متهمان افزایش قیمت مسکن؛ از واقعیت تورمی تا سوداگری قیمتی در پلتفرمها
بازار مسکن در ماههای اخیر بیش از آنکه تحت تأثیر واقعیتهای تولید و هزینه ساخت قرار گرفته باشد، در معرض فشار روانی ناشی از سوداگری، انتظارات تورمی و فضاسازیهای قیمتی قرار دارد.
به گزارش اقتصاد آنلاین؛ یادداشت پیشرو، تحلیلی از علی فرنام، پژوهشگر حوزه مسکن و شهرسازی، است که بهصورت اختصاصی برای گروه مسکن و شهرسازی خبرگزاری صدا و سیما نوشته شده و تلاش دارد ریشههای التهاب اخیر بازار مسکن، نقش سوداگری در قیمتسازی و خطر کاهش تولید و سرمایهگذاری در این بخش را بررسی کند.
امروز بخش مهمی از التهاب ایجادشده در قیمتهای پیشنهادی مسکن، نه محصول کمبود واقعی مصالح یا فروپاشی زنجیره تامین، بلکه نتیجه تلاش گروههایی است که از افزایش قیمتها منتفع میشوند؛ از برخی فعالان سوداگر بازار گرفته تا جریانهایی که از طریق آگهیهای پلتفرمی و قیمتسازیهای غیررسمی، به دنبال هلدادن بازار به سمت جهشهای قیمتی هستند.
بدون تردید، افزایش نرخ ارز، افزایش هزینههای تولید، تورم مصالح ساختمانی و آسیبدیدن برخی زنجیرههای صنعتی بر بازار مسکن اثرگذار است، اما باید توجه داشت که اثر این تحولات بر بخش ساختمان، آنگونه که بعضا القا میشود، «فاجعهآمیز» نبوده است. حتی در حوزههایی مانند فولاد و پتروشیمی نیز اگرچه نوساناتی رخ داده، اما آنچه امروز بیش از واقعیت اقتصادی در بازار دیده میشود، «ماهیگیری از فضای التهاب» و تشدید سوداگری است.
یکی از مهمترین مسائل این روزهای بازار، فقدان انتشار منظم و شفاف آمار رسمی قیمت مسکن است. بیش از یکسالونیم است که آمارهای رسمی و مستمر بازار منتشر نشده و همین خلأ، میدان را برای اظهارنظرهای غیررسمی و بعضا متناقض باز گذاشته است؛ یک نفر از متری ۱۸۰ میلیون تومان سخن میگوید و دیگری از رشد ۵۰ درصدی قیمتها. طبیعی است وقتی مرجع رسمی سکوت کند، روایتهای غیررسمی جایگزین واقعیت میشوند. انتشار آمار، وظیفه قانونی و بدیهی نهادهای مسئول است و هرگونه تعلل در این زمینه، صرفا به افزایش نااطمینانی و تشدید فضای روانی بازار منجر خواهد شد.
نکته مهم دیگر آن است که برخلاف بسیاری از کالاها که در سالهای اخیر تورمهای بالای ۱۰۰ تا ۲۰۰ درصد را تجربه کردهاند، بازار مسکن هنوز چنین جهشهایی را تجربه نکرده است. بخشی از این مسئله به وزن بالای مسکن در سبد هزینه خانوار و تاثیر مستقیم آن بر نرخ تورم عمومی بازمیگردد.
در واقع اگر تورم مسکن نیز مشابه برخی بازارهای دیگر جهش میکرد، نرخ تورم عمومی کشور بهمراتب بالاتر از وضعیت فعلی بود. از همین رو اکنون برخی جریانها تلاش میکنند همزمان با نوسانات ارزی و افزایش قیمت طلا، بازار مسکن را نیز با شتاب بیشتری به سمت تورم سوق دهند.
در عین حال باید به یک واقعیت مهم نیز توجه کرد؛ شرایط جنگی و تنشهای منطقهای، اگرچه هزینه ساخت را افزایش میدهد، اما همزمان از ارزش سرمایهای زمین و املاک نیز میکاهد. در فضای نااطمینانی، ریسک سرمایهگذاری بلندمدت افزایش پیدا میکند و همین مسئله باعث میشود مولفه «زمین» که سهم اصلی قیمت مسکن را تشکیل میدهد، با فشار کاهشی مواجه شود. به بیان دیگر، اگرچه ممکن است قیمتهای پیشنهادی در فایلها و آگهیها افزایش یابد، اما در جمعبندی نهایی، کاهش جذابیت سرمایهگذاری و افزایش ریسک، مانع از جهش واقعی قیمتها میشود.
با این حال، خطر اصلی امروز بازار، کاهش سرمایهگذاری و افت تولید مسکن است. در شرایطی که سرمایهگذار با نااطمینانیهای اقتصادی و سیاسی مواجه است، طبیعی است که تمایل کمتری برای ورود به پروژههای سهساله ساختمانی داشته باشد. به همین دلیل، دولت و شهرداریها باید هرچه سریعتر بستههای محرک و حمایتی برای حفظ جریان تولید ارائه کنند.
یکی از مهمترین اقدامات فوری، جلوگیری از افزایش عوارض ساختمانی توسط شهرداریها تا چند ماه پس از عبور از شرایط جنگی و تنشهای فعلی است. افزایش هزینههای صدور پروانه و عوارض ساختمانی در چنین شرایطی، عملا به معنای تشدید رکود ساختوساز خواهد بود. از سوی دیگر، وزارت راه و شهرسازی نیز باید بستهای جدی برای تحریک سرمایهگذاری، تسهیل ساخت و حمایت از تولیدکنندگان ارائه کند؛ در غیر این صورت، بازار با افت شدید تولید مواجه خواهد شد.
در حوزه مصالح ساختمانی نیز لازم است تکالیف قانونی مربوط به تامین پایدار مصالح، با همکاری وزارت صمت و وزارت راه و شهرسازی بهصورت جدی اجرایی شود تا سوداگری در بازار مصالح، به آتشبیار افزایش قیمت مسکن تبدیل نشود. نقش وزارت راه و شهرسازی در این میان، باید نقش تنظیمگر و ساماندهنده بازار باشد، نه صرفا ناظر منفعل.
در بخش اجاره نیز ادامه سیاست کنترل و تمدید سقف مجاز افزایش اجارهبها، ضرورتی اجتنابناپذیر است. تجربه ماههای اخیر نشان داده که کنترل رشد اجارهبها، بهویژه در محدوده ۲۵ درصد، همچنان از پذیرش اجتماعی قابلقبولی برخوردار است و میتواند از وارد شدن فشار مضاعف به خانوارها جلوگیری کند. در شرایط دشوار معیشتی، بزرگترین آسیب متوجه مستاجران است و دولت باید با قاطعیت از اجرای سیاستهای حمایتی دفاع کند. مواضع ضعیف و مبهم در این حوزه، عملا به تضعیف اجرای قانون و افزایش فشار بر خانوارها منجر خواهد شد.