سوداگری؛ سوهان عمر مفید ساختمان‌ها در ایران

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از تعادل ، پایین بودن عمر مفید ساختمان‌ها و خانه‌ها در ایران علاوه بر هدر دادن سرمایه‌های‌ کشور، ‌آمار تلفات ناشی از حوادث‌ ساختمانی در کشور را نیز در سال‌های اخیر افزایش داده است. به اعتقاد صاحب‌نظران و متولیان امر یکی از مهم‌ترین دلایل این معضل، عدم حضور مجریان ذی‌صلاح در پروژه‌های‌ساختمانی است که با وجود تاکید صریح قانون، اراده‌یی بر رعایت آن از سوی مالکان، شهرداری و... وجود ندارد.

به تازگی نیز حامد مظاهریان معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی 4 عامل «بی‌انضباطی‌شهری»، «طراحی»، «اجرای نامناسب» و «استفاده از مصالح غیراستاندارد» را در کاهش عمر مفید ساختمان‌ها موثر دانسته و اعلام کرده است که با تدوین آیین‌نامه‌ها‌ و مقررات، جلو مداخلات ناصحیح را می‌گیریم.

 فعالیت‌های سوداگرانه در ساخت و ساز

معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی با اشاره به اینکه عمر مفید ساختمان در ایران در مقایسه با کشورهای دیگر پایین است، تصریح کرد: به اعتقاد من مهم‌ترین دلیل، کم بودن عمر مفید ساختمان در کشور ما، فعالیت‌های سوداگرانه در عرصه ساخت و ساز در شهرهاست، به این معنا که سفته‌بازی و کالایی‌شدن مقررات در عرصه ساخت و ساز فرصتی را ایجاد کرده خانه‌یی که ساخته می‌شود با قیمت بالاتری عرضه و سود بیشتری را نصیب صاحب زمین کند و تنها چیزی اهمیت ندارد، این است که کیفیت ساختمان‌هایی که ساخته می‌شوند، چگونه است.

وی افزود: این موضوع سبب شده ساختمان تبدیل به کالایی شود که می‌تواند ارزش افزوده ایجاد کند. این موضوع هم ناشی از بی‌انضباطی‌شهری است. به این معنا که قوانین‌شهری توسط نهادهای محلی یعنی شهرداری‌ها مورد هجوم قرار گرفته و می‌گیرند.

عامل دیگر از جهت بعد فنی است. در این خصوص هم باید بگویم ساختمان‌ها در کشور ما در معرض آسیب قرار دارند. برای ساخته شدن یک ساختمان باکیفیت نیاز است آن ساختمان طراحی خوبی داشته باشد، مصالح استاندارد در آن به کار رفته باشد و در نهایت پروسه اجرا به خوبی انجام شده باشد. اشکال در هر یک از این مراحل می‌تواند عمرمفید ساختمان را کاهش دهد.

طی 4ساله گذشته که بازار مسکن در رکود به سر می‌برده است تا حدی مساله کوبیدن ساختمان‌های با عمر کم به دلیل کاهش چشمگیر سود سرمایه‌گذاری و ساخت و ساز افت کرده است، اما این مساله ممکن است بار دیگر و در سال‌های پیش‌رو دوباره ایجاد شود و سرمایه‌های ملی کشور از این طریق به هدر رود.

 عدم حضور سازندگان ذی‌صلاح

مظاهریان با تاکید بر اینکه نبود سازندگان ذی‌صلاح در فرآیند ساخت و ساز بر کاهش عمر مفید ساختمان‌ها در ایران بسیار موثر است، گفت: هدف ما در قانون نظام مهندسی‌ساختمان این است که سازندگان و مجریان فاقد صلاحیت به عرصه ساخت و ساز ورود نکنند.

