احتکار خانههای خالی؛ ترفند سوداگران مسکن
دو راه بیشتر ندارید؛ یا باید خانههای خالی و بیش از یک‌سال خود را اجاره دهید یا به دولت، مالیات سنگینی پرداخت کنید.
حدود 10 سال پیش بود که این خبر برای اولین‌بار به گوش بسازوبفروش‌ها رسید؛ درست بعد از دورانی‌که بازار ساختوساز داغِ داغ شده بود و سال‌به‌سال بر تعداد خانههای خالی شهر، اضافه می‌شد. با بالارفتن فله‌ای تعداد واحدهای مسکونی، کم‌کم، احتکار در بازار مسکن شدت گرفت و بسیاری از سازندگان ترجیح دادند که به‌جای ارزان‌فروشی، واحدهای خود را تا سال‌های بعد خالی و کلیدنخورده نگه‌دارند. آنها می‌خواستند تا با اوج گرانی در روزهای آینده، سود خوبی را عاید خود کنند. طولی نکشید که طمع بالای سازندگان به‌طرز آرامی، بازار مسکن را آفت‌زده و ضعیف‌تر کرد؛ تعادل عرضه‌وتقاضا در بازار به‌هم خورد و رکود تورمی، بلای جان بازار شد. تب گرانی در بازار مسکن، آن‌چنان بالا رفت که دیگر نه خریداری، توان خرید خانه را داشت و نه هیچ صاحب‌خانه‌ای حاضر بود که واحد خود را به قیمت پایین‌تر بفروشد. نیمه‌های سال 86 بود که سوداگری در بخش زمین و مسکن و دست‌های پشت‌پرده احتکارگران خانه‌ها، نقل همه محافل شد و خبرش به گوش دولتی‌ها هم رسید. این‌بار، مجلسی‌ها هم دست به‌کار شدند و مصوبه‌ای را با عنوان «اخذ مالیات از خانههای خالی»، روی میز مذاکره گذاشتند؛ طرحی‌که می‌توانست از یک‌طرف، درآمد دولت را افزایش داده و از طرفی، بازار مسکن را هم تکانی داده باشد، تا خانههای ضبط‌شده، بالاخره وارد مسیر معاملات شوند. حالا مدت‌هاست که داستان اخذ مالیات از این خانه‌ها کلید خورده اما هنوز هم پایانی را به خود ندیده است.
شناسایی خانههای خالی برای گرفتن مالیات، به هزینه‌اش نمی‌ارزد
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از وقایع اتفاقیه ، بر اساس آمارهای جدید، حدود 16 میلیون واحد مسکونی در کشور وجود دارند که از این تعداد، حدود یک میلیون و 600 هزار واحد، خالی و بدون سکنه هستند. در واقع، با این تعداد خانه خالی، هنوز هم بسیاری از افراد، توانایی خرید نداشته و احتکار این خانه‌ها به‌دست بسازوبفروش‌ها، بازار مسکن را با چالش‌هایی مثل افزایش تقاضا و کاهش عرضه مواجه کرده است. به گفته کارشناسان، گرفتن مالیات از خانههای خالی و بدون سکنه، طرح عاقلانه‌ای برای رونق بازار مسکن و کاهش نرخ اجاره‌بهاست و می‌تواند، بیش از یک میلیون واحد مسکونی خالی را به بازار بیاورد اما مشکلات و پیچیدگی‌هایی که برای شناسایی واحدهای خالی از سکنه، وجود دارند، راه را برای انجام این کار بسته است. آن‌طور که سید مهدی هاشمی، رئیس سابق کمیسیون عمران، می‌گوید: «طرح‌های زیادی در کشور به مرحله، تصویب، تأیید و حتی ابلاغ می‌رسند اما بسیاری از این طرح‌ها قابلیت اجرایی‌شدن ندارند و به‌جای حل مسئله، مشکلات جدی‌تری را به بار می‌آورند. طرح گرفتن مالیات از خانههای بدون سکنه هم مثل خیلی از طرح‌هایی است که تابه‌حال شکست خورده‌اند، چون طرحی نیست که هزینه - فایده‌اش، مثبت باشد. درواقع، هزینه شناسایی خانههای خالی، بسیار بیشتر از مبلغ مالیاتی است که دولت می‌تواند از این خانه‌ها دریافت کند؛ بنابراین بهتر است که دولت از درآمد مالیاتی حاصل از آنها بگذرد.» او با نقد هزینه‌های سرسام‌آور شناسایی واحدهای خالی و فساد حاصل از این‌کار، ادامه می‌دهد: «شناسایی این خانه‌ها، نیازمند پرسنل بسیار و معضلات اداری و اجرایی پیچیده‌ای بوده و همه اینها مبالغ هنگفتی را می‌طلبند و هزینه‌تراشی برای کشور است.» به گفته رئیس سابق کمیسیون عمران، «فراهم‌آوردن زمینه‌های تجسس یا اینکه، این واحدها به‌صورت دائم خالی هستند یا موقت، از جمله مسائلی بوده که نشان می‌دهند، اجرایی‌کردن این طرح، توجیه منطقی ندارد.»
