جریان انحرافی در بازار ساخت و ساز
پالادیوم، کوروش، مگامال اکباتان، تیراژه، الماس ایران، هایپراستار مدنی، ارگ تجریش و... شاید برای بسیاری از مردم جز گشت‌های تفریحی و دوستانه، زرق و برق و کالاهای لوکس و به روز مفاهیم دیگری نداشته باشد. اما این لیست‌های بلند بالا از دیدگاه برخی از کارشناسان دارای مفاهیم وسیعی همچون حبس پول و خواب سرمایه کلان است.
درحال حاضر افزایش مجتمع‌های تجاری در ایران به خصوص در کلان‌شهرها به امری انکارناپذیر تبدیل شده به طوری که مسوولان نیز بر این امر اذعان دارند. البته با وجود این اطلاع، نظارت کافی بر این اتفاق وجود ندارد. اکنون جدا از مسائل ترافیکی و ابعاد اجتماعی آن چند سوال به ذهن می‌رسد. آیا ساخت مکان‌های تجاری در این دوره زمانی توجیه اقتصادی دارد؟ آیا واحدهای تجاری بخش اعظم ساخت‌وساز‌های بلوکه شده در آینده را شامل نخواهد شد؟
آمار اندک پروانه‌های صنعتی
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از تعادل ، براساس آمار و ارقام مرکز آمار ایران تعداد پروانه‌های احداث ساختمان بر حسب مورد استفاده ساختمان در زمستان 1394 در کل کشور حدود 35هزار و 55 فقره بوده که از این تعداد 29هزار و 31 فقره مربوط به واحد مسکونی، 2هزار و 718 فقره مربوط به مسکونی و کارگاه توأم، 2هزار و 654 فقره مر بوط به بخش بازرگانی، 401 فقره مربوط به بخش صنعتی، 119فقره مر بوط به بخش آموزشی، 52 فقره مر بوط به بخش بهداشتی یا درمانی و حدود 80 فقره مربوط به سایر بوده است.
براساس همین آمار، تعداد پروانه‌های احداث ساختمان برحسب مورد استفاده ساختمان در بهار 1395 در کل کشور حدود 29هزار و 244 فقره بوده که از این تعداد 24هزار و 300 فقره مربوط به واحد مسکونی، 2هزار و 426 فقره مربوط به بخش مسکونی و کارگاه توأم، 2هزار و 33 فقره مربوط به بخش بازرگانی، 339 فقره مربوط به بخش صنعتی، 54 فقره مربوط به بخش آموزشی، 37 فقره مربوط به بخش بهداشتی یا درمانی و حدود 50 فقره مربوط به سایر بوده است.
این آمارها بیانگر این موضوع است که تعداد پروانه‌های احداث ساختمان در بخش صنعت نسبت به جمعیت جوان و آماده به کار کشور بسیار پایین است. کاهش پروانه‌های صادر شده در بخش صنعتی طی سال‌های اخیر درست در مقابل افزایش پروانه‌های ساختمان‌های چندمنظور و تجاری است. براساس گزارش مرکز آمار ایران تنها در سال ۹۱، ۳۲۱ساختمان با کاربری تجاری احداث شده که در سال ۹۲ به بهره‌برداری رسیده‌اند.
در سال ۹۲ شهرداری تهران مجوز احداث ۱۲۷ساختمان تجاری جدید را صادر کرده است. (این املاک تا چند سال دیگر وارد چرخه مصرف خواهند شد). این موضوع بیانگر این است که تا قبل از دهه ۹۰ سالانه حداکثر 3 تا 5 درصد از پروانه‌های ساختمانی صادر شده را پروانه‌های تجاری تشکیل می‌دادند. درحالی که از سال ۹۰ به تدریج سهم پروانه‌های تجاری در مقابل مسکونی بیشتر شده به طوری که در سال‌های ۹۳ و ۹۴ حجم پروانه‌های ساختوساز تجاری به ۱۰درصد در سال افزایش پیدا کرده و اکثر مجوزهای صادر شده نیز برای احداث «مال» بوده است.
