۲.۵ میلیون خانه خالی از کجا آمد؟

رشد 5/ 55 درصدی تعداد خانه‌های خالی در فاصله سال‌های 90 تا 95، هم‌اکنون منجر به ارائه راهکارهای «پراکنده» از نحوه برخورد سیاست گذاران بخش مسکن با وضعیت فعلی خانه‌های خالی شده است. با این حال، صاحبنظران بازار مسکن معتقدند «پادزهر» خانه‌های خالی می‌تواند در قالب اجرای «دو فرمول مصرفی» برای رساندن تعداد واحدهای خالی از سکنه در هر استان به سطح «متعارف»، تعریف شود؛به این معنا که سیاست‌گذار بخش مسکن برای کاهش حجم متورم بازار خانه‌های خالی و رساندن آنها به سطح متعارف، باید ضمن پرهیز از ارائه نسخه واحد برای همه استان‌ها، مجموعه‌ای از راهکارها متناسب با نوع و حجم خانه‌های خالی در مناطق مختلف کشور را طراحی و اجرا کند. به گزارش دنیای اقتصاد، هم‌اکنون ویژگی‌ها و حجم خانه‌های خالی در هریک از استان‌های کشور متفاوت است و از این‌رو لازم است سیاست‌گذار بخش مسکن در مواجهه با این واحدها از یک «نسخه ترکیبی» و در عین حال محلی، برای کاهش تورم در بازار واحدهای خالی از سکنه در هر استان، استفاده کند. آمار ارائه شده از سوی مرکز آمار ایران از تعداد واحدهای مسکونی خالی از سکنه در سال 95 هم‌اکنون درحالی به یکی از موضوعات مناقشه‌برانگیز میان کارشناسان، فعالان و صاحبنظران حوزه مسکن تبدیل شده است که فضای کارشناسی حوزه مسکن در روزهای اخیر 4 سطح متفاوت از نحوه واکنش با این واحدها را تجربه می‌کند.

مرکز آمار ایران در آخرین روزهای سال گذشته، با اعلام نتایج اولیه سرشماری نفوس و مسکن سال‌95 از افزایش تعداد خانه‌های خالی از سکنه از یک‌میلیون و 663 هزار واحد در سال 90 به 2 میلیون و 587 هزار واحد در سال 95 معادل 5/ 55 درصد رشد، خبر داد. این در حالی است که کل موجودی مسکن در کشور در همین فاصله زمانی-90 تا 95- با 18 درصد رشد از 21 میلیون و600 هزار واحد به 24 میلیون و 400 هزار واحد رسیده است. موضوع افزایش 5/ 55 درصدی تعداد خانه‌های خالی از سکنه تنها در فاصله 5 سال در حالی طی روزهای اخیر به‌عنوان آماری مناقشه‌برانگیز مورد بحث در فضای کارشناسی بازار مسکن قرار گرفته است که از سوی دیگر، کارشناسان، فعالان و صاحبنظران بازار مسکن از یک زاویه دیگر نیز به موضوع خانه‌های خالی واکنش نشان داده‌اند.

برآوردهای کارشناسی از تازه‌ترین آمار رسمی از وضعیت خانه‌های خالی و کل موجودی مسکن در کشور برگرفته از نتایج اولیه سرشماری نفوس و مسکن سال 95 حاکی است اگرچه تعداد کل واحدهای مسکونی با احتساب خانه‌های خالی، معادل یک میلیون و 200 هزار واحد بیشتر از تعداد کل خانوارهاست و نشان‌دهنده سبقت عرضه مسکن به تقاضای واحدهای مسکونی است، اما هم‌اکنون تعداد کل واحدهای در حال استفاده (مابه‌التفاوت تعداد کل واحدهای مسکونی با تعداد خانه‌های خالی) معادل یک میلیون و چهارصد هزار واحد کمتر از تعداد کل خانوارها است؛به این معنا که هم‌اکنون بازار مسکن با کمبود یک میلیون و400 هزار خانه مصرفی و در حال استفاده در بازار مواجه است. این موضوع نشان می‌دهد هم‌اکنون بازار مسکن از یک بیماری پنهان رنج می‌برد که می‌تواند از انحراف سرمایه‌های ساختمانی و حبس آنها در خانه‌های خالی از سکنه نشات گرفته باشد.

