یک دهه فاصله تا بازگشت رونق به مسکن

رکودی که بر بازار مسکن سایه انداخته، موجب شده تا سرمایه‌گذاران و انبوه‌سازانی که در این بخش فعال بودند، علاقه و تمایل خود را برای ادامه فعالیت و سرمایه‌گذاری در این بخش از دست بدهند و همین موضوع موجب شود تا دوره رکود علاوه بر تاثیری که بر طرف تقاضا در این حوزه می‌گذارد، طرف عرضه را نیز تحت تاثیر قرار دهد.

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از تعادل ، از سوی دیگر به گفته حسین عبده‌تبریزی، مشاور وزیر راه و شهرسازی دولت به دنبال آن است تا با تحریک طرف تقاضا در بازار مسکن به این بازار کمک کند تا بار دیگر خرید و فروش در این بازار افزایش یافته و رونق به آن بازگردد. رکود بازار مسکن اما دلایل بسیاری زیادی دارد که یکی از دلایل آن تاثیر درآمدهای نفتی کشور بر این بازار بوده است.

تا پیش از شروع رکود در این بازار و در بین سال‌های 70 تا 91 همزمان با افزایش درآمدهای نفتی، میزان سرمایه‌گذاری در ساخت و ساز مسکن نیز رشد می‌کرد اما این روند افزایش پایدار نماند تا جایی که امروز حتی با اینکه صادرات نفت از 1.1میلیون بشکه در دی ماه سال 94 به 2.2بشکه پس از اجرایی شدن برجام رسیده اما رشد سرمایه‌گذاری در بازار مسکن معکوس بوده و به میزان چشمگیری کاهش یافته است.  از سوی دیگر پس از آنکه در سال 86 با ورود دلالان و سفته‌بازان به بازار مسکن(در کنار افزایش قیمت مسکن) میزان خرید و فروش مسکن به یک‌باره افزایش یافت، بازار به یک‌باره افت کرد و میزان خرید و فروش در آن کاهش یافت تا جایی که در سال 91 به طور کامل بازار وارد رکود شد. در همین خصوص از آنجا که ایجاد رونق در بازار مسکن امری زمانبر و تا حدی طولانی است در نتیجه در صورتی که دست‌اندرکاران حوزه مسکن به دنبال بازگرداندن رونق به بازار مسکن باشند باید به گونه‌یی عمل کنند که برخلاف اتفاقی که در سال 86 افتاد جلوی ورود دلالان و سفته‌بازان به بازار گرفته شود.

نکته مهم دیگری که این روزها بسیاری از تاثیر آن بر بازار مسکن حرف می‌زنند، تغییرات قیمت ارز است که البته هر کدام از کارشناسان نظرات مختلفی درخصوص تاثیر کاهش و افزایش قیمت ارز بر بازار مسکن دارند.

محمدرضا فرهادی‌پور با اشاره به اینکه رکود بازار مسکن3دلیل اصلی دارد، گفت: از آنجا که در اوایل دهه 90 سرمایه‌گذاری‌های بیش از حدی در بازار مسکن شد، همین امر موجب شد تا در این بازار با مازاد عرضه روبه‌رو شویم و در نهایت همین اضافه عرضه باعث شد تا از جذابیت‌های بازار مسکن کاسته شده و میزان خرید و فروش در این بازار کم شود. این کارشناس مسکن دلیل دوم بروز رکود در بازار مسکن را تاثیر بازارهای جایگزین بر بازار مسکن دانست و گفت: امروزه این بازارها به دلیل سودده بودن، سرمایه‌های زیادی را به خود جذب کرده‌اند.

محمدرضا فرهادی‌پور تصریح کرد: بازارهای جایگزینی مانند بازار ارز، طلا و بازار بورس در مقاطع زمانی خاصی به دلیل سودده بودن موجب شدند تا سرمایه‌گذاران به جای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن در این بازارهای جایگزین سرمایه‌گذاری کرده و کسب سود کنند.  فرهادی‌پور ادامه داد: این روند موجب شد تا از میزان سرمایه‌گذاری در بازار مسکن به عنوان یک بازار مولد کاسته شود و سرمایه‌گذاری در بازارهای غیرمولدی مانند طلا و ارز افزایش یابد.

این فعال حوزه مسکن تصریح کرد: دلیل دیگری که بر کاهش سرمایه‌گذاری در بازار مسکن تاثیر گذاشت و باعث ایجاد رکود در این بازار شد، افزایش نرخ سودهای بانکی بود.