براساس آمار به دست آمده از اتحادیه املاک کشور درحال حاضر حدود 127مگامال در مشهد و 65 مگامال در تهران وجود دارد. براساس این آمارها، تعداد مگامال در تبریز حدود 12فقره، در کرج 17فقره، در شیراز حدود 16فقره، اصفهان حدود 15فقره، کیش 6 فقره، کرمان 2 فقره، کرمانشاه 8 فقره، قم 2فقره، یزد 2فقره، اهواز 2فقره، انزلی 2فقره، بم یک فقره، اراک یک فقره و یاسوج یک فقره است.
بازخرید مجوزهای تجاری
عضو سابق کمیسیون عمران مجلس با بیان اینکه مگامال‌ها دست‌پخت بانک‌ها و موسسات مجاز و غیرمجاز سطوح شهر‌هاست در گفت‌وگو با «تعادل» اظهار کرد: درحال حاضر برای هر 50 هزار نفر یک شعبه بانک وجود دارد و این بانک‌ها به شدت به بانک مرکزی مقروض هستند. علیرضا خسروی افزود: درحال حاضر بانک‌ها 37هزار میلیارد به بانک مرکز مقروض بوده و برای حل این معضل‌ها وارد بازار ساختوساز به خصوص عرصه پر رونق املاک تجاری شده‌اند.
وی با بیان اینکه بانک‌ها با ارائه 80درصد از هزینه ساخت املاک تجاری مانند مگامال‌ها وارد بازی برد – برد یک طرفه شده‌اند، گفت: اگر مالک یا مالکین این املاک توانسته‌اند این املاک تجاری را به فروش یا اجاره برسانند مجبور به پرداخت سودهای کلان تسهیلات می‌شوند و اگر مالکین نتوانستند این بدهکاری را به بانک بپردازند، بانک‌ها صاحبان آینده این املاک می‌شوند. خسروی تاکید کرد: بدون تردید برندگان ساخت و تولید این املاک غول‌پیکر تنها موسسات و بانک‌ها هستند.
این استاد دانشگاه با بیان اینکه بازخرید مجوزهای تجاری در کمین بازار املاک تجاری است، گفت: متاسفانه بی‌تدبیری در بخش صدور پروانه ساخت املاک چند منظوره موج می‌زد عدم وجود آمار شفاف و عینی باعث شده کشور در چالشی از مگامال‌ها و مغازه‌های خالی قرار بگیرد. به همین خاطر در سال‌های آینده شهرداری تهران مجبور به لغو و بازخرید مجوزهای املاک تجاری خواهد شد. علیرضا خسروی افزود: درحال حاضر برای 12میلیون تهرانی بیش از 65 مگامال ساخته شده، وجود دارد درحالی که یک کشور توریسم‌پذیری مانند فرانسه با 80 میلیون گردشگر نصف این تعداد را دارد.
وی گفت: به هر حال اگر افزایش تعداد اصناف را در کنار افزایش موسسات مالی و اعتباری(مجاز و غیرمجاز) بگذاریم دیگر به آمار و ارقام بالای مجتمع‌های تجاری در کشور شک نخواهیم کرد زیرا مگامال‌ها این موسسات را ارتزاق می‌کند.
خسروی با بیان اینکه منابع بانکی در شرایطی به حبس بازار تجاری‌سازی‌ها درآمده که هم‌اکنون درخواست‌کنندگان مسکن به شدت نیازمند تسهیلات هستند، اظهار کرد: درحال حاضر بخش سرمایه‌گذاری ساختوساز از بخش مسکونی به بخش تجاری‌سازی دگردیسی داشته و با وجود بی‌بازگشت بودن سرمایه ساختوساز بسیاری از پاساژها به علت عدم وجود مشتری سونامی ساخت این غول‌پیکر‌های ناخوانده همچنان ادامه دارد.
