سد پنج لایه پیش‌فروش

انبوه‌سازان تاکید می‌کنند قانون پیش‌فروش ساختمان که سال 89 به منظور کاستن از مشکلات و همچنین قانونمند کردن جریان معاملات در بازار دوم مسکن به تصویب رسید و در سال 93 ابلاغ شد هم اکنون خود به بزرگ‌ترین مانع برای فعالیت سازندگان حرفه‌ای مسکن در این حوزه تبدیل شده است. اولین ایراد نمایندگان سمت عرضه مسکن به چالشی بر‌می‌گردد که به گفته آنها در نتیجه انتقال سند آپارتمان در بدو پیش‌فروش به نام پیش خریدار منجر به بسته شدن مسیر دریافت وام ساخت خواهد شد. انبوه‌سازان می‌گویند با توجه به اینکه در بدو انجام معامله پیش‌فروش تا زمان تکمیل ساختمان به‌صورت مرحله به مرحله، سند آپارتمان به نام پیش خریدار منتقل می‌شود سازنده دیگر امکان دریافت وام ساخت به نام خود را ندارد. این در‌حالی است که در چنین شرایطی به نظر نمی‌رسد پیش خریداران تمایلی برای دریافت وام و واریز آن به حساب سازنده داشته باشند.

دومین ایراد به حذف نقش واسطه‌های ملکی‌ در تنظیم قراردادهای پیش‌فروش بر می‌گردد. نمایندگان سمت عرضه مسکن می‌گویند در حال حاضر با حذف واسطه‌های ملکی از فرآیند پیش‌فروش ساختمان، هم اکنون یکی از سه حلقه اصلی پیش‌فروش مسکن یعنی دلال یا بازاریاب مفقود شده و نقش واسطه گری به‌عنوان عامل ارتباط‌دهنده پیش خریدار و پیش‌فروشنده عملا حذف شده است. به موجب ماده 24 قانون پیش‌فروش ساختمان مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش‌فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت کنند و نمی‌توانند رأسا مبادرت به تنظیم قرارداد پیش‌فروش نمایند. در غیراین‌صورت برای بار اول تا یک‌سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می‌شوند.

این در حالی است که واسطه‌های ملکی ادعا می‌کنند فعالیت اقتصادی آنها در قالب نقش دلالی معاملات پیش‌فروش، زمانی توجیه پیدا می‌کند که مانند سایر معاملات ملکی همچون اجاره یا خرید و فروش که هزینه دلالی خود را پس از تنظیم مبایعه نامه یا اجاره نامه از طرفین دریافت می‌کنند، حق دلالی خود را بابت معرفی پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده به یکدیگر و انجام معامله، پس از تنظیم قرارداد دریافت کنند. بنا به ادعای آنها به دلیل منع واسطه گران ملکی از تنظیم قرارداد پیش‌فروش، عملا امکان دریافت هزینه دلالی از پیش خریدار و پیش‌فروشنده وجود ندارد. سمت عرضه مسکن همچنین معتقدند علاوه بر حذف نقش واسطه‌گری در جریان اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان، واسطه‌های ملکی در نقش هماهنگ‌کننده، در زمان اختلافات جزئی در اکثر موارد می‌توانند اختلافات را حل و فصل کنند.

سر دفتر اسناد رسمی به جهت ماهیت شغلی و نوع فعالیت و نقشی که در فرآیند پیش‌فروش ساختمان به‌عنوان تنظیم‌کننده قرارداد پیش‌فروش ایفا می‌کند عملا مسوولیت تشخیص و کنترل صحت و سلامت حقوقی معاملات ملک را بر عهده دارد که در قالب آن سند رسمی و محضری برای انتقال مالکیت را صادر می‌کند. ایراد دیگر انبوه‌سازان به قانون پیش‌فروش ساختمان به عدم تعیین تکلیف این قانون در مورد مالیات انتقال مرحله به مرحله آپارتمان به پیش‌خریداران برمی گردد. براساس ماده 59 قانون مالیات‌های مستقیم نقل و انتقال قطعی املاک بر اساس ارزش معاملاتی (قیمت منطقه‌ای آپارتمان) و با نرخ 5 درصد مشمول مالیات خواهد شد. این در حالی است که براساس همین ماده قانونی انتقال حق واگذاری محل براساس وجوه دریافتی مالک یا صاحب حق (پیش‌فروشنده) به نرخ دو درصد در زمان انتقال از طرف مالک، مشمول مالیات است.