هاشمی در ادامه با انتقاد از نبود مطالعه کافی در اخذ تصمیمات توضیح می‌دهد: «یکی از علت‌های مهم اجرایی‌نشدن طرح اخذ مالیات از خانههای بدون سکنه، این است که در کشور، ثبات تصمیم‌گیری وجود ندارد و مردم و مسئولان هنوز هم بعد از گذشت سال‌های زیادی از آغاز این پیشنهاد، اطمینان‌خاطر را نسبت به خروجی آن ندارند.» به اعتقاد او: «نباید برای تک‌تک مردم، نگهبان گذاشت و زندگی خصوصی آنها را زیر ذره‌بین برد بلکه باید بستری فراهم شود که مردم، خودشان برای اجرای قوانین، داوطلب شوند.»
مردم راه‌های دورزدن طرح را به‌خوبی بلدند
به گفته کارشناسان، اگر نگهداری خانه‌ای خالی و بدون سکنه برای مالکی، سود و صرفه اقتصادی داشته باشد، راهکارهای فرار از پرداخت مالیات هم مثل جرقه در ذهن او روشن می‌شوند. به گفته کارشناسان، راهکارهایی که در گذشته برای شناسایی واحدهای خالی، استفاده شده‌اند، همگی به‌نوعی اشتباه بودند و مردم هم راه‌های فرار از این ترفندها را به‌خوبی می‌شناسند.
مصطفی قلی‌خسروی، رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک، درباره طرح شکست‌خورده شناسایی خانههای خالی یادآوری می‌کند: «برای شناسایی خانههای خالی، چندین راهکار امتحان شد؛ یکی از طریق قبض برق بود اما مالک، برق خانه را تا صبح روشن گذاشت؛ راهکار بعدی، شناسایی از طریق قبض آب بود و این‌بار هم طرح شکست خورد چون مالک، آب حمام را تا صبح باز گذاشته بود؛ راهکار بعدی این بود که واحدها را به‌صورت حضوری شناسایی کنند، یعنی به در خانه‌ها بروند اما این‌بار هم طرح به بن‌بست خورد چون مالک با قراردادن چادری در جلوی در خانه یا نصب پرده، مدعی شد که فردی در واحد زندگی می‌کند و خانه خالی نیست.» او درباره جایگزینی طرح‌های دیگری به‌جای راهکارهای سنتی، ادامه می‌دهد: «بهتر است تا خانههای ساخته‌شده کدبندی شوند و برای هریک از آنها، یک پلاک ثبتی تعیین شود؛ مثلا باید معلوم شود که یک خانه مشخص، از چه تاریخی به‌دست مستأجر داده شده و چه زمانی تخلیه شده تا دیگر کسی نتواند خانه‌ای را بدون مستأجر دپو کند.» به گفته رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک، «داشتن کد رهگیری، بهترین راه برای بالابردن امنیت معاملات است و باید هر طور که شده از روش‌های سنتی و پیش‌پاافتاده خودداری کنیم.» قلی‌خسروی، در ادامه از طرح موفقی که در برخی از کشورها برای گرفتن مالیات از خانههای خالی اجرا شده، یاد می‌کند و توضیح می‌دهد: «در کشورهای توسعه‌یافته کسی جرأت خالی نگه‌داشتن خانه‌اش را ندارد، چون مالیاتش آن‌قدر سنگین است که مالکان از انجام آن به‌شدت هراس دارند.»