تیشه مگامال‌ها به ریشه صنعت
سیدحسین سلیمی، عضو هیات نمایندگان اتاق تهران نیز با بیان اینکه افزایش املاک تجاری یک مساله ملی است، گفت: جدا از این موضوع که تب مال‌سازی به منبع درآمد کلان برای شهرداری‌ها تبدیل شده، این املاک باعث تغییر اقتصاد کشور، الگوهای مصرف خانوار و حتی نگرش و انگاره‌های جامعه شده است.سلیمی افزود: شهرداری‌ها با ارائه بی‌ضابطه پروانه‌های ساخت املاک تجاری، شهر را می‌فروشند تا شهر را زنده نگه دارند درحالی که این راهکار نوعی خودزنی برای کلان‌شهرها و جامعه محسوب می‌شود.
وی گفت: به طور کلی شهرداری‌ها به عنوان مقصران اصلی افزایش مگامال‌ها در کشور با بر هم زدن معادلات و طرح تفصیلی شهرها وارد بازی خطرناکی شده‌اند زیرا انباشت سرمایه و عدم استفاده صحیح از اموال فردی و جامعه باعث شکست تئوری‌های اقتصادی می‌شود.
تجاری‌سازی 3 میلیون متر مربع در منطقه 22
سلیمی تاکید کرد: به گفته مسوولان تنها در منطقه 22 تهران شاهد ساخت حدود 3میلیون مترمربع مجتمع تجاری هستیم درحالی که این میزان هزینه و زمین می‌تواند توسعه بخش چرخ‌های اقتصادی باشد.عضو هیات نمایندگان اتاق تهران با بیان اینکه با هر 30میلیون تومان می‌توان برای یک شخص شغل ایجاد کرد، اظهار کرد: صرف میلیارد‌ها تومان هزینه در ساخت ابرپروژه‌ها چیزی جز بیکاری، لوکس‌گرایی و تجمل‌پرستی عاید کشور نمی‌کند.
وی همچنین هدف از ساخت مجتمع‌های تجاری را وجود ارزش‌افزوده غیرقابل تصور بیان و در این خصوص تصریح کرد: رانت‌ها و تبانی‌های عظیمی در تولید و ساخت این مگامال‌ها وجود دارد که اگر مسوولان یا شهرداری‌ها در این مورد شفاف‌سازی کنند به تفاضل خوبی بین قیمت واقعی و فروش نهایی این مگامال‌ها خواهیم رسید.
سلیمی در این خصوص تاکید کرد: جدا از مباحث ترافیک، شلوغی و تجمل‌گرایی این مگامال‌ها باعث افزایش قیمت زمین و املاک آن منطقه نیز می‌شوند.این عضو هیات نمایندگان اتاق تهران اظهار کرد: این املاک ثمره حضور بخش‌های دولتی در قالب موسسات خصوصی هستند که به کمک شهرداری‌ها تیشه به ریشه تولید و صنعت زده‌اند.
وی با بیان اینکه این تعداد املاک تجاری مایه سرافکندگی کشور ما در بین کشور‌های دیگر است، تاکید کرد: ایران با این میزان بیکاری، رشد نامطلوب سرانه اقتصادی، تورم و حتی با این میزان گردشگر چه نیازی به این تعداد نمادهای افسارگسیخته مدرنیته دارد. سلیمی گفت: ساخت و تولید مجتمع‌های لوکس و هایپرمارکت‌ها نه تنها رتبه جهان سومی ایران را تغییر نمی‌دهد بلکه با تغییر مسیر سرمایه‌های کشور به این مراکز باعث عقب‌ماندگی بیشتر جامعه و افت رتبه اقتصادی و گردش‌های نامطلوب مالی کشور نیز می‌شود.
کوچ مشاوران املاک به شمال تهران
در همین حال جلال صباغ، کارشناس حقوقی املاک با بیان اینکه شهرداری‌ها محرکان اصلی افزایش مگامال‌ها به خصوص در شمال شهر هستند، گفت: عوارض مجتمع‌های تجاری 10برابر عوارض واحدهای مسکونی است.صباغ افزود: شهرداری‌ها به واسطه دریافت هزینه‌های کلان از فروش تراکم و عوارض نوسازی سالانه واحدهای تجاری، نگاه ویژه‌یی به این نوع املاک دارند.
