پایداری ساختاری بخش مسکن در جنگ/ دولت سکونت خانوارهای مستأجر را تضمین کند

به گزارش اقتصاد آنلاین؛ بیش از یک سوم هزینه‌های خانوار به هزینه های مسکن برمی‌گردد و مسکن در خانوار هزینه بسیار بالایی دارد از سوی دیگر در سال‌های گذشته در بخش عرضه مسکن چون دچار مشکل بودیم و همین فاصله زیاد به دسترسی مسکن باعث شد تا ریسک شوک‌های قیمتی به راحتی به خانوار اصابت کند.

امروز در اقتصاد ایران فاصله بین سرمایه خرد با بازار ملک و مسکن فاصله زیاد و دشواری است دسترسی به مسکن و خرید یک واحد مسکونی کامل نیاز به تامین مالی زیادی وجود دارد و در این شرایط ابزار دیگری هم برای دسترسی خانوار به مسکن وجود نداشت. 

به هر سوی در بحبوحه جنگ یکی از بخش هایی که می بایست به شدت مورد توجه و حمایت دولت قرار بگیرد بخش مسکن و مستاجران هستند. اگر چه دولت تلاش دارد تا با پرداخت ودیعه مسکن تا حدودی به این بخش توجه و تاکید کند اما به نظر می رسد هر گونه فشار مالی یا روانی به خانوارهای مستأجر از طرف موجران که نافی اقدامات حمایتی باشد، باید جرم انگاری شود.

 اسکان هموطنان در شهر‌های با جمعیت بالای یک میلیون نفر بر عهده شهرداری‌ها و در شهر‌های با جمعیت کمتر از یک میلیون نفر و روستا‌ها بر عهده وزارت راه و شهرسازی و بنیاد مسکن قرار دارد. بر این اساس، بانک مسکن از محل منابع داخلی و به تناسب میزان آسیب به منازل هموطنان، تسهیلات قرض الحسنه ودیعه مسکن موقت به ارزش ۳۰۰ تا ۷۰۰ میلیون تومان طبق جمعیت شهر‌های کمتر از یک میلیون نفر جمعیت و روستا‌ها را برای مدت یک تا ۲ سال (براساس میزان آسیب منزل) به هموطنان پرداخت می‌کند.

مرکز پژوهش های مجلس شورای اسلامی در تازه ترین گزارش خود بر این نکته تاکید کرده است که در بحبوجه جنگ تضمین دسترسی آحاد جامعه به مسکن و جلوگیری از جابجایی اجباری خانوارها، رکن رکین ثبات اجتماعی است و در شرایط فعلی از دولت توقع می‌رود که سکونت خانوارهای مستأجر را تضمین کند.

این گزارش تاکید دارد که «پایداری ساختاری در شرایط «جنگ فرسایشی و گسترش ‌یابنده»: تضمین دسترسی به مسکن» در خصوص وجوه افتراقی تاب‌آوری و پایداری ساختاری تصریح کرده است که تاکنون اقدامات گسترده و ستودنی از طرف دولت برای افزایش «تاب ‌آوری» جامعه به کار بسته شده است. با این حال، در شرایطی که احتمال آسیب رساندن مستمر و فزاینده به زیرساخت ‌های حیاتی وجود دارد، ضروری است سیاست‌گذاران از مفهوم تاب ‌آوری[ Resilience] و ابزارهای تحقق آن، فراتر روند و به دنبال «پایداری ساختاری[ Robustness]» باشند.

اگرچه تاب ‌آوری و پایداری ساختاری در نگاه اول مشابه به نظر می ‌رسند و این استدلال نیز وجود دارد که با ارائه تعریفی گسترده و جامع از «تاب ‌آوری»، می ‌توان تمام ویژگی ‌های پایداری ساختاری را ذیل آن گنجاند و دیگر نیازی به تفکیک این دو مفهوم نیست، با این حال، این دو مفهوم دارای معانی و دلالت ‌های متفاوتی برای سیاست‌گذاری هستند و ممکن است «خطای هم‌پوشانی مفهومی» و «مترادف یا قابل جایگزین» دانستن آنها به نادیده گرفته شدن منطق منحصر به ‌فرد «پایداری ساختاری» منجر می ‌شود.

تمایز بنیادین میان این دو مفهوم در هدف نهایی آن‌ها نهفته است: تاب ‌آوری به دنبال بازگشت و ترمیم است و پایداری ساختاری به دنبال بقا و تداوم کارکردهای حیاتی. به بیان دیگر، تاب ‌آوری «توانایی سیستم برای بازگشت به حالت اولیه پس از یک اختلال یا شوک» است. در مقابل، پایداری ساختاری «توانایی سیستم برای حفظ کارکردهای حیاتی در مواجهه با اختلال ‌ها یا شوک ‌های چندوجهی و شدیدترین فشارها، بدون انتظار برای بازگشت به حالت اولیه» است.

