تقاضای جدید مسکن نصف شد

حجم عرضه کنونی به اندازه نصف تقاضای سالانه هم نیست طوری که برای تنظیم بازار چاره‌ای جز جهش دو برابری ساخت‌وساز نخواهد بود. اما با مبنا قرار دادن آمارهای دو نهاد رسمی از حجم «تقاضای خالص» و «عرضه حتمی» در بازار مسکن نه تنها داده‌های برنامه پنجم، غیرکاربردی تلقی می‌شود که اثبات خواهد شد در حال حاضر، تعادل در بازار برقرار شده و حجم این دو به نقطه سربه‌سر رسیده است. برنامه پنجم توسعه، میزان تقاضای مسکن در سال‌های 87 تا 91 را به صورت تصاعدی و در سطح بالای یک میلیون واحدمسکونی تعیین کرده طوری که برای سال91 حجم تقاضای خالص معادل یک میلیون و 685 هزار واحدمسکونی برآورد شده است. این در حالی است که طبق گزارش سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در سال91 فقط 790 هزار ازدواج -تقاضای جدید وارد شده به بازار مسکن- در کشور به ثبت رسید که با احتساب «آمار طلاق، تعداد آپارتمان‌های تخریب‌شده برای نوسازی و همچنین تقاضای انباشت»، در سال گذشته حجم تقاضای خالص - همان تقاضای واقعی- از 800 هزار خانوار تجاوز نکرده است. از سوی دیگر آمار صدور پروانه‌های ساختمانی در مناطق شهری کشور، از ساخت حدود 800 هزار واحدمسکونی جدید در سال91 حکایت دارد که با توجه به نتایج سرشماری نفوس‌ومسکن مبنی بر صفرشدن فاصله بین تعداد خانوارها و تعداد کل واحدهای مسکونی و از بین‌رفتن تقاضای انباشته‌شده در بازار، مشخص خواهد شد: در حال حاضر نرخ عرضه و تقاضا در بازار مسکن با یکدیگر برابر شده و به مرز 800 هزار واحد رسیده است. به این ترتیب محاسبات قید شده در جداول برنامه پنجم، میزان تقاضای خالص در بازار مسکن را دو برابر آنچه هم‌اکنون در بازار وجود دارد، تعیین کرده است که به نظر می‌رسد حالت بدبینانه یا بیش‌برآوردی، در این محاسبات، به کار گرفته شده است. در جدول تقاضای مسکن سال‌های برنامه‌ پنجم، تقاضای جدید ناشی از ازدواج -تقاضای ناخالص- برای سال91 معادل 990 هزار خانوار تعیین شده اما پارسال، نرخ واقعی ازدواج به 790 هزار فقره رسید. «احتکار» فاصله انداخته است با این حال اگر چه در حال حاضر به اندازه 800 هزار خانوار متقاضی واقعی در بازار مسکن در مدت یکسال، تقریبا نزدیک به 800 هزار واحد مسکونی جدید در سال ساخته می‌شود اما بخش قابل‌توجهی از این واحدهای مسکونی به خاطر نیت سوداگری مالکان و سازنده‌ها، روانه بازار مصرف نمی‌شود. جلوگیری عمدی از عرضه را می‌توان در نتایج سرشماری نفوس و مسکن سال90 مشاهده کرد. مرکز آمار در اعلام نتایج سرشماری، از وجود 21 میلیون خانوار در کشور و 19 میلیون واحدمسکونی در حال استفاده و همچنین از خالی بودن یک میلیون و 600 هزار واحدمسکونی خبر داده است که مشخص می‌شود این تعداد خانه‌خالی اگر به بازار مصرف تزریق شود، کمبود کاذب آپارتمان مرتفع خواهد شد. بنابراین هم‌اکنون اگرچه حجم واقعی عرضه و تقاضا در بازار مسکن، سربه‌سر شده اما جلوی بخش ناچیزی از عرضه گرفته شده و فقط در صورت اتخاذ تدابیر مالیاتی برای محتکران مسکن، محرومیت تقاضا از بین می‌رود. گروهی از کارشناسان مسکن با بررسی‌هایی که درباره تقاضای خالص و عرضه حتمی انجام داده‌اند، به مقاله‌ای که 24 فروردین امسال به قلم معاون سابق وزیر مسکن، در این صفحه به چاپ رسید پاسخ داده‌اند. بزرگنمایی تقاضای مسکن