وی گفت: جدای از شهرداری‌ها، مشاوران املاک نیز از این بازی به سودهای خوبی می‌رسند. درحال حاضر بسیاری از مشاوران املاک به دلیل افزایش ساختوساز و تولید مجتمع‌های تجاری در شمال شهر به این مناطق کوچ کردند.
صباغ با بیان اینکه رکود بازار مسکن باعث کاهش تعداد بنگاه‌های املاک در سطح شهرها شده است، اظهار کرد: طی سال‌های رکود بسیاری از بنگاه‌های املاک ضعیف و ناتوان، میدان را ترک و بنگاه‌های املاک قوی ومتخصص در این حرفه باقی مانده‌اند. به نظر می‌رسد، رکود طولانی مسکن باعث نوعی «پاک‌سازی» در تمامی عرصه‌های تولید و توزیع شده است. وی توضیح داد: در سال‌های قبل (طی سال 86تا 91) به علت سودهای کلان ساخت و ساز، حرفه تولید مسکن به شکل نامتعارفی اپیدمی شده بود. یعنی از پزشک تا تاجر وارد این عرصه شدند درحالی که بعد از رکود سنگین مسکن شاهد ادامه حیات متخصصان این حرفه هستیم.
صباغ با بیان اینکه درحال حاضر بسیاری از مشاوران املاک توانمند و پرقدرت برای ادامه حیات به سمت مناطق شمالی کلان‌شهرها کوچ کرده‌اند، گفت: در یک قرارداد میلیاردی سودهای میلیونی وجود دارد. یک مجتمع تجاری می‌تواند سودهای کلانی برای شهرداری، فروشنده و حتی مشاور املاک داشته باشند. زیرا حق کمیسیون این مشاوران در شمال کلان‌شهرهایی مانند تهران 3 برابر است.
وی در پاسخ به اینکه آیا این مجتمع‌ها توجیه اقتصادی برای سازنده دارد، گفت: بدون تردید اگر این مجتمع‌ها سودهای چند برابر نداشت، هیچ کارفرمایی حاضر نمی‌شد، هزینه‌های کلان به شهرداری بپردازد تا مجتمع خود را چند طبقه بیشتر بسازد.
این کارشناس حقوقی مسکن تصریح کرد: متاسفانه در چند سال اخیر شاهد افزایش ادارات و مراکز خصوصی و حتی جمعیت شمال شهر تهران هستیم درحالی که زیرساخت‌های این مناطق برای این جمعیت پیش‌بینی نشده است. صباغ گفت: در چند سال آینده با انبوهی از واحدهایی روبه‌رو خواهیم شد که نه تنها سودی برای خریدار و سازنده ندارند بلکه اموال بلوکه شده ملی محسوب می‌شوند. وی تصریح کرد: به نظر می‌رسد در آینده شاهد «یخ‌زدگی» این سرمایه‌های هنگفت بدون یک بازدید‌کننده و ریزش قیمت‌ها باشیم.
مال‌های ویژه کالاهای ایرانی
در همین حال آلبرت بغزیان، استاد اقتصاد دانشگاه تهران با بیان اینکه با افزایش و تولید مجتمع تجاری به دنبال تغییر شکلی، ماهیتی و هویتی ایران هستیم، گفت: ساخت مگامال‌های بی‌ضابطه بیانگر تقلید کور کورانه از کشورهایی مانند ترکیه و دوبی هست.
بغزیان گفت: این کشورها بی‌ضابطه و بدون مطالعه وارد ساخت املاک تجاری نشده‌اند بلکه روی بند بند عوامل زیر ساختی و رو ساختی این مراکز مطالعه شده به طور مثال برای احداث هر یک از مجتمع‌های غول‌پیکر تجاری مطالعات خوبی در مورد تعداد، پارکینگ، مسیر و حتی نوع ارائه کالاهای این مراکز شده است.
