، امکان تصمیم‌گیری در آینده را برای خود حفظ کرده است. در مقابل، خریدار ملک بخش بزرگی از نقدینگی خود را به دارایی‌ای تبدیل می‌کند که خروج از آن آسان نیست.

به همین دلیل، بازگشت برخی سرمایه‌گذاران به بازار لزوما به معنای آن نیست که همه خریداران، قیمت‌های فعلی را فرصت مناسبی می‌دانند.

سه مسیر احتمالی پیش روی بازار مسکن

ورود تقاضای سرمایه‌ای در یک ماه گذشته، به‌تنهایی مسیر ماه‌های آینده را مشخص نمی‌کند. رفتار این خریداران تا حد زیادی به تحولات سیاسی، نرخ ارز و وضعیت معاملات بستگی خواهد داشت.

مسیر نخست؛ کاهش تنش‌های سیاسی

اگر نگرانی از درگیری نظامی کاهش پیدا کند، ممکن است بخشی از خریدارانی که تاکنون منتظر مانده‌اند، تصمیم خود را عملی کنند. در این وضعیت، افزایش معاملات قطعی می‌تواند نشانه مهم‌تری از بازگشت بازار باشد.

با این حال، کاهش تنش ممکن است بر نرخ ارز نیز اثر بگذارد. بنابراین، حتی اگر قیمت ریالی مسکن تغییر زیادی نکند، قیمت دلاری آن می‌تواند جابه‌جا شود.

مسیر دوم؛ ادامه نااطمینانی بدون وقوع جنگ

در این وضعیت، ممکن است رفتاری که بهداد توصیف می‌کند ادامه پیدا کند: بخشی از سرمایه‌گذاران با وجود اخبار سیاسی وارد بازار شوند و گروهی دیگر همچنان ترجیح دهند نقد بمانند.

نتیجه می‌تواند بازاری باشد که در آن معاملات سرمایه‌ای در بعضی مناطق افزایش پیدا می‌کند، اما رونق فراگیری شکل نمی‌گیرد. خرید‌های اشتراکی و تقاضا برای املاک خاص نیز ممکن است در چنین شرایطی ادامه یابد.

مسیر سوم؛ آغاز درگیری نظامی تازه

اگر جنگ دوباره آغاز شود، شرایط می‌تواند به‌سرعت تغییر کند. افزایش نااطمینانی، اختلال احتمالی در خدمات بانکی و فرایند‌های ثبت معاملات و عقب‌نشینی خریداران ممکن است نقدشوندگی مسکن را کاهش دهد.

در چنین وضعیتی، حتی سرمایه‌گذارانی که امروز قیمت‌ها را مناسب می‌دانند، ممکن است خرید‌های بعدی خود را متوقف کنند.

البته وقوع جنگ لزوما به معنای کاهش یکسان قیمت تمام املاک نیست. ممکن است فروشندگان نیازمند نقدینگی تخفیف بدهند، در حالی که دیگر مالکان ترجیح دهند ملک خود را از بازار خارج کنند.