بخت بلند کوچک‌متراژها در خشکسالی منابع

 همین ساختمان‌ها الان به معضلی تبدیل‌شده‌اند و پول‌های نقد را در خود حبس کرده‌اند چون مشتری ندارند. از سوی دیگر طبق آمارها حدود 52 تا 54 درصد معاملات ماهانه در تهران برای آپارتمان‌های زیر 70 متر است. بنابراین به نظر می‌رسد که باید سرمایه‌گذاری در مسکن به سمت‌وسوی تازه‌یی (ساخت واحدهای کوچک و مصرفی- تغییر الگوی ساخت) سوق پیدا کند. حال سوال اینجاست برای تحقق این هدف، دولت چه سیاستی را باید به نفع سازندگان و متقاضیان مصرفی اتخاذ کند؟ نظام بانکی باید چه نوع تسهیلاتی را به سازندگان و متقاضیان اعطا کنند؟

 بانک‌ها درگیرحبس اموال بلوکه‌شده

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از تعادل ، در این خصوص عضو کمیسیون عمران بابیان اینکه دولت باید باتدبیری دارایی‌های بلوکه‌شده را به چرخه فعالیت بازگرداند، گفت: نجات پول محبوس شده در املاک گران‌قیمتی که در نتیجه سرمایه‌گذاری مفرط طی سال‌های 90 تا 92 حاصل‌شده است، می‌تواند رونق مطلوبی به بازار ساخت‌وساز ارائه کند.

احسان علوی افزود: در حال حاضر بازار املاک با انبوهی از املاک بلااستفاده انباشته‌شده است و متاسفانه بازار تقاضای کنونی پاسخ مناسبی برای حل این معضل محسوب نمی‌شود.

وی با اشاره به اینکه بزرگ‌ترین متضرر این املاک گران‌قیمت، بانک‌ها هستند، گفت: اسارت منابع بانکی باعث شده است بانک‌ها درگیر مشکلات عدیده‌یی شوند.  علوی گفت: برای حل این چالش می‌توان از چندین شرکت کارآمد‌سازی دارایی‌ها بهره برد. این شرکت‌ها با هدف مشترک می‌توانند املاک بلوکه را وارد بازار کرده و آن را برای بازار اجاره، هتل، اداره آماده‌سازی کنند.

این عضو کمیسیون عمران گفت: املاک بلوکه‌شده تجاری یا مسکونی گران‌قیمت باعث هدر رفت منابع مالی می‌شود زیرا میلیون‌ها تومان برای نگهداری یک آپارتمان خالی از سکنه صرف می‌شود و درنهایت بعد از گذشت چندین سال با املاک فرسوده روبرو خواهیم بود.  علوی با بیان اینکه این مدل نیازمند حمایت نهاد مالی دولتی است گفت: این املاک به علت گرانی و لوکس بودن نیازمند حمایت‌های داخلی و خارجی است که اگر دولت بتواند سرمایه‌گذار یا نمایندگان خارجی را جذب این بازار کند، می‌تواند بدون دغدغه از دست این املاک رهایی پیدا کند.

وی گفت: اگر در دوران تحریم سرمایه‌گذاری در املاک بهترین روش برای حفظ و افزایش دارایی محسوب می‌شد در حال حاضر این رویه با چرخش 180 درجه‌یی روبرو شده و سرمایه‌داران در تبدیل املاک بلوکه‌شده به اموال ریالی مستاصل شده و به دنبال عرضه تخفیف‌های متعدد و حتی تغییر کاربری‌ها متعدد هستند.  علوی درنهایت گفت: دولت باید برنامه‌های منسجمی برای این املاک داشته باشد زیرا این املاک قابلیت بالایی در ایجاد قیمت حبابی مسکن دارند.