این استاد دانشگاه با بیان اینکه مجتمع‌های چند منظور علاوه بر مزایایی مانند خرید اقتصادی، نظارت دقیق‌تر نهادهای مسوول و مکان تفریحی و گردشگری معایبی نیز دارند، گفت: واردات بی‌رویه کالاهای لوکس و تغییر الگوی‌های مصرفی جوانان و تقلید کورکورانه از کشورهایی مانند دوبی و ترکیه از معایب این املاک تجاری هستند.
بغزیان افزایش املاک تجاری را در تناقض با اقتصاد مقاومتی دانست و تاکید کرد: املاک تجاری لوکس مشوق مردم برای خرید و مصرف کالاهای ایرانی نیست. در این خصوص می‌توانیم با تشکیل اتاق‌های فکر مال‌های ویژه کالاهای ایرانی ایجاد کنیم.
نرخ‌های غیرقانونی مجتمع تجاری
در همین حال علی صادقی، انبوهساز فعال در غرب تهران در پاسخ به اینکه چرا تهران درحال تبدیل به شهر پاساژها و مجتمع‌های تجاری است، گفت: هدف غایی از تولید پاساژ و مجتمع‌های تجاری در سودهای کلان و نرخ‌های غیرقانونی آن نهفته شده است. قیمت‌گذاری این املاک بر حسب سلیقه، پا خوری (حضور مشتری) و حتی اسم و رسم سازنده و کارفرما انجام می‌شود و به هیچ عنوان ملاک منطقی و عاقلانه‌یی
ندارد. صادقی با بیان اینکه غیرمنطقی‌ترین مجوزها توسط پدیدآورندگان قوانین این مجوزها صادر می‌شود، اظهار کرد: سرانه تجاری‌سازی در هر منطقه تنها دو متر است. درحالی که هر دو سه ماه شاهد گود‌برداری‌های عظیمی هستیم که قرار است هر کدام از این گود‌برداری‌ها روزی مگامالی مانند کوروش، ارگ تجریش یا پلادیوم باشد.
وی گفت: پارکینگ این مجتمع‌ها به دلیل حضور جمعیت زیاد که تنها برای تفریح و تماشا وارد این مجتمع‌ها می‌شوند کاملا ناکارآمد به نظر می‌رسد، زیرا زیرساخت‌های مناسبی برای حضور این تعداد جمعیت در نظر گرفته نشده است.
صادقی با اشاره به اینکه کاش گردش مالی این مگامال‌ها همانند بازدیدکنندگانش پر رونق بود، گفت: درحال حاضر بسیاری از مگامال‌ها مانند طوبی در شهرک راه آهن، ارگ تجریش و مجتمع تجاری کوروش و... به علت عدم توانایی خرید و کاهش درآمد‌های مردم تنها به محلی برای تفریح و تماشا تبدیل شده است.
این انبوهساز با بیان اینکه متاسفانه بسیاری از سرمایه‌های کشور در پاساژهای بی‌مشتری به هدر رفته است، افزود: مالکان اصلی بسیاری از این پاساژها ارواح هستند زیرا بسیاری از مجتمع‌ها حتی پاخوری برای تماشا هم ندارند.وی گفت: متضرران اصلی این مجتمع‌ها مالکانی هستند که هر ماه مجبور هستند 50 تا 100میلیون تومان از حساب بانکی‌شان برای هزینه تعمیر و نگهداری این مجتمع‌ها بپردازند.
صادقی با بیان اینکه بسیاری از سرمایه‌داران بدون کوچک‌ترین مطالعه اقتصادی وارد عرصه ساختوساز املاک تجاری می‌شوند، گفت: درحال حاضر بخش اعظمی از واحدهای تجاری در تهران به فروش نرسیده است. از آنجا که طبقات بالاتر از سوم در ایران بازدیده‌کننده یا به اصلاح عامه پاخور ندارد با مشکل فروش روبه‌رو هستند و مالکان برای فروش این واحدها دست به دامان اداره‌ها یا دفترهای خصوصی شده‌اند.
