تغییرات تابستانی بازار مسکن

در حال حاضر رشد حجم معاملات خرید آپارتمان در تهران، عمدتا از ناحیه فروش واحدهای 80 تا 90 متر مربع، در جریان است به‌طوری که با ثابت ماندن سهم فروش واحدهای ریز و کوچک‌متراژ از کل معاملات ماهانه ملک طی ماه‌های اخیر، سهم آپارتمان‌های متراژ متوسط، حداقل 2 واحد درصد افزایش یافته و از حدود 10 درصد کل معاملات در سال گذشته به بیش از 12 درصد تقویت شده است. شیفت خریداران به آپارتمان‌های بزرگ‌تر، حاصل تغییرات افزایشی در قیمت کوچک‌ها و در عین حال، کمک نسبی وام خرید به قدرت مالی متقاضیان است.

نتایج تحقیقات میدانی از تفاوت بازار در دو بخش کوچک‌متراژها و میان‌متراژها به‌خصوص واحدهای 50 تا 70 و 80 تا 90 مترمربع حاکی است: در حال حاضر «بروز ناپایداری» در قیمت پیشنهادی واحدهای کم‌متراژ، بیش از سایر آپارتمان‌ها به چشم می‌خورد. در بنگاه‌ها، نسبت «فایل‌های دارای قیمت پیشنهادی نامتعارف» به «فایل‌های با قیمت مناسب» در بخش کوچک‌‌متراژ‌ها، به مراتب بیشتر از بخش میان‌متراژ‌ها است. افزایش فایل‌های نامتعارف در بخش آپارتمان‌های 50 تا 70 متری که واسطه‌های بازار تحت عنوان فایل‌های «قرمزرنگ» آنها را معرفی می‌کنند، به معنای رشد قابل توجه قیمت پیشنهادی فروش در این فایل‌ها است. فایل‌های مناسب نیز بیانگر آمادگی فروشنده برای عرضه با قیمت حدود 5 تا 7 درصد بالاتر از قیمت‌های قطعی سال گذشته است که فعلا عرضه این نوع فایل، در بازار واحدهای میان‌متراژ، بیش از بازار کوچک‌ها است.

دومین پرده از بازار تابستانی ملک در قالب تغییرات قیمت واحدهای نوساز و چندسال ساخت، شکل گرفته است. اطلاعات به‌دست آمده از وضعیت موجود معاملات ملک در مناطق مختلف تهران به‌خصوص مناطق مصرفی –مناطق 2 و 4 و 5- نشان می‌دهد: قیمت پیشنهادی فروش نوسازها، بیش از واحدهای چند سال ساخت افزایش پیدا کرده است. متوسط قیمت در فایل‌های نوساز نسبت به سال گذشته 10 تا 15 درصد افزایش پیدا کرده در حالی که این شاخص برای واحدهای چند سال ساخت، حداکثر 10 درصد نسبت به تابستان 95 افزایش یافته است. مولفه سوم بازار نیز شکاف قیمتی بین نوسازها و واحدهای 5 تا 10 سال ساخت را شرح می‌دهد که مطابق آن، در مناطق مصرفی، قیمت آپارتمان‌های نوساز در نوبت فروش، به‌طور میانگین 12 تا 18 درصد گران‌تر از واحدهای مصرف شده و چند سال ساخت است. در این میان، میزان عرضه واحدهای نوساز نسبت به سال گذشته، تا حدودی محدود شده است. واسطه‌های بازار ملک، شرایط مناطق دو رقمی پایتخت –عمدتا نیمه جنوبی شهر- را بهتر از سایر مناطق ارزیابی می‌کنند. در قالب این پرده از بازار، کمترین نوسان قیمتی به فایل‌های فروش مناطق جنوبی اختصاص دارد.

