مشکل مسکن، کمبود ساختمان نیست!

حسین قریب گرکانی - تحلیلگر اقتصاد دیجیتال؛ از مسکن مهر تا نهضت ملی مسکن، دولت‌ها با نام‌های متفاوت به یک صورت‌مسئله مشترک رسیده‌اند؛ اگر تعداد واحدهای مسکونی افزایش پیدا کند، قیمت کنترل می‌شود و خانوارها می‌توانند صاحب‌خانه شوند. اما تجربه‌ی بازار مسکن ایران نشان می‌دهد که رابطه‌ی میان ساختن و خانه‌دار شدن، به این سادگی‌ها نیست.

ایران به ساخت مسکن نیاز دارد و کاهش سرمایه‌گذاری ساختمانی و کمبود عرضه در برخی شهرها واقعیت دارد. اما مسئله‌ی امروز فقط تعداد ساختمان‌ها نیست؛ مسئله این است که بخش بزرگی از خانوارها دیگر توان دسترسی به ساختمان‌هایی را که وجود دارند یا ساخته می‌شوند، ندارند.

یک آمار قدیمی، اما معنادار، این تناقض را نشان می‌دهد. در سرشماری سال ۱۳۹۵ حدود ۲.۶ میلیون واحد مسکونی خالی در کشور ثبت شد. این عدد طبیعتاً تصویر بازار امروز نیست، اما نکته‌ی مهمی در خود دارد و این است که یک اقتصاد می‌تواند هم‌زمان میلیون‌ها واحد بدون سکنه داشته باشد و با بحران مسکن مواجه باشد. چون «واحد مسکونی موجود» لزوماً «مسکن در دسترس» نیست.

برای دیدن ابعاد واقعی بحران باید به جای تعداد ساختمان‌ها، دخل‌وخرج خانوار را نگاه کرد. براساس داده‌های مرکز آمار، سهم مسکن از هزینه‌ی خانوار شهری در سال ۱۴۰۳ به ۴۳.۷ درصد رسیده است؛ رقمی که در سال ۱۴۰۲ حدود ۴۲.۴ درصد بود. معنای این اعداد فقط گران شدن اجاره نیست. وقتی نزدیک به نیمی از بودجه‌ی خانوار صرف مسکن می‌شود، هزینه‌ی سرپناه به‌تدریج سهم آموزش، سلامت، تفریح و پس‌انداز را می‌خورد. داستان مالکیت حتی پیچیده‌تر است. آخرین آمار رسمی بانک مرکزی از معاملات تهران به مرداد ۱۴۰۳ برمی‌گردد؛ زمانی که متوسط قیمت هر متر مربع مسکن به حدود ۸۸.۵ میلیون تومان رسیده بود. بعد از آن انتشار منظم این آمار متوقف شد. همین توقف نیز بخشی از مشکل است؛ درباره‌ی یکی از بزرگ‌ترین بازارهای دارایی کشور، حتی یک شاخص رسمی و مستمر قیمت در دسترس نیست.

اما چرا افزایش عرضه به‌تنهایی مسئله را حل نمی‌کند؟

چون مسکن در ایران فقط کالای مصرفی نیست. در اقتصادی با تورم مزمن و نااطمینانی بالا، ملک یکی از ابزارهای حفظ ارزش دارایی است؛ بنابراین دو خریدار متفاوت وارد یک بازار می‌شوند؛ خانواری که خانه را برای زندگی می‌خواهد و سرمایه‌گذاری که ملک را برای فرار از کاهش ارزش پول می‌خرد. رقابت این دو ابداً با هم برابر نیست. خانوار با حقوق و پس‌اندازش وارد بازار می‌شود؛ سرمایه‌گذار با دارایی‌هایی که خود همراه تورم گران شده‌اند. هر جهش قیمت می‌تواند فاصله‌ی این دو را بیشتر کند. به همین دلیل افزایش سقف وام نیز الزاماً قدرت خرید ایجاد نمی‌کند. اگر قیمت مسکن سریع‌تر از درآمد بالا برود، وام بزرگ‌تر ممکن است به جای خانه‌ی بزرگ‌تر، فقط قسط بزرگ‌تری برای خانوار بسازد.

اینجاست که سیاست «بیشتر بسازیم» به محدودیت می‌رسد. اگر واحد جدید جایی ساخته شود که شغل و تقاضای سکونتی کافی ندارد، اگر قیمت نهایی آن از توان گروه هدف بالاتر باشد یا بعد از ساخت دوباره به دارایی سرمایه‌ای تبدیل شود، موجودی ساختمان افزایش یافته، اما دسترسی به مسکن لزوماً بهتر نشده است. کمبود واقعی در بازار ایران فقط کمبود مترمربع نیست.

کمبود قدرت خرید با میزان درآمد است. این تغییر زاویه، سیاست مسکن را هم تغییر می‌دهد. به جای آنکه موفقیت فقط با تعداد واحد ساخته‌شده سنجیده شود، باید نسبت قیمت مسکن به درآمد، سهم اجاره از هزینه‌های خانوار، قدرت واقعی وام و میزان استفاده از موجودی مسکن را اندازه گرفت.

برای این کار، زیرساخت داده‌محور نیز اهمیت دارد. اطلاعات مالکیت، سکونت، معاملات، تسهیلات و مالیات هنوز به شکلی که تصویر دقیقی از بازار بسازد، به یکدیگر متصل نیستند. کاربرد اقتصاد دیجیتال در مسکن، به‌منزله‌ی ساختن معماری داده‌ای است که بتواند نشان دهد چه کسی مالک چیست، کدام واحد واقعاً محل سکونت است و سیاست‌های مالیاتی و اعتباری دقیقاً چه گروهی را هدف گرفته‌اند. ابزارهای مالی جدید، از صندوق‌های املاک تا مالکیت کسری و در آینده توکن‌سازی قانونمند دارایی، می‌توانند فاصله‌ی میان پس‌اندازهای کوچک و یک دارایی چند میلیاردی را کمتر کنند. اما فناوری نمی‌تواند جای ثبات اقتصاد کلان را بگیرد. تا زمانی که ملک در بازار ما سپر تورم است، بخشی از تقاضای آن نیز سرمایه‌ای باقی می‌ماند.

ساخت‌وساز مستمر، شرط لازم تأمین مسکن است، اما نه کافی. بحران امروز این است که قیمت خانه سال‌ها از توان خرید خانوار جلو زده است. ساختمان‌هایی که وجود دارند، اما توانی برای خریدشان وجود ندارد، در آمار زندگی واقعی مردم جایی ندارند.