پشتپرده الگوی تازه ساختوساز / چرا تقاضای واقعی نادیده گرفته شد؟
یک کارشناس حوزه مسکن میگوید مشکل امروز بازار فقط «کمبود ساختوساز» نیست؛ الگوی تولید از نیاز واقعی خانوارها منحرف شده و بخش زیادی از سرمایهها به سمت واحدهای بسیار بزرگ رفته، در حالی که تقاضای مؤثر عمدتاً برای واحدهای میانمتراژ است و سیاستهای شهری هم نتوانسته این مسیر را اصلاح کند.
به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از ایلنا، کاهش ساختوساز در سالهای اخیر به یکی از دغدغههای اصلی بازار مسکن تبدیل شده است، اما به اعتقاد برخی کارشناسان، مسئله صرفاً کاهش حجم تولید نیست، بلکه نوع تولید نیز با نیاز واقعی جامعه فاصله گرفته است.
رسول قرباننژاد، کارشناس ارشد حوزه مسکن با اشاره به این موضوع گفت: طی سالهای گذشته علاوه بر کاهش عرضه، با نوعی انحراف در الگوی تولید مسکن نیز مواجه بودهایم. بخش مهمی از ساختوسازها به سمت واحدهایی هدایت شده که تناسب چندانی با ساختار جمعیتی کشور ندارند.
وی افزود: در حالی که بخش عمده خانوارهای ایرانی امروز دو تا چهار نفره هستند، در برخی مناطق شهر تهران شاهد ساخت گسترده واحدهای ۳۰۰، ۵۰۰ و حتی ۷۰۰ مترمربعی بودهایم. این در حالی است که بخش قابل توجهی از تقاضای مصرفی بازار در محدوده واحدهای میانمتراژ قرار دارد.
به گفته وی، سیاستگذاریهای حوزه مسکن نتوانسته تولید را به سمت نیاز واقعی خانوارها هدایت کند. در شرایطی که تقاضای مؤثر بازار عمدتاً در محدوده واحدهای ۸۰ تا ۱۲۰ مترمربعی متمرکز است، سازوکارهای تشویقی لازم برای توسعه این نوع ساختوسازها شکل نگرفته است.
قرباننژاد با اشاره به تجربه کشورهای مختلف در حوزه مسکن شهری اظهار کرد: در بسیاری از کشورها واحدهای کوچکمتراژ ۴۰ یا ۵۰ مترمربعی ساخته میشود، اما این واحدها بخشی از یک الگوی توسعه شهری هستند که در آن مشاعات، خدمات عمومی و امکانات رفاهی در سطح بالایی طراحی شده است. این مدل که در دنیا با عنوان «کاندومینیوم» شناخته میشود، امکان بهرهمندی از کیفیت مناسب زندگی را در کنار متراژهای محدود فراهم میکند.
وی ادامه داد: پرسش این است که چه میزان از این الگوها در تهران مورد توجه قرار گرفته است؟ آیا مدیریت شهری توانسته زمینه شکلگیری پروژههای کوچکمتراژ با مشاعات استاندارد و خدمات مناسب را فراهم کند؟ واقعیت آن است که هنوز فاصله قابل توجهی میان نیاز بازار و الگوی تولید وجود دارد.
این فعال صنعت ساختمان با تأکید بر نقش مدیریت شهری در هدایت بازار مسکن گفت: وظیفه شهرداری صرفاً صدور پروانه ساختمانی و دریافت عوارض نیست. مدیریت شهری باید بتواند مسیر توسعه شهر را مشخص کند و سرمایهگذاری را به سمت نیازهای واقعی جامعه هدایت کند.
به گفته وی، بخشی از مشکلات فعلی ناشی از آن است که نگاه غالب به مدیریت شهری همچنان بر محور تراکمفروشی و درآمدزایی کوتاهمدت استوار است، در حالی که در بسیاری از شهرهای موفق جهان، شهرداریها نقش سیاستگذار و راهبر توسعه شهری را ایفا میکنند.