همچنین به موجب ماده 77 قانون مالیات‌های مستقیم اولین نقل و انتقال قطعی ساختمان‌های نوساز اعم از آپارتمان‌های مسکونی و... که بیش از دو سال از تاریخ صدور گواهی پایان آنها نگذشته باشد علاوه بر مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده 59 این قانون، مشمول مالیات مقطوع به نرخ 10 درصد بر مبنای ارزش معاملاتی اعیانی –ارزش آپارتمان بدون محاسبه قیمت زمین – خواهد بود. انبوه‌سازان می‌گویند: در قانون پیش‌فروش ساختمان که انتقال قطعی مالکیت به‌صورت مرحله به مرحله و در واقع در چند مرحله به پیش خریدار صورت می‌گیرد، براساس این دو ماده قانونی، سازنده باید در هر مرحله از انتقال ملک این مالیات‌ها را پرداخت کند. به گفته آنها در قانون پیش‌فروش ساختمان به این موضوع اشاره‌ای نشده است و هم اکنون این ابهام یکی از مهمترین موانع پیش روی سازندگان برای ورود به بازار دوم معاملات مسکن است.

به این معنا که مشخص نشده این مالیات‌ها در هر مرحله از انتقال سند به نام پیش خریدار باید از سوی سازنده پرداخت شود یا خیر؟

نمایندگان سمت عرضه مسکن در ادامه تشریح موانع موجود در مسیر اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان می‌گویند: اگر چه در موادی از قانون پیش‌فروش ساختمان به حق فسخ قرارداد از سوی طرفین معامله پیش‌فروش آپارتمان در صورت عمل نکردن هر یک از آنها به تعهدات فی مابین اشاره شده اما اشاره مشخصی به نحوه بازگشت و انتقال مجدد سند پیش‌فروش به نام پیش‌فروشنده در صورت عدم اجرای تعهدات از سوی پیش خریدار صورت نگرفته است. به این معنا که مشخص نشده است در صورت فسخ قرارداد ناشی از عدم اجرای تعهدات پیش خریدار، فرآیند بازگشت مالکیت به پیش‌فروشنده چگونه خواهد بود.

مانع دیگر اجرای قانون پیش‌فروش از دیدگاه سمت عرضه، به عدم تعیین تکلیف برای پروژه‌هایی بر می‌گردد که بیش از یک مهندس ناظر مشغول امر نظارت در آنها هستند. به ادعای انبوه‌سازان اگر چه در قانون و آیین‌نامه اجرایی پیش‌فروش ساختمان، برای مهندس ناظر تکالیف و وظایفی تعیین شده است اما قانون‌گذار به صراحت اعلام نکرده است در صورتی که در پروژه‌ای بیش از یک مهندس ناظر حضور داشته باشند هر کدام از این وظایف متوجه کدام مهندس ناظر است! در واقع تکالیف مشخص برای هر یک از ناظران ساختمانی در پروژه‌های بزرگ در قانون پیش‌فروش ساختمان تعیین نشده است.

دو پیشنهاد برای شکستن قفل پیش‌فروش

در شرایطی که به واسطه تخلیه حباب قیمت مسکن در پایان دوره رکود و آغاز ریز نوسانات قیمتی همزمان با ورود به فاز پیش‌رونق، هم اکنون متقاضیان خرید مسکن تمایل دارند آپارتمانی را با قیمت مقطوع پیش خرید و در طول زمان نسبت به تجهیز منابع مورد نیاز برای پرداخت مرحله‌ای پول به سازندگان اقدام کنند، پیش‌فروش از سوی سمت عرضه نیز ترجیح اول محسوب می‌شود. سازندگان هم اکنون به دلیل آنکه هنوز موفق به فروش حجم قابل توجهی از آپارتمان‌های نوساز و کلید نخورده خود در بازار تقاضا نشده‌اند، با مشکل کمبود شدید نقدینگی برای شروع پروژه‌های جدید مواجهند و به همین خاطر پیش‌فروش بهترین روش برای تامین بخش قابل توجهی از منابع مورد‌‌نیاز برای شروع فاز تازه فعالیت‌های ساختمانی محسوب می‌شود. هر حال به دلیل وجود 5 مانع گفته شده، نمایندگان سمت عرضه مسکن از ورود به این بازار انصراف داده و می‌گویند تا زمانی که قفل بازار پیش‌فروش باز نشود نمی‌توانند از این فرصت طلایی برای رونق ساخت و معاملات مسکن استفاده کنند.

