رونق بازار اجاره با چاشنی نوسان قیمت‌ها

«هر کی به هر کی» بهترین تعبیری است که می‌توان برای اوضاع این روزهای بازار اجاره به کار برد. این را یکی از بنگاه‌های معاملات املاک به ما می‌گوید. او می‌گوید بازار اجاره این روزها از هیچ قانونی پیروی نمی‌کند و مالکان قیمت‌ها را به دلخواه خودشان هر چقدر می‌خواهند بالا می‌برند. تقریباً تمام مشاوران املاکی که از آنها در مورد قیمت اجاره پرسیدیم همین اعتقاد را دارند.

حسام عقبایی رئیس اتحادیه مشاوران املاک در پاسخ به این سؤال که چرا موجران هر قیمتی را می‌توانند برای ملک خود در بازار اجاره لحاظ کنند می‌گوید بنابر قانون و شرع هیچ‌کسی نمی‌تواند مالکی را مجبور کند که نرخی مصوب را برای ملک خود در نظر بگیرد و این کار دخالت مستقیم دولت محسوب می‌شود.

افزایش تا 15 درصدی نرخ اجاره

بااینکه رئیس مشاوران املاک تأکید می‌کند بیشترین افزایش نرخ اجاره امسال حدود 12 درصد در تهران و متوسط کشوری 7 تا 10 درصد است اما به گفته بسیاری از بنگاه‌های املاک افزایش اجاره گاهی تا 15 17 درصد هم می‌رسد.

مشاور  املاکی در منطقه مرکزی تهران می‌گوید با اینکه عرف ودیعه حدود یک پنجم کل نرخ ملک تعیین می‌شود اما اکنون این عدد به یک سوم رسیده است. او می‌گوید برخی مالکان قیمتی برای اجاره تعیین می‌کنند که نسبت به ویژگی‌های ملک بسیار بالا است و ما هم این موضوع را به آنها یادآوری می‌کنیم اما توجهی نمی‌کنند و اگر ما اصرار کنیم با ما همکاری نمی‌کنند و معامله را به بنگاه دیگری می‌برند.

به گفته عقبایی نرخ ودیعه بستگی به نوع ملک دارد حتی در برخی موارد نرخ اجاره یک هفتم نرخ کل ملک است اما در خانه‌های متراژ کم نرخ ودیعه کمتر از یک‌پنجم محاسبه می‌شود اما در خانه‌های بزرگتر شرایط فرق می‌کند و نرخ ودیعه همان یک پنجم باید باشد.

یکی دیگر از مشاوران املاک در شرق تهران می‌گوید چون تقاضا بسیار بیشتر از عرضه است بنابراین دست مالکان برای افزایش غیرمنطقی اجاره باز است و مستأجر نیز مجبور است اجاره کند و هیچ چاره دیگری ندارد. به گفته این بنگاه معاملات املاک بیشتر مستأجرین ترجیح می‌دهند قرارداد خود را تمدید کنند تا هزینه کمتری برای اجاره بپردازند که این موضوع نیز دلیل دیگری برای کمبود واحد مورد تقاضا است.

یکی از مشاوران املاک می‌گوید فایل‌های مناسب اجاره کم است طوری که در کمتر از یک ساعت فایلی که عرضه می‌شود به اجاره می‌رود. دست مستأجران نیز به جایی بند نیست و آنقدری فرصت ندارند تا منتظر واحدی با قیمت مناسب بمانند بنابراین مجبورند هر طور شده با تأمین نقدینگی واحدی را اجاره کنند. مشاوران املاک می‌گویند آنها نیز دلیل رشد اجاره بها را نمی‌دانند و نقشی هم در تعیین اجاره بها ندارند ما به مالکان یادآوری می‌کنیم که وقتی قیمت مسکن رشد نداشته و تورم هم در حدود 10 تا 12 درصد است چرا باید اجاره بها رشد 15 تا 17 درصدی داشته باشد اما آنها بر قیمت مورد نظر خود پافشاری می‌کنند و مطمئن هستند که ملکشان بدون مستأجر نمی‌ماند بنابراین به زعم خودشان دلیلی ندارد قیمت را کاهش دهند وقتی متقاضی دارند.

3 دلیل اصلی افزایش اجاره

عقبایی نیز با تأیید افزایش غیر منطقی اجاره از سوی مالکان عدم توازن بین عرضه و تقاضا، نرخ سود بانکی و محاسبه تورم کالا‌ها را 3 دلیل مهم موجران برای افزایش نرخ اجاره نام می‌برد. به گفته عقبایی مثلاً مالکی حساب می‌کند اگر ملک خود را 300میلیون بفروشد و در بانک سپرده‌گذاری کند حدود ماهی 4 میلیون سود آن می‌شود پس مالک می‌خواهد این سود را از مستأجر بگیرد در حالی که واقعاً غیر منطقی است و از توان مستأجر برنمی‌آید. یعنی مالک با اینکه ملک خود را حفظ کرده اما می‌خواهد سودی معادل قیمت کل ملک را که اگر قرار بود در بانک سپرده‌گذاری کند از مستأجر طلب می‌کند.

عقبایی می‌گوید عدم توازن عرضه و تقاضا حتی در مواقعی رقابت کاذبی بین خود مستأجران ایجاد می‌کند یعنی مستأجر از ترس اینکه نتواند خانه‌ای مناسب را اجاره کند حاضر است قیمت بالاتری را بپردازد تا بی‌سرپناه نماند.

تورم نیز اگرچه به‌طور متوسط رشد چندانی نداشته است‌،اما برخی موجران با این تصور که چون نرخ حمل‌ونقل، نان، برنج و حتی روغن افزایش یافته است فکر می‌کنند باید نرخ اجاره‌بها نیز مانند نرخ هر کالای دیگری محاسبه شود و نرخ اجاره را با قیمت کالاها مقایسه می‌کنند. به گفته عقبایی این موارد اصلاً نباید در تعیین قیمت اجاره دخالتی داشته باشد اما موجران به خاطر کسادی بازار می‌خواهند تا آنجا که می‌شود از ملک خود درآمد کسب کنند و چون متقاضی نیز هست بنابراین آنها راحت به خواسته خود می‌رسند.

عقبایی می‌گوید: براساس قانون و براساس شرع اسلام، مالکیت در ایران محترم است بنابراین تنها موضوعی که می‌تواند در درجه اول کنترل‌کننده نرخ اجاره‌بها باشد افزایش عرضه مسکن است تا تعادل مناسبی میان عرضه و تقاضا ایجاد شود. با افزایش تولید و ساخت واحدهای متوسط و کوچک می‌توانیم قیمت اجاره مسکن را همانند سایر کشورها مثل ترکیه، کره جنوبی و مالزی به سمتی ببریم که رقابت برای دادن اجاره مسکن بالا برود و نرخ‌ها نیز کمتر افزایش یابد. همچنین تعیین منطقی برای نرخ سود و اصلاح نظام بانکی می‌تواند بازار اجاره را ضابطه‌مند کند.