 راهکار مناسب برای آزادی سرمایه

 در همین زمینه رییس یکی از شعب بانک ملی بابیان اینکه برای نجات سرمایه‌های بلوکه‌شده واحدهای لوکس راهی به‌جز تشکیل شرکت‌های مدیریت دارایی و طرح کادا نیست، گفت: به کمک طرح کادا و با حمایت نهادهای دولتی می‌توان از انباشت ساختمان‌های گران‌قیمت جلوگیری کرد و عایدی حاصل از استفاده موثر را به سرمایه‌گذاران تحویل داد.  پرویز کاکایی افزود: البته این‌یکی دو سال پیش ارائه شد اما تاکنون حرکت موثری در این رابطه دیده نشده است.

وی با اشاره به اینکه سرمایه‌های سرگردان در دوران تحریم به بدترین شکل مصرف و بلوکه شدند گفت: در این دوران به دلیل عدم‌حمایت از تولید، تجارت و صادرات تمام سرمایه‌ها به سمت مسکن واریز شد و تمام توازن عرضه، تقاضا و حمایت از تولید و صنعت را به چالش کشاند.

کاکایی افزود: به‌هرحال کشور ما در حال حاضر با انبوهی از املاک لوکس تجاری و مسکونی روبرو شده که کاملا بی‌مصرف هستند و باید راهکاری جدی برای مصرفی کردن این سرمایه‌ها اندیشیده شود.

این مسوول با اشاره به اینکه شرکت‌های مدیریت دارایی می‌توانند راهکار جدی برای حل این معضل باشد گفت: این شرکت‌ها راهکارهای مناسبی برای عرضه این املاک به چرخه بازار و حامی مالکانی است که نمی‌دانند با این اموال مکتوب چه کنند.

وی گفت: از تبعات مفید این شرکت‌ها، کارآفرینی همراه با ایجاد رونق در بازار مربوطه خواهد بود.

کاکایی همچنین بومی‌سازی این شرکت‌های کارآفرین را مهم دانست و در این مورد متذکر شد: بسیاری از این املاک در مناطق بسیار گران با مصالح لوکس ساخته‌شده که با هیچ تسهیلات بانکی نمی‌توان این املاک را وارد چرخه مصرف کرد بنابراین بهترین راهکار این املاک تغییر کاربری از مسکونی به اداری یا بازار اجاره است.

 وی با انتقاد از عملکرد مشاوران املاک در ایران گفت: متاسفانه این اقشار دنبال ارائه معاملات به شکل 50 سال گذشته هستند و پذیرای هیچ تغییر و تحولی در خصوص این نوع دلال‌گری نیستند. درحالی که این صنف در کشورهای دیگر با روش‌های گوناگون اجاره‌داری باعث ایجاد رونق در بازار مسکن می‌شوند.

کاکایی گفت: البته با توجه به تجربیات موفق سایر کشورها در این زمینه، باید ابتدا تمهیداتی همچون وضع قانون اخذ مالیات از املاک بدون استفاده، معافیت مالیاتی برای اجاره‌داری و همچنین معافیت سود حاصل از کارآفرینی ناشی از کارآمد‌سازی دارایی‌های ملکی اتخاذ شود.

این مسوول بابیان اینکه بانک‌های کشور می‌تواند با حمایت از بازار اجاره به عنوان حامی در اطمینان عمومی را در این خصوص ایجاد کنند، گفت: بخش خصوصی با حمایت یک سیستم بانکی می‌تواند با ایجاد هتل آپارتمان، دفاتر تجاری و اداری برندهای ایرانی و خارجی درجه‌یک این بخش را از رخوت دور کند.  وی درنهایت گفت: اگرچه اجرای این اقدامات به زمان زیادی نیاز دارد، اما درنهایت باعث ایجاد مشاغل جدید و پاسخ گوی مناسب برای جل معضل بیش از 400 هزار املاک بلوکه‌شده است.