مناقشه 4 سطحی درباره خانه‌های خالی

بررسی‌ها از دیدگاه‌های موجود در فضای کارشناسی حوزه مسکن درخصوص تازه‌ترین آمار ارائه شده از حجم خانه‌های خالی در کشور نشان می‌دهد در حال‌حاضر کارشناسان وفعالان حوزه مسکن در 4 سطح مختلف به آمارهای ارائه‌شده از خانه‌های خالی واکنش نشان می‌دهند. در سطح اول، بخشی از کارشناسان و فعالان بازار مسکن با «شبهه وارد کردن به آمار ارائه شده از حجم فعلی خانه‌های خالی در کشور»، نسبت به صحت این آمار اعلام شک کرده‌اند و معتقدند آمار 2 میلیون و 600 هزار واحدی خانه‌های خالی نمی‌تواند آمار درستی باشد؛ضمن اینکه عنوان می‌شود مرکز آمار از چه معیاری برای «شناسایی»، «سنجش» و «شمارش» خانه‌های خالی استفاده کرده است؟بخشی دیگر از این کارشناسان و فعالان بازار مسکن همچنین این سوال را مطرح می‌کنند که آیا مراجع دیگری به غیر از مرکز آمار وجود دارد که برای صحت‌سنجی این آمار، تعداد خانه‌های خالی را به‌صورت مجدد شمارش کند؟

بررسی‌ها درباره این سطح از واکنش کارشناسی –شبهه در آمار خانه‌های خالی-نشان می‌دهد که مرکز آمار ایران در سال 85، برای اولین‌بار به سفارش وزارت مسکن وقت شاخص خانه‌های خالی را به لیست سوالات ماموران سرشماری اضافه کرد؛طوری‌که تاکنون سه آمار جامع از تعداد خانه‌های خالی در قالب سرشماری‌های انجام شده در سال‌های 85، 90 و 95، توسط مرکز آمار استخراج و اعلام شده است.به این معنی که آنچه هم‌اکنون در قالب آمار سال 95 از تعداد خانه‌های خالی کشور اعلام شده، «سومین» تجربه آمارگیری از تعداد خانه‌های خالی است. براساس آنچه مدیرکل وقت دفتر جمعیت، نیروی کار و سرشماری مرکز آمار ایران در سال 91 درباره نحوه سنجش و استخراج آمار خانه‌های خالی مربوط به سرشماری سال 90  اعلام کرده بود می‌توان درخصوص «نحوه شناسایی و شمارش تعداد خانه‌های خالی» پاسخ روشن داد.

بر این اساس، معیار مرکز آمار برای اطلاق خانه خالی به یک واحد مسکونی علاوه بر اینکه به یک‌سری اطلاعات «تقریبی» ماموران سرشماری قبل از شروع آمارگیری وابسته است، بر «احراز عدم سکونت خانوار در آن واحد مسکونی» نیز تعریف شده است.به این معنی که ماموران سرشماری صرفا پارامتر «عدم پاسخگویی» ساکنان یک واحد مسکونی به سوالات سرشماری را که می‌تواند ناشی از «عدم حضور ساکنان» آن واحد در زمان مراجعه ماموران باشد، ملاک خالی بودن واحد مسکونی قرار نداده‌اند؛ بلکه خانه‌هایی در فهرست خانه‌های خالی در سرشماری قرار گرفته و جزو واحدهای خالی از سکنه محسوب می‌شوند که از نظر مرکز آمار اثبات شده باشد خانواری در این واحدها ساکن نیست و واحد به رغم آنکه قابل سکونت است (نیمه‌کاره نیست) اما به‌طور کلی خالی از سکنه است.

مطابق آنچه مدیرکل وقت دفتر جمعیت، نیروی کار و سرشماری مرکز آمار ایران پیش‌تر اعلام کرده بود در جریان سرشماری نفوس و مسکن، نتایج اولیه ماموران سرشماری درباره تعداد خانه‌های خالی از سکنه، از چندین رده نظارتی شامل مامور بازرسی، بازبین، کارشناس بازبین زیر نظر کارشناس اجرایی عبور می‌کند ضمن اینکه مرکز آمار معتقد است استناد به قبض آب و برق برای صحت خالی بودن واحدهای مسکونی از نظر «تکنیک آماری» روش درستی نیست. در دومین سطح واکنش کارشناسی به آمار خانه‌های خالی، کارشناسان و فعالان بازار مسکن به دنبال «کسب اطلاعات حداقلی از آمار خانه‌های خالی» هستند؛ این کارشناسان و فعالان بازار مسکن عدم دسترسی به اطلاعات «جزئی» از «مکان دقیق» و «مشخصات روشن» واحدهای مسکونی خالی از سکنه را به معنای «وجود نقص» در اطلاعات واحدهای مسکونی خالی از سکنه می‌دانند.