مالیات از خانههای خالی، فشاری مضاعف بر سازندگان
طرح دریافت مالیات از خانههای خالی، به‌عنوان یکی از قدرتمندترین ابزارهای قانونی برای افزایش عرضه به بازار مسکن و کنترل قیمت‌ها مورد توجه است اما با این همه، بسیاری از کارشناسان معتقدند که این راهکار به‌تنهایی به تعادل در بازار مسکن منجر نخواهد شد. در واقع، گرفتن مالیات از خانههای خالی و دپوشدن ساختمان در اقتصاد ایران، از مدت‌ها پیش، موضوع بحث کارشناسان و مجلس شورای اسلامی بوده است؛ طرحی‌که موافقان و مخالفان زیادی را به خود دیده و هر بار بی‌نتیجه پرونده‌اش ناتمام مانده است. موافقان با هدف جلوگیری از تبدیل‌شدن مسکن به ابزار ذخیره ثروت از این طرح دفاع می‌کنند و در مقابل، مخالفان معتقدند که این کار باعث می‌شود انگیزه برای ساختوساز از بین برود. برخی کارشناسان معتقدند که وضع مالیات بر خانههای خالی، حتی اگر به ایجاد جنبش در بازار مسکن نیز نینجامد، حداقل مالیات آنان باعث گردش پول در اقتصاد کشور می‌شود و مخالفان معتقدند که اخذ مالیات از خانههای خالی منجر به تعطیلی بازار ساختوساز و بی‌انگیزه‌‌شدن بسازوبفروش‌ها می‌شود زیرا سازنده‌ها در تهران به امید نگهداری واحدها تا زمان نامعلوم برای فروش با قیمت مناسب و مطلوب، مشغول ساختوساز هستند و اگر در زمان انتظار آنها، از واحدهای ساخته‌شده‌شان مالیات گرفته شود، از ساختوساز منصرف می‌شوند.
آن‌طور که احمدرضا سرحدی، عضو انجمن صنفی مهندسان صنعت ساختمان، می‌گوید: «چند سالی است که بازار مسکن در رکود رفته و آمار واحدهای مسکونی خالی از سکنه هم بیشتر شده است. حالا سازندگانی‌که قدرت مالی بالاتری دارند، ترجیح می‌دهند خانه را نگه دارند و این به‌معنی احتکار نیست.» به گفته او، «نرخ اجاره‌بها هم سال‌به‌سال با افزایش تورم بالاتر می‌رود؛ یعنی اجاره خانه مثل فروش آن نیست که بخواهد با رکود، از هزینه‌های مستأجران کمتر کند چون اجاره، جزئی از هزینه‌های روزمره است و همچون نان، گوشت و کالاهای مصرفی دیگر، با تورم، بالاتر می‌رود. در واقع بازار اجاره مسکن همیشه در جریان است و رکود دامنگیر این بخش نیست؛ پس هر طور که شده، خانه به اجاره می‌رود و طرح گرفتن مالیات برای خانههای بدون سکنه، نمی‌تواند برای ارزان‌تر کردن اجاره‌بهای مردم، موفق باشد؛ درواقع این طرح مالیات، فقط فشار مضاعفی را بر سازندگان تحمیل خواهد کرد.» این درحالی است که موافقان اجرای قانون مالیات خانههای خالی، معتقدند که با این کار، نرخ‌های اجاره را در این بازار که سلیقه‌ای است و مالکان، بازیگران اجاره‌بها شده‌اند، متعادل می‌کند زیرا عرضه و تقاضا به تعادل نزدیک خواهد شد.