نبض فعلی بازار تابستانی ملک، از نوعی غفلت واسطه‌های بازار در محله‌هایی از شهر نسبت به عزم تقاضای خرید مسکن برای انجام معامله حکایت دارد که این خود سبب شده، نقش دلالان برای پیوند طرفین معامله، در حد قابل انتظار، پررنگ نباشد. هم‌اکنون به رغم وجود «متقاضیان مصمم» برای خرید مسکن در مناطق مصرفی پایتخت، برخی واسطه‌های ملکی همچنان تصور می‌کنند فضای بازار معاملات مسکن کماکان در حالت «صبر و انتظار» قرار دارد و عمده متقاضیانی که به بنگاه‌ها مراجعه می‌کنند صرفا با هدف اطلاع و پرس‌و‌جو از سطح قیمت ملک در مناطق موردتقاضا به بازار مسکن وارد می‌شوند.

این درحالی است که هم‌اکنون سطح تقاضای موثر برای خرید ملک از سوی متقاضیان مصرفی مسکن افزایش یافته است و برخلاف سال گذشته که عمده متقاضیان حاضر در بازار مسکن بیشتر در صدد جست‌و‌جو و اطلاع از سطح قیمت مسکن در مناطق موردنظر بودند هم‌اکنون درصد بالایی از مراجعان به بنگاه‌های املاک قصد دارند با استفاده از تسهیلات بانکی آپارتمانی متناسب با سلیقه و شرایط مالی خود خریداری کنند. تحقیقات میدانی درباره ویژگی آپارتمان‌های عرضه شده به بازار مسکن در ماه اول تابستان نشان می‌دهد هم‌اکنون متقاضیان خرید واحدها‌ی نوساز در بازار مسکن مناطق مصرفی با موانعی در بازار تقاضای این واحدها مواجهند.

اولین محدودیت به «کاهش حجم عرضه نوساز‌ها» در برخی مناطق مصرفی شهر تهران برمی‌گردد که موجب شده هم‌اکنون متقاضیان آپارتمان‌های نوساز نسبت به سال‌های قبل برای انتخاب آپارتمان‌های تازه‌ساز یا کلیدنخورده به فایل‌های محدودتری دسترسی داشته باشند و دومین محدودیت به«افزایش فاصله قیمتی واحدهای نوساز موجود با واحدهای چندساله» در برخی مناطق پایتخت برمی‌گردد که باز هم منجر به بروز محدودیت برای برخی از متقاضیان خرید این گروه واحدهای مسکونی شده است. البته این فاصله بیشتر مربوط به سطح پیشنهادی قیمت‌های فروش مسکن در بازار مسکن است که بخش زیادی از آن در زمان انجام معامله تعدیل شده و کاهش می‌یابد؛ با این‌حال فاصله قیمتی بین واحدهای نوساز و آپارتمان‌های چندسال ساخت در اولین روز‌های شروع فصل طلایی جابه‌جایی در بازار ملک بیش از سال‌های اخیر احساس می‌شود.

درشرایطی که حجم عرضه فایل‌های فروش آپارتمان‌های نوساز در برخی مناطق مصرفی محدود شده است و بعضا فاصله قیمتی بین این گروه از واحدها با آپارتمان‌های چندساله منجر به انصراف گروهی از متقاضیان خرید از جست‌و‌جو برای خرید ملک در یک منطقه خاص می‌شود، واسطه‌های فروش ملک در این مناطق به متقاضیان خرید مسکن توصیه می‌کنند با خرید واحدهای چندساله قدرت خرید خود را صرف «افزایش متراژ» کنند. با این توجیه که هم‌اکنون برخی واحدهای چندساله –بین 3 تا 8سال-وجود دارند که به لحاظ ظاهری با واحدهای نوساز تفاوت چندانی ندارند اما خریدار می‌تواند آن را با فاصله محسوس قیمتی نسبت به واحدهای کلیدنخورده و تازه‌ساز خریداری کند.

