دومجهول در رونق مسکن

عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی با اشاره به رفتار سال‌های گذشته سرمایه‌گذارهای ساختمانی عنوان می‌کند: اگر مسیر رونق بخش مسکن و ساختمان از مسیر دیگری جز بافت فرسوده ایجاد شود همانند رونق انحرافی دوره‌های قبل، باعث اتلاف منابع، پاسخگو نبودن ساخت‌وساز به تقاضای مصرفی و دامن زدن به یک رکود عمیق دوباره و محبوس شدن سرمایه‌ها در ساخت‌وساز غیرمصرفی می‌شود. وزیر راه و شهرسازی با این نگاه در جلسه اخیر هیات دولت راهکار خروج بخش مسکن و ساختمان از رکود را تحریک سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در بافت فرسوده عنوان کرد و خواستار پرداخت تسهیلات نوسازی ارزان‌قیمت مصوب دولت و بانک مرکزی در زمستان سال 93 شد. او در جلسه هیات دولت پنج محور شامل تحریک سرمایه‌گذار در بافت فرسوده، تداوم مسیر تجهیز خانه‌اولی‌ها در قالب صندوق یکم، انتشار اوراق رهنی در قالب رهن ثانویه، راه‌اندازی شرکت لیزینگ و اجرای طرح مسکن اجتماعی را به‌عنوان برنامه‌هایی معرفی کرد که باید برای خروج بخش مسکن از رکود پیگیری شود. آخوندی در عین حال در این جلسه اعلام کرد بخشی از مسیر رونق مسکن در سال 96، طی سال‌های 94 و 95 از طریق تجهیز مالی خانه اولی‌ها به وام کارآمد برای صاحبخانه شدن در بافت فرسوده ایجاد شده‌است.

براساس آخرین آمار بیش از 154 هزار نفر از خرداد سال 94 تا اسفند سال 95 در صندوق یکم سراسر کشور ثبت نام کرده‌اند، از آنجا که وام صندوق یکم در بافت فرسوده با نرخ سود 8 درصد (پایین‌ترین نرخ سود تسهیلات بانکی) پرداخت می‌شود در نتیجه مسیر معاملات رونق بخش مسکن نیز از هسته فرسوده پایتخت عبور خواهد کرد. اما آنچه می‌تواند رشد مثبت بخش مسکن را در سال 96 رقم بزند حرکت سرمایه‌گذارهای ساختمانی به بافت فرسوده، افزایش تیراژ ساخت‌وساز و در نتیجه رشد مثبت سرمایه‌گذاری در بافت فرسوده است. به اعتقاد متولی بخش مسکن و ساختمان اگرچه سمت تقاضای مصرفی برای خرید مسکن در بافت فرسوده در سطح مناسبی تقویت شده اما عاملی که چرخه رونق مسکن را تقویت می‌کند تجهیز مالی سمت عرضه از طریق اجرای مصوبات دولت و بانک مرکزی مبنی بر تسهیلات تک نرخی برای نوسازی بافت فرسوده است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد برای آنکه راهکار دولت برای ایجاد مسیر رونق بخش مسکن عملیاتی شود باید تکلیف یک معادله دو مجهولی در نظام تامین مالی بخش مسکن روشن شود. این معادله به مصوبه دولت و بانک مرکزی برای پرداخت تسهیلات نوسازی بافت فرسوده باز می‌گردد. برمبنای این مصوبه از سال 94 تا پایان سال 99، باید سالانه 300 هزار فقره تسهیلات نوسازی بافت فرسوده با نرخ سود تک‌رقمی به سرمایه‌گذاران ساختمانی پرداخت شود. در این چارچوب برای پرداخت تسهیلات نوسازی با نرخ سود تک‌رقمی از یک‌سو پیش‌بینی شده تفاوت نرخ سود تسهیلات بانکی تا نرخ سود این مصوبه از سوی دولت به عنوان یارانه به بانک‌ها پرداخت شود و از سوی دیگر سهمیه پرداخت سالانه 300 هزار فقره تسهیلات نوسازی بین حدود 20 بانک عامل توزیع شده است. اما در دوسال اول اجرای این مصوبه از یکسو تعداد زیادی از بانک‌ها از اجرای این تکلیف به بهانه کمبود اعتبار و تنگنای مالی سرباز زدند و از سوی دیگر یارانه‌ای که بنا بود بابت نرخ سود تک‌رقمی این تسهیلات از سوی دولت به بانک‌ها پرداخت شود، ارائه نشده است. طوری که در سال‌های 94 و 95 به ترتیب کمتر از 10 هزار فقره تسهیلات نوسازی و کمتر از 30 هزار فقره تسهیلات نوسازی از طرف بانک‌ها به سازنده‌ها آن هم با نرخ سود 18 درصد پرداخت شده است. چراکه بانک‌ها تا زمانی که دولت یارانه نرخ سود را به آنها پرداخت نکند حاضر به پرداخت تسهیلات نوسازی با نرخ سود تک‌رقمی نیستند.