در این گزارش اشاره شده است که مهم‌ترین اصول پایداری ساختاری عبارتند از؛

۱- تأکید بر حفظ «کارکردهای حیاتی»: سیاست‌گذاران باید تمرکز خود را از «حفظ وضعیت و ساختار فعلی» به سمت «حفظ کارکردهای حیاتی سیستم» معطوف کنند. هدف اصلی سیاست پایداری ساختاری، «حفظ کارکردهای حیاتی در برابر هر سناریویی» است.

۲. پذیرش بده ‌بستان[ Trade-off] و انتخاب ‌های آگاهانه: سیاست‌گذاران باید بپذیرند که با انتخاب ‌های استراتژیکی روبرو هستند که در آن، بقای بلندمدت سیستم به بهینه ‌سازی ‌های اقتصادی متعارف و اهداف کوتاه ‌مدت ترجیح داده می‌شود. این رویکرد با تفکر مدیریتی رایج که طراحی سیاست بهتر را معادل «کارایی» می ‌داند، در تضاد است. در حالی که کارایی متکی به تخصیص بهینه اقتصادی است، پایداری ساختاری نیازمند پذیرش هزینه برای ایجاد ظرفیت ‌های اضافی جهت مقابله با آینده ‌های نامعلوم است. در واقع، این رویکرد، هزینه ‌های کوتاه ‌مدت (برای مثال، کنترل مقطعی درامد موجران به دلیل کنترل یا تخفیف اجاره در زمان جنگ) را به عنوان سرمایه ‌گذاری استراتژیک برای جلوگیری از فروپاشی بلندمدت جامعه توجیه کرده و ضروری می ‌داند.

۳. فعال‌سازی عوامل انسانی (نیاز به راهبری معطوف به بقا، کارگزاری و دگراندیشی): دستیابی به پایداری ساختاری فرآیندی خودسامان نیست و صرفا با ابزارها و منابع مادی محقق نمی ‌شود، بلکه نیازمند فعال‌سازی آگاهانه عوامل انسانی است؛ موضوعی که در فراز سوم اولین پیام حضرت آیت ‌الله سیدمجتبی حسینی خامنه ‌ای، رهبر معظّم انقلاب اسلامی، نیز مورد توجه جدی قرار گرفته است. غلبه بر رویه ‌های بوروکراتیک شناخته ‌شده و انتخاب ‌های همیشگی، به حضور و فعال کردن دگراندیشان سیاستی نیاز دارد؛ کسانی هستند که «حاملان نوآوری» بوده و می ‌توانند با به چالش کشیدن رویه ‌های موجود و یکسان ‌اندیشی ‌های بحران ‌گستر، راه را برای اتخاذ سیاست ‌های معطوف به پایداری ساختاری باز کنند.

توصیه سیاستی: پایداری ساختاری در بخش مسکن

تاکنون (یعنی روز ۱ فروردین ‌ماه سال ۱۴۰۵) بخش مسکن در مجموعه اقدامات حمایتی دولت جایگاه قابل توجهی نداشته است و به صورت حداقلی و با رویکردی منفعلانه، محل سیاستگذاری بوده است. این رویکرد صرفاً بر مدار ساماندهی و اسکان خانوارهایی تعریف می ‌شود که به طور مستقیم از جنگ آسیب دیده ‌اند. در مورد ضرورت اجرای این سیاست هیچ شکی وجود ندارد اما صرفاً بخش محدودی از خانوارها را پوشش می ‌دهد و پایداری ساختاری بخش مسکن را تضمین نمی ‌کند. اگر از منظر پایداری ساختاری نگاه کنیم، «تضمین دسترسی آحاد جامعه به مسکن» یکی از کارکردهای اصلی نظام حکمرانی است که باید در بحبوحه جنگ به هر قیمتی (برای مثال، از طریق تمدید قراردادهای استیجاری، کنترل مقطعی درآمد موجران به دلیل کنترل یا تخفیف اجاره در زمان جنگ) حفظ شود. عبارت به هر قیمتی را باید دقیق توضیح دهیم و برای این توضیح لازم است به دو نوع اصلی سکونت خانوارها (یعنی مالک ‌نشینی و اجاره ‌نشینی) توجه داشته باشیم.