دریافت مالیات از خانههای خالی، معطل اطلاعات مانده است
گرفتن مالیات از خانههای خالی با همه انتقادهایی که دیده، هنوز هم مورد توجه برخی مسئولان، فعالان بازار و حتی کارشناسان است و به‌نظر می‌رسد با وجود سپری‌شدن 10 سال زمان برای اجرای این قانون، هنوز خیال کوتاه‌آمدن ندارد. حالا بار دیگر روش‌های شناسایی این خانه‌ها روی میز مطالعه آمده و ظاهرا هنوز به نتیجه‌ای نرسیده است. در همین‌باره رئیس کمیسیون اقتصادی مجلس به تسنیم گفت: «دریافت مالیات از خانههای خالی، معطل اطلاعات مانده است.» به گفته محمدرضا پورابراهیمی، اطلاعات جامعی درباره واحدهای مسکونی، همچون اینکه از چه زمانی پروانه ساختشان تمام شده و با چه فاصله زمانی‌ای مشمول مالیات می‌شوند، وجود ندارد و به‌همین‌دلیل اخذ مالیات از خانههای خالی، معطل مانده است. او با بیان اینکه در دنیا، مسکن کالایی است که استفاده عموم دارد و کالایی سرمایه‌ای محسوب نمی‌شود، گفته است: «دولت و مجلس به این هدف رسیدند که با توجه به شرایطی که در اقتصاد داشتیم، ساخت واحدهای مسکونی را به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای محسوب نکنیم.
این درحالی است که در سال‌های گذشته بعد از انقلاب، ما با تغییرات شدید قیمت زمین و مسکن روبه‌رو بوده‌ایم و این باعث شده بود بعضی از افراد در این حوزه سرمایه‌گذاری‌های سنگینی کرده و از تفاوت این تغییرات قیمت، سود زیادی هم به‌دست می‌آوردند. بخشی از آنها مسکن را می‌ساختند، نه برای اینکه استفاده شود و در اختیار کسی قرار بدهند بلکه نگه‌می‌داشتند و این تفاوت قیمت‌ها عملا باعث می‌شد، سود بالایی ببرند.» رئیس کمیسیون اقتصادی مجلس با بیان اینکه مالیات بر واحدهای مسکونی خالی را مجلس تصویب کرده اما این قانون به دلایلی اجرایی نشده است، توضیح داد: «هدف قانون‌گذار و دولت این بود که کسی به‌عنوان کالای سرمایه‌ای در زمانی که نوسانات شدید قیمت در حوزه مسکن وجود دارد، به‌دنبال ساخت مسکن نرود و لذا این قانون تدوین شد برای اینکه این موضوع، عملیاتی شود.» او در ادامه با اشاره به اینکه اما طبق خبرهایی که داریم، چون اطلاعات جامعی درباره واحدهای مسکونی وجود ندارد، یادآوری کرد که «اجرای این قانون، دچار مشکل است.»
پورابراهیمی به اهداف تصویب لایحه اخذ مالیات از واحدهای مسکونی خالی پرداخت و گفت: «هدف این بود که رویکردی منطقی در عرضه بخش مسکن در اقتصاد کشور شکل بگیرد و این تبدیل به عرضه واقعی شود.» او با یادآوری اینکه در شرایط کنونی که ما با رکود مواجه شده‌ایم، عملا مالیات تأثیری منفی بر عملکرد عرضه مسکن هم خواهد داشت، چه برسد به اینکه، بخواهد امروز نقش مثبتی را در هدف‌گذاری‌های معین‌شده ایفا کند، گفت: «بنابراین به‌نظر می‌رسد اگر دولت این پارامترها را بخواهد اعمال کند، شاید موضوع بحث شاخص‌های مرتبط با وضعیت زمانی و قرارگرفتن در شرایط رکودی و تورمی در اقتصاد کشور، آن موردی را که الان مبنای عمل قرار گرفته است تعدیل کند.» پورابراهیمی خاطرنشان کرد: «هدف دولت از این لایحه، نگاه درآمدی به این موضوع نبود و فقط شناسایی بوده که بتواند به شفافیت اطلاعات در بخش مسکن کشور کمک کند تا بتوان مکانیسم عرضه‌وتقاضای واقعی مسکن را تعریف کرد اما اطلاعات ناکافی، مانع آن است.»
پرونده قانون اخذ مالیات از خانههای خالی، عمرش، دورقمی شد و هنوز نه جنبه اجرایی در خود دیده و نه به باد فراموشی سپرده شده است. همواره در هر شرایطی که بازار مسکن در رکودی عمیق فرو رفته یا گرانی، این بازار را دچار چالش کرده، این قانونِ اجرانشده به یاد موافقان اجرا افتاده و صدای منتقدان به اجرانشدنش را بلند کرده است؛ قانونی که سال‌هاست خاک می‌خورد تا خاک را از خانههای خالی پاک نکند.
