کنترل نرخ رشد نقدینگی کلید تعادل در بازار مسکن +نمودار
یادداشت پنجم از پرونده هفته (تحلیل بازار مسکن و کاهش حقوق و مزایای کارکنان بانک‌ها)، خروج بخش مسکن از رکود با افزایش نرخ رشد نقدینگی سیاست مناسبی نیست؛ چرا که انباشت آثار آن در نهایت در یک بازه زمانی کوتاه‌مدت تخلیه شده و موجب جهش قیمتی شدید در این بازار می‌شود.
به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از ایبِنا، تحولات بازار مسکن از جمله موضوعات مهم اقتصاد است. چرا که این بخش نه تنها خود سهم قابل توجهی در تولید ناخالص داخلی دارد، بلکه ارتباطات پیشینی این بخش نیز متعدد و قابل توجه هستند. با وقوع رکود در بخش مسکن، تقاضا برای مواد معدنی و صنایع فلزات اساسی نیز دچار رکود می‌شود. از سوی دیگر رکود و عدم سرمایه‌گذاری کافی در بخش مسکن، انباشت سرمایه را در این بخش تحت تاثیر قرار می‌دهد.
انباشت سرمایه در بخش مسکن تفاوت مهمی با دیگر بخش‌های اقتصادی دارد: کمبود انباشت سرمایه مسکن به معنی کم بودن تعداد خانه‌های قابل سکونت و در نتیجه بالاتر رفتن قیمت (قیمت خرید و قیمت اجاره) است. در نتیجه اغلب پس از یک دوره رکود در بخش مسکن، هنگامی که عرضه محدود مسکن توان تامین تقاضای فزاینده آن را ندارد، قیمت‌ها در این بازار شروع به رشد می‌کنند.این افزایش قیمت باعث ایجاد رونق در فعالیت‌های ساختمانی شده و سرمایه‌گذاری در این بخش افزایش می‌یابد. بدین ترتیب به نظر می‌رسد یک نوسان ذاتی در بخش مسکن وجود دارد که در واقع به علت طول دوره بازدهی سرمایه‌گذاری در این بخش است. مدت زمان ساخت یک ساختمان از زمان کلید خوردن طرح فعالیت ساختمانی تا زمانی که قابل سکونت باشد چندین فصل به طول می‌انجامد.
اقتصاددانان کلاسیک اعتقادی به نوسان ذاتی در هیچ بازاری ندارند. یک اقتصاددان کلاسیک نمی‌تواند بپذیرد چنین فاصله‌ای بین عرضه و تقاضا شکل گیرد. از نظر او اگر چنین فاصله‌ای وجود داشته باشد، عوامل اقتصادی با پیش‌بینی آن، این شکاف را پر می‌کنند. چنین نظری هنگامی درست است که منابع مالی لازم برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن (ساخت) به راحتی در دسترس باشد. هنگامی که بخش مالی کشور تحت یک سرکوب مالی است و منابع به صورت جیره‌بندی در اختیار متقاضیان قرار می‌گیرد چنین فرضی برقرار نیست.
شکل ۱ نمودار قیمت حقیقی متوسط یک متر مربع زیربنای مسکونی در شهر تهران را نمایش می‌دهد. قیمت‌ها به ریال ۱۳۹۰ تعدیل شده‌اند. پس‌زمینه این شکل چرخه‌های اعتباری را نمایش می‌دهد. دوره‌های خاکستری تیره نمایانگر انقباض اعتباری و دوره‌های سفید نمایانگر انبساط اعتباری است. وضعیت اعتباری در دوره‌ی انتهایی که با خاکستری روشن مشخص شده، به دلیل عدم انتشار داده‌ها نامشخص است. همان‌گونه که در شکل واضح است در اکثر دوره‌های انقباض اعتباری شاهد کاهش قیمت حقیقی مسکن بوده‌ایم. با این وجود دوره‌هایی نیز وجود دارد که علی‌رغم رکود اعتباری قیمت مسکن افزایشی بوده است. رشد آرام ولی پیوسته قیمت در طی سالهای ۷۹ تا ۸۲ در دوره انقباض، جهش قیمت در سال ۱۳۸۷ و افزایش قیمت در بازه زمانی تابستان ۱۳۹۰ تا بهار سال ۱۳۹۲ از جمله این دورهها است. بررسی وضعیت اعتباری خاص بخش ساختمان و مسکن نیز نتیجه متفاوتی نمایش نمی‌دهد. در واقع به نظر می‌رسد دوره‌های افزایش و کاهش (مطلق و نسبی) قیمت مسکن ارتباطی به وضعیت چرخه اعتباری چه در سطح کلان و چه در سطح بخشی ندارد. این دورهها همچنین ارتباطی با چرخه‌های تجاری اقتصاد کلان نیز ندارند.