محمدرضا فرهادی‌پور افزود: درست است که درحال حاضر میزان نرخ سودی که بانک‌ها به سپرده‌های مردم پرداخت می‌کنند 18.5درصد است اما این نرخ سود در سال 93 در برخی بانک‌ها(حتی بانک‌های دولتی) 28درصد و در سال 94، 22درصد بود بود و همین امر موجب شد تا بسیاری از سرمایه‌گذاران و مردم به جای اینکه در بازار پردرسر ساخت و ساز مسکن برای دریافت سود 35درصدی سرمایه‌گذاری کنند، پول‌های خود را در بانک سپرده‌گذاری می‌کردند تا بدون زحمت از سودهای بالای این بانک‌ها استفاده کنند.

فرهادی‌پور ادامه داد: همین امر موجب شد تا بار دیگر سرمایه‌گذاری در بازار مسکن کاهش پیدا کرده و جذابیت‌ این بازار کاسته شده و بازار مسکن به سمت ورود به رکود رانده شود.  وی افزود: سرمایه‌گذاری در مسکن مهر و بلوکه شدن مقادیر زیادی از پول‌های مردم و سرمایه‌های دولتی در این بخش (رقمی حدود 200 تا 300هزار میلیارد تومان) نیز موجب شد تا از میزان سرمایه‌گذاری در بخش ساخت‌وساز مسکن کاسته شود و این بازار به سمت رکود هدایت شود.

این کارشناس مسکن تاکید کرد: درست است که باید منتظر باشیم تا روندی که در سال‌های گذشته موجب رکود بازار مسکن شده است، تغییر کند اما در عین حال نباید به دنبال تغییری مانند اتفاقی که در سال 86 و افزایش سفته‌بازی در این بازار اتفاق افتاد، باشیم.

محمدرضا فرهادی‌پور افزود: از آنجا که در کشور ما رونق بازار مسکن به معنای افزایش قیمت مسکن و به‌دنبال آن افزایش میزان خرید و فروش در این بازار تعریف شده و چنین اتفاقی در سال 86 نیز در بازار مسکن انفاق افتاد اما رونقی که درآن زمان در بازار مسکن به وقوع پیوست، موجب شد تا به ثروت برخی از افراد(بیشتر سفته‌بازان و دلالان) اضافه شده و در مقابل قدرت خرید اقشار متوسط و کم‌درآمد در کشور کاهش پیدا کند. در نتیجه اگر به دنبال خروج بازار مسکن از رکود هستیم نباید شرایطی را ایجاد کنیم که اتفاق سال 86 دوباره در کشور به وقوع بپیوندد.

این فعال بازار مسکن تصریح کرد: از سوی دیگر همانطور که گفتم چون در کشور ما رونق در بازار مسکن با افزایش قیمت مسکن تعریف می‌شود در زمانی که میزان نرخ تورم در کشور بالا بود موجب شد تا قدرت خرید مردم کاهش پیدا کند.

محمدضا فرهادی‌پور ادامه داد: درست است که نرخ تورم نیز به عنوان عامل موثر دیگر در رکود بازار مسکن موثر بود اما نباید این نکته را فراموش کرد که کاهش نرخ تورم موجب شد تا از جذابیت سفته‌بازی در بازار مسکن کاسته شود.

این کارشناس مسکن افزود: در صورتی که از میزان سفته‌بازی در بازار مسکن کم شود و در واقع دلالی در این بازار نباشد می‌توان با تحریک بخش تقاضا بخش عرضه را تحریک کرده و نهایت موجب شد تا بازار مسکن از رکود خارج شود.

محمدرضا فرهادی‌پور تاکید کرد: تحریک بازار عرضه به این دلیل پس از تحریک بازار تقاضا ایجاد می‌شود، زیرا ساخت و ساز امری زمان‌بر و طولانی در طرف عرضه است و کم کم اتفاق می‌افتد در نتیجه همان مطلبی که مشاور وزیر راه و شهرسازی نیز در این روزهای اخیر به فعالیت دولت برای تحریک بازار تقاضا اشاره کرده است، می‌توان با تحریک بخش تقاضای بازار مسکن به بخش عرضه نیز کمک کرد تا به تدریج بازار مسکن از رکود خارج شود.

این کارشناس مسکن افزود: با این وجود به دلیل وضعیت اقتصادی کشور و کم بودن تقاضا در بخش مسکن نمی‌توان به خروج بازار مسکن به زودی امیدوار بود و در نهایت با در نظر گرفت تمامی این موارد بازگشت رونق به بازار مسکن حدود یک دهه طول خواهد کشید.