6 طبقه‌بندی از واحدهای خالی

بررسی‌هادرباره این واکنش کارشناسی نشان می‌دهد خانه‌های خالی عمدتا در 6 نوع طبقه‌بندی می‌شوند؛ اولین نوع خانه‌های خالی مربوط به «حجم متعارف واحدهای خالی از سکنه» است که خالی بودن آنها «نیاز طبیعی» بازار ملک محسوب می‌شود؛ صاحبنظران بخش مسکن معتقدند باید حدود «5 درصد» از «موجودی کل مسکن» در هر منطقه، شهر یا کشور برای «پاسخ به نیاز جابه‌جایی خریداران مسکن یا مستاجران» خالی از سکنه باشد تا امکان نقل و انتقال در بازار ملک در جریان معاملات مسکن فراهم شود.بنابراین بخشی از خانه‌های خالی، آپارتمان‌هایی است که در نوبت «فروش» یا «اجاره» قرار دارند یا به تازگی «تخلیه» شده‌اند. نوع دوم خانه‌های خالی بخشی از واحدهای مسکونی را شامل می‌شود که در نتیجه نبود «تقاضای موثر برای خرید مسکن» ناشی از رکود تقاضا یا سرکوب تقاضا خالی مانده‌اند.در سال‌های 90 تا 92 به دلیل عدم افزایش وام خرید، سرکوب تقاضا اتفاق افتاد و در سه سال اخیر، رکود معاملات مسکن بروز کرد. نوع سوم، «واحدهای لوکس و بزرگ متراژ»ی را در بر می‌گیرد که ویژگی‌ها، قیمت، متراژ و سایر مشخصات آنها با «جنس تقاضای مصرفی» در بازار مسکن «متضاد» است. در شهر تهران در فاصله سال‌های 90 تا 92، معادل 50 درصد پروانه‌های ساختمانی صادر شده، مربوط به شمال شهر بوده یعنی مناطقی که سهم آنها در معاملات مسکن نسبت به سایر مناطق (به ویژه مناطق معمولی و مصرفی پایتخت) ناچیز است. نوع چهارم واحدهای خالی از سکنه بخشی از واحدهای «مسکن مهر» است؛ با توجه به اعلام مسوولان، در حال حاضر حدود 30 درصد از 500هزار واحد مسکن مهر ساخته شده در شهرهای جدید به‌عنوان بخشی از کل 2 میلیون واحد مسکن مهر، خالی از سکنه است.با این توضیح که شهرهای جدید عمدتا در 7 استانی قرار دارند که 7 کلانشهر کشور در این استان‌ها قرار دارند؛ براساس نتایج سرشماری نفوس و مسکن سال 95 هم‌اکنون 57 درصد خانه‌های خالی کل کشور در این 7 استان قرار دارد. به عبارت دیگر شهرهای جدید که هم‌اکنون حدود 30 درصد از واحدهای مسکن مهر در آنها خالی از سکنه است در استان‌هایی قرار دارند که بیش از نیمی از خانه‌های خالی در این استان‌ها واقع شده است. بنابراین رابطه معناداری بین آپارتمان‌های 99‌ساله بدون استفاده و آمار خانه‌های خالی می‌تواند وجود داشته باشد.

از آنجا که 490 هزار واحد مسکونی خالی از سکنه در استان تهران شناسایی شده است آنچه سهم مسکن مهر از خانه‌های خالی استان تهران را به‌صورت تقریبی مشخص می‌کند آماری است که معاون شرکت عمران شهرهای جدید در این باره اعلام می‌کند؛ این مقام مسوول دیروز اعلام کرد: در جریان تحقیقات به عمل آمده از سوی شرکت عمران شهرهای جدید در یک نمونه‌گیری محدود در شهر جدید پرند، مشخص شد 60 درصد از واحدهای مسکن مهر تحویل داده شده به متقاضیان، خالی از سکنه است؛ در پرند بیش از 40 هزار واحد از مجموع حدود 70 هزار واحد مسکن مهر در این شهر جدید به متقاضیان تحویل داده شده است.

نوع پنجم خانه‌های خالی، «خانه‌های دوم» خانوارهای دهک‌های بالای درآمدی جامعه است که بخشی از ویلاهای موجود در شهرهای شمالی یا اطراف کلانشهرها نیز در همین گروه قرار دارد. این واحدها یا ویلاها معمولا به‌صورت «فصلی» از سوی مالکان مورد استفاده قرار می‌گیرد و سکونت دائمی در آنها وجود ندارد. ششمین نوع از خانه‌های خالی نیز خانه‌هایی هستند که مالکان آنها، این واحدها را با هدف «کسب سود بلندمدت ناشی از رشد قیمت مسکن»، بدون استفاده و به‌صورت خالی رها کرده‌اند. صاحب‌نظران درباره این نوع از واحدهای مسکونی خالی از سکنه معتقدند معمولا در زمان رکود معاملات مسکن و کاهش قیمت واحدهای مسکونی تعداد این نوع خانه‌ها افزایش می‌یابد.