وی همچنین در مورد وضعیت ایمنی ساخت و ساز در کشور نیز گفت: در یک دهه گذشته ما شاهد افزایش کیفیت ساخت و ساز بوده‌ایم، آمارها هم این موضوع را تایید می‌کند. ساختمان‌ها هم پیچیده‌تر شده‌اند. ۲۰سال قبل ساختمان‌ها در طبقات، تجهیزات و با پیچیدگی کمتری ساخته می‌شدند. اما امروز ساختمان‌ها به لحاظ ارتفاع و به لحاظ تجهیزات، گسترده‌تر و پیچیده‌تر شده‌اند. به نظر می‌رسد، با وجود اینکه شیب مثبتی را به سمت افزایش کیفیت ساخت و ساز شاهدیم، همچنان با شرایط مطلوب فاصله داریم.

از سوی دیگر کارشناسان حوزه ساخت و ساز معتقدند، ساختمان‌های کشورمان به‌ویژه کلان‌شهرها دچار پیری زودرس شده‌اند که دو عامل نخست استفاده از مصالح بی‌کیفیت و دوم روش غیر‌اصولی ساخت را در این امر دخیل می‌دانند. در واقع اگر قرار باشد، تولیدکنندگان کالاهایی باکیفیت و ماندگاری پایین تولید و عرضه کنند و مصرف‌کنندگان هم مجبور به خرید و مصرف این‌گونه کالاها بشوند، استهلاک آن هم افزایش می‌یابد. در بخش مسکن و ساختمان، مقوله کیفیت و عمر مفید از اهمیت بالایی برخوردار است.

 بیمه کیفیت و شناسنامه فنی‌

فرهاد بیضایی، کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به اینکه در کشور ما عمر مفید، مدت بهره‌برداری از ساختمان و عمر استهلاک ساختمان پایین است، ادامه داد: در واقع پایین بودن عمر استهلاک ساختمان‌ها در کشور ما به دلیل این نیست که واحدی ساخته شده باشد و عرضه و تقاضا ایجاب کند که ساختمان‌ها با عمر کمتر از 20-10سال تخریب شوند و واحدهای جدید و مرتفع‌تر ساخته شوند؛ بلکه کاهش عمر استهلاک ساختمان‌ها در ایران به دو دلیل پایین بودن بیمه کیفیت ساختمان و موضوع شناسنامه فنی اتفاق می‌افتد. در واقع قانون در خصوص هر دو مورد مطرح شده یعنی شناسنامه فنی ساختمان و بیمه کیفیت ساختمان وجود دارد، اما متاسفانه اجرا نمی‌شود.

بیضایی تاکید کرد: زمانی که این دو موضوع مطرح شده اجرا شوند، کیفیت ساختمان‌ها و به دنبال آن عمر استهلاک ساختمان‌ها نیز افزایش پیدا می‌کند.

مدیر مرکز مطالعات دانشگاه علم و صنعت ایران درخصوص میزان تخریب واحدهای مسکونی با عمر کم برای ساخت واحدهای جدید از سوی سوداگران در دوره رکود نیز گفت: تا قبل از اینکه دوره رکود آغاز شود، تخریب و ساخت واحدهای مسکونی با عمر پایین برای ساخت واحدهای جدید زیاد بود، اما در دوره رکود از شدت این مساله به‌دلیل کمبود تقاضا برای خرید واحدهای مسکونی کاسته شد.

بیضایی ادامه داد: در واقع با کاهش میزان تقاضا از شدت تخریب ساختمان‌هایی که عمر متوسط دارند و هنوز به عمر مفید خود نرسیده‌اند، کم می‌شود.

این کارشناس مسکن در پاسخ به اینکه آیا ملاک یا استاندارد جهانی درخصوص محاسبه عمر مفید ساختمان‌ها در جهان وجود دارد نیز گفت: تعیین عمر مفید برای ساختمان‌ها در کشورهای مختلف جهان برمبنای قوانین شهری اتفاق می‌افتد و به دلیل اینکه شهر به شهر سیاست‌های شهری متفاوت است، این قوانین نیز در کشورهای مختلف با هم تفاوت دارند.

بیضایی ادامه داد: اما همان‌طور که پیش‌تر نیز گفتم، دلایل زیرساختی پایین بودن عمر مفید و عمر استهلاک ساختمان در ایران عدم اجرای قوانین مربوط به بیمه کیفیت و شناسنامه فنی ساختمان است. وی افزود: به عنوان مثال، در صورتی که اصول بیمه کیفیت ساختمان‌ها در کشور ما اجرا شود، به دلیل آنکه شرکت بیمه از همان ابتدا مهندس ناظری را برای نظارت بر امر ساخت مسوول می‌کند و پس از تکمیل ساختمان در صورت تایید این مسوول، شرکت بیمه، بیمه کیفیت در مقابل بلایای طبیعی و مشکلات احتمالی فنی در تاسیسات داخلی را صادر می‌کند.