قرباننژاد در ادامه به موضوع بلندمرتبهسازی در تهران اشاره کرد و گفت: تهران به عنوان کلانشهری با محدودیت زمین و جمعیت بالا، نیازمند نگاه جدیدی به توسعه عمودی شهر است. با این حال هنوز تجربه جدی و نظاممند در حوزه بلندمرتبهسازی مدرن و استاندارد شکل نگرفته است.
وی افزود: بسیاری از شهرهای بزرگ جهان از طریق برجهای مسکونی استاندارد توانستهاند بهرهوری زمین را افزایش دهند و در عین حال کیفیت زندگی شهری را ارتقا بخشند. این در حالی است که نمونههای شاخص و استاندارد در این حوزه در تهران محدود هستند و هنوز ظرفیتهای موجود به شکل مطلوب مورد استفاده قرار نگرفته است.
مدیرعامل شرکت مهندسی ساختمانی صبا نفت یکی دیگر از چالشهای بازار مسکن را کیفیت ساخت عنوان کرد و گفت: عمر مفید بسیاری از ساختمانهای کشور فاصله قابل توجهی با استانداردهای جهانی دارد. در موارد متعددی ساختمانها پس از ۱۵ تا ۲۰ سال نیازمند بازسازی اساسی میشوند؛ در حالی که در بسیاری از کشورهای توسعهیافته، ساختمانها برای چندین دهه مورد استفاده قرار میگیرند و از طریق فرآیندهای بهسازی و نوسازی، عمر آنها افزایش پیدا میکند.
وی یکی از دلایل این مسئله را بیثباتی مقررات شهری دانست و افزود: سرمایهگذار زمانی به کیفیت بلندمدت توجه میکند که از ثبات قوانین و مقررات اطمینان داشته باشد. تغییرات مکرر در ضوابط ساختوساز و تصمیمگیریهای مقطعی، امکان برنامهریزی بلندمدت را کاهش میدهد.
قرباننژاد با تأکید بر ضرورت اصلاح سیاستهای حمایتی در بخش مسکن گفت: اگر سیاستگذاری صحیحی صورت گیرد، میتوان از طریق مشوقهای هدفمند، سرمایهگذاران را به سمت تولید واحدهای مورد نیاز جامعه هدایت کرد.
وی پیشنهاد کرد برای پروژههایی که واحدهای کوچکمتراژ و متناسب با نیاز دهکهای متوسط و پایین تولید میکنند، تخفیفهای ویژه در عوارض و هزینههای تراکم در نظر گرفته شود. همچنین امکان واگذاری زمین در قالب مشارکت با بخش خصوصی میتواند انگیزه لازم برای افزایش تولید را فراهم کند.
به گفته وی، بخش قابل توجهی از خانوارها امروز تحت فشار بازار اجاره قرار دارند و توان ورود به بازار خرید مسکن را از دست دادهاند. از این رو سیاستگذاریها باید به گونهای تنظیم شود که مسیر خانهدار شدن اقشار مصرفکننده تسهیل شود.
این کارشناس حوزه مسکن در بخش دیگری از سخنان خود به موضوع بازسازی ساختمانهای آسیبدیده اشاره کرد و گفت: در حوزه بازسازی شهری نیز ظرفیتهای مغفولی وجود دارد. میتوان از مدلهای مشارکتی میان مالکان، سرمایهگذاران و مدیریت شهری استفاده کرد تا فرآیند نوسازی با سرعت بیشتری انجام شود.
وی افزود: اعطای مشوقهای مشخص و هدفمند از سوی شهرداریها میتواند سرمایهگذاران را برای ورود به پروژههای بازسازی ترغیب کند. البته این فرآیند باید کاملاً شفاف، قانونمند و محدود به همان پروژه باشد تا زمینه شکلگیری رانت و سوءاستفاده فراهم نشود.
قرباننژاد در پایان تأکید کرد: بخش مهمی از مشکلات بازار مسکن ناشی از کمبود منابع نیست، بلکه به ضعف سیاستگذاری، نبود نگاه بلندمدت و فقدان سازوکارهای مناسب هدایت سرمایه بازمیگردد. اگر این مسائل اصلاح شود، میتوان هم کیفیت ساخت را ارتقا داد، هم عرضه مسکن را افزایش داد و هم امکان دسترسی خانوارهای واقعی به مسکن را بهبود بخشید.