چرخه شکستخورده مسکن ملکی دولتی؛ جای خالی مسکن استیجاری در کارتابل دولتها
در ۲ دهه اخیر میلیاردها تومان صرف پروژههای خانه دار کردن مردم شد. در حالیکه سیاست ساخت انبوه مسکن ملکی نهتنها دهکهای پایین را صاحبخانه نکرد، بلکه با تشدید تورم و افزایش نقدینگی، بحران مسکن را عمیقتر ساخت. جایی که بسیاری از خانوارها پس از تحویل واحدها، دوباره به بازار اجاره بازگشتهاند.
به گزارش اقتصاد آنلاین، در ۲ دهه اخیر، سیاست مسکن در ایران به طور عمده مبتنی بر خانهدار کردن اقشار متوسط به پایین جامعه از طریق پروژههای ملکی متمرکز شده است. از مسکن مهر تا نهضت ملی مسکن؛ در حالی که بسیاری از کارشناسان معتقدند بخش مهمی از دهکهای پایین درآمدی، به ویژه دهکهای یک تا سه، توان خرید مسکن ندارند و سیاستگذار باید به سمت توسعه «مسکن استیجاری» حرکت کند.
ظاهرا دولتها همواره «قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن» را به فراموشی سپردند و تصور میکنند، راهکار تامین مسکن کمدرآمدها، صرفا از محل «مسکن ملکی» عبور میکند، در حالی که تجربه دنیا این موضوع را ثابت نمیکند.
طرح مسکن مهر در دولت محمود احمدینژاد با توجه به شرایط مناسب اقتصادی دولت و وفور درآمدهای نفتی در آن مقطع زمانی، پیشرفت نسبتاً مناسبی داشت اما در نهایت با دریافت خط اعتباری ۵۰ هزار میلیارد تومانی و فشار بر منابع بانکی، نتیجهای جز فشار بر پایه پولی، نقدینگی و تورم نداشت. این رویکرد، در دولت سیزدهم نیز با برچسب متفاوت «طرح نهضت ملی مسکن» ادامه پیدا کرد و نتیجه این طرح نیز بهرهمندی ۹ درصد از پردرآمدترین اقشار جامعه (دهک دهم) از مسکن حمایتی دولت بود. طرحی که با شعار حمایت از کمدرآمدها آغاز شد اما پردرآمدها را صاحبخانه کرد.
این در حالی است که در قوانین بالادستی کشور نیز ظرفیتهایی برای توسعه بازار اجاره و مسکن استیجاری پیشبینی شده است. گواه این مطلب آنکه در قانون «ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن» دولت موظف به حمایت از شیوههای متنوع تأمین مسکن شده و آییننامههای مرتبط نیز بر توسعه ابزارهای اجارهداری و سرمایهگذاری در املاک و مستغلات تأکید دارند.
تورم محصول مسکن ملکی دولتی
در سالهای گذشته، دولتها در ایران عمدتاً سیاست تأمین مسکن را با ساخت انبوه واحدهای ملکی دنبال کردهاند؛ گویی کل ایران باید دارای «مسکن ملکی» باشند، فارغ از اینکه در دنیا، بخشی از تقاضای مصرفی باید در بازار اجاره پاسخ داده شود. منطق طرحهایی مانند مسکن مهر، نهضت ملی مسکن و مسکن ملی این بوده که اقشار کمدرآمد از طریق واگذاری زمین، تسهیلات ارزانقیمت و حمایت دولتی صاحبخانه شوند. اما منتقدان معتقدند این مدل، علاوه بر تحمیل هزینههای سنگین مالی، آثار تورمی گستردهای از جمله رشد پایه پولی نیز ایجاد کرده است.
بر اساس گزارشها و اظهارات مسئولان و صاحبنظران پولی و بانکی، یکی از انتقادهای جدی به مسکن مهر، استفاده گسترده از منابع بانکی و خط اعتباری بانک مرکزی بود که به افزایش پایه پولی و رشد نقدینگی منجر شد؛ موضوعی که بارها از سوی کارشناسان اقتصادی و حتی مسئولان پولی کشور مورد اشاره قرار گرفته است.