 انتقال سرمایه‌ها به جنوب شهر

همچنین در ادامه این گزارش یک کارشناس بازار ساخت و ساز و مصالح ساختمانی بابیان اینکه در حال حاضر بازار مسکن با دو موج تازه روبرو هستند گفت: بر اساس آمار ارائه‌شده توسط بانک مرکزی در حال حاضر بخش اعظمی از تقاضا به دو بخش املاک متراژ پایین و متراژ میانی تبدیل‌شده است زیرا بخش اعظمی از مردم توانایی خرید املاک گران‌تر از واحدها را ندارند. در ثانی تولیدکنندگان نیز به سمت تولید مسکن کوچک رو آوردند، زیرا این املاک سریع‌تر به پول تبدیل می‌شود.

علیرضا بهبهانی افزود: در حال حاضر واحدهای متراژ پایین بیشترین نقش را در هدایت متقاضی بالقوه و بالفعل ایفا می‌کند هم‌اکنون بیش از 80 درصد مراجعات برای خرید املاک متراژ پایین و میانی است؛ و بیشتر این معاملات قطعی شده و راهی دفاتر ثبت اسناد می‌شود.

وی بابیان اینکه فایل‌های مشاوران املاک به‌واسطه 2 سال رکود مملو از واحدهای 40 تا 70 متری است گفت: مناطق جنوب و شرق تهران با ارائه این املاک انباشت شده توانسته رکود سنگین مسکن را اندکی کاهش دهد.  بهبهانی با بیان اینکه در حال حاضر بسیاری از تولیدکنندگان سرمایه‌های خود را به جنوب شهر انتقال دادند گفت: به علت رکود سنگین و حبس سرمایه‌های اولیه بسیاری از سازندگان از طریق 3گزینه «تجمیع»، «خرید زمین ارزان» و «مشارکت» اقدام به ساخت‌وسازهای املاک نقلی می‌کنند.

وی گفت: در حال حاضر بسیاری از سازندگان مسکن در گوشه و کنار مناطق جنوب شهر به دنبال تجمیع یا خرید املاک کلنگی ارزان هستند تا به‌واسطه آن بتوانند املاک 40 تا 50 متری ساخته و به بازار عرضه کنند. اگرچه سود این املاک به‌اندازه املاک تجاری و لوکس نیست اما بازگشت سرمایه بدون وقفه صورت می‌گیرد.

وی با اشاره به اینکه به علت ارزان بودن پاسخگوی بخش مهمی از بازار تقاضای مصرفی است، گفت: در حال حاضر دهک‌های میانی جامعه می‌توانند یک واحد 50 متری در جنوب شهر با فونداسیون و مصالح ساختمانی قابل‌قبول حدود 100 میلیون خریداری کنند البته بیشتر این املاک دارای وام‌های 17 تا 20 میلیون تومانی با اقساط 300 هزارتومانی هستند که پرداخت آن برای اغلب کارمندان و کارگران متوسط جامعه سنگین نیست.

این کارشناس گفت: به نظر می‌رسد اگر دولت بتواند برنامه منسجم و هدف‌داری در خصوص اجاره و فروش این املاک داشته باشد بتواند بخش اعظم جامعه را خانه‌دار کند. بازار کنونی آماده ارائه املاک بسیار ارزان‌قیمت و نقلی است و بنا بر ادعای مشاوران املاک طی ماه‌های اخیر بازار املاک در اختیار املاک نقلی بوده است.  بهبهانی در بخش دیگری از سخنانش بابیان اینکه 44درصد املاک لوکس مسکونی منطقه یک در طی سال‌های 85 تا 94 ساخته‌شده است گفت: متاسفانه تصمیمات گرفته‌شده در کمیسیون ماده پنج شهر تهران در راستای نیاز شهر نیست. این تصمیمات تبعات ناخوشایندی برای شهر تهران دارد و باعث برهم زدن توازن نیازهای شهری می‌شود.

وی گفت: هیچ دلیلی ازجمله توسعه عمران و آبادانی کلان‌شهرها توجیه مناسبی برای دور زدن قانون محسوب نمی‌شود.

