تاثیر انتخابات بر ساخت‌و‌ساز؟

به طوری که در سال جاری نه تنها «قله‌پیمایی» منحنی تیراژ، بعید به نظر می‌رسد که با مرور مدل ساخت‌وساز در سال‌های انتخابات، به نظر می‌رسد «فرود» این منحنی در ایام سال92 گزینه حتمی خواهد بود. آماری معاونت برنامه‌ریزی سازمان نوسازی شهر تهران درباره تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده در سال91، نشان می‌دهد: در سال گذشته اگرچه رکورد عبور از مرز 200 هزار واحدمسکونی جدید که اولین‌بار در سال90 به ثبت رسیده بود، برای دومین‌ سال متوالی در پایتخت تکرار شد، اما در حجم ساخت‌وساز - تعداد واحدها- آن رشد خیره‌کننده دو سال پیش، اتفاق نیفتاد. در سال91 حجمی معادل 253 هزار واحدمسکونی در تهران ساخته شد که فقط 5/8 درصد نسبت به سال قبل از آن، در تیراژ رشد به وجود آمد. این در حالی است که سال90 تعداد واحدهای مسکونی جدید با 53 درصد افزایش، به 233 هزار واحد رسیده بود. بعد از شتاب دو سال پیش در ساخت‌وساز انتظار می‌رفت سال گذشته رکورد جدیدتری در نرخ رشد عرضه رقم بخورد، اما مسائلی همچون تورم مصالح‌ساختمانی و سفته‌بازی در بازارهای ارز و طلا از یک‌سو توجیه اقتصادی ساخت مسکن برای سازنده‌ها را پایین آورد و از سوی دیگر نقدینگی این گروه به سمت همین بازارهای رقیب کشیده شد. در حال حاضر بیشترین نرخ رشد عرضه مسکن به سال86 تعلق دارد که در آن سال، ساخت‌وساز با 71 درصد افزایش و رکورد در نرخ رشد، منجر به احداث 183 هزار واحدمسکونی در مناطق تهران شد. همچنین سال90 نیز به لحاظ پشت‌سر گذاشتن مرز 200 هزار واحدمسکونی، نوع دیگری از رکورد ساخت‌وساز به ثبت رسید. سه شوک در منحنی در طول سال گذشته ساخت‌وساز در سه ماه نامتوالی با صعود چشمگیری روبه‌رو شد طوری که حجم صدور پروانه در اردیبهشت، مهر و اسفند تا دو برابر سایر ماه‌‌های سال، افزایش پیدا کرد. در اردیبهشت‌ماه یعنی آستانه اولین ماه اجرای طرح تفصیلی جدید تهران، برای 35 هزار واحدمسکونی پروانه صادر شد که این حجم ساخت‌وساز در کل سال91 و حتی ماه‌های مربوط به سال‌های قبل، بی‌سابقه بوده است. در سال91 میانگین ماهانه صدور پروانه بین 12 تا 15 هزار واحد بود. همچنین در مهرماه 91 نیز دومین صعود سال در ساخت‌وساز با ساخت 28 هزار واحد رقم خورد. در مهرماه به دلیل آنکه منحنی نوسان قیمت مسکن در مقایسه با نیمه‌اول سال، افزایش قابل‌ملاحظه‌ای پیدا کرد، میل سازنده‌ها به فعالیت نیز بیشتر شد، اما اثر این افزایش قیمت به اندازه هراسی که اردیبهشت‌ماه در دل سازنده‌ها بابت محدودیت‌های طرح تفصیلی به وجود آمد، نبود و نتوانست حجم صدور پروانه‌ها را به سطح 35 هزار واحد اردیبهشت برساند. شوک سوم در این بازار طی سال91 نیز در اسفندماه وارد شد. در این ماه افزایش توام حجم معاملات و همین‌طور قیمت مسکن باعث احداث 33 هزار واحد مسکونی جدید دیگر در تهران شد تا مجموع آپارتمان‌هایی که در سال91 در تهران احداث شده به 253 هزار واحد مسکونی برسد. خواب ساخت‌وساز با انتخابات کارشناسان مسکن درباره نزولی شدن منحنی رشد ساخت‌وساز در تهران -از 53 درصد در سال90 به 9 درصد در سال91 - دو دلیل را مطرح می‌کنند. اول اینکه جو سنگین اقتصاد کشور به خصوص در بخش تورم تاحدود زیادی حاشیه سود انبوه‌سازان و بسازوبفروش‌ها را کاهش داده و باعث دست کشیدن آنها از ساخت‌وساز جدید شده است. اما دلیل دوم به نزدیک بودن انتخابات ریاست‌جمهوری برمی‌گردد. مدلی که از روی دو دوره قبلی انتخابات ریاست‌جمهوری برای بازار ساخت‌وساز قابل‌تعریف است، از رکود سنگین فعالیت‌های ساختمانی درست در سال برگزاری انتخابات حکایت می‌کند. این مدل نشان می‌دهد، در دو دوره انتخابات ریاست‌جمهوری ظرف 8 سال گذشته، درست در سال برگزاری انتخابات، تقاضا از طرف سرمایه‌گذاران ساختمانی برای احداث مجتمع‌های مسکونی در تهران با کاهش شدید روبه‌رو شده است. به طوری‌که در سال84 حجم صدور پروانه‌ساختمانی در شهرداری تهران رشد منفی 13 درصد را تجربه کرد و در کل، 77 هزار واحد مسکونی در تهران ساخته شد. در سال88 نیز ساخت‌وساز به شدت افت کرد و نرخ رشد منفی 43 درصد را در منحنی تیراژ واحدها به ثبت رساند. رکودی که سال88 در فعالیت‌های ساختمانی شهر تهران حادث شد در تاریخ این بازار بی‌سابقه بوده است. به این ترتیب با استناد به مدل سال‌های انتخاباتی بازار ساخت‌وساز، پیش‌بینی می‌شود، امسال بعد از سه‌سال رونق پیاپی -سال‌های 89 و 90 و 91- رکود دامن ساختمان‌سازی‌های پایتخت را بگیرد. در مدل‌های پیشین، یکسال قبل از انتخابات، نرخ رشد ساخت‌وساز در مسیر نزولی قرار گرفته بود که این پدیده نیز در سال91 به عنوان سال قبل از انتخابات، کاملا قابل مشاهده است.