در چنین شرایطی برای حل معادله رونق بخش مسکن تکلیف دو مجهول باید روشن شود. به اعتقاد کارشناسان این معادله اگر در سال 95 حل شده بود تحت تاثیر رشد تیراژ ساخت‌وساز در بافت فرسوده و در نتیجه رشد سرمایه‌گذاری در این محدوده از شهرها شیب رشد منفی بخش مسکن می‌توانست در سال گذشته کمتر شود. مجهول اول معادله رونق بخش مسکن، منابع مالی بانکی برای پرداخت تسهیلات نوسازی است. طبق مصوبه دولت بنا بود تسهیلات 30، 40 و 50 میلیون تومانی نوسازی بافت فرسوده به ترتیب برای کلانشهرها، مراکز استان‌ها و شهرهای بالای 200 هزار نفر و سایر شهرها با نرخ سود تک‌رقمی به سازنده‌ها پرداخت شود. روند پرداخت تسهیلات نوسازی در دو سال گذشته حاکی از آن است که بانک‌ها حاضر به تامین مالی سرمایه‌گذاری ساختمانی در بافت فرسوده نیستند. تحت تاثیر همین روند سال گذشته سهمیه 300 هزار فقره‌ای پرداخت تسهیلات نوسازی به 150 هزار فقره رسید و در این میان بانک عامل بخش مسکن پرداخت 55 هزار فقره تسهیلات را متعهد شد. راهکار متولی بخش مسکن و ساختمان برای حل مجهول اول معادله رونق بخش مسکن تخصیص هزار میلیارد تومان منابع مالی از محل اقساط تسهیلات مسکن مهر به تسهیلات نوسازی بافت فرسوده است.

پیشنهاد متولی بخش مسکن با استناد به روند پرداخت ماهانه 300 میلیارد تومان اقساط تسهیلات مسکن مهر از سوی دارندگان واحدهای مسکونی در این طرح به بانک مسکن و در نظر گرفتن یک دوره تنفس 10 ساله برای خط اعتباری 45 هزار میلیاردی مسکن مهر است. در حال حاضر صاحبان مسکن مهر ماهانه حدود 300 میلیارد تومان در قالب پرداخت تسهیلات مسکن مهر به بانک مسکن اقساط واریز می‌کنند و از آنجا که سال گذشته بانک مرکزی برای خط اعتباری 45 هزار میلیارد تومانی مسکن مهر یک دوره تنفس 10 ساله در نظر گرفته است، می‌توان منابع مالی بازگشت شده به بانک مسکن از این محل را برای پرداخت تسهیلات نوسازی اختصاص داد.

اما در این میان مقامات بانکی امکان اجرای این فرمول را غیرممکن عنوان می‌کنند. آنچه باعث شده تخصیص هزار میلیارد تومان از منابع بازگشتی خط اعتباری مسکن مهر به بافت فرسوده از نظر مقامات بانکی ناممکن عنوان شود استفاده از اقساط تسهیلات مسکن مهر در دو کانال پرداخت تسهیلات مکمل به واحدهای نیمه‌کاره مسکن مهر و استفاده از اقساط خط اعتباری برای تعادل بخشی منابع و مصارف صندوق پس‌انداز یکم است. طی ماه‌های اخیر بانک عامل بخش مسکن به‌دلیل آنچه کمبود منابع عنوان می‌شود کانال پرداخت تسهیلات ساخت بدون سپرده را محدوده کرده است.البته از آنجا که تکمیل واحدهای نیمه کاره مسکن حتما در تا پایان سال جاری به اتمام می‌رسد بنابراین نیاز مسکن مهر به پرداخت تسهیلات ساخت به صفر خواهد رسید و بازگشت منابع مالی این پروژه در قالب پرداخت اقساط می‌تواند در اختیار تسهیلات بافت فرسوده قرار گیرد.

متولی بخش مسکن و ساختمان در دولت یازدهم در قالب این راهکار برای حل مجهول اول معادله رونق مسکن پیشنهاد می‌دهد علاوه‌بر اختصاص هزار میلیارد تومان منابع مالی از محل بازگشت تسهیلات مسکن مهر، در حدود 4 هزار میلیارد تومان از سوی بانک عامل بخش مسکن و سایر بانک‌ها منابع مالی به این بخش اضافه شود. در نهایت از آنجا که پنج هزار میلیارد تومان منابع پیش‌بینی شده در این بخش بخشی از هزینه‌های ساخت‌وساز را پوشش می‌دهد سرمایه‌گذار هم به همین میزان معادل پنج هزار میلیارد تومان در این بخش منابع مالی تزریق کند و این فرآیند می‌تواند به ساخت 100 هزار واحد مسکونی در بافت فرسوده منجر شود.