این کارشناس با بیان اینکه مراجع صدور پروانه با اهرم‌های قوی می‌توانند نبض بازار را در دست داشته باشند، گفت: در حال حاضر این نبض توسط مراجع صدور پروانه زیر سوال رفته و متناسب با دوره‌های رونق و رکود بازار نیست.  بهبهانی گفت: کمیسیون ماده پنج ‌در طی سال‌های اخیر انحرافاتی زیادی داشته که جبران برخی از این خطاها بسیار مشکل است. درحالی که وظیفه اصلی کمیسیون ماده5 (بر اساس ماده 5 قانون شورای عالی شهرسازی و معماری کشور) بررسی و تصویب طرح‌های تفصیلی شهرها و اعمال تغییرات است. این امر مهم نادیده گرفته‌شده و وضعیت کنونی کلان‌شهرها را به چالش کشانده است.

این کارشناس با انتقاد شدید از عملکرد این کمیسیون اظهار کرد: برخی از مصوبات این کمیسیون در دفاع منافع شخصی و مجوزهای خاص بوده و منافع عموم را در پی ندارد.

وی گفت: در حال حاضر انباشت سرمایه‌ها در املاک لوکس به‌هیچ‌عنوان با وضعیت کنونی هماهنگ نبوده و فراتر از ضوابط طرح‌های تفصیلی کلان‌شهرها به‌خصوص تهران است. املاک غیر مصرفی در بازار کنونی جایگاهی نداشته و ‌جز هدر رفت سرمایه و مرگ بخش تولید و اشتغال چیزی عاید کشور نمی‌کند.

بهبهانی درنهایت متذکر شد: درحالی که انتظار می‌رفت کمیسیون ماده5 درخصوص توقف مجوزهای املاک لوکس قاطعانه برخورد کند. حجم سرمایه‌گذاری در خصوص این املاک به‌شدت افزایش‌یافته و بخش‌های شمالی تهران را به چالش کشیده است.

 معضل املاک کوچک در ایران

در ادامه همین مباحث یک سازنده بازار ساخت‌وساز بابیان اینکه دولت با ارائه وام‌های خاص برای دهک‌های خاص حمایت ویژه‌یی در خصوص این املاک و سازندگان آن داشته باشد.

حمیدرضا قاضی زاهدی افزود: بسیاری از مناطق بافت فرسوده مناسب املاک متراژ پایین است؛ و سازندگان یا مشاوران املاک می‌تواند با مفاهیمی مانند تجمیع و مشارکت درباز گرداندن زندگی به این بافت مفید واقع‌شده و بخش اعظمی از دهک‌های میانی جامعه را خانه‌دار کنند.

این کارشناس گفت: در تمام کشورها املاک و سوییت‌های کوچک از استقبال بالایی برخوردار هستند گفت: متاسفانه به علت ضعف طراحی این املاک در ایران با استقبال بالایی روبه‌رو نیستند.

قاضی زاهدی گفت: درواقع تغییر الگوی مصرف مسکن از واحدهای متوسط متراژ به سمت کوچک متراژها ناشی از خواسته متقاضی و همچنین سازنده است. این تغییر الگو دارای معایب و مزایای بی‌شماری است.  وی تراکم بیش‌ازحد ساختمان‌ها و تجمع خانوارها را معایب و خانه‌دار کردن مستاجران از مزایای این الگوهای نقلی دانست و اظهار کرد: مباحث زیربنایی، رفاهی، آموزشی و… این املاک اگر به‌درستی شکل بگیرد تمام مسائل حاشیه‌یی تمام می‌شود؛ زیرا در کشورهای اروپایی این املاک پرطرفدار است.

زاهدی گفت: درصورتی‌که با توجه به تبعات اجتماعی و اقتصادی تغییر الگوی مصرف به سمت ساخت‌وساز و خریدوفروش واحدهای مسکونی کوچک متراژ باشد انتظار می‌رود که دولت با اعطای تسهیلات و پرداخت وام‌های بلندمدت با ارزش 70 تا 80 درصد از ارزش ملک، جامعه ضعیف را به سمت واحدهای کوچک استاندارد سوق دهد.