بایدها و نبایدهای قانونی در آپارتمان‌نشینی

زندگی شهرنشینی بسیاری از دغدغه های افراد را از بین برده است اما دغدغه های جدیدی بوجود آورده است. در هر جا و مکانی که حقوق افراد ممکن است با هم در تقابل قرار بگیرد اقتضاء می‌کند که قانونگذار با وضع قانون به کنش های افراد جامعه نظم ببخشد.

به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از ایلنا، به دلیل کمبود جا و تراکم جمعیت، زندگی در آپارتمان جزء جدایی ناپذیر زندگی شهری است. آپارتمان هم به عنوان یک جامعه کوچک احتیاج به قانون دارد تا بوسیله آن رفتارهای افراد در این جامعه منظم شود تا حقی از کسی ضایع نشود.

اولین بحثی که در زندگی آپارتمانی مطرح می شود مبحث مالکیت است. در آپارتمان مالکیت به دو بخش مالکیت خصوصی و مالکیت بر بخش‌های مشاع تقسیم می شود. ماده۲ قانون تملک آپارتمان با توجه به این تقسیم بندی مقرر کرده است: قسمتهای مشترک مذکور در این قانون عبارت از قسمتهایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می گیرد به طور کلی قسمتهایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمتها مشترک محسوب می شود مگر آن که تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد.

حق مالکیت فرد بر بخش های اختصاصی و مشاع حقی غیر قابل انفکاک بوده است و فرد نمی‌تواند مالکیت خود بر بخش های اختصاصی را بدون حق بر بخشهای مشاع منتقل کند در این خصوص ماده ۳ قانون تملک آپارتمان ها مقرر دارد: حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمت های مشترک غیر قابل تفکیک بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به هر صورتی که باشد انتقال قسمت مشترک قهری خواهد بود.

مساله دیگری که در زندگی آپارتمانی حائز اهمیت است و ممکن است محل مناقشات بین افراد شود مبحث مخارج قسمت های مشترک است مثلا مخارج نظافت راه پله ها و هزینه برق عمومی ساختمان. در این مورد ماده۴ این قانون مقرر دارد: حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یک از مالکان قسمتهای اختصاصی از مخارج قسمتهای مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمتهای اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینه هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیر بنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد و یا اینکه مالکان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش بینی کرده باشند. پرداخت هزینه های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است.

آیین نامه اجرایی این قانون مقرر کرده: شرکای ساختمان موظفند در پرداخت هزینه‌های‌مستمر و هزینه‌هایی که برای حفظ و نگاهداری قسمتهای مشترک‌بنا مصرف می‌شود، طبق مقررات زیر مشارکت نمایند:

در صورتی که مالکان ترتیب دیگری برای پرداخت هزینه‌های‌مشترک پیش‌بینی نکرده باشند، سهم هریک از مالکین یااستفاده‌کنندگان از هزینه‌های مشترک آن قسمت که ارتباط با مساحت‌زیربنای قسمت اختصاصی دارد از قبیل آب‌، گازوئیل‌، آسفالت‌پشت بام و غیره به ترتیب مقرر در ماده ۴ قانون تملک آپارتمانها و سایر مخارج که ارتباطی به میزان مساحت زیربنا ندارد از قبیل‌هزینه‌های مربوط به سرایدار ، نگهبان‌، متصدی آسانسور، هزینه‌ نگاهداری تأسیسات‌، باغبان‌، تزیینات قسمتهای مشترک و غیره‌بطور مساوی بین مالکین یا استفاده‌کنندگان تقسیم می‌گردد. تعیین‌سهم هر یک از مالکین یا استفاده‌کنندگان با مدیر یا مدیران می‌باشد.