در برخی مناطق مصرفی شهر تهران برخی واحدها-عمدتا واحدهای نوساز-با قیمت‌هایی به مراتب بیش از ارزش واقعی آپارتمان و منطقه‌ای که آپارتمان در آن واقع شده است به بازار فروش عرضه می‌شوند؛ طوری که در اغلب موارد متقاضیان خرید مسکن در برخی مناطق مصرفی که تقاضای بیشتری برای خرید ملک در آن منطقه وجود دارد با مشاهده سطح «فراتر از تصور» قیمت‌ها شوکه شده و ممکن است انگیزه خود را برای ادامه جست‌و‌جوی ملک موردنظر در یک منطقه دلخواه از دست بدهند.

همین عامل موجب شده هم‌اکنون در برخی محلات مصرفی شهر تهران عملا برخی آپارتمان‌ها بدون تقاضا و فاقد مشتری به‌صورت خالی باقی بمانند؛ این‌درحالی است که این مناطق ذاتا جزو محله‌های پرتقاضا برای خرید مسکن محسوب می‌شوند؛ تحقیقات از ماجرای قیمت‌گذاری‌های فراتر از حد تصور در برخی محله‌های مصرفی شهر تهران نشان می‌دهد مالکان برخی واحدهای نوساز در این مناطق بنا بر چند دلیل عمده اقدام به تعیین قیمت‌های غیرواقعی برای این آپارتمان‌ها کرده‌اند؛ اولین دلیل به حجم کم عرضه واحدهای نوساز در آن مناطق مربوط می‌شود که موجب شده برخی مالکان با درنظر گرفتن این کمبود در منطقه پرتقاضا، نسبت به قیمت‌گذاری غیرواقعی برای این واحدها اقدام کنند؛ این درحالی است که عمده اغراق قیمتی از سوی مالکان آپارتمان‌هایی صورت می‌گیرد که در مناطق مطلوب، به لحاظ سطح دسترسی(از نظر دسترسی به بزرگراه‌های اصلی و...، همچون مناطق 2، 4 و 5) قرار دارند. هر چند هیچ کدام از این دلایل، علل قابل قبول و منطقی برای قیمت‌گذاری غیرواقعی آپارتمان‌های مسکونی در این مناطق محسوب نمی‌شود.

تحقیقات میدانی از بازار مسکن مناطق مصرفی شهر تهران نشان می‌دهد هم‌اکنون سطح قیمت پیشنهادی آپارتمان‌های مصرفی-عمدتا تا 80 مترمربع-در مناطق معمولی و پرتقاضای شهر تهران حدود 10 درصد نسبت به سال گذشته افزایش داشته است هرچند قیمت‌های قطعی فروش مسکن در این مناطق، سطح کمتری از افزایش قیمت را در سال جاری نسبت به مدت مشابه سال گذشته و در مقایسه با نرخ‌های پیشنهادی تایید می‌کند. پارسال میانگین قیمت فروش مسکن در شهر تهران حدود 5 درصد افزایش یافت که با توجه به سبقت بازار واحدهای مصرفی از سایر واحدها در ورود به فاز پیش‌رونق، برآورد می‌شود آپارتمان‌های مصرفی سال گذشته به‌صورت جزئی سطح بیشتری از افزایش قیمت را تجربه کردند.