اختلاف نظر در شناسایی علت

سومین سطح از واکنش به آمار خانه‌های خالی به وجود «اختلاف نظر در تجزیه و تحلیل علت رشد 5/ 55 درصدی تعداد خانه‌های خالی» مربوط می‌شود؛ گروهی از کارشناسان و فعالان بازار مسکن «مازاد عرضه» را به‌عنوان علت اصلی افزایش تعداد خانه‌های خالی معرفی می‌کنند این در حالی است که برخی دیگر معتقدند «رکود تقاضا» عامل اصلی افزایش تعداد خانه‌های خالی طی 5 سال گذشته است. بررسی‌ها نشان می‌دهد با توجه به انواع 6 گانه خانه‌های خالی، دو علت مطرح شده از سوی کارشناسان به نوعی منشأ شکل‌گیری بخشی از بازار خانه‌های خالی است؛ اما در کل علل جامع را می‌توان در این باره مورد بررسی قرار داد.

اولین علت به «شکل غلط بخشی از ساخت‌وسازها ناشی از خطای سرمایه‌گذاران ساختمانی» برمی‌گردد که باعث شده بخش قابل‌توجهی از سرمایه گذاران ساختمانی، سرمایه‌های خود را به بخشی از بازار مسکن وارد کنند که از «کشش لازم برای فروش» برخوردار نیستند؛ همین شکل غلط عرضه و سرمایه‌گذاری موجب شده بخش‌هایی از بازار مسکن با مازاد عرضه مواجه شود که این موضوع در بازار واحدهای مسکونی«لوکس» به وضوح قابل مشاهده است. علت دوم به «سرکوب تقاضای مصرفی خرید مسکن» در سال‌های 90 تا 92 تحت تاثیر «عدم افزایش سقف وام خرید مسکن» برمی گردد. «رکود تقاضا» در فاصله سال‌های 93 تا 95 ناشی از رکود معاملات و دوره تخلیه حباب قیمت مسکن عامل سومی است که در این زمینه قابل ذکر است.

چهارمین علت به «عدم سیاست‌گذاری صحیح در بازار مسکن» از جانب «دولت‌ها و شهرداران وقت» مربوط می‌شود که نتوانستند مسیر صحیح سرمایه‌گذاری ساختمانی را پیش روی سرمایه‌گذاران قرار دهند. صاحبنظران بخش مسکن معتقدند از اواسط دهه 80 همزمان با رشد درآمدهای نفتی اشتباه سیاست گذار اقتصادی در انعکاس یک علامت غلط به بازار سرمایه‌گذاری ملک منجر به بروز خطا در سرمایه‌گذاری و رواج یک تصور غلط شد؛ مبنی بر اینکه بازار مسکن به‌خصوص ساخت‌وسازهای لوکس، بازاری جذاب، سود ده و کم ریسک است؛ در نتیجه این خطای سرمایه‌گذاری و عدم اصلاح آن در سال‌های بعد، عرضه این واحدها از سطح تقاضای آن، افزایش یافت. همزمان با این خطای سرمایه‌گذاری، پنجمین علت به عدم نظارت سیاست گذار پولی بر فعالیت بانک‌ها و سرمایه‌گذاری‌های آنان در ساخت و سازهای لوکس و پرداخت تسهیلات به این ساخت‌وسازها بر می‌گردد که منجر به افزایش ساخت واحدهای غیرمصرفی و در نتیجه افزایش تعداد خانه‌های خالی شد. این در حالی است که هم‌اکنون بخشی از خانه‌های خالی معلول رکود تقاضا در بازار مسکن است اما خود چالش خانه‌های خالی از سوی دیگر بخشی از علت رکود ساختمانی طی سه سال اخیر محسوب می‌شود. سطح چهارم واکنش کارشناسان مسکن به آمار خانه‌های خالی به «عدم تفاهم در شناسایی راهکارهای مشخص و مورد توافق در فضای کارشناسی» درباره نحوه مواجهه با خانه‌های خالی برمی‌گردد؛ هم‌اکنون راهکارهای ارائه شده در این زمینه به‌صورت «پراکنده» و بعضا «کم اثر» مطرح می‌شود.