تبصره ـ چنانچه به موجب اجاره‌نامه یا قرارداد خصوصی‌پرداخت هزینه‌های مشترک به عهده مالک باشد و مالک از پرداخت‌آن استنکاف نماید، مستأجر می‌تواند از محل مال‌الاجاره هزینه‌های‌مزبور را پرداخت کند و در صورتی که پرداخت هزینه‌های جاری‌مشترک به عهده استفاده‌کننده باشد و از پرداخت استنکاف کند،مدیر یا مدیران می‌توانند علاوه بر مراجعه به استفاده‌کننده‌، به مالک‌اصلی نیز مراجعه نمایند.

اگر ساکنی به سهمی که برای او تعیین شده است اعتراض دارد باید به مدیر ساختمان مراجعه کند.

تعیین سهم هر شخص و واحد طبق قانون و یا توافق افراد با مدیر ساختمان است.

تبصره ۲ماده ۴ مقرر می دارد در صورت موافقت مالکانی که دارای اکثریت مساحت زیربنای اختصاصی ساختمان می باشند هزینه های مشترک بر اساس نرخ معینی که به تصویب مجمع عمومی ساختمان می رسد، حسب زیر بنای اختصاصی هر واحد، محاسبه می شود.

در برخی ساختمان‌ها حیاط یا بالکنی وجود دارد که به دلیل موقعیتی که قرار دارند فقط مورد استفاده یک واحد یا چند واحد است و بقیه ساکنین امکان استفاده از آنرا ندارند هزینه نگهداری این گونه از قسمت‌های ساختمان بعهده استفاده کنندگان از آن است. در همین خصوص تبصره۳ ماده۴ قانون تملک آپارتمان اصلاحی سال۷۶ مقرر می دارد: چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به گونه ای باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی، امکان دسترسی به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده کننده یا استفاده کنندگان است.

اگر یکی ساکنین هزینه شارژ ساختمان را پرداخت نکند وظیفه هیات مدیره است که طبق قانون این مبالغ را وصول کند. قانون تملک آپارتمان دراین باره مقرر کرده است: در صورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک از طرف مدیر یا هیئت مدیران به وسیله اظهارنامه با ذکر مبلغ بدهی ، صورت ریز آن مطالبه شود .

هر گاه مالک یا استفاده کننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهار نامه سهم بدهی خود را نپردازد مدیر یا هیئت مدیران میتوانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ – تهویه مطبوع – آب گرم – برق – گاز و غیره با و خودداری کنند و درصورتیکه مالک و یا استفاده کننده همچنان اقدام به تصفیه حساب ننمایند اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیئت مدیران برای وصول وجه مزبور بر طبق اظهار نامه ابلاغ شده اجرائیه صادر خواهد کرد . عملیات اجرائی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت و درحال مدیر یا هیئت مدیران موظف میباشند که بمحض وصول وجوه مورد مطالبه یا ارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فوراً اقدام نمایند .

تبصره ۱- در صورتی که عدم ارائه خدمات مشترک ممکن یا مؤثر نباشد، مدیر یا مدیران مجموعه می توانند به مراجع قضایی شکایت کنند، دادگاهها موظفند این گونه شکایات را خارج از نوبت رسیدگی و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموع ارائه می شود محروم کنند و تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه نمایند.

استفاده مجدد از خدمات موکول به پرداخت هزینه های معوق واحد مربوط بنا به گواهی مدیر یا مدیران و یا به حکم دادگاه و نیز هزینه مربوط به استفاده مجدد خواهد بود.

قانون تملک آپارتمان مقرر کرده هر ساختمانی که ساکنین آن بیش از سه نفر باشد باید از بین خود یا خارج از ساختمان یک مدیر انتخاب نمایند.

قانون در مورد انجام علیات ساختمانی در آپارتمان مقرر کرده: هر یک از مالکین می تواند با رعایت مقررات این قانون و سایر مقررات ساختمانی عملیاتی را که برای استفاده بهتری از قسمت اختصاصی خود مفید می داند انجام دهد هیچیک از مالکین حق ندارند بدون موافقت اکثریت سایر مالکین تغییراتی در محل یا شکل در یا سردر یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود که در مرآ و منظر باشد بدهند.