خانه ها روی دست مالکان باد کرد!

در بازار مسکن تعداد خرید و فروش‌های واحد مسکونی در روزهای گذشته از سال 92 به کمترین حد خود رسیده است. خریداران نیز فقط به پرسش‌کننده در بنگاه‌های املاک تبدیل شده‌اند و صرفا درباره قیمت‌های فروش از مشاوران املاک سوال می‌کنند. در این بازار نه اینکه واحد مسکونی برای فروش وجود نداشته باشد یا اینکه همه مردم صاحب‌خانه شده باشند، بلکه آنچه فضای مصنوعی نخریدن و نفروختن را در بازار ملک منجر شده، نامعلوم بودن وضعیت ماه‌های آتی و نگرانی خریدار و فروشنده از ضرر احتمالی در نتیجه انجام معامله در این روزها است. ناتوانی دلالان مسکن در تجزیه و تحلیل چشم‌انداز اقتصاد مسکن برای خریدار و فروشنده تا حدود زیادی در شکل‌گیری رکود موجود موثر بوده است. خریداران مسکن خیال می‌کنند بعد از انتخابات ریاست‌جمهوری، قیمت‌ها شروع به کاهش می‌کند و فرصت خرید در تابستان فراهم خواهد شد. از سوی دیگر فروشنده‌های ملک که عمدتا سازنده‌های واحدهای تازه‌ساز آماده مصرف هستند نیز با این تصور که بعد از انتخابات ریاست‌جمهوری، معاملات رونق می‌گیرد و در تابستان نرخ رشد قیمت مسکن به اوج خود خواهد رسید، تا آن زمان، دست از فروش کشیده‌اند و تصمیم دارند در تابستان عرضه سنگین واحدهای خود را آغاز کنند. این نگاه متضاد دو طرف بازار ملک، هم‌اکنون باعث شده حجم معاملات مسکن در بنگاه‌های املاک تهران به شکل قابل توجهی کاهش پیدا کند. برخی آمارهای رسمی درباره میزان فعالیت بنگاه‌های املاک در شهر تهران در دو ماه اخیر -اسفند سال 91 و فروردین 92- حکایت از کند شدن نبض معاملات دارد. در ماه‌هایی از سال 91 که معاملات مسکن در اوج رونق قرار داشت و نبض خرید و فروش‌ واحدهای مسکونی در تهران به سرعت می‌زد، ماهانه حدود 20 هزار فقره مبایعه‌نامه در بنگاه‌های املاک شهر تهران تنظیم می‌شد، اما در اسفند سال گذشته حجم قراردادهای خرید آپارتمان در تهران به مرز 12 هزار فقره و در فروردین در حدود 3 هزار مبایعه‌نامه رسید. کارشناسان بازار مسکن، رکود موجود در معاملات مسکن را با توجه به طرز نگاه خریدار و فروشنده به آینده، برای تابستان، ‌نقطه‌قوت توصیف می‌کنند. کارشناسان در این‌باره می‌گویند: تصوری که طرف عرضه و طرف تقاضا از بازار مسکن تابستان دارد کمک می‌کند در این فصل، عوامل تحریک قیمت مسکن از کار بیفتد. چون که بعد از انتخابات ریاست‌جمهوری، متقاضیان خرید مسکن به تدریج شروع می‌کنند به خرید از بازار و فروشنده‌ها نیز واحدهایشان را برای فروش عرضه می‌کنند. در نتیجه، در مقابل اوج‌گیری حجم تقاضا، حجم عرضه نیز متناسب با آن، شروع به افزایش می‌کند و متقاضیان خرید مسکن با کمبود واحد مسکونی فروشی مواجه نخواهند شد. به این ترتیب اگر چه برخی تحلیلگران بازار مسکن رکود این روزها را به نفع آینده بازار ملک نمی‌دانند اما عوامل شکل‌گیری رکود فعلی، کاملا متفاوت از رکود‌های گذشته است، به طوری که پایان آن بطور قطع به نفع ماه‌های بعد از رکود خواهد بود. همه ساله در زمان رکود، یکی از دو طرف معامله، از بازار خارج می‌شود و طرف دیگر کماکان از قصد خود برای انجام معامله دست برنمی‌دارد. در سال‌های گذشته زمانی‌که قیمت مسکن به اوج می‌رسید، خریداران از بازار خارج می‌شدند و رکود برقرار می‌شد و بعد از مدتی، که طول دوره رکود باعث فروکش شدن قیمت‌ها می‌‌شد، خریداران به تدریج به بازار برمی‌گشتند، در حالی که فروشنده‌‌ها با ناامیدی از تلاشی که برای فروش در سال‌های رکود داشتند، درست در زمان رونق، از ادامه تلاش باز می‌ماندند و از بازار خارج می‌شدند. به همین خاطر در سال‌های گذشته، هنگام پایان رکود، حجم عرضه واحد فروشی در بنگاه‌ها تاحدودی کاهش پیدا می‌کرد و به همین علت، هنگام رونق قیمت‌ها تصاعدی افزایش پیدا می‌کرد. اما امسال، هر زمان که رونق به بازار معاملات مسکن برگردد - بعد از انتخابات ریاست‌جمهوری- حجم عرضه و تقاضا تقریبا به یک نسبت افزایش پیدا می‌کند، به‌طوری‌که رونق خرید و فروش توام با آرامش نسبی قیمت‌ها، اتفاق می‌افتد. با چنین فرضیه‌ای که برای اواخر نیمه‌اول امسال قابل تصور است، می‌توان به کنترل طبیعی قیمت مسکن در تابستان امیدوار بود. در حال حاضر اگر چه بازار مسکن در رکود است، اما معدود فروشنده‌هایی که قصد فروش دارند، قیمت‌های کاملا حبابی برای آپارتمان‌هایشان پیشنهاد می‌کنند. قیمت‌های پیشنهادی فروش واحدهای مسکونی در برخی مناطق تهران به طرز عجیبی نسبت به سال گذشته افزایش پیدا کرده است، در حالی که خریداران، چنین قیمت‌هایی را پس می‌زنند و قصد خرید ندارند. اگر در یک ماه جاری -اردیبهشت ماه- این وضعیت ادامه پیدا کند، به‌طور قطع ماه‌های بعد شرایط به نفع خریداران خواهد بود. آنچه این روزها می‌توان به خریداران مسکن در تهران توصیه کرد، این است: «هرگز زیر بار قیمت‌های حبابی فروشنده‌ها نروید و از خریدن اجتناب کنید.» این توصیه را شاید برخی خریداران به «ضرر ناشی از تاخیر در خرید» تعبیر کنند، اما منظور از این توصیه، نخریدن مطلق نیست بلکه بی‌محلی قاطع به قیمت‌های حبابی است.