شمارش معکوس برای جهش بزرگ پس از رکود تاریخی

به گزارش اقتصادآنلاین، امیررضا اعطاسی، کارشناس ارشد مهندسی و مدیریت ساخت طی یادداشتی نوشت: 

 اقتصاد ایران در پی تحولات اخیر و بازگشت تحریم‌ها، در یک نقطه عطف استراتژیک قرار دارد. دکترین «اقتصاد مقاومتی»، با وجود مسکن ایران در سال‌های ۱۴۰۳-۱۴۰۴ با یک پارادوکس حیاتی تعریف می‌شود. از یک سو، این بازار در رکودی عمیق از نظر تعداد معاملات، سرکوب‌شده توسط عدم قطعیت‌های ژئوپلیتیک و قدرت خرید فرسایش‌یافته، گرفتار شده است. از سوی دیگر، تورم شدید ناشی از افزایش هزینه‌ها در داخل این بازار، به طور سیستماتیک در حال نابودی عرضه آتی است. این وضعیت نه به عنوان یک تعادل پایدار، بلکه به مثابه یک «فنر فشرده» تحلیل می‌شود. رکود کنونی در حال انباشت انرژی پتانسیل عظیمی است که بر اساس چرخه‌های تاریخی و فشارهای بنیادین اقتصادی، آماده است تا به محض بازگشت اعتماد به بازار، به شکل یک جهش قیمتی قابل توجه و شتابان آزاد شود.

بخش ۱: گرداب اقتصاد کلان: بنیاد ناپایدار بازارهای دارایی ایران

۱.۱. سایه ژئوپلیتیک: از تحریم‌ها تا ماشه «اسنپ‌بک»

تهدید همیشگی تشدید تحریم‌ها، به ویژه فعال‌سازی «مکانیسم ماشه» (Snapback)، به عنوان عامل اصلی ترس و عدم قطعیت عمل کرده و مستقیماً بر احساسات سرمایه‌گذاران تأثیر می‌گذارد. این ریسک، نقدینگی را از دارایی‌های غیرنقدشونده مانند مسکن به سمت پناهگاه‌های امن مانند طلا و ارز فراری می‌دهد. تحلیل سناریوهای ژئوپلیتیک مختلف — «ماشه مدیریت‌شده»، «انزوای کامل اقتصادی» و «درگیری منطقه‌ای» — نشان‌دهنده تأثیرات درجه‌بندی‌شده بر بازار است؛ از تعمیق رکود گرفته تا توقف کامل بازار رسمی. تجربه سال ۱۳۹۸، که در آن صرفاً تهدید درگیری نظامی منجر به جهش ۴۰ درصدی قیمت زمین در تهران شد، به عنوان یک سابقه تاریخی از حساسیت شدید بازار به این ریسک‌ها قابل استناد است.

۱.۲. موتور تورم: نقدینگی و کسری بودجه مزمن

علت ریشه‌ای تورم سیستمیک در ایران، رشد بی‌رویه نقدینگی و کسری بودجه دولت است. حجم نقدینگی کشور تا پایان اسفند ۱۴۰۳ از مرز ۱۰,۱۶۵ هزار میلیارد تومان عبور کرد که نشان‌دهنده رشد سالانه ۲۹.۱ درصدی است. نکته حیاتی این است که حدود ۷۴.۱ درصد از این حجم عظیم، «شبه‌پول» است که در سپرده‌های بانکی پارک شده و یک انبار باروت تورمی بالقوه محسوب می‌شود. این وضعیت که توسط صندوق بین‌المللی پول نیز مورد تأکید قرار گرفته، یک شمشیر دولبه است: در حال حاضر به عنوان یک ترمز موقت در برابر ابرتورم عمل می‌کند، اما هرگونه شوک ناگهانی به اعتماد عمومی می‌تواند ماشه تبدیل سریع این شبه‌پول به پول فعال را بکشد. این فرآیند با کسری بودجه مزمن دولت، که پیش‌بینی می‌شود از ۳.۱ درصد به ۴.۷ درصد تولید ناخالص داخلی افزایش یابد، تشدید می‌شود و دولت را مجبور به تأمین مالی تورم‌زا می‌کند. این حجم عظیم شبه‌پول، نشانه ثبات نیست، بلکه شاخصی از یک ریسک سیستمیک پنهان است. ثبات فعلی به اعتماد عمومی به نظام بانکی وابسته است. یک شوک ژئوپلیتیک، مانند فعال شدن مکانیسم ماشه، می‌تواند این اعتماد را از بین ببرد. در چنین شرایطی، سپرده‌گذاران برای تبدیل پس‌اندازهای ریالی خود به دارایی‌های سخت هجوم می‌برند. این فرآیند، سیلی از پول را روانه بازار می‌کند که به دنبال تعداد محدودی کالا و دارایی است و می‌تواند یک مارپیچ تورمی انفجاری را رقم بزند که نرخ‌های فعلی در برابر آن ناچیز به نظر می‌رسند.