بررسی‌ها نشان می‌دهد تصفیه بازار مسکن از خانه‌های خالی تا حد کاهش آمار این واحدها به سطح متعارف 5 درصد(نیاز متعارف و طبیعی بازار مسکن به وجود 5 درصد واحدهای خالی از سکنه) به یک بسته راهکار ترکیبی نیازمند است؛ به این معنی که راهکارهای تک نسخه‌ای برای مواجهه و رساندن تعداد خانه‌های خالی به سطح متعارف جوابگو نخواهد بود و باید متناسب با اینکه خانه‌های خالی در هر استان چه ویژگی ها، چه حجم و چه شرایطی دارد، نسخه مربوط به هر شهر یا هر استان به‌صورت بومی تهیه و اجرا شود. تعداد خانه‌های خالی باید حداقل به یک میلیون و 300 هزار واحد کاهش یابد. پادزهر خانه‌های خالی در قالب این نسخه ترکیبی در قالب «دو فرمول» قابل اجرا است؛ هرچند اجرای این نسخه ترکیبی در وهله اول و قبل از هر اقدامی نیازمند تامین «پیش‌شرط» است.

از آنجا که در همه گزارش‌های مرکز آمار از تعداد خانه‌های خالی(سرشماری‌های سال‌های 85، 90 و 95)، علت خالی بودن این خانه‌ها مورد پرسش قرار نگرفته و مشخص نیست، در نتیجه سیاست‌گذار بخش مسکن در وهله اول باید در هر استان به خصوص استان‌هایی که کلان شهرها و شهرهای بزرگ در آنها واقع‌اند، علت خالی بودن واحدها را شناسایی کند؛ به این معنی که باید «اطلاعات تکمیلی» از خانه‌های خالی در مناطق مختلف استخراج شود. در وهله دوم لازم است متناسب با وضعیت بازار خانه‌های خالی در هر استان، «راهکار محلی» تعریف شود و به اجرا در بیاید. این اقدام می‌تواند در قالب دو فرمول حالت اجرایی به خود بگیرد؛ از جمله آنکه قانون مصوب اخذ مالیات از خانه‌های خالی به اجرا در بیاید که البته این راهکار با توجه به عدم راه‌اندازی «سامانه اطلاعاتی املاک» برای شناسایی خانه‌های خالی، در حال حاضر امکان‌پذیر نیست؛ ضمن اینکه تجربه دهه‌های گذشته از این شیوه برخورد با خانه‌های خالی نشان می‌دهد در این روش «فرار مالیاتی» می‌تواند برنامه مصرفی شدن این خانه‌ها را با شکست مواجه کند. با این حال، «واقعی‌سازی نرخ عوارض نوسازی» به‌عنوان راهکار کلیدی در یک نوع رایج مالیات شهری می‌تواند تا حد زیادی منجر به کاهش حجم خانه‌های خالی شود؛ در حال حاضر عوارض نوسازی املاک مسکونی (دریافتی از سوی شهرداری) بسیار ناچیز است و نسبت قابل قبولی با قیمت مسکن ندارد، با واقعی شدن این نرخ، هزینه خالی نگه داشتن واحدها افزایش می‌یابد و با افزایش این هزینه توجیه اقتصادی خانه‌های خالی برای مالکان از بین رفته و در نتیجه می‌توان انتظار داشت که حجم زیادی از این واحدها به بازار مصرف تزریق شوند. دومین راهکار کارشناسی برای کاهش حجم خانه‌های خالی به سطح متعارف، «تقویت قدرت خرید مسکن به‌صورت هدفمند» برای «متقاضیان مصرفی» است. زمانی که قدرت خرید متقاضیان مسکن به‌صورت هدفمند و تنها برای پاسخ به نیاز گروه‌های متوسط درآمدی به مسکن تقویت شود دغدغه کارشناسان و مسوولان از بابت افزایش شدید قیمت مسکن در نتیجه افزایش سطح و حجم تسهیلات خرید ملک نیز از بین می‌رود و در عین حال حجم قابل ملاحظه‌ای از واحدهای مسکونی خالی از سکنه نیز به بازار مصرف وارد می‌شوند. برای این راهکار نیز لازم است تمام فرمول‌ها در سطح استانی و محلی تعریف شوند؛ به‌عنوان مثال، لازم است در شهرهایی که حجم خانه‌های خالی مناسب و تقاضای مصرفی در آنها زیاد است با افزایش حجم و سقف تسهیلات خرید ملک برای متقاضیان مصرفی، تعداد واحدهای خالی به نفع بازار مصرف کاهش یابد.