با این حال، نمایندگان سمت عرضه مسکن برای شکستن قفل معاملات پیش‌فروش در بازار معاملات ملک دو پیشنهاد عمده مطرح می‌کنند. مستثنا شدن انبوه‌سازان حرفه‌ای و شناسنامه‌دار – دارای گواهینامه اشتغال به کار انبوه‌سازی از وزارت راه و شهرسازی و دارای سابقه حرفه‌ای _ از ضوابط تازه قانون پیش‌فروش ساختمان یکی از این پیشنهادها است. اما نمایندگان سمت عرضه مسکن می‌گویند تدبیری اندیشیده شود که انبوه‌سازان با صلاحیت از بوروکراسی پیچیده و پر ابهامی که هم اکنون قانون پیش‌فروش ساختمان در مسیر این معاملات ایجاد کرده است مستثنا شوند. همچنین تمهیداتی صورت بگیرد تا در زمان صدور پروانه ساختمانی شهرداری‌ها همزمان با صدور مجوز ساختمانی، در ازای هر واحدی که قرار است احداث کنند «کارت برگ» یا «کوپن رسمی» دارای شماره مسلسل به مالکان و انبوه‌سازان تحویل دهند. این کارت برگ یا کوپن در زمان انجام معاملات پیش‌فروش تحویل پیش خریدار شود تا از تخلفات احتمالی ناشی از پیش‌فروش آپارتمان به چند نفر، جلوگیری به عمل آید.

5 ایراد انبوه‌سازان به قانون پیش‌فروش

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان در این باره اعلام کرد: قانون پیش‌فروش که در جهت پیشگیری از بروز جرم در بازار دوم معاملات مسکن تصویب شد، در حال حاضر به یکی از موانع اصلی انجام این معاملات تبدیل شده است که به‌صورت مستقیم بخش قابل توجهی از انگیزه سازندگان برای ساخت و سازهای جدید را از بین برده است.

فرشید پورحاجت با بیان اینکه پیش‌فروش ساختمان یکی از منابع اصلی تامین ملی و مشوق سازندگان برای ساخت و سازهای جدید است، افزود: متاسفانه تاکنون لایحه اصلاحی برای قانون پیش‌فروش ساختمان تهیه نشده است و آیین‌نامه این قانون نیز در برخی موارد خارج از ظرفیت اجرایی و باعث انحراف و ایجاد بوروکراسی و پیچیدگی‌های فراوان در مسیر فعالیت انبوه‌سازان در این بازار شده است. وی ادامه داد: مدتی است که کارشناسان و منتقدان قانون پیش‌فروش عدم صدور شناسنامه فنی ساختمان را مانع اصلی اجرای این قانون اعلام می‌کنند اما مگر مشکل عملیاتی شدن ضوابط قانونی پیش‌فروش ساختمان فقط موضوع شناسنامه فنی است؟

پورحاجت با اشاره به وابسته شدن زمان پرداخت مرحله‌ای قیمت پیش‌فروش ملک متناسب با گزارش مهندس ناظر، توضیح داد: همه می‌دانند که ناظر ساختمان تکلیف نظارتی در فرآیند ساخت و ساز دارد ولی دراین قانون خارج از ظرفیت و جایگاه برای ناظر تکلیف مالی دیده شده است. وی افزود: از سوی دیگر تکالیف تعیین شده در این قانون و آیین‌نامه تنها برای زمانی کاربرد دارد که یک ناظر ساختمانی حضور داشته باشد درصورتی که در بعضی پروژه‌ها ۳۰ ناظر و حتی بیشتر وجود دارد؛ حال مشخص نیست که کدام یک از این ناظران باید تکالیف مشخص در قانون و آیین‌نامه را در نهایت به عهده بگیرند.

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان گفت: در اکثر پروژه‌ها مالک یا کارفرما اقدام به دریافت تسهیلات بانکی می‌کند، حال اگر قرار باشد که سند به نام پیش‌خریدار منتقل شود آیا پیش‌خریدار این اجازه را به سازنده می‌دهد که وی تسهیلات را به نام او دریافت کند یا به عبارت دیگر در زمان دریافت تسهیلات پیش‌خریدار بر مبنای منع قانونی قادر به دریافت تسهیلات نباشد، تکلیف چیست؟ پورحاجت خاطرنشان کرد: از سوی دیگر اگر اختلاف بین پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار صورت بگیرد و معامله فسخ شود نحوه برگشت سند به پیش‌فروشنده یا همان سازنده به چه صورت است؟