۱.۳. سلطه دلار: لنگر غیررسمی اقتصاد ایران

در غیاب یک ریال باثبات، دلار آمریکا به معیار روانی و عملی برای قیمت‌گذاری دارایی‌های با ارزش و نهاده‌های تولید تبدیل شده است. افزایش نرخ دلار در بازار آزاد از حدود ۵۲ هزار تومان به نزدیک ۷۰ هزار تومان در طول سال ۱۴۰۳، یکی از محرک‌های اصلی تورم هزه‌ها بوده است. این تأثیر تنها به کالاهای وارداتی محدود نمی‌شود؛ تولیدکنندگان داخلی مواد کلیدی مانند فولاد نیز محصولات خود را بر اساس دلار قیمت‌گذاری می‌کنند تا از خود در برابر کاهش ارزش ریال محافظت کنند. این امر یک مکانیسم انتقال مستقیم از بازار ارز به هزینه‌های ساخت‌وساز ایجاد کرده است.

جدول ۱: شاخص‌های کلیدی فشار اقتصاد کلان (۱۴۰۲-۱۴۰۴)

منبع: تحلیل بر اساس داده‌های سازمان آمار و نرخ تورم و اتاق بازرگانی

بخش ۲: کالبدشکافی یک بازار منجمد: تشریح رکود مسکن در سال‌های ۱۴۰۳-۱۴۰۴

۲.۱. انجماد بزرگ معاملاتی: بحران نقدشوندگی

فراتر از ادعاهای کلی در مورد رکود، آمارها فلج شدن بازار را به طور کمی نشان می‌دهند. حجم معاملات آپارتمان در تهران از حدود ۹,۳۰۰ فقره در خرداد ۱۴۰۳ به تنها ۳,۶۶۵ فقره در مرداد همان سال سقوط کرد. گزارش‌ها برای سال ۱۴۰۴ نیز همچنان حجم معاملات را در سطح بحرانی ۳,۰۰۰ تا ۴,۰۰۰ فقره در ماه تخمین می‌زنند. این آمار، اثبات یک بازار در وضعیت «انجماد عمیق» یا «قفل‌شدگی معاملاتی» است. این وضعیت نشان می‌دهد که بازار از یک «بحران نقدشوندگی» شدید رنج می‌برد، جایی که فروشندگان به سادگی نمی‌توانند برای املاک خود با قیمت‌های درخواستی، خریداری پیدا کنند.

۲.۲. غول عقب‌مانده: عملکرد ضعیف مسکن در برابر تورم و دارایی‌های جایگزین

رشد اسمی قیمت مسکن در تهران (۱۶.۸ درصد در سال منتهی به مرداد ۱۴۰۳ و تنها ۹.۴ درصد در سال منتهی به شهریور ۱۴۰۴) در برابر نرخ تورم عمومی حدود ۴۰ درصد، به معنای زیان قابل توجه در ارزش واقعی است. اما مقایسه با سایر بازارها این عقب‌ماندگی را به شکل تکان‌دهنده‌ای آشکار می‌سازد. در بازه یک‌ساله شهریور ۱۴۰۳ تا شهریور ۱۴۰۴، بازدهی بازارها به شرح زیر بوده است: مسکن (۹.۴+ درصد)، طلا (۱۴۶+ درصد)، دلار (۷۴+ درصد) و بورس (۲۱+ درصد). این آمار به وضوح نشان می‌دهد که مسکن از یک پناهگاه امن به یک دارایی جامانده و غیرنقدشونده تبدیل شده است.

۲.۳. سقف اجتماعی: فرسودگی قدرت خرید

تحلیل کارشناسان نشان می‌دهد که مانع اصلی رشد بیشتر قیمت‌ها، کاهش شدید قدرت خرید طبقه متوسط و حتی بالا است. بازار به نقطه‌ای از «اشباع قیمت» رسیده است که دیگر خریدار مؤثر کافی برای جذب قیمت‌های بالاتر وجود ندارد، که این امر به رکودی عمیق منجر شده است. این واقعیت اجتماعی به عنوان یک سقف قدرتمند، هرچند موقتی، بر بازار عمل می‌کند. بازار فعلی نه «بازار خریدار» است و نه «بازار فروشنده»؛ بلکه یک «سرزمین بی‌طرف» است. شکاف قیمتی بین آنچه فروشندگان به دلیل تورم و هزینه جایگزینی باید درخواست کنند و آنچه خریداران می‌توانند بپردازند، آنقدر وسیع شده که خود مکانیسم بازار از کار افتاده است. فروشندگان با مشاهده تورم ۴۰ درصدی و افزایش هزینه‌های ساخت، از نظر روانی و مالی تمایلی به فروش با قیمت‌های سال گذشته ندارند. خریداران نیز با درآمدهای فرسایش‌یافته، توانایی پرداخت قیمت‌های درخواستی را ندارند. نتیجه، یک شکاف عظیم در قیمت‌های پیشنهادی خرید و فروش است که به فروپاشی حجم معاملات منجر می‌شود.

