افزایش فاصله قیمت مسکن و توان خرید خانوارها/ سود سپرده‌ گذاری بانکی از درآمد اجاره بالاتر است

به گزارش اقتصاد آنلاین؛ تحلیل بازار مسکن ۱۴۰۵ با تنش منطقه ای و جنگ آمریکا و اسرائیل علیه ایران بسیار پیچیده تر از سال های گذشته خواهد بود. اما یکی از مهمترین بخش هایی که در این روزهای سخت و دشوار باید مورد توجه قرار بگیرد بازار اجاره است.

اگر چه این روزها کارشناسان مسکن بر این باور هستند که کاهش محسوس ساخت‌وساز، عرضه مسکن را محدود کرده و در صورت تداوم این روند، زمینه جهش دوباره قیمت‌ها در بازار مسکن فراهم می‌شود اما قطعا باید پذیرفت که هنوز متقاضیان نمی توانند به راحتی وارد بازار مسکن برای خرید مصرفی و سرمایه ای شوند.

کارشناسان معتقد هستند که بازار مسکن ایران بیش از آنکه نشانه‌ای از ثبات داشته باشد، با انباشت فشارهای اقتصادی مواجه است؛ فشارهایی که از یک‌سو ناشی از نوسانات شدید بازار ارز و از سوی دیگر نتیجه کاهش محسوس ساخت‌وساز است.

فاصله میان قیمت مسکن و توان خرید خانوارها به‌طور مداوم در حال افزایش است

سمانه محرمی نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به وضعیت تقاضا در بازار مسکن می گوید: بیشترین آسیب نوسانات اقتصادی متوجه تقاضای مصرفی است و در شرایط فعلی، خانه‌اولی‌ها عملاً از بازار کنار رفته‌اند. فاصله میان قیمت مسکن و توان خرید خانوارها به‌طور مداوم در حال افزایش است.

کاهش محسوس معاملات و شکل‌گیری رکودی عمیق در بازار مسکن

وی افزود: تقاضای سرمایه‌ای اگرچه در برخی مقاطع کوتاه‌مدت فعال می‌شود، اما به دلیل کمبود نقدینگی پایدار و نبود اطمینان اقتصادی، نمی‌تواند موتور محرک بازار باشد و خیلی زود فروکش می‌کند. حاصل این شرایط، کاهش محسوس معاملات و شکل‌گیری رکودی عمیق در بازار مسکن است؛ رکودی که نه می تواند به نفع خریدار و نه به نفع فروشنده تمام شود.

اما مشاوران املاک معقتد هستند که امروز بازار مسکن با کاهش فایل مؤثر، افت معاملات و بلاتکلیفی خریداران و فروشندگان مواجه‌اند. بازار مسکن این روزها نه کشش افزایش حجم معاملات را دارد و نه امکان تعدیل واقعی قیمت‌ها فراهم شده است.

به هر سوی این روزها تحلیل بازار مسکن بدون بررسی وضعیت مستاجران و بازار اجاره‌بها، تحلیلی ناقص خواهد بود. بازار اجاره، ارتباط مستقیمی با درآمد واقعی خانوارها دارد. بر خلاف بازار خرید و فروش که سرمایه‌گذاران با پول‌های انباشته وارد آن می‌شوند، در بازار اجاره، این دستمزد ماهیانه کارمندان و کارگران است که تعیین‌کننده توان پرداخت است.

در سال جاری، به دلیل فاصله گرفتن شدید قیمت اسمی املاک از توان درآمدی مردم، ما شاهد پدیده‌های دردناکی در زمینه اجاره‌نشینی هستیم. مالکان با توجه به افزایش هزینه‌های زندگی و تورم روزافزون، تمایل دارند اجاره‌بها را هم‌پای نرخ تورم و گاهی متناسب با نرخ ارز افزایش دهند.

اما در سوی دیگر میدان، مستاجران به دلیل عدم رشد متناسب دستمزدها، توانایی پرداخت این مبالغ را ندارند. این تضاد و کشمکش، موجب شده تا پدیده کوچ اجباری از مرکز شهرها به حاشیه‌ها، اجاره خانه‌های مشترک و روی آوردن به سکونت‌گاه‌های غیررسمی شدت بگیرد.

سود حاصل از سپرده گذاری به مراتب بهتر از سود اجاره داری است

از دیدگاه سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و در تحلیل بازار مسکن ۱۴۰۵ مشخص می‌شود که سود حاصل از سپرده گذاری به مراتب بهتر از سود اجاره داری است. چرا که دستمزد ماهیانه کارمندان و کارگران به گونه ای است که توان پرداخت اجاره بها وجود ندارد.

اما به هر سوی اگر چه این روزها رشد قیمت مسکن از تورم عقب تر است اما قطعا مسکن به گونه ای است که هر بار که رشد قیمت داشته است عقب ماندگی خود را جبران کرده و متقاضیان مسکن توان خود را بیش از پیش از دست داده و به جمع مستاجران اضافه شده اند.

بازدهی اجاره‌داری به پایین‌ترین سطح خود رسیده است

بازدهی اجاره‌داری (نسبت درآمد سالانه اجاره به کل ارزش ملک) به پایین‌ترین سطح خود رسیده است. این بدان معناست که خرید مسکن صرفاً با هدف کسب درآمد ماهیانه از راه اجاره، دیگر هیچ توجیه اقتصادی ندارد و سود ناشی از سپرده‌های بانکی بدون خطر، به مراتب از درآمد اجاره بالاتر است.

متقاضیانی که امروز در بازار مسکن با توجه به رکود شدید معاملات، به هر نحوی سرمایه‌گذاری می‌کنند، تنها نگاهشان به حفظ اصل سرمایه و سود ناشی از گران شدن خود ملک در گذر زمان است. اگر چه باید به این نکته توجه داشت که مسکن در بلند مدت همواره سود بالاتری نسبت به نرخ تورم از خود نشان داده است و هر زمان با گران شدن توانسته است عقب ماندگی خود را جبران کند.