بررسی‌های دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی درباره اثر اجرای این فرمول در رشد مثبت بخش مسکن در سال 96 نشان می‌دهد: اگر در سال جاری مسیر رونق بخش مسکن از طریق تامین مالی ساخت 100 هزار واحد مسکونی در بافت فرسوده ایجاد شود رشد ارزش افزوده بخش مسکن ناشی از این اتفاق می‌تواند تولید ناخالص داخلی کشور را از محل معادل 7/ 1 درصد افزایش دهد. اما مجهول دوم معادله رونق بخش مسکن و ساختمان یارانه‌ای است که باید دولت بابت سود تک نرخی تسهیلات نوسازی به بانک‌ها پرداخت کند. مطابق آنچه سال گذشته در قالب آسیب‌شناسی علت بی‌میلی سرمایه‌گذاری ساختمانی در بافت فرسوده انجام شد، مشخص شده ‌است: سازنده‌ها اگرچه میل بالایی به دریافت تسهیلات نوسازی در شهرها دارند اما حاضر به دریافت این تسهیلات با نرخ سود 18 درصد نیستند. سال گذشته بنا بود 200 میلیارد تومان از طرف دولت بابت یارانه نرخ سود تسهیلات برای 55 هزار فقره به بانک مسکن پرداخت شود اما تاکنون ریالی از این مبلغ پرداخت نشده‌است.

بنابراین اگر دولت در این مقطع به دنبال آن است که بخش پیشرو اقتصاد کشور را از رکود حداقل 3 ساله (رشد ارزش افزوده بخش مسکن حداقل در 5 سال اخیر همواره منفی بوده ‌است) خارج کند باید وارد میدان شود و تکلیفی را که از بابت یارانه نرخ سود بر عهده دارد، اجرایی کند. آمارهای رسمی از اوضاع سرمایه‌گذاری ساختمانی در کشور نشان می‌دهد دست‌کم در پایتخت که حداقل 20 درصد از کل ساخت‌وسازهای مسکونی کشور در این کلانشهر انجام می‌شود شرط لازم مبنی بر عزم سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی برای رونق ساختمانی به گواه آمار فراهم است. آمارها حاکی از آن است که اگرچه در سال 95 ساخت‌وساز به لحاظ تیراژ در کل شهر تهران 12 درصد کاهش داشت اما در محدوده بافت فرسوده تیراژ ساختمانی با 7 درصد رشد همراه بود. گذشته از این آمار تحقیقات میدانی نشان می‌دهد سازنده‌ها باید به واسطه ناتوانی در فروش واحدهای خود در مناطق اشباع شده از عرضه، متوجه باشند که آینده سرمایه‌گذاری پایدار در بافت فرسوده است که می‌توانند در فاصله کم و لو با سود اندک واحدهای ساخته شده را بفروشند. اما شرط کافی برای معادله رونق ساختمانی باید از سوی دولت و بانک مرکزی فراهم شود.

پیگیری مدل‌های جهانی برای «خانه‌های خالی»

مدیر کل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن اعلام کرد: به دنبال برگزاری جلسه اتاق فکر در معاونت مسکن در هفته گذشته و اعلام جزئیات آمار خانه‌های خالی و خانه‌های دوم، دفتر اقتصاد مسکن بررسی درباره مدل‌های جهانی موفق برای مصرفی شدن خانه‌های بلااستفاده را آغاز کرده است. علی چگینی اعلام کرد: در برخی کشورهای اروپایی که طی سال‌های اخیر با چالش رشد خانه‌های خالی مواجه بودند، تجربیات موفقی وجود دارد که قصد داریم از آنها، مشروط به قابل اجرا بودن در بازار مسکن کشورمان با توجه به مقررات و قوانین حقوقی حاکم بر بازار ملک، استفاده کنیم. چگینی با اشاره به بازار خانه‌های دوم افزود: تا کنون همه صاحب‌نظران و مسوولان از وجود خانه‌هایی که مقطعی از سال، مالکان آنها از آن استفاده می‌کنند، مطلع بودند اما آماری از این نوع املاک وجود نداشت و تازه در جریان سرشماری و در نشست اتاق فکر مسکن، برای اولین بار، آمار 1/ 2 میلیونی از خانه‌های دوم اعلام شد. چگینی معتقد است: وجود خانه دوم، از یکسو نشانه‌ای از رفاه اجتماعی در قشری از جامعه است و از سوی دیگر منعکس‌کننده حجمی از عرضه مسکن در بازار واحدهای فاقد استفاده دائمی است. آنچه اهمیت دارد، ضرورت مرزبندی بین خانه‌های دوم با نیاز بازار مسکن به عرضه واحدهای مصرفی است. بنابراین بخش اصلی سیاست‌گذاری باید در جهت کنترل روند رشد تعداد خانه‌های خالی تنظیم شود و همزمان، هزینه‌ نگهداری خانه خالی و خانه دوم برای مالکان از طریق واقعی‌سازی عوارض شهری و مالیات‌های محلی متحول شود. چگینی درباره برنامه دولت برای خروج از رکود مسکن نیز گفت: مقرر شده کمیته‌ای مشترک در دولت با حضور مسوولان بخش مسکن و نظام بانکی، طرح‌ها و برنامه‌های پیشنهادی از جمله تعیین تکلیف تسهیلات نوسازی بافت فرسوده را نهایی کنند.