در این بررسی که به بزرگنمایی محاسبات برنامه پنجم در باب تقاضای سالانه مسکن، انتقاد وارد شده، آمده است: محور مقاله مزبور حول این پیام است که در بخش مسکن، تولید و عرضه کمتر از تقاضا می‌باشد. به گونه‌ای که این مقام سابق وزارت مسکن تاکید کرده است: در حال حاضر میزان تقاضای واقعی در بازار مسکن سالانه یک میلیون و 685 هزار خانوار است، اما حجم تولید سالانه مسکن، نصف این میزان و معادل 840 هزار واحد است. مقاله مزبور در ادامه با درج جدولی از تصویر نیاز مسکن طی برنامه پنجم، بر کاستی‌های آماری خود، پافشاری کرده است. پس از این مقدمه، به نقد مقاله مزبور پرداخته شده است: به اعتقاد نویسنده این سطور، آنچه مقاله مزبور از آن رنج می‌برد در درجه اول ناشی از بیش برآوردی حجم تقاضا، در درجه دوم ناشی از کم برآوردی حجم عرضه مسکن و در درجه سوم ناشی از به روز نبودن آمارها و اطلاعات ارائه شده می‌باشد. برای پاسخ به این مساله می‌توان به شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی، منتج از سرشماری عمومی نفوس و مسکن مراجعه کرد. شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی، برابر با نسبت تعداد کل خانوارهای کشور به تعداد واحدهای مسکونی موجود می‌باشد؛ بنابراین، شاخص مزبور در بردارنده هر دو بعد عرضه و تقاضا در بخش مسکن می‌باشد. براساس آخرین سرشماری عمومی نفوس و مسکن (سال 1390)، شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی 1.06 (با احتساب واحدهای مسکونی خالی حدود یک) می‌باشد؛ این در حالی است که شاخص مزبور در سال 1385 معادل 1.10 بوده است؛ بر این اساس و با عنایت به تعریف شاخص تراکم، می‌توان نتیجه گرفت که طی سال‌های 1385 تا 1390، عرضه مسکن بر تقاضای آن پیشی گرفته است. از سوی دیگر تدقیق در آمارهای ارائه شده در مقاله «گره‌های بازار مسکن 92 چیست؟» حاکی از آن است که پیش‌بینی نیاز مسکن با بیش برآوردی بالایی مواجه می‌باشد به عنوان نمونه در سال 1391 تقاضای ناشی از خانوارهای جدید 990 هزار خانوار در نظر گرفته شده است در صورتی که براساس نظر مسوولان سازمان ثبت اسناد، این عدد حدود 790 هزار می‌باشد (به نقل از آقای تویسرکانی) ضمن اینکه با احتساب حدود 150 هزار فقره طلاق در سال 1391 و همچنین ازدواج مجدد تعدادی از زوج‌های جدا شده، عدد خالص تقاضا ناشی از خانوارهای جدید، می‌تواند به کمتر از 790 هزار خانوار نیز تنزل ‌یابد. نکته قابل توجه دیگر، تقاضای ناشی از تخریب و نوسازی است. براساس مطالعات صورت گرفته، این تقاضا در حال حاضر حدود یک درصد است؛ به بیان دیگر با توجه به ابعاد فنی و اقتصادی مساکن و در نظر گرفتن کل واحدهای مسکونی موجود، سالانه حدود یک درصد از واحدها، تخریب و نوسازی می‌شوند، بنابراین با توجه به آمار واحدهای مسکونی موجود، با تقاضای 200 هزار واحدی ناشی از تخریب و نوسازی مواجه هستیم این در حالی است که این رقم در مقاله «گره‌های بازار مسکن 92 چیست؟» 550 هزار واحد در نظر گرفته شده است! بر این مبنا به نظر می‌رسد در صورت بهره‌مندی مقاله مزبور از اطلاعات دقیق‌تر و به روزتر، نتایج دیگری حاصل می‌شد، نتایجی که ضمن تطبیق با نتایج سرشماری عمومی نفوس و مسکن، به خصوص کاهش تراکم خانوار در واحد مسکونی، گویای سرعت بیشتر عرضه نسبت به تقاضای مسکن طی سال‌های اخیر خواهد بود.