با این‌حال، بررسی‌ها نشان می‌دهد هم‌اکنون در برخی مناطق مصرفی و پرتقاضا برای خرید مسکن در پایتخت، مالکان به خصوص مالکان واحدهای نوساز سطح قیمت‌های پیشنهادی خود را بیش از 10 درصد افزایش داده‌اند که این افزایش بیشتر در میان واحدهای کوچک‌متراژ و بعضا میان‌متراژ-تا 80 مترمربع-مشهود است. با این حال، یافته‌ها از کم و کیف افزایش قیمت‌های پیشنهادی در بازار واحدهای مصرفی حاکی است اولا این افزایش تنها محدود به برخی محلات است و همه محله‌های مصرفی شهر تهران را دربرنمی‌گیرد؛ به‌عنوان مثال اگر چه برخی مالکان در منطقه 5 تهران تا حدی قیمت‌های پیشنهادی خود را افزایش داده‌اند اما در سایر محلات مصرفی از جمله محله‌هایی از منطقه 4 و مناطق مصرفی نیمه‌جنوبی پایتخت، سطح قیمت‌ها کماکان فاصله چندانی با قیمت‌گذاری‌های سال گذشته ندارند و حتی بنا بر اذعان واسطه‌های فروش مسکن در مناطق جنوبی شهر تهران، در برخی از این محله‌ها نه تنها سطح قیمت‌ها با قیمت‌های سال گذشته همخوانی دارد بلکه در مواردی که مالکان با مشکلات مالی مواجهند بعضا معاملاتی زیر قیمت منطقه یا ارزان‌تر از قیمت فروش واحدهای مشابه در سال گذشته انجام می‌شود.

با این حال حتی در مناطقی که مالکان سطح قیمت‌های پیشنهادی را افزایش داده‌اند در زمان انجام معامله اعمال تخفیف‌های موردی تا حد قابل قبولی سطح افزایش قیمت را متعادل می‌کند. تحقیقات میدانی از سطح قیمت‌های پیشنهادی و نرخ‌های قطعی فروش مسکن و مقایسه آن با پیش‌قیمت و نرخ نهایی فروش آپارتمان‌های مشابه طی مدت مشابه سال گذشته در مناطق مصرفی شهر تهران نشان می‌دهد هم‌اکنون در برخی از این مناطق همچون منطقه 5، سطح پیشنهادی قیمت‌ها و همچنین نرخ‌های قطعی فروش مسکن بین 5 تا 10 درصد یا اندکی بیش از آن، رشد داشته است.

این افزایش قیمت بیشتر در میان‌متراژهای مصرفی مسکن-زیر 80 مترمربع-مشهود است؛ با این‌حال واسطه‌های فروش مسکن در این مناطق ادعا می‌کنند می‌توانند در زمان انجام معامله درصدی از این افزایش قیمت را به نفع خریدار تعدیل کنند.

بهار امسال، سهم واحدهای 80 تا 90 مترمربع از کل معاملات انجام شده در بازار خرید مسکن 2 واحد درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش یافت و از 10 درصد به 12 درصد رسید؛ این موضوع نشان می‌دهد هرچند هنوز هم واحدهای کوچک‌متراژ و میان‌متراژ پرتقاضاترین بازه مساحتی در بازار فروش مسکن است و نیمی از معاملات خرید مسکن را به خود اختصاص می‌دهد، اما امسال، در نتیجه استفاده بخش قابل‌توجهی از متقاضیان مصرفی از تسهیلات بدون سپرده خرید مسکن، عملا بخشی از متقاضیان واحدهای کوچک‌متراژ، موفق شدند به بازار واحدهای میان‌متراژ راه پیدا کنند؛ با این حال، بخش دیگری از متقاضیان خرید مسکن که نقدینگی کمتری داشتند یا از توان مالی کافی برای بازپرداخت اقساط تسهیلات برخوردار نبودند اقدام به خرید واحدهای کوچک‌متراژ کردند. به همین دلیل افزایش تقاضا برای خرید واحدهای کوچک‌متراژ در بازار مسکن فصل بهار، نسبت به سال گذشته شکل محسوسی به خود نگرفت. هم اکنون وام بدون سپرده خرید مسکن برای زوج‌های جوان خانه اولی، با محاسبه میانگین 4 میلیون و500 هزار تومان قیمت تقریبی هر مترمربع آپارتمان مصرفی در شهر تهران حدود 35 تا 50 درصد از هزینه خرید یک واحد کوچک‌متراژ-50 تا 60 مترمربعی-را پوشش می‌دهد.