مالک ‌نشینان (چه غیرموجران و چه موجران) هزینه ‌ای برای سکونت خود پرداخت نمی ‌کنند و در معرض جابجایی اجباری نیستند (مگراینکه واحد مسکونی آسیب فیزیکی ببیند). اما وضعیت خانوارهای مستأجر کاملاً متفاوت است. این خانوارها با معضلی دووجهی روبر هستند یعنی نه تنها به صورت ماهانه اجاره پرداخت می ‌کنند بلکه در معرض جابجایی اجباری (پایان قرارداد در این برهه یا عدم پرداخت اجاره) نیز هستند. اکنون دو سوال باید پاسخ داده شود: آیا تأمین مسکن یکی از مهم‌ترین کارکردهای کل سیستم نیست که باید در بحبوحه جنگ حفظ شود؟ سوال مهم‌تر، دولت چه باید بکند که تاکنون انجام نشده است؟

پاسخ سوال اول کاملاً مشخص است: در بحبوجه جنگ تضمین دسترسی آحاد جامعه به مسکن و جلوگیری از جابجایی اجباری خانوارها، رکن رکین ثبات اجتماعی است. پاسخ سوال دوم؛ در شرایط فعلی از دولت توقع می‌رود که سکونت خانوارهای مستأجر را تضمین کند. این تضمین چند وجه دارد:

تمدید سه ماه قراردادهای استیجاری که در بازه زمانی اسفندماه ۱۴۰۴

۱-تمدید سه ماه قراردادهای استیجاری که در بازه زمانی اسفندماه ۱۴۰۴ و فروردین و اردیبهشت‌ماه ۱۴۰۵ پایان می ‌یابد. این سیاست باید با توجه به تحولات آتی به ‌روز رسانی شود؛ یعنی با توجه به قراردادهای ماه ‌های بعد و نیاز به تمدیدهای طولانی ‌تر.

۲-این تمدید باید بدون هیچ گونه افزایشی در مقدار اجاره و ودیعه (پول پیش) باشد.

۳-عدم پرداخت اجاره در دوره جنگ و سه ماه پس از پایان جنگ (و حتی بیشتر بسته به شرایط) دلیل موجهی برای عدم تمدید قرارداد یا تخلیه مستأجر محسوب نمی ‌شود.

۴-هر گونه فشار مالی یا روانی به خانوارهای مستأجر از طرف موجران که نافی اقدامات حمایتی مزبور باشد، باید جرم ‌انگاری شود.

این اقدامات یکی از کارکردهای اصلی نظام حکمرانی یعنی تأمین مسکن خانوارهای نامالک در برهه جنگ را تضمین می ‌کند. با در نظر داشت که در شرایط جنگی، بحث حق مالکانه موجران برای تمدید قرارداد و درآمدزایی دارایی ‌های مسکونی (دریافت اجاره ذیل حقوق خصوصی مالکان) کارکرد حیاتی محسوب نمی ‌شود که سیاستگذاران نگران «محدود شدن مقطعی» آن باشند. آنچه اهمیت حیاتی دارد جلوگیری از جابجایی ‌های گسترده خانوارهای مستأجر (در حدود ۲۰ میلیون نفر) است. به بیان دیگر، در این مقطع سیاست‌گذار باید بپذیرد که تضمین کارکرد «انسجام اجتماعی از طریق تأمین مسکن برای همه» بر کارکرد «درآمدزایی دارایی ‌های مسکونی برای موجران» اولویت دارد. در واقع، سیاستگذار به صورت آگاهانه با هدف تضمین بقای جمعی و عبور موفق کل سیستم از بحران به قیمت محدود کردن مقطعی کارکرد دوم انتخاب می‌کند.

گذشته از اینها، ساختار بخش مسکن و وضعیت رفاهی خانوارهای مستأجر نیز در این میان اهمیت چنین اقداماتی را دوچندان می‌کند.

۷۴ درصد از درآمد خانوارهای مستأجر از محل شغل ‌های غیردولتی

طبق گزارش سیاستی شماره سیزدهم وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی، در سال ۱۴۰۳، در حدود ۵۵ درصد از خانوارهای مستأجر درگیر فقر بوده ‌اند (از هر دو خانوار مستأجر، یکی درگیر فقر است). افزون بر این، ۷۴ درصد از درآمد خانوارهای مستأجر از محل شغل ‌های غیردولتی که جریان درآمدی آنها پایدار نیستند تأمین می ‌شود. از سوی دیگر، می ‌دانیم که در حدود ۲۸ درصد خانوارهای مستأجر کشور (۴.۷ میلیون نفر) در استان تهران و به طور خاص در شهر تهران زندگی می‌کنند که آماج اصلی دشمنان است و در مجموع ۵۰ درصد مستأجران کشور در ۴ استان کشور (تهران، خراسان رضوی، فارس و اصفهان) ساکن هستند. تضمین تاب ‌آوری خانوارهای مستأجر در این ۴ استان، به معنای تضمین خشی از تاب‌آوری ۹ میلیون نفر در کشور است.