چرخه معیوب خانهدارسازی دهکهای پایین
منتقدان سیاستهای مسکن ملکی معتقدند مشکل اصلی آن است که دهکهای پایین جامعه، حتی در صورت دریافت واحد مسکونی، توان حفظ آن را ندارند. در بسیاری از پروژهها، واحدها در مناطق دور از مراکز اشتغال و فاقد زیرساختهای روبنایی و زیربنایی و امکانات شهری ساخته شدهاند. در نتیجه، بخشی از خانوارها پس از تحویل واحدها، به دلیل مشکلات معیشتی یا ضعف دسترسی شهری، به واسطه انگیزههای سوداگری بازار مسکن، جزئی از بازار فروش میشوند و احتمالا دوباره به بازار اجاره برمیگردند؛ موضوعی که عملاً هدف اولیه خانهدار شدن پایدار را با شکست مواجه کرده است.
این وضعیت بهویژه در شهرهای اقماری اطراف تهران و کلانشهرها نمود بیشتری دارد؛ جایی که بسیاری از خانوارها به دلیل فاصله از محل کار و کمبود خدمات شهری، ناچار به ترک واحدهای خود شدند.
مسکن استیجاری؛ حلقه مفقوده سیاست مسکن
در مقابل، بسیاری از کشورها از جمله اتریش بخشبی از سیاست مسکن خود را بر اجارهداری حرفهای و مسکن اجتماعی استیجاری بنا کردهاند. در این مدل، دولت الزاماً همه شهروندان را مالک مسکن نمیکند، بلکه برای گروههای کمدرآمد، مسکن اجارهای بلندمدت با نرخ حمایتی فراهم میشود.
به گزارش اقتصاد آنلاین، در ایران نیز قانونگذار به این موضوع توجه کرده است. در آییننامه اجرایی ماده ۱۴ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، ابزارهایی مانند صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات و سازوکارهای اجارهداری مورد اشاره قرار گرفته است.
با این حال، در عمل، سیاستگذاریها همچنان بر تولید انبوه واحدهای ملکی متمرکز مانده و سهم مسکن استیجاری در برنامههای کلان دولت بسیار محدود بوده است.
تبعات اقتصادی سیاستهای ملکی
کارشناسان اقتصادی معتقدند تأمین مالی پروژههای بزرگ مسکن از طریق تسهیلات بانکی و منابع پرقدرت پولی، میتواند به رشد نقدینگی و تورم منجر شود و در نهایت به سفره کمدرآمدها میرسد. تجربه سالهای گذشته نیز نشان داده افزایش شدید نقدینگی در نهایت، در قیمت کالاها و خدمات از جمله مسکن منعکس میشود.
از سوی دیگر، افزایش هزینه ساخت و وابستگی شدید پروژههای حمایتی به تسهیلات بانکی باعث شده دولت و بانکها به طور مستمر سقف وامهای ساخت مسکن را افزایش دهند اما عملکرد شبکه بانکی در این حوزه خیلی قابل توجه نیست چرا که برای سیستم بانکی به عنوان یک بنگاه اقتصادی، ورود به تسهیلات مسکن توجیه ندارد. در عین حال بانک مرکزی در سالهای اخیر بارها سقف تسهیلات پروژههای حمایتی و همچنین وام ودیعه مسکن را افزایش داده است.
بخشی از منتقدان نیز معتقدند توسعه گسترده مسکن استیجاری دولتی، در صورت نبود بازار حرفهای اجارهداری و مشارکت واقعی بخش خصوصی، میتواند به وابستگی دائمی مستأجران به دولت و افزایش بار مالی بودجه عمومی منجر شود. به همین دلیل به نظر میرسد، موفقیت چنین الگویی مستلزم حضور واقعی بخش خصوصی، ایجاد بازار حرفهای اجاره و پرهیز از وابستگی کامل مستأجران به منابع دولتی خواهد بود.