مطالعات متعددی نشان داده‌اند که نه تنها قیمت مسکن، بلکه ارزش افزوده که نشانگر حجم فعالیت حقیقی در این بخش است، ارتباطی با چرخه‌های تجاری ندارد. البته در این تحلیل باید دقت کنیم که دوره‌ای که نقدینگی دارای رشد بالایی است، ولی این رشد به سرعت در قیمت‌ها منعکس می‌شود، شاخص وضعیت اعتباری در وضعیت انبساطی قرار ندارد. بدین ترتیب انبساط و انقباض اعتباری را نباید با افزایش و کاهش نرخ رشد نقدینگی یکسان دانست. اثر رشد نقدینگی بالا بر تحولات بازار مسکن مشخص است. شکل ۲ به خوبی این موضوع را نمایش می‌دهد. به نظر می‌رسد سیاست پولی پس از جنگ تحمیلی را می‌توان به چهار دوره تکراری افزایش تدریجی رشد نقدینگی و کاهش دفعی آن تقسیم نمود. در هر دوره هنگامی که نرخ رشد نقطه به نقطه نقدینگی بالا بوده، جهشی در قیمت مسکن به وقوع پیوسته و به نظر می‌رسد باعث واکنش سیاستگذار پولی و کنترل شدید رشد نقدینگی شده است. این کنترل شدید رشد نقدینگی، قیمت را به شدت پایین آورده است. این سیکل بعد از چند سال دوباره تکرار شده است.
با توجه به شواهد ذکر شده می‌توان چنین نتیجه گرفت که اگر هدف تعادل در بازار مسکن است، نرخ رشد نقدینگی باید محدود شود. به نظر می‌رسد سعی در خروج بخش مسکن از رکود با افزایش نقدینگی نیز روشی مناسبی نباشد؛ چرا که در ابتدا قادر به ایجاد رونق در این بخش نیست، ولی انباشت آثار آن در نهایت در یک بازه زمانی کوتاه‌مدت تخلیه شده و موجب جهش قیمتی شدید در این بازار می‌شود. نکته قابل توجه این است که در موضوع ارتباط نقدینگی با بخش مسکن به نظر می‌رسد تسهیلات کل اقتصاد و یا کل نقدینگی توضیح‌دهنگی بهتری نسبت به تسهیلات بخش مسکن دارد. این یعنی هدف‌گذاری و سهمیه‌بندی تسهیلات کارا نیست و باعث می‌شود تا علی‌رغم میل سیاستگذار، نقدینگی به سمت بازار مسکن سرازیر شود؛ حتی اگر سیاستگذار چنین منظوری نداشته باشد. به همین دلیل، به بهانه در کنترل داشتن میزان رشد تسهیلات مسکن، نمی‌توان از کل بازار پول و اعتبار کشور غافل شد.
در مجموع، توصیه‌های سیاستی برای خروج بازار مسکن از رکود و در عین حال کنترل نوسانات قیمت در این بازار را می‌توان چنین ذکر کرد:
رشد نقدینگی محدود شود؛ زیرا نرخ رشد بالای نقدینگی ریشه بسیاری از مشکلات آتی در بخش مسکن خواهد بود.
سعی در ایجاد رونق مصنوعی در بخش مسکن به وسیله افزایش نقدینگی جز ایجاد نوسانات شدید در این بازار نتیجه‌ای به همراه نخواهد داشت.
افزایش عمق مالی به همراه کاهش نوسانات بخش پولی و اعتباری می‌تواند باعث کاهش دامنه نوسانات قیمت مسکن شود.