وی عدم تعیین تکلیف برای مواد 59 و 77 قانون مالیات‌های مستقیم در معاملات پیش‌فروش را از دیگر موارد اشکال و ابهام قانون پیش‌فروش ساختمان اعلام کرد و گفت: قانون و آیین‌نامه اجرایی پیش‌فروش ساختمان مشخص نکرده است که در فرآیند مرحله به مرحله انتقال مالکیت به پیش‌خریدار تکالیف مالیات‌های موضوع این دو ماده قانونی که در زمان انتقال قطعی مشمول مالیات می‌شوند به چه صورت خواهد بود. پورحاجت همچنین به حذف فرآیند واسطه‌گری از جریان پیش‌فروش ساختمان مطابق با قانون پیش‌فروش اشاره و خاطرنشان کرد: در قانون پیش‌فروش ساختمان با حذف واسطه‌های ملکی از فرآیند پیش‌فروش جایگاه بازاریابی برای معاملات پیش‌فروش و هماهنگ‌کنندگی میان طرفین معامله در زمان بروز اختلافات جزئی نادیده گرفته و عملا حذف شده است. چرا که به ادعای دلالان ملکی، آنها زمانی قادر به دریافت هزینه دلالی خود از طرفین هستند که اقدام به تنظیم قرارداد برای معاملات صورت گرفته کنند.

پورحاجت گفت: برای کاهش بوروکراسی و پیچیدگی‌ها و همچنین قفل گشایی از معاملات پیش‌فروش مسکن به نظر می‌رسد دو‌برنامه مهم باید انجام شود؛ یکی اینکه انبوه‌سازان حرفه‌ای واشخاص شناسنامه‌دار به لحاظ حرفه‌ای باید از بعضی از قوانین مثل قانون پیش‌فروش مستثنا شوند و دوم اینکه می‌شود تمهیداتی صورت بگیرد که در زمان صدور پروانه ساختمانی شهرداری‌ها هم‌زمان با صدور مجوز ساخت به ازای هر واحد احداثی، کارت برگ (کوپن) دارای مسلسل مشخص به مالکان و انبوه‌سازان تحویل دهند و در زمان انجام معامله پیش‌فروش نزد واسطه‌های ملکی یا در دفاتر اسناد رسمی این اسناد جزو اسناد هویتی ملک برای عقد قرارداد تحویل خریدار شود تا از تخلفات احتمالی که درآینده امکان دارد منجر به فروش آپارتمان به اشخاص دیگر شود جلوگیری به عمل آید.

انبوه‌سازان در حالی هم اکنون 5 سد محکم در برابر اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان و ورود انبوه‌سازان به بازار دوم معاملات مسکن را مطرح می‌کنند که پیش از این نیز چهار اشکال عمده در مسیر اجرای این قانون را مورد تاکید قرار داده بودند. از جمله اینکه، صدور شناسنامه‌ فنی به‌عنوان ابزار مورد نیاز برای تنظیم سند پیش‌فروش، فعلا در تعلیق است، هزینه بیمه ساختمان که در قانون پیش‌فروش بر آن تاکید شده سنگین است، حقوق پیش‌فروشنده در قانون مورد کم‌توجهی قرار گرفته و در نهایت، دخالت دادن مهندس‌ناظر به مراودات مالی پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده، با عرف بازار ساخت‌وساز در تضاد است.

دریافت وام برای سازنده پابرجاست

پیگیری‌ها درباره ابهام انبوه‌سازان درخصوص ایجاد مانع در مسیر دریافت تسهیلات ساخت در نتیجه انتقال مرحله‌ای مالکیت به پیش‌خریدار نشان می‌دهد انبوه‌سازان در جریان عمل به قانون پیش‌فروش هیچ مانعی برای دریافت تسهیلات ساخت به نام خودشان ندارند. عضو هیات مدیره کانون سردفتران و دفتریاران در توضیح این ابهام اعلام کرد: هر چند قرارداد پیش‌فروش به‌صورت مرحله به مرحله به نام پیش‌خریدار تنظیم می‌شود اما این امکان از سازنده سلب نمی‌شود که به نام خودش روی واحد پیش‌فروش شده تسهیلات دریافت کند.

وی توضیح داد: اساسا پیش‌فروش ساختمان قبل از مرحله پی‌ریزی امکان ندارد و در همین مرحله است که سازنده می‌تواند به نام خود روی ملک مورد نظر تسهیلات ساخت دریافت کند؛ حتی اگر در همان مرحله هم واحد خود را پیش‌فروش کند خریدار تنها مالک درصدی از آپارتمان متناسب با مبلغی است که در ابتدای قرارداد و در اولین مرحله به سازنده پرداخت کرده است و نه کل آپارتمان. عظیمیان افزود: هر چند مطابق با قانون پیش‌فروش ساختمان در صورتی که سازنده از وام ساخت استفاده کرده باشد یا تمایل به دریافت تسهیلات داشته باشد پیش‌خریدار متعهد به پرداخت اقساط است اما هیچ حقی بابت دریافت تسهیلات از سوی سازنده و به نام وی از سازندگان سلب نخواهد شد. وی تاکید کرد: در صورت عدم پرداخت اقساط تسهیلات از سوی پیش‌خریدار، پیش‌فروشنده حق فسخ قرارداد را دارد.