جدول ۲: مقایسه عملکرد دارایی‌ها (بازدهی سالانه، شهریور ۱۴۰۳ تا شهریور ۱۴۰۴)

منبع: بازار اتاق بازرگانی

بخش ۳: آناتومی تورم هزینه: ساخت گران‌تر می‌شود، مالکیت زمین پرریسک‌تر

۳.۱. تنگنای فولاد و سیمان: تأثیر دوگانه ارز و انرژی

فولاد/میلگرد: قیمت این محصول ارتباط مستقیمی با دلار دارد. با افزایش نرخ دلار، قیمت شمش فولادی تعدیل شده و مستقیماً بر قیمت میلگرد تأثیر می‌گذارد. پیش‌بینی‌ها برای سال ۱۴۰۴، افزایش قیمت میلگرد از محدوده ۳۵,۰۰۰ تومان به ۴۰,۰۰۰ تا ۴۵,۰۰۰ تومان یا حتی بالاتر را در سناریوهای تورمی محتمل می‌دانند.

سیمان: فشار قیمت بر سیمان دوگانه است. اول، قطعی برق در تابستان که در سال ۱۴۰۳ بیش از ۴۴.۷ هزار میلیارد تومان خسارت به بخش صنعت وارد کرد، مستقیماً تولید در کارخانه‌های سیمان که انرژی‌بر هستند را متوقف کرده و شوک‌های عرضه ایجاد می‌کند. دوم، اگرچه سیمان کمتر از فولاد به دلار وابسته است، اما هزینه‌های انرژی و حمل‌ونقل آن تحت تأثیر تورم عمومی قرار دارد. قیمت هر پاکت سیمان در تهران در مهرماه ۱۴۰۴ حدود ۱۴۲,۰۰۰ تومان گزارش شده است.

۳.۲. عامل انسانی: افزایش اجتناب‌ناپذیر دستمزد نیروی کار

ساخت‌وساز یک صنعت کارگرمحور است و افزایش دستمزدها جزء لاینفک تورم هزینه‌هاست. افزایش رسمی ۴۵ درصدی حداقل دستمزد برای سال ۱۴۰۴، حقوق پایه ماهانه را به نزدیک ۱۰.۴ میلیون تومان رساند. دستمزد نیروی کار ماهر ساختمانی (مانند جوشکار و برقکار) اغلب از طریق توافق‌نامه‌های صنفی محلی حتی بالاتر تعیین می‌شود که یک لایه هزینه قابل توجه و غیرقابل اجتناب به هر پروژه جدید اضافه می‌کند.

۳.۳. سقوط پارادوکسیکال: چگونه ترس ژئوپلیتیک زمین را بی‌ارزش می‌کند

در حالی که هزینه ساخت در حال افزایش است، ارزش زمینی که باید روی آن ساخت، در حال کاهش است. آمار تکان‌دهنده نشان می‌دهد که تورم نقطه‌به‌نقطه زمین در تهران در تابستان ۱۴۰۴ تنها ۸ درصد بوده که کمترین میزان در هشت سال گذشته است و قیمت زمین عملاً نسبت به ابتدای سال ۲ درصد کاهش یافته است. این پدیده نتیجه مستقیم بی‌ثباتی و ریسک جنگ است که دارایی‌های غیرنقدشونده مانند زمین را بسیار غیرجذاب می‌کند. سرمایه‌گذاران به جای بلوکه کردن سرمایه در زمین، به سمت پناهگاه‌های امن نقدشونده (طلا/دلار) فرار می‌کنند. واگرایی بین افزایش هزینه‌های ساخت و کاهش قیمت زمین، یک «بحران صرفه اقتصادی» برای سازندگان ایجاد کرده است. حاشیه سود یک سازنده از دو طرف تحت فشار قرار می‌گیرد: هزینه‌های او در حال افزایش است، اما قیمت نهایی فروش واحد تکمیل‌شده توسط رکود بازار و کاهش ارزش زمین محدود شده است. این امر شروع پروژه‌های جدید را از نظر اقتصادی غیرمنطقی می‌سازد.