 قوانین حامی سوداگری

احمدرضا سرحدی یکی دیگر از کارشناسان حوزه مسکن نیز درخصوص علل کاهش عمر مفید ساختمان‌ها در ایران گفت: یکی از عوامل موثر بر کوتاه شدن عمر متوسط ساختمان‌ها در ایران علاوه بر استاندارد نبودن مصالح، ضعیف بودن قوانین ساخت و مجریان فاقد صلاحیت، سودجویی است.

این کارشناس مسکن افزود: هنگامی که قوانین به‌گونه‌یی وضع می‌شوند که سقف‌های طرح تفصیلی برای بارگذاری در شهر خرید و فروش می‌شود (تراکم فروشی) و بر این اساس ساختمان‌هایی که دارای استاندارد ساخت هستند با دریافت تراکم توسط سودجویان تخریب شده و با تعداد طبقات بیشتر دوباره ساخته می‌شوند، موجب می‌شوند نه تنها عمر مفید بلکه عمر متوسط ساختمان‌ها در کشور پایین بیاید.

سرحدی ادامه داد: نکته‌ مهمی که باید درنظر گرفته شود، این است که امکان دارد بسیاری از ساختمان‌هایی که براساس تراکم‌فروشی توسط سودجویان تخریب می‌شوند، هنوز 20-15 سال از عمر مفیدشان باقی مانده باشد و صرف دلیل سوداگری این ساختمان‌ها تخریب می‌شوند که موجب می‌شود متوسط عمر مفید واحدهای مسکونی در کشور کاهش پیدا کند.

این کارشناس مسکن درخصوص اهمیت کیفیت مصالح ساختمانی در کاهش عمر مفید ساختمان‌ها نیز گفت: در صورتی که سازندگان و مجریان ساخت از همان ابتدا از مصالح با کیفیت با اینکه گران‌تر هم هستند، برای ساخت ساختمان‌ها استفاده کنند علاوه بر اینکه از ضررها و هزینه‌هایی که بعدها بر اثر استفاده از مصالح بی‌کیفیت در ساختمان به وجود می‌آید، کاسته می‌شود تا حد زیادی موجب افزایش عمر مفید این ساختمان‌ها نیز خواهد شد.

سرحدی همچنین درمورد اهمیت بیمه کیفیت ساختمان‌ها  گفت: موضوع بیمه کیفیت ساختمان‌ها در تمام کشورها بسیار مهم است، اما این موضوع برخلاف روندی که درخصوص صدور بیمه کیفیت در کشورهای اروپایی و امریکا اتفاق می‌افتد در کشور ما اجرا نمی‌شود.

سرحدی ادامه داد: در تمام کشورها برای صدور بیمه کیفیت، مهندس ناظری که از سوی شرکت بیمه انتخاب شده بر فرآیند ساخت ساختمان نظارت دارد و پس از پایان ساخت براساس استانداردهایی که در طول ساخت رعایت شده، شرکت بیمه ساختمان را بیمه می‌کند. در صورتی که در کشور ما فرآیند صدور بیمه تنها به صورت سوری انجام می‌شود، به‌طوری که پس از پایان ساخت ساختمان، مجری یا سازنده ساختمان با مراجعه به مراجع ذی‌زبط و با تکمیل فرمی که موارد استاندارد ساختمان‌ها در آن ذکر شده است، برای دریافت بیمه کیفیت اقدام می‌کنند.

وی تاکید کرد: در واقع بیمه کیفیتی که در ایران به ساختمان‌ها داده می‌شود، در فرآیند بدون ملاحظه فنی و کارشناسی انجام می‌شود و به همین خاطر است که اکثر ساختمان‌هایی که این بیمه را دریافت می‌کنند کیفیت بالایی ندارند و عمر مفیدشان نیز پایین است.